Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026)
La Spagna è da un decennio il principale mercato UE per gli acquirenti stranieri. Le regole sull'acquisto sono notevolmente aperte: nessuna restrizione di nazionalità, nessuna pre-approvazione, nessun investimento minimo. UE ed extra-UE comprano sostanzialmente alle stesse condizioni.
Quello che serve per primo è il NIE (Número de Identificación de Extranjero), il codice fiscale che fa da porta d'ingresso a ogni passaggio dal contratto preliminare all'imposta di trasferimento. Poi un conto bancario spagnolo, un abogado indipendente e un quadro chiaro dei costi di transazione. Gli oneri di chiusura aggiungono il 10–15% al prezzo principale.
La novità politica da conoscere: il Golden Visa spagnolo, residenza per investimenti immobiliari di 500.000 €+, è stato formalmente abolito il 3 aprile 2025. Comprare resta lineare. Solo, non viene più con un permesso di soggiorno annesso.
Questa guida copre NIE e bancario, l'intero stack fiscale, i mutui per non residenti, il flusso arras-escritura, le insidie regionali e dove gli acquirenti stranieri si concentrano su Seeki.
Gli stranieri possono comprare casa in Spagna?
Sì, senza pre-approvazioni né quote. I non residenti comprano alle stesse condizioni dei cittadini spagnoli. Possedere una casa non concede di per sé alcun diritto di soggiorno: gli acquirenti extra-UE necessitano comunque di un visto per superare i 90 giorni su 180. Una manciata di zone di confine e militari sensibili richiedono un permesso per gli acquirenti extra-UE, ma quasi mai è rilevante per le operazioni residenziali.
Codice fiscale (NIE): perché viene per primo
Il NIE è codice fiscale e identità. Senza, non potete aprire un conto residente, firmare un'escritura pública (atto di compravendita), pagare l'ITP o registrare il titolo. Non concede alcun diritto di residenza.
Tre canali: di persona presso una stazione della Polizia nazionale spagnola (Extranjería); presso un consolato spagnolo all'estero; oppure tramite un avvocato con poder notarial, la strada che la maggior parte dei non residenti percorre (150–300 € più apostille). Iniziate prima di offrire seriamente.
Stato Golden Visa: 2026
Il Golden Visa è stato chiuso il 3 aprile 2025 ai sensi della Ley Orgánica 1/2025. L'acquisto immobiliare, a qualsiasi prezzo, non attiva più alcun permesso di soggiorno. Le rotte di residenza per investimento sopravvissute (debito pubblico, investimento aziendale qualificato, progetti di interesse generale) non possono essere soddisfatte da un acquisto di casa. Se la residenza vi interessa, guardate al visto non lucrativo, al visto per nomadi digitali o a una rotta lavorativa/familiare.
Costi e imposte
Mettete a budget il 10–15% del prezzo d'acquisto in oneri una tantum, più l'IBI annuale e, per portafogli più grandi, l'imposta patrimoniale. Le aliquote sono fissate a livello nazionale, di comunità autonoma e comunale, quindi il numero varia per regione e per nuovo o usato.
Imposta di trasferimento: ITP (rivendita) vs IVA + AJD (nuovo)
Gli immobili di rivendita pagano l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fissato per comunità autonoma, tipicamente 6–13%. Aliquote indicative 2026: Madrid 6%, Canarie 6,5%, Andalusia 7% flat, Comunità Valenciana 10% flat, Catalogna 10–13% a scaglioni (scaglioni progressivi dal 27 giugno 2025: 10% fino a 600.000 €, 11% fino a 900.000 €, 12% fino a 1,5 milioni, 13% sopra; 20% per i grandi locatori), Isole Baleari 8–13% a scaglioni.
I nuovi (prima cessione dal costruttore) pagano l'IVA al 10% (4% per l'edilizia protetta ufficiale), più l'AJD (imposta di bollo) 0,5–2,5% sull'atto. Confermate sempre l'aliquota corrente della specifica comunità autonoma al momento della firma. Le aliquote sono riviste nelle leggi di bilancio regionali annuali.
Notaio, registro, gestoría, parcella legale
Notaio 0,1–0,5%, registro fondiario 0,1–0,25%, gestoría (agente amministrativo) 300–600 €. Un abogado indipendente costa l'1–1,5% + IVA (21%), con un minimo di 1.500–2.000 €. Non usate l'avvocato del venditore o il legale interno dell'agenzia. La provvigione di agenzia (3–6% + IVA) è normalmente a carico del venditore e incorporata nel prezzo richiesto.
Imposta immobiliare annuale (IBI) e imposta sul reddito dei non residenti
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è la tassa comunale, fatturata annualmente sul valor catastral (di norma ben sotto il mercato). Le aliquote oscillano circa lo 0,4–1,1%. Madrid e Barcellona intorno allo 0,5–0,7%, Andalusia costiera e Baleari più alti. Una casa tipica da 300.000 € atterra a 500–1.200 €/anno più la tassa comunale rifiuti (basura).
La trappola: anche se non affittate mai l'immobile, la Spagna applica comunque un'imposta sul reddito figurato (IRNR) ai proprietari non residenti, un presunto 1,1–2% del valor catastral tassato al 19% (UE/SEE) o 24% (extra-UE) tramite il Modelo 210. I redditi da locazione effettivi sono tassati alle stesse aliquote; i residenti UE/SEE possono dedurre le spese, gli extra-UE no.
Patrimoniale e imposta di solidarietà
La Spagna applica un'imposta patrimoniale sugli asset mondiali dei residenti e sugli asset spagnoli dei non residenti. Esenzione generale di 700.000 € per contribuente (1,4 milioni di € per le coppie), scala progressiva 0,2–3,5%. Madrid e Andalusia bonificano l'imposta a zero. L'imposta federale di solidarietà sui grandi patrimoni (introdotta nel 2022, resa permanente dopo che la Corte costituzionale l'ha confermata) si applica sopra i 3 milioni di € di patrimonio netto all'1,7–3,5% e di fatto ristabilisce la patrimoniale nelle regioni bonificate. Per un non residente con un singolo appartamento da 800.000 € a Madrid, entrambi i livelli sono di norma zero; sopra i 3 milioni, rivolgetevi a un fiscalista.
Plusvalenze alla rivendita
I non residenti pagano un flat 19% sul guadagno netto (prezzo di vendita meno costo di acquisto, imposte di acquisto, notaio, registro, migliorie documentate), a prescindere dal vivere dentro o fuori l'UE/SEE; l'aliquota più alta del 24% per i non residenti si applica al reddito generale (es. affitti) ma non alle plusvalenze immobiliari. Al closing l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo (retención) tramite Modelo 211 a titolo di acconto sull'imposta del venditore; il venditore presenta poi il Modelo 210 per liquidare l'imposta effettiva e chiedere eventuale rimborso. I residenti pagano la scala progressiva 19–28% con la possibilità di reinvestire la plusvalenza in un'altra residenza principale UE/SEE entro due anni.
Consultate i prezzi correnti al m² in Spagna per valutare la coerenza di un prezzo richiesto.
Finanziamento per i non residenti
Le banche spagnole erogano attivamente agli stranieri, ma a condizioni più strette di quelle dei residenti.
Tetti LTV: non residente extra-UE 60–70%, non residente UE 65–75%, residente fiscale spagnolo 80% (fino al 90% per la residenza principale). La banca commissiona la propria tasación (perizia) e finanzia il minore tra perizia e prezzo, cruciale nei mercati costieri caldi.
Documenti richiesti: passaporto, NIE, conto bancario spagnolo, ultime 3 buste paga più lettera del datore di lavoro (o 2 anni di contabilità da autonomi), 2 anni di dichiarazioni dei redditi del Paese d'origine, 6 mesi di estratti conto, report di credito, prova dell'indirizzo. Istruttoria: 3–6 settimane.
Diverse banche retail erogano di routine ai non residenti. Contattatene due o tre per un preventivo competitivo prima di firmare la prenotazione o gli arras. Broker mutui indipendenti (intermediarios de crédito) di norma gratuiti per il mutuatario, pagati dall'istituto.
Tassi: variabile sull'Euribor 12 mesi + spread 0,75–1,5% (effettivo 3,0–4,0% nel 2026); fisso 10–30 anni 3,0–4,5%. Le penali di estinzione anticipata sono plafonate per legge allo 0,15–0,25% sul variabile e all'1,5–2% sul fisso.
Il percorso d'acquisto passo per passo
Mettete a budget 8–12 settimane dall'offerta alle chiavi, più tempo per acquisti sulla carta o se emergono problemi di titolo.
1. NIE + conto bancario spagnolo. Con un avvocato in procura, il NIE richiede 1–4 settimane. Un conto da non residente (cuenta de no residente) richiede il NIE più un certificado de no residencia da rinnovare ogni due anni.
2. Ricerca e offerta. Usate la ricerca su mappa di Seeki per fare la selezione; le ricerche salvate vi avvisano sui nuovi annunci. Le offerte non sono vincolanti finché non firmate il contratto di caparra.
3. Contrato de arras. Contratto privato di caparra standard (Art. 1454 del codice civile): l'acquirente versa il 10% come arras. Se l'acquirente recede, il venditore trattiene la caparra; se recede il venditore, deve il doppio. Fatelo redigere o revisionare a un avvocato e pagate dal vostro conto spagnolo per una traccia AML pulita.
4. Due diligence. Il vostro avvocato controlla la nota simple (proprietario, gravami, ipoteche, vincoli), il certificado catastral, la licencia de primera ocupación, lo stato urbanistico (critico per il rurale), i debiti condominiali sugli appartamenti, il certificato energetico e che IBI e utenze siano in regola.
5. Escritura pública dal notaio. Entrambe le parti partecipano (o tramite poder notarial). Il saldo si paga con assegno bancario certificato (cheque bancario); i notai sono prudenti sui bonifici in giornata. L'ITP (o IVA + AJD per il nuovo) va versato entro 30 giorni; la maggior parte degli acquirenti paga lo stesso giorno tramite la gestoría.
6. Registrazione del titolo + utenze. La gestoría deposita ITP/AJD e l'atto (2–4 settimane). Trasferite le utenze e iscrivetevi all'IBI presso il ayuntamiento.
| Fase | Durata |
|---|---|
| NIE + conto bancario | 2–5 settimane |
| Firma degli arras | 1–3 settimane dopo l'offerta |
| Due diligence + mutuo (se previsto) | 4–8 settimane |
| Escritura dal notaio | 1 giorno |
| Aggiornamento al registro fondiario | 2–4 settimane post-chiusura |
| Totale offerta-chiavi | 8–12 settimane |
Dove comprano davvero gli stranieri
Costa del Sol, provincia di Málaga. Il più grande mercato per acquirenti stranieri in Spagna. La Costa del Sol Occidental a ovest di Málaga (Marbella, Estepona e le enclavi golfistiche dietro) attira acquirenti britannici, scandinavi, tedeschi e statunitensi. ITP al 7% in Andalusia, patrimoniale bonificata a zero. Sfogliate gli appartamenti in vendita in Andalusia.
Madrid. La Comunità di Madrid è il secondo mercato per gli acquirenti stranieri, in larga parte investitori e relocator. La città di Madrid domina (Salamanca, Chamberí, Retiro alla fascia premium). ITP più bassa tra le grandi regioni (6%), patrimoniale bonificata a zero, soggetta alla solidarietà sopra i 3 milioni. Case in vendita nella Comunità di Madrid.
Catalogna e Barcellona. Barcellona nella comarca del Barcelonès della Catalogna è un mercato denso per gli stranieri (francesi, tedeschi, italiani, statunitensi) concentrato su Eixample, Gràcia, Sant Gervasi e lungomare. ITP più alta tra le grandi regioni (progressiva 10–13% dalla riforma di giugno 2025); licenze per affitto breve (HUT) congelate in città.
Comunità Valenciana. La Comunità Valenciana si estende da Valencia a sud verso Alicante e la Costa Blanca. Alicante, Dénia, Calp e Benidorm sono mercati pesanti di olandesi, britannici e tedeschi a prezzi più morbidi, ITP flat al 10%.
Isole Baleari. Le Isole Baleari (Maiorca, Minorca, Ibiza, Formentera) sono il mercato insulare premium. Tedeschi e britannici dominano Maiorca; Ibiza tira verso il lusso da seconda casa. Palma è l'hub urbano. ITP a scaglioni fino al 13%; licenze per affitto breve plafonate strettamente.
Canarie. Le Canarie combinano clima subtropicale tutto l'anno con ITP bassa (6,5%) e un proprio regime IVA (IGIC al 7% sui nuovi). Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje e Arona concentrano la maggior parte dell'offerta per stranieri, con forte domanda di lavoratori da remoto scandinavi, britannici e tedeschi dal post-pandemia.
Insidie ricorrenti
Costruzioni illegali nelle aree rurali. L'errore più costoso sull'immobiliare spagnolo: comprare una finca rurale in parte o del tutto non autorizzata. Villa, piscina o annesso costruiti senza una licencia de obras valida possono non comparire al registro fondiario. La regolarizzazione (AFO in Andalusia) è lenta e non ha sempre esito positivo. Pretendete il rapporto urbanistico completo dell'ayuntamiento prima della firma degli arras.
Debiti condominiali e statuti. Chi acquista un appartamento può ereditare fino a tre anni di spese condominiali non pagate. Un certificado de la comunidad pulito è non negoziabile, e leggete gli ultimi tre anni di verbali per contenziosi o derramas (lavori straordinari) previste. Gli statuti condominiali possono anche limitare affitti brevi, animali o uso commerciale.
Valor de referencia. Dal 2022 l'agenzia tributaria usa un valor de referencia del catasto come base imponibile minima dell'ITP, indipendentemente da quanto avete pagato. Se il riferimento è più alto, l'ITP è calcolata sul riferimento. Verificatelo sul portale del catasto prima di offrire.
Cambio valuta transfrontaliero. Spostare 100.000 €+ via SWIFT può costare 300–1.500 € di spread valutario nascosto. I broker multi-valuta (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) risparmiano tipicamente lo 0,3–1,0%. Pianificate il trasferimento perché si liquidi prima dell'escritura.
Licenze per affitto breve. Se il reddito da locazione turistica è centrale nella tesi, confermate il regime delle licenze (VUT, HUT in Catalogna, ETV alle Baleari, VV alle Canarie) per la comunità autonoma e il comune. La città di Barcellona, gran parte di Maiorca e parti di Valencia e dell'Andalusia costiera hanno tetti o moratorie; le licenze esistenti possono non trasferirsi con la vendita.
Cercare in modo efficace su Seeki
Seeki aggrega gli annunci dei principali portali spagnoli su un'unica mappa cercabile. Partite dal livello Paese o regione (Spagna, Andalusia, Catalogna, Comunità Valenciana) e restringete con i filtri. Un comune vicino offre spesso miglior valore. Usate gli slug filtro come appartamenti in vendita in Andalusia e controllate i prezzi al m² in Spagna prima di offrire.
FAQ
Devo vivere in Spagna per comprare?
No. I non residenti possono acquistare liberamente qualsiasi tipo di immobile: nessun visto o permesso di soggiorno richiesto. Una procura consente al vostro avvocato di firmare per voi.
Posso ottenere un mutuo prima della residenza?
Sì, con tetti LTV più bassi: 60–70% per i non residenti extra-UE, 65–75% per i cittadini UE. Le banche spagnole valutano sul reddito del Paese d'origine. Pianificate 3–6 settimane di istruttoria in parallelo con la due diligence dopo gli arras.
Il Golden Visa è ancora ottenibile tramite immobiliare?
No. Il Golden Visa è stato chiuso il 3 aprile 2025. L'acquisto immobiliare non concede più alcun permesso di soggiorno. Guardate al visto non lucrativo, al visto per nomadi digitali o alle rotte lavorative/familiari.
A quanto ammontano i costi di chiusura totali?
Mettete a budget il 10–15% oltre il prezzo. Voce dominante: imposta di trasferimento (ITP 6–13% sulla rivendita, IVA 10% + AJD 0,5–2,5% sul nuovo). Aggiungete notaio e registro (circa 0,3%), spese legali (1–1,5% + IVA), gestoría (circa 400 €) e origination del mutuo se finanziate. Catalogna a scaglioni (10–13%) e Baleari a scaglioni (8–13%) possono spingere il totale verso la parte alta della forchetta; rivendita a Madrid o alle Canarie sta in basso.
Mi serve un avvocato spagnolo?
Vivamente consigliato, anche per chi paga cash. Un abogado indipendente revisiona gli arras, conduce la nota simple, verifica lo stato urbanistico e i debiti condominiali, deposita l'ITP e partecipa all'escritura. Calcolate l'1–1,5% + IVA, minimo 1.500–2.000 €. Non affidatevi all'avvocato del venditore.
Posso acquistare attraverso una società (SPV)?
Sì. Una Sociedad Limitada (SL) spagnola o una società estera può detenere immobili spagnoli. Aggiunge contabilità societaria, cambia il profilo fiscale (imposta societaria sulle plusvalenze, dividendi alla distribuzione) e chiude alcune agevolazioni residenziali. Evitate giurisdizioni blacklisted; la Spagna applica sovrattasse punitive sugli immobili detenuti tramite paradisi fiscali.
Quali imposte si pagano alla rivendita?
I non residenti pagano un flat 19% sulle plusvalenze nette su immobili spagnoli, a prescindere dal Paese di residenza (la 24% per i non residenti si applica al reddito generale come gli affitti, non alle plusvalenze immobiliari). L'acquirente trattiene il 3% al closing tramite Modelo 211 a titolo di acconto; il venditore presenta il Modelo 210 per liquidare e chiedere il rimborso. Il comune addebita anche la plusvalía municipal sull'incremento del valore del terreno (metodo oggettivo o sui guadagni reali, il minore dei due). I residenti pagano il 19–28% progressivo con possibilità di reinvestire la plusvalenza in un'altra residenza principale UE/SEE entro 2 anni.
Posso affittare a breve termine (affitto turistico)?
Dipende dalla regione e dal comune. Confermate il regime delle licenze (VUT, HUT in Catalogna, ETV alle Baleari, VV alle Canarie) prima di comprare, e verificate se l'immobile è idoneo, se la licenza è trasferibile alla vendita e se ne vengono ancora rilasciate di nuove. Mettete a budget la registrazione nazionale Ventanilla Única Digital obbligatoria dal 2025 per tutti gli affitti brevi sulle piattaforme tipo Airbnb.
Avvertenze
Informazioni di carattere generale, non costituiscono consulenza legale o fiscale. Leggi e aliquote cambiano; verificate con un abogado e un asesor fiscal abilitati prima di operare. Ultima revisione: 2026-05-18 a cura di Seeki Editorial.