Dove comprare per affittare: rendimenti in Europa
Il rendimento lordo da locazione in Europa si divide nettamente in base al mercato. Nel 2026 i rendimenti da reddito più alti si trovano in Polonia e Spagna, dove Łódź, Valencia e Breslavia rendono quasi il 6% all'anno sui prezzi richiesti mediani. I più bassi sono nelle maggiori città tedesche: Berlino, Amburgo e Monaco di Baviera pagano tutte meno del 3%. In generale, più una città costa all'acquisto, meno rende in affitto.
Dati aggiornati al: 1 luglio 2026. Metodologia in fondo all'articolo.
Rendimento lordo da locazione, città per città
La tabella ordina venti dei maggiori mercati di appartamenti nei Paesi coperti da Seeki in base al rendimento lordo da locazione: il canone richiesto mediano al metro quadro, annualizzato, diviso per il prezzo di vendita richiesto mediano al metro quadro, per gli appartamenti. L'ultima colonna è il punteggio località Seeki medio di ogni città, una misura da 0 a 100 di quanto è ben servito l'indirizzo tipico.
| Città | Prezzo di vendita mediano (€/m²) | Canone mediano (€/m²·mese) | Rendimento lordo | Punteggio località Seeki |
|---|---|---|---|---|
| Łódź, Polonia | 2,210 | 12.8 | 6.9% | 80 |
| Valencia, Spagna | 3,240 | 18.6 | 6.9% | 89 |
| Breslavia, Polonia | 3,150 | 15.6 | 5.9% | 72 |
| Poznań, Polonia | 2,940 | 14.1 | 5.8% | 80 |
| Marsiglia, Francia | 4,340 | 20.8 | 5.8% | 87 |
| Varsavia, Polonia | 4,100 | 19.6 | 5.7% | 82 |
| Danzica, Polonia | 3,460 | 16.5 | 5.7% | 70 |
| Madrid, Spagna | 5,420 | 24.4 | 5.4% | 91 |
| Barcellona, Spagna | 4,880 | 21.2 | 5.2% | 93 |
| Bordeaux, Francia | 4,800 | 20.8 | 5.2% | 88 |
| Amsterdam, Paesi Bassi | 8,320 | 32.9 | 4.8% | 89 |
| Parigi, Francia | 10,890 | 40.9 | 4.5% | 83 |
| Lione, Francia | 5,690 | 20.2 | 4.3% | 74 |
| Lisbona, Portogallo | 6,770 | 23.6 | 4.2% | 96 |
| Vienna, Austria | 6,540 | 22.1 | 4.1% | 88 |
| Bratislava, Slovacchia | 4,210 | 14.1 | 4.0% | 85 |
| Praga, Repubblica Ceca | 6,930 | 19.1 | 3.3% | 87 |
| Monaco di Baviera, Germania | 8,980 | 20.5 | 2.7% | 87 |
| Amburgo, Germania | 6,720 | 14.7 | 2.6% | 71 |
| Berlino, Germania | 5,730 | 12.0 | 2.5% | 83 |
Il dato di sintesi è un'inversione quasi perfetta del prezzo. I mercati più economici da acquistare rendono di più, e i più cari rendono di meno. Polonia e Spagna occupano otto delle prime nove posizioni. Le tre maggiori città tedesche, gli immobili più costosi e più ricercati di questo elenco, occupano gli ultimi tre posti. Berlino, la città che affitta più spazio per ogni euro a un inquilino, è in assoluto il posto peggiore dell'elenco in cui essere il proprietario.
Il rendimento lordo non è il rendimento netto
Il rendimento lordo è il punto di partenza onesto, ma non è ciò che arriva sul tuo conto. È il canone richiesto annuo diviso per il prezzo richiesto, prima di qualsiasi deduzione. Il rendimento netto toglie i costi di acquisto (imposta di registro, notaio, commissione dell'agenzia), l'imposta sul reddito da locazione, i periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro, la gestione e la manutenzione, ed eventuali finanziamenti.
Questi costi variano molto in Europa, quindi la classifica lorda non resta intatta al netto. La Polonia applica un'imposta di acquisto bassa sugli appartamenti di seconda mano, mentre l'imposta di registro spagnola e i costi notarili francesi sono nettamente più alti, e l'imposta di trasferimento tedesca varia da un Land all'altro. Un mercato ad alto costo erode una quota maggiore del proprio lordo rispetto a uno a basso costo, il che riduce il divario tra, per esempio, una città polacca e una spagnola una volta considerati i costi reali. Leggi la tabella come un filtro, poi calcola i costi specifici di ogni mercato prima di impegnarti. Le nostre guide per Paese illustrano i meccanismi di acquisto e il trattamento fiscale mercato per mercato.
Polonia e Spagna in testa, per ragioni diverse
La parte alta della tabella è polacca e spagnola, ma le due ci arrivano per strade diverse. La Polonia guida sull'ingresso economico: Łódź, Breslavia, Poznań, Varsavia e Danzica si comprano a circa €2,200-€4,100 al metro quadro, i prezzi più bassi dell'elenco, mentre i canoni sono saliti grazie a una forte domanda urbana e a una popolazione di inquilini giovane e mobile. Economico da comprare e solido da affittare è la classica combinazione ad alto rendimento.
La Spagna ci arriva grazie ai canoni. Valencia, Madrid e Barcellona non sono particolarmente economiche da comprare, ma i loro canoni sono alti rispetto a quei prezzi, sostenuti da una domanda interna profonda e da un ampio mercato delle locazioni a breve e medio termine. Questo porta Valencia in cima alla tabella insieme a Łódź, e mantiene Madrid e Barcellona sopra il 5%. Come mostra la sezione successiva, la Spagna ci riesce mantenendo la migliore qualità degli indirizzi dell'elenco, che è l'aspetto più importante per un proprietario.
Perché le grandi città tedesche rendono meno
In fondo si trovano Praga, Monaco di Baviera, Amburgo e Berlino, tra il 2.5% e il 3.3%. Sono tra i mercati più profondi e meglio capitalizzati d'Europa, e i loro prezzi riflettono anni di rivalutazione e una domanda di acquirenti solida e ben finanziata. I canoni al metro quadro sono alti in termini assoluti, ma non sono saliti alla stessa velocità dei prezzi, quindi il rendimento da reddito si comprime. Quando gli acquirenti pagano per l'atteso apprezzamento del capitale, il canone attuale compra una fetta più piccola del prezzo.
Berlino è il caso più netto. Affitta più spazio per ogni euro di qualsiasi altra città qui presente, il che a un inquilino appare un affare, ma quello stesso canone basso al metro quadro rispetto a un prezzo di fascia media inchioda il suo rendimento in fondo all'elenco. Parte del basso canone mediano di Berlino è strutturale: un ampio bacino di contratti regolamentati e di lunga durata affittati sotto mercato, più l'abitudine tedesca di indicare il canone base senza gli oneri accessori, tirano entrambi verso il basso il mediano pubblicizzato.
Parigi e Amsterdam: care in entrambi i sensi
Parigi e Amsterdam sono i due mercati che rompono la regola prezzo contro rendimento. Hanno di gran lunga i prezzi di vendita più alti dell'elenco, vicini a €10,900 e €8,300 al metro quadro, eppure entrambe mantengono un rendimento da metà classifica intorno al 4.5%-4.8%. Il motivo è che i loro canoni sono estremi quanto i loro prezzi. Parigi chiede oltre €40 al metro quadro al mese e Amsterdam quasi €33, ben oltre qualsiasi altra qui. Sono i canoni estremi, non l'ingresso economico, a mantenere rispettabili i loro rendimenti, ed è un caso di investimento molto diverso dalla fascia di valore polacca: molto capitale in gioco, poco margine di sostenibilità per gli inquilini e una forte regolamentazione in entrambe le città.
Il punteggio località cambia la classifica
Il rendimento ti dice quanto rende l'affitto. Non dice nulla sulla qualità del luogo in cui stai comprando, ed è qui che il punteggio località si guadagna la sua colonna. Valuta il contesto, non l'appartamento: accesso ai trasporti, servizi nelle vicinanze, spazi verdi, quanto tende a essere tranquilla la strada. Leggi le due colonne insieme e la classifica si riorganizza attorno alla qualità corretta per il rischio.
La Spagna spicca. Valencia rende il 6.9% con un punteggio località di 89, Madrid il 5.4% con 91 e Barcellona il 5.2% con 93, i tre punteggi più alti tra le città ad alto rendimento. Ottenere un rendimento vicino al 6% e un indirizzo di primo livello allo stesso tempo è raro, e nessun altro Paese dell'elenco ci riesce. La Polonia, al contrario, compra i suoi rendimenti più alti in indirizzi più deboli: Breslavia (5.9%) e Danzica (5.7%) registrano i punteggi località più bassi della tabella, 72 e 70, quindi parte di quel rendimento di sintesi è la compensazione per un contesto meno centrale. Poznań (80) e Varsavia (82) sono le città polacche che abbinano un rendimento forte a un indirizzo solido.
All'altro estremo, i mercati costosi invertono lo scambio. Praga, Monaco di Baviera e Vienna ottengono da 87 a 88 di località ma restano vicine al fondo per rendimento, e Lisbona registra il punteggio località più alto dell'elenco, 96, a un modesto 4.2%. In quelle città stai comprando l'indirizzo, non il reddito. Per un investitore che compra per affittare il punto ideale è l'angolo in alto a sinistra di questo compromesso, rendimento alto e punteggio alto insieme, e a metà 2026 quell'angolo appartiene alla Spagna. Se vuoi l'analisi completa di ciò che misura il punteggio, l'abbiamo spiegata in cosa misura davvero il Seeki Score.
Domande frequenti
Quale città europea ha il rendimento da locazione più alto?
Tra le città analizzate, Łódź e Valencia condividono il rendimento lordo da locazione più alto, circa il 6.9%, seguite da Breslavia e Poznań vicino al 5.8%-5.9%. Polonia e Spagna dominano la parte alta della tabella. I rendimenti più bassi si trovano nelle maggiori città tedesche, dove Berlino, Amburgo e Monaco di Baviera pagano tutte meno del 3% sui prezzi richiesti mediani.
Berlino è un buon investimento per affittare?
Sul solo rendimento lordo, Berlino è la più debole di questo elenco, circa il 2.5%. I suoi canoni pubblicizzati sono i più bassi al metro quadro qui, tenuti giù da un ampio bacino di contratti regolamentati e dall'indicazione del canone base, mentre i suoi prezzi si collocano nella fascia media. Berlino è una città forte e liquida con un rendimento da reddito debole, quindi la sua tesi si regge sulla crescita del capitale più che sull'affitto.
Perché la Spagna unisce alto rendimento e buone località?
Le città spagnole abbinano prezzi di acquisto moderati a canoni elevati e a centri urbani densi e ben collegati, quindi ottengono un punteggio elevato nella misura di località Seeki pur rendendo oltre il 5%. Valencia, Madrid e Barcellona registrano punteggi località da 89 a 93 insieme a rendimenti dal 5.2% al 6.9%, la combinazione corretta per il rischio più forte dell'elenco.
Questi sono rendimenti lordi o netti?
Sono rendimenti lordi: il canone richiesto annuo diviso per il prezzo richiesto, prima dei costi di acquisto, dell'imposta sul reddito, dello sfitto, della gestione, della manutenzione e dei finanziamenti. Il rendimento netto è più basso e varia da Paese a Paese, perché le imposte di trasferimento e i costi di locazione differiscono molto in Europa. Usa il dato lordo per filtrare i mercati, poi calcola il netto per la città e l'immobile specifici.
Perché le città costose rendono meno?
A Praga, Monaco di Baviera, Berlino e Amburgo i prezzi riflettono anni di apprezzamento del capitale e una domanda di acquirenti profonda. I canoni al metro quadro sono alti in termini assoluti ma non sono saliti alla stessa velocità dei prezzi, quindi il canone attuale compra una quota più piccola del prezzo di acquisto. Quando un mercato sconta la crescita attesa, il suo rendimento da reddito si comprime.
Questi sono valori richiesti o valori realizzati?
Entrambe le colonne sono valori richiesti mediani tratti dagli annunci attivi su Seeki: prezzi di vendita pubblicizzati e canoni pubblicizzati. I prezzi di vendita realizzati tendono a essere leggermente inferiori alla richiesta, e i canoni firmati leggermente inferiori a quelli pubblicizzati, quindi considera il rendimento come una fotografia del mercato attuale più che come un rendimento realizzato. Riguardano solo gli appartamenti.
Sei già un proprietario che affitta?
Se possiedi già un immobile in affitto o pensi di vendere un investimento locativo, puoi pubblicarne tu stesso l'annuncio su Seeki. L'app crea l'annuncio dalle tue foto, lo valuta rispetto agli stessi dati di mercato attuali alla base di questo articolo, e lo mostra ad acquirenti e inquilini nella loro lingua.
Metodologia
Il rendimento lordo da locazione è il canone richiesto mediano al metro quadro per gli appartamenti, moltiplicato per dodici, diviso per il prezzo di vendita richiesto mediano al metro quadro per gli appartamenti, in ogni città. Le venti città sono tra i maggiori mercati di appartamenti per volume di annunci nei Paesi coperti da Seeki, scelte per una distribuzione paneuropea più che per una singola regione. Entrambi i valori mediani provengono da annunci attualmente pubblicati su Seeki e sono convertiti in euro, così le città si confrontano su basi omogenee. Si usano i valori mediani perché resistono ai valori anomali meglio delle medie. I canoni sono il canone base al netto delle spese e delle utenze, che è il modo in cui questi mercati pubblicizzano. Dove una città ha un ampio bacino di contratti regolamentati o sotto mercato (in particolare Berlino), il canone richiesto mediano riflette quel patrimonio e può sottostimare quanto otterrebbe un proprietario che affitta un appartamento nuovo, quindi il rendimento investibile di Berlino su una nuova locazione è un po' sopra la cifra indicata. Il punteggio località Seeki è la media del punteggio località per annuncio degli appartamenti di ciascuna città. I dati vengono aggiornati trimestralmente.
Per gli acquirenti che valutano uno di questi mercati, le nostre guide per Paese illustrano i meccanismi di acquisto, le imposte e le regole per i non residenti. Inizia dalla Acquistare casa in Spagna da straniero (Guida 2026) o dalla Acquistare casa in Germania da straniero (Guida 2026). Per confrontare direttamente i prezzi al metro quadro, vedi la pagina prezzo al m² per la Spagna o la pagina prezzo al m² per la Polonia. Per due letture a budget ribaltato delle città dell'Europa centrale in questa tabella, leggi cosa compri con €200,000 nell'Europa centrale e cosa affitti con €1,000 al mese nell'Europa centrale.