Portogallo dopo la Golden Visa per immobili: guida 2026

Ultima revisione: 2026-04-29

La via Golden Visa per acquisto immobiliare in Portogallo è stata abolita a ottobre 2023 dalla Lei 56/2023 (la riforma abitativa „Mais Habitação"). Comprare un immobile in Portogallo non porta più alla residenza. Il programma Golden Visa esiste ancora, ma soltanto tramite trasferimento di capitale, investimento in fondi, creazione di posti di lavoro o sostegno scientifico o culturale, non tramite immobile. Se l'obiettivo è una casa portoghese, l'obiettivo resta intatto. Se l'obiettivo è la residenza attraverso un acquisto, occorre guardare al D7, al D8 o alle categorie residue di Golden Visa.

Questa è una guida d'orientamento per acquirenti britannici, statunitensi e brasiliani: i tre gruppi che reggevano gran parte della vecchia domanda immobiliare legata alla Golden Visa. Non è consulenza legale né migratoria. Le regole in questo ambito cambiano spesso, e l'autorità che decide sulla pratica, ovvero AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), dall'ottobre 2023 erede del vecchio SEF, ha un arretrato e proprie peculiarità procedurali. Prima di muovere denaro su qualunque lato dell'operazione, parlate con un avvocato di immigrazione portoghese.

Cosa è cambiato: prima e dopo ottobre 2023

La Lei 56/2023 è entrata in vigore il 7 ottobre 2023. Il giorno prima si poteva ottenere la Golden Visa acquistando un immobile portoghese su una delle varie soglie in euro. Il giorno dopo non più.

Lo spostamento qualitativo è più semplice di quanto suggerisca la tabella: il Portogallo vuole ancora capitale estero, esperti esteri e pensionati esteri. Non vuole più essere una via di residenza per chi contribuisce solo comprando un appartamento a Lisbona.

Le vie ancora esistenti

La Golden Visa (ufficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) non è stata abolita come programma. È stata abolita l'opzione immobiliare. Restano:

• Trasferimento di capitale. Trasferire una somma definita su una banca portoghese o uno strumento idoneo. Il minimo è stato alzato con la chiusura della via immobiliare. La cifra attuale va confermata con il vostro avvocato, perché si muove e perché il perimetro degli strumenti idonei si è ristretto.
• Sottoscrizione di fondo d'investimento. Sottoscrivere un fondo portoghese qualificato. La riforma 2023 ha esplicitamente escluso i fondi con sottostante immobiliare, diretto o indiretto. Fate leggere il prospetto del fondo da qualcuno indipendente rispetto al distributore.
• Creazione di posti di lavoro. Creare un numero definito di posti di lavoro in Portogallo o capitalizzare una società portoghese esistente che lo faccia. Fuori da Lisbona e Porto i minimi sono più bassi.
• Sostegno alla ricerca scientifica. Apporto di capitale a un ente di ricerca portoghese pubblico o accreditato.
• Sostegno al patrimonio culturale e artistico. Apporto di capitale a produzione culturale, recupero o conservazione del patrimonio nazionale.

Tutte le vie portano allo stesso risultato: un permesso di soggiorno che, dopo il periodo di qualificazione e nel rispetto di requisiti di presenza, lingua e fedina penale, conduce alla residenza permanente e, potenzialmente, alla cittadinanza. Il requisito di presenza è notoriamente lieve, storicamente intorno ai sette giorni l'anno in media: uno dei motivi della domanda globale del programma.

Quello che è cambiato è che non si può più „attaccare" la residenza all'acquisto di un appartamento. La via dei fondi o del capitale è ora il sostituto funzionalmente più vicino, con un profilo di rischio e fiscale molto diverso.

E il visto D7?

Per pensionati britannici e percettori di rendita passiva statunitensi, il visto D7 è la via che più spesso sostituisce la Golden Visa nei discorsi. È un visto di residenza per persone con reddito passivo stabile e ricorrente: pensioni, canoni d'affitto, dividendi, royalty.

Il D7 non è un visto d'investimento. Non c'è soglia d'acquisto. Si dimostra che il reddito passivo copre il costo della vita in Portogallo (l'asticella segue il salario minimo portoghese e cresce ogni anno). Si fa domanda al consolato portoghese prima del trasferimento e si finalizza la residenza presso AIMA dopo l'arrivo. Si diventa residenti fiscali portoghesi se si trascorrono più di 183 giorni all'anno in Portogallo, con tutti gli obblighi che ne derivano.

Due note pratiche:

• Il D7 porta allo stesso traguardo a lungo termine della Golden Visa, residenza permanente dopo cinque anni, eventualmente cittadinanza, ma richiede di vivere realmente in Portogallo. Per un pensionato che pianifica il trasferimento è una caratteristica, non un difetto.
• È in genere più economico da ottenere rispetto alla Golden Visa, ma amministrativamente più impegnativo sul fronte delle prove di reddito. Estratti pensionistici britannici, 1099/Schedule E statunitensi e certificati INSS o di affitto brasiliani vanno tradotti, apostillati e presentati in un formato comprensibile in Portogallo.

Il D8 per nomadi digitali è la via analoga per chi ha reddito attivo da remoto. Ha una soglia di reddito più alta del D7 e richiede che il reddito provenga da clienti o datori di lavoro fuori dal Portogallo.

Cosa offre ancora comprare casa in Portogallo

Risposta netta: una casa portoghese, alle stesse condizioni di prima. La meccanica d'acquisto (codice fiscale NIF, imposta di trasferimento IMT, IMI annuale, contratto preliminare CPCV, atto notarile) è invariata. I non residenti possono comprare senza restrizioni. Il mercato non è crollato con la chiusura della Golden Visa: sulla costa dell'Algarve e nel centro di Lisbona la quota di acquirenti esteri è semplicemente ruotata da motivazione „residenza" a motivazione „stile di vita".

Cosa l'acquisto non vi dà:

• La residenza. Un immobile è un immobile, non un documento migratorio.
• Nella maggior parte dei casi, nessun posto nel NHR. Il regime Non-Habitual Resident è stato chiuso alla maggior parte dei nuovi richiedenti dal 2024. Esiste un successore più ristretto per specifiche professioni scientifiche e dell'innovazione, e la vostra situazione va valutata individualmente.
• Nessuna accelerazione della domanda D7 o di altri visti. AIMA valuta il visto sui suoi meriti: possedere una casa portoghese è prova accessoria di intenzione, non una via in sé.

Se l'obiettivo è la casa (per la pensione, come seconda casa o investimento in locazione) trovate tutta la meccanica e i rischi in la nostra guida all'acquisto in Portogallo. La guida copre NIF, scaglioni IMT, processo CPCV, finanziamento per non residenti e le aree in cui tipicamente si concentrano acquirenti britannici, irlandesi, francesi, tedeschi, olandesi, statunitensi e brasiliani.

Per un'idea dei prezzi attuali, sfogliate l'inventario in Portogallo nel complesso, nel distretto di Lisbona, nel distretto di Porto o nell'Algarve / distretto di Faro. La pagina mediana €/m² per regione si aggiorna ogni giorno da annunci vivi.

Trappole frequenti

• Leggere vecchi articoli. Una quantità sorprendente di contenuti del 2022 e di inizio 2023 si posiziona ancora su Google per query sulla Golden Visa portoghese per immobili. Qualunque testo citi una soglia in euro per „residenza tramite acquisto" è obsoleto. Controllate la data di pubblicazione.
• Confondere Golden Visa e D7. Sono programmi distinti con requisiti, tariffe e regole di presenza diversi. Il D7 richiede di vivere in Portogallo; le vie residue di Golden Visa no.
• Dare per scontato che il NHR sia ancora aperto. Il regime Non-Habitual Resident, che offriva un'aliquota piatta del 20% sui redditi portoghesi qualificati e trattamento favorevole sui redditi esteri, è stato chiuso alla maggior parte dei nuovi richiedenti. Il successore è più ristretto e mira a ruoli specifici di innovazione e ricerca. Non contate sul NHR senza conferma di rientrare nelle nuove regole.
• Sottostimare i tempi di AIMA. L'agenzia ha ereditato un grande arretrato dal SEF e sta ancora lavorandolo. Sia le domande Golden Visa sia le D7 possono durare oltre i tempi indicativi pubblicati.
• Comprare prima, pianificare il visto poi. Con la chiusura della via immobiliare, questa sequenza ha meno senso di un tempo. Se l'obiettivo è il visto, costruite l'investimento attorno a una via Golden Visa ammessa o al D7, e fate dell'acquisto immobiliare una decisione separata e parallela.

FAQ

Posso ancora ottenere la residenza portoghese comprando un immobile?

No. La via Golden Visa per immobile è stata abolita dalla Lei 56/2023, con efficacia dal 7 ottobre 2023. Le nuove domande non possono basarsi sull'acquisto di un immobile. La Golden Visa stessa esiste ancora tramite trasferimento di capitale, fondi d'investimento qualificati, creazione di posti di lavoro e sostegno scientifico o culturale. L'acquisto immobiliare non è più categoria d'investimento riconosciuta per la residenza.

Cosa ha sostituito la via immobiliare della Golden Visa?

Nulla in modo uno-a-uno. Le categorie residue (trasferimento di capitale, fondi non immobiliari, creazione di posti di lavoro, sostegno a ricerca e cultura) sono i sostituti più vicini per investitori che vogliono residenza senza trasferirsi. Per pensionati e lavoratori da remoto che vogliono davvero vivere in Portogallo, i visti D7 (rendita passiva) e D8 (nomade digitale) sono le alternative pratiche. Portano allo stesso traguardo di lungo periodo ma richiedono presenza fisica.

Il Portogallo resta un buon posto in cui comprare?

È un'altra domanda. La domanda estera è ruotata da motivazioni di residenza a motivazioni di stile di vita e locazione, la meccanica d'acquisto (NIF, IMT, CPCV, notaio) è invariata. Lisbona, Porto, l'Algarve, la Costa d'Argento e Madeira restano mercati attivi con livelli di prezzo distinti. Una casa in Portogallo è una decisione d'investimento o di stile di vita ragionevole per conto suo: basta scollegarla mentalmente dalla questione della residenza.

E il visto D7 per i pensionati?

Il D7 è un visto di residenza per persone con reddito passivo stabile e ricorrente: pensioni, canoni d'affitto, dividendi. Non c'è soglia d'acquisto. Si prova che il reddito copre il costo della vita portoghese e si presenta domanda al consolato portoghese. Se passate più di 183 giorni l'anno in Portogallo, diventate residenti fiscali portoghesi. Per pensionati britannici post-Brexit, pensionati statunitensi e pensionati brasiliani è nel 2026 la via più usata.

Il NHR è ancora disponibile?

Per la maggior parte dei nuovi richiedenti, no. Il regime Non-Habitual Resident è stato chiuso ai nuovi ingressi dal 2024 nello stesso pacchetto di riforma abitativa. Un successore più ristretto è rivolto a professioni scientifiche, tecnologiche e di innovazione specifiche. Se il vostro profilo sia ammesso va verificato individualmente con un commercialista portoghese: assunzioni basate su blog vecchi sono già costate denaro a parecchi.

Chi è ora l'autorità, SEF o AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) ha assunto a ottobre 2023 le funzioni di migrazione e asilo dal SEF. Tutte le nuove domande, i rinnovi e le richieste passano per AIMA. „SEF" come nome storico compare ancora nella documentazione vecchia, ma riferirsi al SEF per procedure nuove indirizza all'ente sbagliato.

Ancora una volta: orientamento, non consulenza

Le regole portoghesi sull'immigrazione si stanno ancora assestando dopo la riforma 2023. Il testo della Lei 56/2023, le note procedurali di AIMA e la regolamentazione su D7 e successore del NHR si sono mossi più di una volta in questi diciotto mesi. Il costo di un'ora con un avvocato d'immigrazione portoghese è un arrotondamento rispetto al costo di una via sbagliata. Fate quella telefonata prima di firmare qualunque contratto di riserva, sottoscrivere un fondo o presentare una domanda di visto.