Acquistare casa in Italia da straniero (Guida 2026)

L'Italia è sulla carta uno dei mercati immobiliari più aperti dell'UE, e nella pratica uno dei più esigenti dal punto di vista procedurale. Sul piano del chi può comprare le regole sono generose: i cittadini UE hanno piena parità e la maggior parte dei cittadini extra-UE rientra nella condizione di reciprocità. L'attrito è altrove: il passaggio è notarile obbligatorio, il sistema fiscale traccia una linea netta tra prima e seconda casa, e gli edifici italiani più datati sono notoriamente costellati di abusi edilizi (opere non autorizzate) capaci di far saltare un'operazione all'ultimo minuto.

Due punti da chiarire prima di innamorarsi di un casale toscano. Primo, serve il codice fiscale prima di firmare qualsiasi cosa. Secondo, i programmi "case a 1 euro" che leggete sui giornali sui borghi siciliani e pugliesi comportano obblighi di ristrutturazione vincolanti e cauzioni di garanzia. Non sono una scorciatoia per entrare in Italia.

Questa guida ripercorre codice fiscale, imposta di registro, IVA sui nuovi, IMU annuale, rogito notarile, finanziamento per non residenti e dove gli stranieri comprano davvero su Seeki.

Gli stranieri possono comprare casa in Italia?

Quasi sempre sì. L'ordinamento italiano distingue tre gruppi di acquirenti stranieri:

1. Cittadini UE e SEE: piena parità con i residenti italiani. Nessuna autorizzazione, stesso trattamento fiscale (compresa l'imposta di registro al 2% per la prima casa se trasferiscono la residenza).
2. Cittadini extra-UE con residenza in Italia: equiparati ai residenti italiani per proprietà e fiscalità.
3. Cittadini extra-UE non residenti: soggetti alla condizione di reciprocità. Possono acquistare se il loro Paese di origine consente agli italiani di farlo. Il Ministero degli Affari Esteri pubblica l'elenco. Cittadini statunitensi, britannici, canadesi, australiani, svizzeri, giapponesi, brasiliani e della maggior parte dei Paesi latinoamericani sono qualificati. Pochi non lo sono, e il notaio lo verifica prima del rogito.

L'Italia non limita gli acquirenti stranieri per tipologia di immobile, valore o ubicazione. Terreni agricoli, centri storici, ville costiere, immobili commerciali: stesso quadro. I terreni agricoli sono però soggetti al diritto di prelazione dei coltivatori confinanti, che può rallentare l'operazione.

Codice fiscale: il primo passo

Il codice fiscale è un codice alfanumerico di 16 caratteri rilasciato dall'Agenzia delle Entrate. Senza di esso non si può aprire un conto corrente italiano, firmare un preliminare, pagare le imposte o stipulare il rogito. È gratuito, basato sull'identità (non sulla residenza); i non residenti lo ottengono di routine.

Tre strade:

1. Di persona presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate in Italia: gratuito, in giornata con il passaporto.
2. Presso un consolato italiano all'estero: anche qui gratuito, 1–4 settimane a seconda del consolato.
3. Tramite un avvocato o commercialista italiano con procura: 100–250 € all'interno di un incarico più ampio.

Da fare prima di iniziare a proporre offerte. Vari passaggi a valle (conto bancario, domanda di mutuo, bonifico della caparra) si bloccano senza codice fiscale.

I programmi "case a 1 euro"

I programmi case a 1 euro gestiti da piccoli comuni di paesi del Sud spopolati sono reali, ma molto più impegnativi di quanto raccontino i titoli virali. Ogni comune fissa autonomamente il perimetro di ristrutturazione, la cauzione e la scadenza, e a queste si aggiungono comunque notaio, imposte e oneri di trasferimento. In termini netti l'acquisto non è davvero a 1 euro. Verificate le condizioni con l'ufficio tecnico del comune specifico prima di formulare un'offerta. Se l'idea interessa, guardate il programma Borghi e gli incentivi regionali correlati in Sicilia o in Puglia.

Imposta sostitutiva al 7% per i pensionati che si trasferiscono al Sud

Il regime fiscale agevolato per pensionati esteri (Art. 24-ter TUIR) prevede un'imposta sostitutiva pari al 7% su tutti i redditi di fonte estera (pensioni, redditi da locazione, plusvalenze) per chi trasferisce la residenza fiscale in un comune del Sud qualificato. Le regole chiave:

• Pensione estera, di fonte pubblica o privata.
• Residenza fiscale in un comune di Abruzzo, Molise, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sardegna o Sicilia con popolazione inferiore a 30.000 abitanti (soglia portata da 20.000 a 30.000 dalla Legge 34/2026, in vigore dal 7 aprile 2026). Sono inclusi anche i comuni delle aree del cratere sismico in Lazio, Marche e Umbria. Palermo, Bari, Catania e Lecce restano sopra soglia.
• Non bisogna essere stati residenti fiscali in Italia nei 5 periodi d'imposta precedenti il trasferimento.
• L'aliquota si applica per 10 anni d'imposta consecutivi (l'anno di opzione più i nove successivi).

È molto utilizzato da pensionati statunitensi, britannici e nordeuropei, e ha già spinto una vera rivalutazione dei prezzi nei comuni eleggibili. Confermate l'idoneità con un commercialista prima di costruire un trasferimento intorno a questo regime. L'elenco è pubblicato e viene aggiornato periodicamente.

Costi e imposte

Mettete a budget il 10–15% del prezzo d'acquisto in oneri una tantum per una seconda casa o un acquisto da non residente, oppure il 5–8% per la prima casa quando si rientra nei requisiti dell'aliquota agevolata. Tre canali principali: imposta di registro (o IVA sui nuovi), onorario notarile e imposte ipotecarie e catastali.

Imposta di registro

È la voce dominante quando si acquista da un venditore privato:

• Prima casa: 2% del valore catastale (in genere ben inferiore al mercato), con un minimo di 1.000 €. Bisogna iscrivere la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi, e l'immobile non può essere di categoria di lusso (A1, A8, A9).
• Seconda casa: 9% del valore catastale, minimo 1.000 €. È l'aliquota che paga la maggior parte degli acquirenti stranieri non residenti su una casa per le vacanze.
• Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: 50 € ciascuna (100 € in totale) sui passaggi tra privati.

Meccanismo chiave: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale attraverso il meccanismo del prezzo-valore, non sul prezzo di acquisto. I valori catastali si attestano spesso tra il 30 e il 50% sotto il mercato, riducendo significativamente la base imponibile. L'acquirente deve richiedere formalmente l'applicazione del prezzo-valore nel rogito.

IVA sui nuovi

Quando si acquista direttamente da un'impresa costruttrice o da un'impresa di ristrutturazione soggetta IVA entro 5 anni dall'ultimazione, l'operazione è soggetta a IVA invece che a imposta di registro:

• 4% di IVA sulla prima casa (non di lusso).
• 10% di IVA sulla seconda casa (non di lusso).
• 22% di IVA sulle categorie di lusso (A1 abitazioni signorili, A8 ville, A9 castelli/dimore storiche).

A questi si aggiungono imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 200 € ciascuna (600 € in totale) sui nuovi. L'IVA si calcola sul prezzo dichiarato, non sul valore catastale, ed è la ragione per cui i nuovi pesano spesso di più dal lato fiscale rispetto a un usato comparabile.

Onorario notarile

Il notaio (notaio) è il pubblico ufficiale obbligatorio che redige, autentica e trascrive l'atto. L'acquirente sceglie e paga. Aspettatevi 1–2,5% a seconda della complessità, dell'anzianità del notaio e dell'area geografica, con un minimo di 1.500–2.500 € sulle operazioni piccole. Parzialmente negoziabile, ma non eliminabile. Il notaio non si può saltare né sostituire.

Provvigione di agenzia

Tipicamente 3% + 22% di IVA per ciascuna parte. Diversamente che in Portogallo o nel Regno Unito, in Italia l'acquirente paga la propria agenzia. La commissione complessiva del passaggio è quindi circa 6% + IVA, ripartita tra le parti.

IMU annuale

L'imposta municipale annuale. Le aliquote sono fissate da ciascun comune entro una forbice nazionale, con riduzioni che variano a seconda della categoria catastale per la prima casa. Consultate l'aliquota esatta per il vostro immobile presso l'ufficio tributi competente prima di stabilire il budget. L'IMU si paga in due rate (giugno e dicembre) tramite F24. Il commercialista o un'agenzia locale può gestirla da remoto.

TASI e TARI

La TASI (tributo per i servizi indivisibili) è confluita nell'IMU dal 2020 e non esiste più come voce separata. La TARI (tassa sui rifiuti) resta: comunale, calcolata su base volumetrica o per metro quadro, fatturata annualmente. Indicativamente per un appartamento urbano di 100 m²: 200–450 €/anno.

Plusvalenze

Per le persone fisiche, le plusvalenze sono esenti dopo 5 anni di possesso, a prescindere da nazionalità o residenza. La vendita entro i 5 anni genera imposizione progressiva IRPEF (fino al 43% più addizionali regionali) oppure, su scelta dell'acquirente espressa al rogito, un'imposta sostitutiva pari al 26% trattenuta e versata dal notaio. Le plusvalenze sulla prima casa venduta entro 5 anni sono esenti se i proventi vengono reinvestiti in un'altra abitazione principale entro 12 mesi.

Gli immobili intestati a società sono tassati alle aliquote ordinarie societarie, senza la franchigia dei 5 anni.

Consultate i prezzi correnti al m² in Italia per confrontare un prezzo di richiesta con i valori effettivi di mercato regione per regione.

Finanziamento per i non residenti

Le banche italiane erogano mutui ai non residenti, a condizioni decisamente più strette di quelle riservate ai clienti italiani. Tassi e LTV si muovono con la politica della BCE. Verificate con un broker.

LTV (rapporto mutuo/valore)

• Acquirente straniero non residente: tipicamente 50–60%. Servono il 40–50% del prezzo in liquidità più gli oneri di chiusura.
• Acquirente straniero con residenza italiana: spesso 70–80%, tassi migliori.
• Residente italiano con reddito italiano: 80–90%, condizioni migliori.

Le banche valutano l'immobile autonomamente e finanziano sul minore tra perizia e prezzo. Sugli immobili datati o atipici la perizia tende ad essere conservativa, costringendo a versare più liquidità di quanto suggerisca l'LTV nominale.

Banche italiane attive con i non residenti

Diverse banche retail erogano mutui ai non residenti, con appetiti variabili nel tempo. Contattatene due o tre per un confronto competitivo prima di firmare il preliminare. Un broker indipendente (mediatore creditizio) è prassi e in genere non rappresenta un costo diretto per il mutuatario.

Tassi e struttura

Forchette indicative 2026 (si muovono ogni settimana, confermate con la banca):

• Variabile (Euribor 3 mesi + spread di 1,0–2,0%): effettivo 3,5–4,5%.
• Fisso (10–25 anni, indicizzato IRS): 3,5–4,8%.
• Misto: fisso per i primi 5–10 anni, con passaggio a variabile.

L'istruttoria richiede 4–8 settimane una volta completa la pratica. Le spese di perizia sono di 400–800 € a carico iniziale. Le penali di estinzione anticipata sui mutui residenziali sono limitate dalla normativa di tutela del consumatore.

Il percorso d'acquisto passo per passo

Mettete a budget 2–4 mesi dalla prima offerta alla consegna delle chiavi, più a lungo in caso di complicazioni sul titolo o con un mutuo aperto.

1. Codice fiscale e conto bancario italiano

Si parte da qui. Il codice fiscale richiede pochi giorni (in Italia) o qualche settimana (tramite consolato). Una volta in possesso, aprite un conto presso Intesa Sanpaolo, UniCredit o una banca digitale. Vi servirà per la caparra, per l'IMU, per le utenze e per il saldo al rogito. Ai non residenti viene proposto un conto non-residenti con condizioni leggermente diverse.

2. Ricerca e proposta di acquisto

Usate la ricerca su mappa di Seeki per selezionare gli immobili. La proposta di acquisto è un'offerta firmata a un prezzo determinato accompagnata da una piccola caparra (tipicamente 1.000–10.000 € o l'1–2%, trattenuta dall'agenzia a titolo di garanzia). Se il venditore controfirma, l'offerta diventa vincolante per entrambe le parti, salvo il successivo preliminare. Se il venditore non firma entro il termine di validità, la caparra viene restituita.

3. Compromesso (preliminare) e caparra

Il compromesso è il preliminare vincolante, di norma firmato 2–6 settimane dopo la proposta accettata. L'acquirente versa una caparra confirmatoria del 10–30% del prezzo.

Regime base ai sensi del Codice civile:

• Recesso del compratore → il venditore trattiene la caparra.
• Recesso del venditore → deve restituirne il doppio.
• In alternativa entrambe le parti possono chiedere giudizialmente l'esecuzione in forma specifica. Lungo e costoso, ma disponibile.

Registrate il compromesso presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La registrazione attribuisce all'acquirente la priorità rispetto a eventuali pretese successive sul venditore, ed è una garanzia essenziale di due diligence.

4. Due diligence

Tra compromesso e rogito, l'avvocato o il notaio verifica:

• Catena dei titoli e corrispondenza catastale tramite Conservatoria dei Registri Immobiliari e Catasto.
• Ipoteche, vincoli e pesi: l'immobile deve passare libero da gravami.
• Permessi edilizi e abusi edilizi: ogni modifica successiva alla costruzione deve avere un titolo valido. Le opere abusive (locale aggiunto, balcone chiuso, cantina riconvertita) sono diffusissime in Italia e possono richiedere una sanatoria, una demolizione o un aggiustamento di prezzo.
• Certificato di agibilità.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio in fase di vendita.
• Certificazioni condominiali per gli appartamenti: dichiarazione dell'amministratore sull'assenza di morosità più verbali delle ultime 5 assemblee con i lavori straordinari deliberati.
• Zona sismica: gli immobili in zona 1–3 possono comportare obblighi di adeguamento; sugli immobili storici il Sismabonus può finanziare gli interventi.

5. Rogito dal notaio

Il rogito è l'atto pubblico finale. La presenza del notaio è obbligatoria. Nessuna compravendita si chiude in Italia senza di lui. Il notaio legge l'atto, verifica l'identità, incassa imposte e oneri il giorno stesso e trascrive l'atto presso l'Agenzia delle Entrate e i registri immobiliari.

Al rogito l'acquirente porta:

• Assegni circolari intestati o bonifici confermati per il saldo, l'onorario notarile e le imposte.
• Codice fiscale, passaporto e documentazione sullo stato civile.
• Procura speciale se l'acquirente non è presente: deve essere notarile e specifica per l'atto, non generica.

6. Trascrizione e utenze

Il notaio trascrive l'atto presso l'Agenzia delle Entrate e la Conservatoria entro 20–30 giorni. Voi intestate le utenze (elettricità, gas, acqua, TARI) usando l'atto.

Tempistiche realistiche

Fase	Durata
Codice fiscale + conto bancario	1–4 settimane
Ricerca + proposta di acquisto	Variabile
Firma del compromesso	2–6 settimane dopo l'accettazione della proposta
Due diligence + mutuo (se previsto)	4–10 settimane
Rogito	1 giorno
Totale offerta-chiavi	8–16 settimane

Dove comprano davvero gli stranieri

Toscana

La Toscana resta la patria spirituale dell'Italia degli acquirenti stranieri. Firenze domina il segmento urbano. Gli appartamenti del centro storico viaggiano a prezzi premium e arrivano raramente in condizioni ottimali. Il valore migliore si trova nelle province: Lucca (città murata e Versilia), Siena (centro medievale e Crete Senesi) e le campagne del Chianti e della Val d'Orcia. I casali in pietra con 1–5 ettari di terreno sono l'acquisto archetipico.

Lombardia e Milano

La Lombardia ruota intorno a Milano, capitale economica e di gran lunga il mercato urbano più profondo per l'affitto. Gli appartamenti di Milano sono il prodotto da reddito preferito dagli investitori internazionali; i rendimenti sono compressi dopo un decennio di crescita dei prezzi, ma la domanda è strutturalmente stabile. I laghi (Como e Iseo sul versante lombardo, Garda a cavallo tra Lombardia e Veneto) trainano il mercato della seconda casa. Aspettatevi un premio del 20–30% sul fronte lago rispetto a immobili comparabili a 500 metri di distanza.

Lazio e Roma

Lazio e Roma ancorano il mercato centro-italiano degli stranieri. Gli appartamenti del centro storico (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) sono l'acquisto classico; i Castelli Romani e il viterbese offrono alternative rurali e di piccolo borgo a una frazione del prezzo.

Puglia

La Puglia è la regione esplosa nell'ultimo decennio. La Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) tratta trulli e masserie imbiancate a prezzi che restano inferiori del 40–60% rispetto alla Toscana per planimetrie analoghe. La penisola salentina a sud di Lecce è l'alternativa di mare. Entrambe sono state spinte dalla domanda di affitti brevi e dallo slancio degli acquirenti stranieri dal 2020.

Sicilia

La Sicilia offre il miglior valore assoluto in Italia per gli acquirenti stranieri: appartamenti nei centri storici di Palermo, Noto, Ragusa o Siracusa a 500–1.500 €/m², metà della Puglia e un terzo della Toscana. La controindicazione: i costi di ristrutturazione sono reali, il mercato locale del lavoro è meno profondo e gli abusi edilizi sono endemici nella Sicilia rurale. Ideale per chi ha tempo e un architetto locale affidabile. Difficile per chiunque provi a operare da remoto.

Campania e Costiera amalfitana

Campania e Napoli ospitano due mercati distinti. Napoli città è un'alternativa urbana in crescita: prezzi inferiori a Roma, un centro storico stratificato, collegamenti ferroviari diretti. La Costiera amalfitana (Positano, Amalfi, Ravello) e la penisola sorrentina registrano i prezzi al m² più alti d'Italia sul mare, sostenuti dall'offerta limitata e da un brand globalmente riconoscibile.

Lago di Garda

Il Lago di Garda (a cavallo di Lombardia, Veneto e Trentino-Alto Adige) è il più grande mercato lacustre per gli acquirenti stranieri, particolarmente forte tra tedeschi, olandesi e austriaci grazie alla vicinanza alpina raggiungibile in auto. La sponda meridionale (Sirmione, Desenzano, Peschiera) è più sviluppata e più cara; la sponda veneta orientale offre rapporto qualità-prezzo migliore.

Altre destinazioni

L'Umbria è la Toscana più tranquilla e meno cara. L'Emilia-Romagna con Bologna offre qualità della vita urbana a sconto rispetto a Roma o Milano. Il Piemonte (Langhe vinicole, Torino) combina cibo, vino e accesso alle Alpi. Venezia è un mercato di nicchia: bellissimo ma strutturalmente complesso (acqua alta, vincoli di tutela, offerta limitata per piano).

Insidie ricorrenti

Abusi edilizi. Il singolo rischio più grande sull'immobiliare italiano. Ogni modifica all'involucro esterno, alla pianta o alla volumetria successiva al permesso originario deve essere supportata da una concessione edilizia o un permesso di costruire corrispondente. Gli italiani hanno storicamente aggiunto balconi, chiuso logge, convertito cantine in stanze, costruito ampliamenti senza titolo, talvolta decenni fa. Il notaio e il tecnico devono verificare che la scheda catastale corrisponda allo stato di fatto. Possibili soluzioni: sanatoria (dove ammessa, con oneri), demolizione o rinuncia. Non chiudete su un immobile con abusi noti senza che il venditore abbia già presentato e ottenuto la sanatoria.

Certificazioni condominiali. Gli appartamenti in condominio richiedono una certificazione scritta dell'amministratore sulle morosità, sui lavori straordinari pianificati e su eventuali liti pendenti. Una certificazione mancante o evasiva è un segnale rosso. Grossi lavori straordinari deliberati (facciata, tetto, ascensore) possono ricadere sull'acquirente per decine di migliaia di euro.

Adeguamenti sismici. L'Italia è uno dei Paesi più sismici d'Europa. Gli immobili in zona 1 (rischio più elevato) o in zona 2 possono essere soggetti a obblighi di adeguamento al momento della ristrutturazione, soprattutto sulle opere strutturali portanti. Il Sismabonus può coprire il 70–85% dei costi di adeguamento ed è spesso cedibile all'impresa, quindi vale la pena integrarlo nel budget di ristrutturazione fin dall'inizio.

Disciplina dei preventivi al Sud. I costi di ristrutturazione nel Sud Italia (Sicilia, Calabria, Puglia interna) appaiono attraenti sulla carta e tendono a sforare del 50–100% rispetto al preventivo. Cause ricorrenti: lavori strutturali sottostimati su edifici in pietra antichi, ritardi sui materiali, manodopera artigianale con tempi lunghi e ampliamenti di scopo per sorprese in fase di permessi. Regola pratica per chi ristruttura da non residente e a distanza: prendete il preventivo iniziale, aggiungete una contingenza del 40–60% e mettete l'intero progetto in un contratto a prezzo chiuso con pagamenti a stato avanzamento legati a milestone di consegna.

Discordanze catastali. È frequente che la planimetria catastale non corrisponda allo stato di fatto: vani conteggiati male, superfici sbagliate del 10–20%, categoria errata. Sistemarlo (voltura, variazione catastale) è una pratica ordinaria che richiede però alcune settimane. Fatelo prima del rogito, non dopo, perché entra nel calcolo dell'imposta di registro.

Costi FX transfrontalieri. Trasferire una caparra da 300.000 € con bonifici SWIFT standard costa 1.000–3.000+ € in spread valutario. I broker multi-valuta (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) risparmiano lo 0,3–1%, una cifra non trascurabile sulla caparra.

Cercare in modo efficace su Seeki

Seeki aggrega gli annunci italiani su un'unica mappa cercabile. Pratiche che pagano:

• Partite ampi da Italia o da una regione (Toscana, Lombardia, Puglia, Sicilia) e restringete con i filtri. Spesso un comune limitrofo offre miglior valore.
• Usate gli slug filtro localizzati per intenti ricorrenti: appartamenti in vendita in Italia, case in vendita in Italia.
• Verificate il prezzo al m² rispetto al mercato: prezzi al m² in Italia consente di confrontare quanto chiedono i venditori con quanto effettivamente si scambia.
• Salvate le ricerche per ricevere avvisi sui nuovi annunci. I buoni appartamenti a Milano, Roma o Firenze si vendono in fretta.
• Zoomate la mappa sulle vie per valutare visivamente i quartieri.

FAQ

Quando serve il codice fiscale e si può ottenere a distanza?

Prima della proposta di acquisto, e sicuramente prima del compromesso o del rogito. Si ottiene presso un consolato italiano all'estero (1–4 settimane a seconda dell'ufficio), tramite un avvocato italiano con procura (1–2 settimane), oppure di persona presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate in Italia (in giornata). Gratuito quando richiesto direttamente. Diversi passaggi a valle (conto bancario, bonifico della caparra, domanda di mutuo) si bloccano senza, quindi conviene ottenerlo per tempo.

Un non residente può ottenere un mutuo in Italia?

Sì, presso le principali banche (Intesa Sanpaolo, UniCredit e BNL hanno canali dedicati per i non residenti), ma con un LTV inferiore rispetto ai residenti italiani. L'LTV tipico per i non residenti è del 50–60%, il che significa il 40–50% del prezzo in liquidità più gli oneri di chiusura. I tassi sono simili a quelli dei residenti (variabile intorno al 3,5–4,5%, fisso 3,5–4,8%), ma gli spread sono più ampi e l'istruttoria dura 4–8 settimane.

In cosa consiste l'imposta sostitutiva al 7% per i pensionati e chi può accedervi?

Un'imposta sostitutiva pari al 7% su tutti i redditi di fonte estera per 10 periodi d'imposta, condizionata al trasferimento della residenza in un comune con meno di 30.000 abitanti (soglia portata da 20.000 dalla Legge 34/2026, in vigore dal 7 aprile 2026) in Abruzzo, Molise, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sardegna o Sicilia, più i comuni del cratere sismico in Lazio, Marche e Umbria. Non si deve essere stati residenti fiscali in Italia nei 5 anni precedenti, e occorre percepire una pensione estera. Le grandi città del Sud (Bari, Palermo, Catania, Lecce) restano sopra soglia. Confermate l'idoneità con un commercialista prima di pianificare il trasferimento.

A quanto ammontano i costi di chiusura totali?

Per una seconda casa acquistata da un privato: 10–15% del prezzo, dominato dall'imposta di registro al 9% sul valore catastale (effettivo 5–7% sul valore di mercato grazie allo sconto catastale) più onorario notarile (1–2,5%), provvigione di agenzia (3% + IVA a carico dell'acquirente) e spese legali. Per una prima casa se si rientra nei requisiti: 5–8%. I nuovi da costruttore sono tassati con l'IVA sul prezzo dichiarato anziché con l'imposta di registro sul valore catastale. Per la seconda casa il totale è comparabile o leggermente più alto; per la prima casa al 4% di IVA è inferiore.

Devo per forza usare un notaio?

Sì. La legge italiana impone il notaio (notaio) per redigere, autenticare e trascrivere l'atto definitivo. Il notaio è un pubblico ufficiale obbligatorio, non un semplice avvocato. Verifica il titolo, controlla i gravami, incassa e versa le imposte per vostro conto al rogito e trascrive l'atto. L'acquirente sceglie il notaio e ne paga l'onorario. Potete affiancarvi un avvocato per consulenza specifica sulla transazione (consigliato per qualsiasi operazione non banale), ma il notaio non è negoziabile.

Posso acquistare attraverso una società (SPV)?

Sì. Persone e società estere possono detenere immobili italiani direttamente, e una S.r.l. italiana è frequente per immobiliare commerciale, portafogli a reddito o pianificazione patrimoniale. Gli immobili in capo a società pagano l'IMU ad aliquota piena indipendentemente dall'uso, e l'esenzione quinquennale sulle plusvalenze non si applica ai soggetti societari. La fiscalità italiana impone un trattamento più gravoso sugli immobili detenuti tramite giurisdizioni classificate come non collaborative. Prima di strutturare attraverso un veicolo offshore consultate un commercialista.

Quali imposte si pagano alla rivendita?

Per le persone fisiche, le plusvalenze sono esenti dopo 5 anni di possesso, a prescindere da nazionalità o residenza. Entro i 5 anni, il guadagno è tassato a IRPEF progressivo (fino al 43% più addizionali regionali) o, su scelta dell'acquirente espressa al rogito, con imposta sostitutiva pari al 26% versata dal notaio. La vendita di una prima casa entro 5 anni è esente se i proventi vengono reinvestiti in un'altra abitazione principale entro 12 mesi. I venditori societari pagano alle aliquote ordinarie societarie senza la franchigia dei 5 anni.

Posso affittare l'immobile a breve termine (tipo Airbnb)?

Sì, ma in un quadro regolatorio sempre più stringente, soprattutto nelle città turistiche. Le procedure di registrazione CIR nazionale (Codice Identificativo Regionale) e CIN (Codice Identificativo Nazionale) impongono di registrare ciascun immobile, esporre il codice in tutti gli annunci e comunicare i dati degli ospiti alla questura (alloggiati web). Città come Firenze, Venezia, Roma e parti della Costiera amalfitana applicano ulteriori massimali per zona, moratorie sulle nuove registrazioni o limiti di notti annue. Se il reddito da affitto breve è centrale nella tesi d'investimento, verificate il quadro normativo attuale del comune specifico prima di offrire. La regolazione si è inasprita anno dopo anno dal 2023 e continua a evolversi.

Avvertenze

Informazioni di carattere generale, non costituiscono consulenza legale o fiscale. La normativa immobiliare italiana, le aliquote e i requisiti dei regimi agevolati cambiano; verificate con un notaio, un avvocato e un commercialista italiani abilitati prima di operare. Ultima revisione: 2026-05-18 a cura di Seeki Editorial.