NIE aanvragen voor de aankoop van een Spaans huis: 2026

Laatst bijgewerkt: 12-03-2026

Ja, als buitenlander die in Spanje een huis koopt, hebt u een NIE (Número de Identidad de Extranjero) nodig voordat u bij de notaris tekent of de eigendom laat inschrijven. De eis geldt los van de vraag of u in Spanje gaat wonen. Verkoper, notaris en het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad) vragen er allemaal naar. Zonder NIE komt de koop simpelweg niet rond.

Deze gids is geschreven voor kopers uit Nederland, België, het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Duitsland: meestal gepensioneerden en kopers van een tweede woning aan de Spaanse Middellandse Zeekust, op de Balearen en de Canarische Eilanden. Het is een oriëntatie, geen juridisch advies. Procedures verschillen per consulaat en per Spaanse provincie. Bevestig de details bij het kantoor waar u de aanvraag indient en, voor de aankoop zelf, bij een Spaanse gestor of abogado.

Wat de NIE is, en wat niet

De NIE is een persoonlijk identificatienummer voor vreemdelingen, afgegeven door de Spaanse Policía Nacional via de Oficina de Extranjería (vreemdelingenbureau) of door Spaanse consulaten in het buitenland. Het is het fiscale en administratieve ID waarmee u de escritura (akte) bij de notaris ondertekent, de overdrachtsbelasting betaalt, het eigendom in het kadaster laat inschrijven, nutsvoorzieningen regelt en een Spaanse bankrekening opent.

De NIE is geen verblijfsrecht. Hij geeft geen recht op wonen, werken of toegang tot de publieke zorg in Spanje. Wie zich vestigt (ook Britten die na de Brexit zijn gaan resideren) doorloopt een aparte procedure (TIE of registratiebewijs), die uitmondt in een pasje en de NIE meeneemt.

Voordat u begint: wat u nodig hebt

Globaal in deze volgorde:

• Geldig paspoort met minimaal zes maanden geldigheid. Origineel en een leesbare kopie.
• Een reden voor de NIE: voor kopers de "economische reden" van de aanschaf. Bewijsstukken klaarleggen: ondertekend reserveringscontract (contrato de arras), concept van de escritura of schriftelijke bevestiging van het makelaarskantoor dat u in een koopproces zit.
• Adresbewijs uit Nederland of België (recente energierekening of bankafschrift, doorgaans niet ouder dan drie maanden).
• Twee pasfoto's (sommige loketten nemen er één, sommige geen, neem er voor de zekerheid twee mee).
• Ingevuld formulier EX-15 (de officiële NIE-aanvraag).
• Betaalbewijs van het modelo 790 (de specifieke administratieve heffing voor de NIE: het exacte bedrag wijzigt, controleer de actuele hoogte bij de Policía Nacional of bij het consulaat).
• Als iemand anders namens u aanvraagt (een Spaanse advocaat of gestor), een notariële volmacht (poder). In Nederland en België opgemaakte volmachten hoeven dankzij EU-vrijstellingen meestal geen apostille, in het VK opgemaakte wel. Overleg met uw Spaanse advocaat.

Stap voor stap: de NIE aanvragen

1. Bepaal waar u aanvraagt: consulaat of in Spanje

Twee hoofdroutes:

• Bij een Spaans consulaat in eigen land. Aan te raden als er nog tijd is voor de aankoop. Het consulaat behandelt de aanvraag en geeft het NIE-certificaat af, ophalen of per post. Afspraken loopt u via de site van het consulaat. In Amsterdam, Brussel, Londen, Berlijn en Dublin is de drukte hoog: vroeg boeken.
• In Spanje bij de Oficina de Extranjería of een aangewezen politiebureau. In sommige provincies sneller, in andere langzamer. U hebt een cita previa nodig via de officiële sede electrónica van de Policía Nacional. Veel kopers combineren het met een bezichtigingsreis.

Een derde route is een volmacht aan een Spaanse advocaat of gestor die de aanvraag voor u in Spanje doet. Gebruikelijk als reizen lastig is.

2. Formulier EX-15 invullen

Het EX-15 downloadt u van de website van het Ministerio del Interior. Twee pagina's. Vul in blokletters in het Spaans met zwarte pen in, of digitaal en print uit. Belangrijke velden: volledige naam zoals in het paspoort, namen van ouders, nationaliteit, paspoortnummer, huidig adres in het buitenland en de reden van de aanvraag (kruis "intereses económicos" aan en vermeld dat u een onroerend goed koopt). Tekenen en dateren.

3. Modelo 790 betalen

Het modelo 790 is het officiële heffingsformulier van de NIE. Download het via de Agencia Tributaria (de Spaanse Belastingdienst) of het portaal van de Policía Nacional, vul het in en betaal bij een Spaanse bank, in sommige gevallen ook online. De bank stempelt het formulier. Het gestempelde exemplaar neemt u mee naar de afspraak. De heffing zelf is een klein administratief bedrag, controleer de actuele hoogte op de officiële site.

Bij aanvraag op een consulaat in eigen land regelt het consulaat de equivalente heffing lokaal en werkt het modelo 790 anders, volg de instructies van dat consulaat.

4. Afspraak boeken

Voor een aanvraag in Spanje: gebruik Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial of het cita-previa-portaal van de Policía Nacional. Provincie kiezen, procedure "Asignación de NIE a instancia del interesado", het dichtstbijzijnde kantoor selecteren. Wachttijden zijn reëel, vooral in kustprovincies (Málaga, Alicante, Murcia, Balearen) in het hoogseizoen.

Voor een aanvraag op het consulaat: boek via de site van het betreffende Spaanse consulaat. Doorlooptijden lopen uiteen van enkele dagen tot meerdere maanden.

5. Verschijn op de afspraak

Originelen en kopieën van alles meenemen: paspoort, ondertekend EX-15, gestempeld modelo 790, bewijs van de economische reden (reserveringscontract, brief van de makelaar), adresbewijs en foto's. De ambtenaar controleert de stukken, neemt een vingerafdruk of handtekening en geeft het NIE-certificaat ter plekke af, of laat u na enkele werkdagen terugkomen.

6. Certificaat ophalen en goed bewaren

De NIE is een papieren certificaat: een A4 met uw nummer en gegevens. Het is geen pasje. Bewaar het origineel goed en laat enkele gewaarmerkte kopieën maken. Notaris, bank en kadaster willen het zien. Een scan is handig, maar de meeste partijen willen een fysieke kopie naast het origineel.

Staat er een geldigheid op het certificaat, controleer die. Sommige kantoren en consulaten geven de NIE af met een termijn waarbinnen hij voor het opgegeven doel gebruikt moet worden. Het nummer zelf is permanent, maar banken en notarissen vragen vaak een vers certificaat.

7. Gebruik: notaris, belastingen, kadaster

Met de NIE in de hand kunt u de escritura pública de compraventa ondertekenen bij de notaris, de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, voor bestaande bouw) of btw (IVA, bij nieuwbouw) afdragen en het eigendom inschrijven in het Registro de la Propiedad. Uw NIE staat op alle stukken.

Veelgemaakte fouten

• Volle agenda's. De afspraak is het knelpunt. Teken geen reserveringscontract met een krap sluitingsmoment voordat u weet wanneer u de NIE realistisch krijgt.
• Modelo 790 zonder stempel. Sommigen verschijnen met een ingevuld maar niet betaald en gestempeld formulier: het loket stuurt ze terug.
• Verkeerde "reden" in het EX-15. Vink economische reden aan, niet verblijf, en lever concreet aankoopbewijs. Een vaag "ik denk erover na" wordt soms afgewezen.
• Verlopen certificaat. Hebt u eerder al eens een NIE gekregen en is het papier oud, dan eisen banken en notarissen vaak een nieuwe afgifte, ook al blijft het nummer hetzelfde.
• Problemen met de volmacht. Volmachten zonder de juiste tekst of zonder expliciete vermelding van de NIE-aanvraag worden afgewezen. Laat de formulering opstellen door een Spaanse advocaat.
• Namen die niet matchen. Schrijf uw naam precies zoals in het paspoort, inclusief tweede voornamen en accenten, op elk document. Verschillen tussen paspoort, EX-15 en reserveringscontract leveren vertraging op.

Wat erna komt

Met NIE in handen kunt u door met de rest van de koop:

• Open een Spaanse bankrekening. De meeste banken openen een niet-ingezetenenrekening op vertoon van NIE en paspoort. Nodig voor aanbetaling, belastingen en nutsvoorzieningen.
• Schakel een gestor of advocaat in. Een gestoría regelt fiscale en administratieve stappen, een abogado voegt juridische toetsing van contract en eigendom toe. Voor niet-ingezetenen is een onafhankelijke abogado (niet die van de verkoper) de standaardaanbeveling.
• Vraag een nota simple bij het Registro de la Propiedad: een uittreksel van één pagina met eigenaar, hypotheken en lasten. Goedkoop, snel, en de moeite waard vóór de reserveringsaanbetaling.

Bekijk het actuele aanbod in Spanje of zoom in op de Costa del Sol rond Málaga, een van de actiefste markten voor buitenlandse kopers, om vóór vertrek een prijsgevoel te krijgen.

Veelgestelde vragen

Heb ik de NIE nodig als ik alleen bezichtig en nog niet koop?

Nee. De NIE is pas verplicht bij het ondertekenen van het reserveringscontract of de akte. Bezichtigen, hypotheken navragen en niet-bindende interesseverklaringen kan zonder. Zet de aanvraag in gang zodra u een concreet huis op het oog hebt en een doelmoment van sluiten, eerder niet.

Kan mijn Spaanse advocaat de NIE voor mij aanvragen zonder dat ik reis?

Ja. U geeft een volmacht (poder) aan uw advocaat of gestor, die de aanvraag voor u indient bij de Oficina de Extranjería. De volmacht heeft specifieke clausules nodig en is bij Britse kopers apostille-plichtig. Nederlandse en Belgische kopers hebben meestal een notariële volmacht zonder apostille. Overleg met uw Spaanse advocaat.

Hoe lang duurt de NIE?

Wisselend. Consulaten variëren van enkele dagen tot meerdere maanden. In Spanje wordt het certificaat na de afspraak meestal dezelfde dag of binnen vijf werkdagen afgegeven. Het lastige is de afspraak. In drukke provincies kan dat weken duren. Beloof geen sluitingsdatum voordat u de NIE in handen hebt.

Heeft mijn partner een eigen NIE nodig?

Ja. Staan er twee namen op de akte, dan heeft elke persoon zijn eigen NIE nodig. Vraag ze tegelijk aan: zelfde formulieren, zelfde heffing per persoon, liefst dezelfde afspraak.

Is de NIE hetzelfde als verblijfsrecht?

Nee. De NIE is alleen een identificatienummer voor vreemdelingen. Verblijf is een aparte status met eigen aanvraag, bewijsstukken en (voor Britten na de Brexit) visumeisen. U kunt decennialang een NIE hebben zonder ooit ingezetene te zijn.

Wat als ik het certificaat verlies?

Het nummer zelf is permanent: het verloopt niet en verandert niet. Voor een volgende transactie hebt u wel een duplicaat-certificaat nodig. Vraag dat aan bij elke Oficina de Extranjería of elk Spaans consulaat, met paspoort en (als u die hebt) het oorspronkelijke dossiernummer.

Nogmaals: oriëntatie, geen advies

NIE-regels lijken op papier eenvoudig en hebben de gewoonte te variëren zodra u aan de balie staat. Een kort gesprek met een Spaanse abogada of gestor vóór u uw afspraak boekt is de goedkoopste verzekering van de hele transactie: zij vertellen u precies welke documenten uw consulaat of provincie deze maand wil zien, en sparen u een vergeefse reis.