Acquistare casa in Francia da straniero (Guida 2026)

La Francia è uno dei mercati residenziali più aperti d'Europa. Nessun test di nazionalità, nessuna pre-approvazione, nessun permesso. Un pensionato statunitense a Parigi, un acquirente tedesco in Provenza-Alpi-Costa Azzurra e un ristrutturatore britannico in Nuova Aquitania seguono lo stesso percorso legale. La Brexit non ha cambiato nulla di tutto questo, ha solo cambiato per quanto tempo gli acquirenti britannici possono soggiornare nell'immobile che possiedono.

La sorpresa per chi compra in Francia per la prima volta è il ruolo centrale del notaire, un pubblico ufficiale, non il vostro avvocato né quello del venditore, con doveri di legge di imparzialità, deposito fondi, verifica del titolo, riscossione delle imposte e registrazione. L'atto (acte authentique de vente) non è valido senza un notaire.

Questa guida illustra il percorso, lo stack effettivo dei costi (oneri notarili, taxe foncière, IFI, plusvalenze), l'accesso al credito per i non residenti, le regole DPE che oggi vincolano il reddito da locazione e dove gli acquirenti stranieri concludono davvero su Seeki.

Gli stranieri possono comprare casa in Francia?

Sì, senza restrizioni. UE ed extra-UE pagano stesse imposte di trasferimento e stessi onorari, e seguono le stesse regole sulle plusvalenze in uscita. Un acquirente straniero può detenere il titolo a tempo indeterminato senza visto. Le differenze sono adiacenti: i cittadini UE possono vivere in Francia a tempo indeterminato, gli extra-UE sono limitati a 90/180 giorni Schengen e necessitano di un visto di lungo soggiorno. Possedere un immobile non è di per sé una via per la residenza. I residenti UE ottengono di norma LTV più elevati. Spendere più di 183 giorni in Francia determina se la Francia tassa il vostro reddito mondiale e applica l'IFI sugli immobili mondiali.

A differenza di Portogallo (NIF) o Spagna (NIE), la Francia non chiede un codice fiscale prima della firma. Il numéro fiscal è emesso dopo la trascrizione dell'atto. Vorrete però un conto bancario francese prima della chiusura: i bonifici SEPA da IBAN francese si liquidano più rapidamente dei SWIFT internazionali e diversi notai non accettano bonifici da fintech per il saldo. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole e CIC accolgono i non residenti con passaporto, prova dell'indirizzo e prova dei fondi.

Il notaire: cosa fa davvero

Il notaire è il perno di ogni transazione francese: pubblico ufficiale nominato dal Ministero della Giustizia, con il monopolio legale degli atti autentici. Doveri rivolti a entrambe le parti; non può schierarsi. Conduce la ricerca sul titolo, verifica il diritto di vendere, riscuote le imposte per l'Erario, custodisce i depositi e trascrive l'atto. Gli onorari sono identici, dal notaire ancien di uno studio parigino storico al notaire nouveau di provincia. La tariffa è fissata dal Ministero. L'acquirente può scegliere il proprio notaire. Se acquirente e venditore ne portano ciascuno uno, gli onorari sono ripartiti tra i due studi senza costi aggiuntivi. Il notaire non sostituisce un avocat di lingua inglese se l'operazione è complessa (acquisto sulla carta, rurale, fiscalità cross-border).

Costi e imposte

Mettete a budget il 7–9% del prezzo in oneri una tantum per un immobile usato, il 2–4% per un nuovo (l'IVA è già nel prezzo). Poi la taxe foncière annuale, più la taxe d'habitation se si tratta di una seconda casa.

"Frais de notaire": cosa contengono davvero

Il termine frais de notaire è fuorviante. La maggior parte della voce è imposta di trasferimento per lo Stato, non reddito del notaio. Per un immobile usato (ancien): droits de mutation intorno al 5,80% al 6,32% (quota dipartimentale ora fino al 5,00% ai sensi della legge di bilancio 2024, 83 dipartimenti hanno applicato l'aumento dal 1° aprile 2025; quota comunale 1,20%; più una sovrattassa statale), più i émoluments du notaire su scala progressiva (circa lo 0,8% sul primo scaglione, scendendo allo 0,2% sopra 60.000 €), più rimborsi e lo 0,1% di contribution de sécurité immobilière. Totale: 7–8%, più vicino all'8% nei dipartimenti al tetto del 5,00%. La legge di bilancio 2026 ha introdotto una riduzione del DMTO fino al 50% per i primi acquirenti qualificati. Sui nuovi (sotto i 5 anni, venduti dal costruttore) le imposte di trasferimento sono sostituite dall'IVA al 20% incorporata nel prezzo, e gli onorari del notaire scendono al 2–3%, da cui l'espressione "frais de notaire réduits".

Taxe foncière e taxe d'habitation

La taxe foncière è l'imposta immobiliare annuale, dovuta dal proprietario al 1° gennaio. Le aliquote sono fissate per commune sulla valeur locative cadastrale (ben al di sotto del canone di mercato). Un appartamento parigino paga di norma 800–1.200 €/anno, uno di provincia 1.200–2.000 €, una casa rurale spesso 800–2.500 €. In molte communes le aliquote sono cresciute molto negli ultimi anni. La taxe d'habitation sulle abitazioni principali è stata completamente abolita nel 2023; rimane sulle seconde case e sugli immobili sfitti, e i comuni in zone tendues possono aggiungere una sovrattassa del 5–60%. Parigi, gran parte della Costa Azzurra, i principali comuni alpini sciistici e molte località costiere applicano il massimo. Su una seconda casa, mettete a budget circa altrettanto della taxe foncière.

IVA, plusvalenze e IFI

L'IVA al 20% si applica ai nuovi venduti dal costruttore; un'aliquota ridotta del 5,5% vale nelle zone designate di rigenerazione urbana (ANRU).

Le plusvalenze sul residenziale sono tassate in due strati: 19% di imposta sul reddito più 17,2% di contributi sociali (ridotti al 7,5% prélèvement de solidarité per venditori residenti SEE/UK iscritti a un altro regime di sicurezza sociale UE/SEE/Svizzera). Sconti per anzianità di possesso: anni 1–5 nessuno; anni 6–21 plusvalenza ai fini IR ridotta del 6%/anno più 4% al ventiduesimo anno → piena esenzione dal 19% di IR a 22 anni. Contributi sociali: 1,65%/anno anni 6–21, 1,60% anno 22, 9%/anno anni 23–30 → piena esenzione a 30 anni. Sopra i 50.000 € di guadagno si applica una sovrattassa del 2–6%. Le vendite di residenza principale sono integralmente esenti senza periodo di possesso minimo.

IFI, imposta sul patrimonio immobiliare. Scatta sopra 1,3 milioni di € di patrimonio immobiliare netto francese (situato in Francia per i non residenti, mondiale per i residenti fiscali francesi). Aliquote progressive dallo 0,5% all'1,5% sullo scaglione sopra gli 800.000 €; la soglia effettiva è 1,3 milioni di €, oltre la quale lo scaglione dello 0,5% si applica retroattivamente da 800.000 €. Le ipoteche riducono la base imponibile. Le residenze principali beneficiano di un abbattimento del 30%.

Consultate i prezzi correnti al m² in Francia per confrontare il prezzo di richiesta con i dati di transazione locali prima di offrire.

Finanziamento per i non residenti

Le banche francesi erogano regolarmente mutui agli stranieri, e diverse hanno desk dedicati ai non residenti. L'LTV per i non residenti è più conservativo che per i residenti francesi; chiedete al vostro courtier en prêt immobilier i massimali correnti e i preventivi di più banche. Le banche finanziano sul minore tra perizia e prezzo.

I mutui sono in larga parte a tasso fisso, prezzati sull'OAT decennale più margine bancario. L'assurance emprunteur (assicurazione decesso/invalidità) è obbligatoria e aggiunge una piccola percentuale annua sul capitale residuo. La loi Lemoine del 2022 consente di cambiare assicuratore in qualsiasi momento. L'istruttoria dura 4–8 settimane dalla pratica completa all'offre de prêt, con un periodo di riflessione obbligatorio di 11 giorni prima della firma.

Il percorso d'acquisto passo per passo

Mettete a budget 2–4 mesi dall'offerta accettata alle chiavi; più tempo per acquisti sulla carta o per titoli rurali complessi.

1. Ricerca e offerta

Usate la ricerca su mappa di Seeki per fare la selezione. Quando presentate un'offerta scritta (offre d'achat) e il venditore accetta, nessuna delle parti è ancora vincolata. Il passo vincolante è il compromis. La provvigione di agenzia è del 4–7% + IVA, quasi sempre a carico del venditore (inclusa nel prezzo richiesto come FAI, frais d'agence inclus).

2. Compromis de vente (preliminare)

Entro una-tre settimane le parti firmano un compromis de vente. Termini chiave: prezzo finale, data di completamento, caparra del 5–10% in deposito presso il notaire e conditions suspensives (approvazione del mutuo entro 45–60 giorni, assenza di prelazione comunale o SAFER, certificato urbanistico in regola). Periodo di ripensamento di legge di 10 giorni (solo acquirente): dal giorno successivo alla ricezione della copia firmata con tutte le diagnostiche, l'acquirente ha 10 giorni di calendario per recedere unilateralmente con piena restituzione. Il venditore non ha equivalente. Dopo, se l'acquirente recede senza una condizione valida, il venditore trattiene la caparra; se è il venditore a tirarsi indietro, l'acquirente può chiedere l'esecuzione in forma specifica.

3. Due diligence (2–3 mesi)

Tra il compromis e l'atto, il notaire conduce la ricerca sul titolo, il certificato urbanistico, l'estratto catastale, la documentazione condominiale (règlement, ultimi 3 verbali assembleari, carnet d'entretien, saldo del fonds de travaux) e raccoglie le diagnostiche obbligatorie del venditore: DPE (energetico), amiante (pre-luglio 1997), plomb (pre-1949), termites (zone designate), electrical / gas sopra i 15 anni, rapporto su rischi naturali e tecnologici (ERP) e la superficie loi Carrez per i lotti in condominio. In parallelo l'acquirente conclude il mutuo.

4. Acte authentique dal notaire

Entrambe le parti si incontrano dallo studio notarile. Il notaire legge l'atto ad alta voce, l'acquirente trasferisce il saldo più imposte e oneri in deposito, le chiavi cambiano mano e le parti firmano. Viene rilasciata una copia certificata (attestation de propriété) per l'allacciamento delle utenze; l'atto integrale registrato arriva qualche settimana dopo.

Fase	Durata
Firma del compromis	1–3 settimane dopo l'offerta
Ripensamento + mutuo + due diligence	8–12 settimane
Acte authentique	1 giorno
Totale offerta-chiavi	2–4 mesi

Dove comprano davvero gli stranieri

Parigi e Île-de-France

Parigi all'interno dell'Île-de-France resta il principale mercato per gli acquirenti stranieri: conservazione del capitale, connettività globale, peso culturale. Il Marais, Saint-Germain e i 7° e 8° arrondissement dominano la fascia alta; il 9°, 10°, 11° e 14° sono i piazzamenti di valore. Sfogliate gli appartamenti in vendita a Parigi per l'offerta corrente.

Costa Azzurra e Provenza

La costa delle Alpes-Maritimes in Provenza-Alpi-Costa Azzurra è un mercato straniero da oltre un secolo. Nizza è il punto di prezzo più liquido e accessibile; Cannes, Antibes e le enclavi di Cap Ferrat sono a livello premium. Marsiglia è la scommessa controcorrente, sottoprezzata rispetto a mercati mediterranei paragonabili. L'entroterra provenzale (Luberon, Aix, Alpilles) attira chi cerca una seconda casa in pietra (mas).

Bordeaux, Tolosa e il Sud-Ovest

Bordeaux si è trasformata negli anni 2010 con il TGV a 2 ore da Parigi e resta un'opzione di valore per gli appartamenti urbani e i vigneti circostanti. L'entroterra della Dordogna nella Nuova Aquitania è il classico mercato rurale per i britannici. Tolosa in Occitania è la capitale francese dell'aerospazio, più giovane ed economica di Bordeaux. La Linguadoca in Occitania è l'alternativa mediterranea economica. Case in vendita a Bordeaux è un filtro utile per il Sud-Ovest.

Lione, le Alpi e l'Atlantico

Lione, capitale dell'Auvergne-Rodano-Alpi, è il secondo mercato urbano di Francia, a circa metà del prezzo al m² di Parigi. Le Alpi sono un sotto-mercato a parte: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. L'offerta di chalet è sottile, giuridicamente sorvegliata e fortemente sovrattassata per la taxe d'habitation. La costa meridionale della Bretagna (Morbihan) e l'Atlantico (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) chiudono la mappa delle seconde case.

Insidie da tenere d'occhio

DPE e il divieto di locazione. Il Diagnostic de Performance Énergétique classifica gli immobili dalla A alla G. Ai sensi della loi Climat et Résilience del 2021: le proprietà in classe G sono vietate per nuove locazioni dal 1° gennaio 2025 (il vincolo precedente del 2023 colpiva solo le peggiori classe G oltre 450 kWh/m²/anno), classe F dal 1° gennaio 2028 e classe E dal 1° gennaio 2034 in Francia metropolitana (date posteriori nei DROM). Se acquistate per affittare, F/G sono un problema di capex (isolamento, infissi, retrofit del riscaldamento) prima che un asset di reddito. Gli immobili scambiano sempre di più a sconto per riflettere la ristrutturazione obbligatoria.

Diagnostiche e perizie. Il pacchetto obbligatorio copre solo le zone e le età definite per legge. Le vecchie case rurali in pietra fuori dalle zone obbligatorie per i termitidi possono comunque essere infestate. Una perizia indipendente sull'edificio vale 500–1.500 € su un acquisto importante.

Servitù rurali e prelazione SAFER. Gli immobili di campagna portano spesso servitù (passaggio, drenaggio, irrigazione). Camminate i confini; talvolta ne esistono di non registrate. La SAFER detiene un diritto di prelazione su terreni agricoli e su alcune case rurali, con due mesi per prelazionare al prezzo offerto.

Salute finanziaria della copropriété. Sugli appartamenti, gli ultimi tre verbali assembleari e il carnet d'entretien sono i documenti di due diligence più importanti. Cercate contenziosi, condòmini morosi, lavori straordinari votati ma non ancora fatturati (ravalement, tetto, ascensore) e il saldo del fonds de travaux.

Regole sugli affitti brevi a Parigi. L'affitto breve della residenza principale è limitato a 120 notti l'anno con registrazione obbligatoria. L'affitto breve di una seconda residenza richiede un changement d'usage, compensato riconvertendo equivalente superficie commerciale in residenziale, di fatto impossibile per la maggior parte dei casi. Quasi tutti gli statuti condominiali vietano comunque il meublé touristique. Leggete il règlement prima di offrire.

FAQ

Mi serve un codice fiscale francese per comprare?

No. A differenza di Portogallo o Spagna, la Francia non richiede un codice fiscale prima dell'atto. Il numéro fiscal viene emesso dopo la registrazione dell'atto da parte del notaire o dopo la prima dichiarazione francese.

Posso ottenere un mutuo da non residente?

Sì. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline per UK/Irlanda), HSBC e Société Générale sono i più attivi. LTV per i non residenti: 50–70% (extra-UE) o 70–80% (UE); tassi 3,4–4,5% sul fisso 20–25 anni, più l'assicurazione obbligatoria del mutuatario.

La Brexit ha cambiato qualcosa per gli acquirenti britannici?

Non sull'acquisto (stesse imposte, stessi onorari, stesso credito bancario). Cambia l'immigrazione: i cittadini britannici sono soggetti a 90/180 Schengen e necessitano di un visto di lungo soggiorno per superarla. I venditori residenti nel Regno Unito beneficiano però del prélèvement de solidarité ridotto al 7,5% sulle plusvalenze, anziché del 17,2% pieno.

A quanto ammontano i costi di chiusura totali?

Usato (ancien): 7–9% del prezzo, in larga parte imposte di trasferimento per lo Stato. Nuovo (neuf): 2–4%. L'IVA è già nel prezzo. I costi del mutuo aggiungono una commissione bancaria (500–1.500 €), perizia (300–600 €), assicurazione (0,2–0,6%/anno) e lo 0,715% di imposta di registrazione del finanziamento.

Mi serve un avvocato oltre al notaire?

Non per legge. Il notaire si occupa dell'atto, ma è neutrale. Per un acquisto complesso (sulla carta, titolo gravato da successione, rurale con SAFER, strutturazione fiscale cross-border), un avocat di lingua inglese a fianco vale 2.000–5.000 €.

Posso acquistare attraverso una società (SCI o SPV)?

Sì, comunemente con una Société Civile Immobilière (SCI) per acquisti familiari e pianificazione successoria. Compromessi: la SCI non è idonea all'esenzione CGT per residenza principale, tiene una contabilità annuale e attiva opzioni per l'imposta societaria raramente reversibili. Parlatene con un consulente fiscale francese prima di costituirla.

Quali plusvalenze pagherò alla vendita?

19% di imposta sul reddito più 7,5% (SEE/UK) o 17,2% (resto del mondo) di contributi sociali. Sconti per anzianità dal sesto anno: piena esenzione dal 19% al ventiduesimo anno, piena esenzione dai contributi al trentesimo. Sopra i 50.000 € di plusvalenza si applica una sovrattassa del 2–6%. Le vendite di residenza principale sono esenti senza periodo di possesso minimo.

Posso affittare a breve termine un appartamento parigino su Airbnb?

Con forti limiti. L'affitto breve della residenza principale è limitato a 120 notti l'anno con registrazione obbligatoria. L'affitto breve di una seconda residenza richiede un changement d'usage, di fatto impossibile per la maggior parte dei casi. Quasi tutti gli statuti condominiali vietano comunque il meublé touristique. Una locazione lunga arredata (regime LMNP) è di solito l'unica opzione praticabile.

Avvertenze

Informazioni di carattere generale, non costituiscono consulenza legale o fiscale. Leggi, aliquote e scaglioni cambiano; verificate con un notaire, un avocat o un expert-comptable francese prima di operare. Ultima revisione: 2026-05-18 a cura di Seeki Editorial.