Quanto costa davvero comprare casa in Polonia

Hai trovato un appartamento a Varsavia, il prezzo richiesto rientra nel tuo budget, e ora vuoi la cifra reale onnicomprensiva: quanto costa davvero l'acquisto una volta che imposte e spese si sommano al cartellino. In Polonia questo strato aggiuntivo è più sottile che nella maggior parte d'Europa, e quasi tutto si riduce a una sola voce.

Aggiornato al 2026-08-13. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale; questo articolo è un orientamento, non una consulenza. Le aliquote cambiano e dipendono dalle tue circostanze. Verifica il tuo caso specifico con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale polacco prima di firmare. Fonti e metodo in fondo all'articolo.

Quali sono i costi di chiusura totali su un appartamento polacco?

Per un acquirente in contanti di un tipico appartamento usato, i costi di chiusura ammontano a circa il 2,4% del prezzo, e l'imposta di trasferimento PCC del 2% ne è quasi la totalità. La tabella lavora su un appartamento rappresentativo da 206.000 € a Varsavia (Warszawa), il più grande mercato immobiliare della Polonia, prezzato sulla cifra richiesta mediana per gli appartamenti in vendita a Varsavia su Seeki.eu ad agosto 2026.

Voce di costo	Aliquota	Su un appartamento usato da 206.000 €
Imposta di trasferimento PCC	2%	4.130 €
Onorario notarile, massimo di legge (taksa notarialna)	circa 0,3%	circa 690 €
Iscrizione al registro fondiario / tribunale	200 zł fissi	circa 47 €
Totale inevitabile, acquirente in contanti	circa 2,4%	circa 4.870 €
Agente immobiliare dell'acquirente (solo se ne assumi uno)	2%-3% + 23% IVA	0 €, oppure da 5.070 € a 7.600 €
Variante prima casa (esente PCC)	circa 0,35%	circa 740 €

Il numero da ricordare è il divario: un acquirente ordinario paga circa 4.870 €, un acquirente di prima casa che ne ha diritto circa 740 €, perché la PCC è tutta la storia e ne sono esenti. Rispetto al vero costo onnicomprensivo dell'acquisto in Europa, che va da circa l'1% in Cechia al 16% in Belgio, la Polonia si colloca vicino alla fascia economica.

Vale la pena saperlo prima di ancorarsi a un annuncio: prezzo richiesto e prezzo pattuito non sono lo stesso numero. Secondo l'indagine trimestrale sul mercato abitativo della Banca Nazionale di Polonia, a Varsavia i prezzi richiesti medi sul mercato secondario erano di 18.919 zł al metro quadro nel primo trimestre del 2026 mentre le transazioni si chiudevano a una media di 16.393 zł. La PCC si applica al valore di mercato, che in una normale vendita tra parti indipendenti è il prezzo che effettivamente concordi, quindi l'imposta segue quanto tratti e non quanto era pubblicizzato.

Imposta di trasferimento PCC: cos'è l'aliquota del 2% e chi è esente?

La PCC è l'imposta polacca sulle transazioni di diritto civile (podatek od czynności cywilnoprawnych), il prelievo che si applica quando dei beni passano di mano tra soggetti privati anziché tramite un venditore con partita IVA. Sugli immobili è l'imposta di trasferimento del 2% che un acquirente paga per una casa usata comprata da un venditore privato. In base alla Legge PCC, il soggetto passivo su un contratto di compravendita è l'acquirente (art. 4), l'aliquota sugli immobili è un 2% fisso sul valore di mercato (art. 7), e il notaio agisce da sostituto d'imposta per gli atti in forma notarile e non può perfezionare l'atto finché l'imposta non è pagata (art. 10). Si salda quindi al rogito, e sull'esempio da 206.000 € sono circa 4.130 €, comodamente la voce più grande dell'acquisto.

Dal 31 agosto 2023, chi compra la prima casa è esente. In base all'art. 9 pkt 17 della Legge PCC, introdotto dalla legge modificativa del 26 maggio 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463), chi acquista un appartamento in proprietà autonoma, una casa unifamiliare o un diritto cooperativo di proprietà su un'abitazione non paga PCC, a condizione di non aver mai detenuto prima nessuno di quei diritti. La condizione è rigida e vale per ogni acquirente sull'atto: per una coppia, entrambi i partner devono averne diritto, quindi se uno dei due possiede già un appartamento l'esenzione è persa per l'intera transazione. L'unica deroga scritta nella norma è una quota ereditata pari o inferiore al 50%, che non fa perdere il diritto.

Un'aliquota va nella direzione opposta. Dal 1° gennaio 2024, un acquirente che prende almeno sei appartamenti in proprietà autonoma in un unico edificio, o in più edifici su un solo lotto, paga il 6% di PCC sul sesto e su ogni ulteriore unità (art. 7a). Si applica alle unità vendute con IVA, cioè il caso della nuova costruzione che altrimenti resterebbe del tutto fuori dalla PCC, quindi è un prelievo sull'acquisto in blocco più che una maggiorazione sull'ordinario 2%. Non toccherà chi compra una sola casa, ma l'aliquota esiste.

Si paga la PCC su una nuova costruzione da un costruttore?

No. Una casa nuova comprata da un costruttore sul mercato primario porta l'IVA, non la PCC, perché la legge polacca non tassa due volte la stessa transazione. L'IVA è già dentro il prezzo che il costruttore indica: in base alla Legge IVA (art. 41), l'aliquota ridotta dell'8% copre la superficie residenziale fino a 150 metri quadri per un appartamento, e quella ordinaria del 23% si applica alla parte eccedente quel limite. Non presenti alcuna dichiarazione PCC e non paghi il 2% in aggiunta.

Questo rende la scelta tra nuova costruzione e usato in parte una questione fiscale. Un acquirente di prima casa esente da PCC non guadagna nulla sul piano fiscale scegliendo il nuovo, perché paga lo 0% in entrambi i casi. Un acquirente non esente risparmia il 2% su una nuova costruzione, ma l'IVA è incorporata in un prezzo fissato diversamente, quindi il risparmio può essere più apparente che reale. L'unico confronto pulito è il prezzo onnicomprensivo di uno specifico appartamento nuovo rispetto a uno usato comparabile, imposte incluse.

Quel confronto è ciò a cui serve lo stimatore di valore di Seeki.eu: uno strumento di prezzo indicativo che applica il prezzo mediano locale al metro quadro alla dimensione e alle caratteristiche di un immobile, così puoi mettere alla prova un prezzo richiesto o il preventivo di un costruttore prima di trattare. È un riferimento di partenza, non una perizia.

Quanto costano gli onorari notarili in Polonia e sono soggetti a un tetto?

Gli onorari notarili in Polonia sono soggetti a un tetto per legge, quindi c'è un limite a quanto ti possono addebitare. La tariffa notarile (taksa notarialna), l'onorario del notaio per la stesura dell'atto, ha il suo massimo fissato dal Regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004 sulle tariffe notarili massime (testo consolidato Dz.U. 2024 poz. 1566), non lasciato al mercato. Un notaio che addebita oltre la tariffa infrange le regole.

La vendita di un appartamento gode di uno sconto specifico: il §6 del regolamento elenca la vendita di un'unità residenziale tra gli atti tariffati a metà della scala ordinaria del §3. Sull'esempio da 206.000 € la scala piena dà 4.322 zł, quindi il massimo a metà tariffa è 2.161 zł, e con il 23% di IVA e le copie dell'atto (con un tetto di 6 zł a pagina) il conto si attesta vicino a 690 €, all'incirca lo 0,3% del prezzo, una quota che cala al salire del prezzo. Il notaio è un pubblico ufficiale neutrale che prepara l'atto e assolve le imposte per entrambe le parti, quindi un avvocato separato è facoltativo: sensato per un acquirente transfrontaliero, ma non parte integrante del processo.

Quali sono le spese di tribunale e di registro fondiario?

Le spese di tribunale sono piccole e fisse. Il registro fondiario e ipotecario (księga wieczysta) è dove viene registrata la proprietà in Polonia, e la proprietà passa legalmente solo una volta che il tribunale ti iscrive lì. In base alla Legge sui costi giudiziari in materia civile (art. 42), iscrivere la tua proprietà è un fisso di 200 zł, circa 47 €, qualunque sia il costo dell'immobile, e un mutuo aggiunge un secondo fisso di 200 zł per iscrivere l'onere del prestatore; la nostra guida ai mutui per non residenti nell'UE illustra chi presta in Polonia e a quali condizioni. Nessuna delle due spese scala con il prezzo, quindi su qualsiasi acquisto normale sono una voce di arrotondamento. Le regole sul permesso per gli acquirenti da fuori dello SEE, l'unico ambito in cui la burocrazia di un acquirente straniero differisce da quella di un residente, sono trattate nella nostra Acquistare casa in Polonia da straniero (Guida 2026) per Paese.

Ricevi un attestato di prestazione energetica quando compri in Polonia?

Sì, e non ti costa nulla. In base alla Legge sulla prestazione energetica degli edifici (testo consolidato Dz.U. 2024 poz. 101), il venditore deve far predisporre un attestato di prestazione energetica (świadectwo charakterystyki energetycznej) per ogni abitazione venduta con un contratto di compravendita (art. 3), e deve consegnarlo all'acquirente al momento della stesura dell'atto notarile (art. 11). Il notaio registra la consegna nell'atto e, se manca, ammonisce formalmente il venditore sulla sanzione per la mancata consegna. Non puoi rinunciare al diritto di riceverlo, nemmeno se preferissi non ritardare la firma, e l'attestato resta valido 10 anni (art. 14). Farne predisporre uno costa in genere al venditore qualche centinaio di złoty per un appartamento, e come sono le regole negli altri mercati è nella nostra guida all'attestato energetico che serve per vendere casa in Europa.

Chi paga l'agente immobiliare in Polonia?

Non c'è alcuna regola di legge su chi paga l'agente immobiliare in Polonia, quindi la questione si risolve con il contratto che firmi. Nemmeno la provvigione è regolamentata: le agenzie indicano comunemente il 2%-3% del prezzo più il 23% di IVA, e la cifra è fissata dal contratto di agenzia anziché dalla legge. Sempre più spesso gli annunci sono pubblicizzati come "0% per l'acquirente": il venditore sostiene l'intero onorario e un acquirente che risponde a un annuncio non paga nulla. Paghi la provvigione solo se firmi un tuo contratto di agenzia lato acquirente, per esempio per far cercare a un agente immobili fuori mercato o per far trattare al posto tuo. È per questo che l'agente sta fuori dal totale inevitabile di cui sopra: per la maggior parte degli acquirenti è zero.

Un agente lato acquirente si guadagna l'onorario soprattutto quando compri all'estero, non puoi visitare di persona, o insegui un incarico specifico in un sottomercato ristretto, dove il 2%-3% per qualcuno che verifica e tratta sul posto può compensare il rischio di pagare troppo. Con un appartamento comune che puoi visitare tu stesso e un venditore che ha già un agente, la via del venditore-paga è più economica, e gran parte del lavoro preliminare puoi farlo dagli annunci, come leggere come prezzo e indirizzo si muovono tra Varsavia, Cracovia e Danzica.

Domande frequenti

Quanto ammontano i costi totali per comprare un appartamento in Polonia?

Per un acquirente in contanti di un appartamento usato, metti a budget circa il 2%-3% del prezzo, quasi tutto costituito dall'imposta di trasferimento PCC del 2%. Il notaio aggiunge all'incirca lo 0,3% e l'iscrizione al tribunale un fisso di 200 zł. Su un appartamento di Varsavia da 206.000 € sono circa 4.870 €; un acquirente di prima casa, esente da PCC, paga più vicino a 740 €.

Chi paga l'imposta PCC quando si compra casa in Polonia?

La PCC la paga l'acquirente, e solo sul mercato secondario. È un 2% fisso sul valore di mercato dell'immobile, calcolato e riscosso dal notaio quando si firma l'atto di vendita, in base agli art. 4, 7 e 10 della Legge PCC. Le case nuove da un costruttore portano invece l'IVA, quindi non si applica alcuna PCC. Dal 31 agosto 2023, chi compra la prima casa sul mercato secondario è esente.

Si paga la PCC su una nuova costruzione in Polonia?

No. Una casa nuova da un costruttore sul mercato primario porta l'IVA, non la PCC, quindi non paghi mai il 2%. L'IVA è già dentro il prezzo del costruttore: 8% sulla superficie residenziale fino a 150 metri quadri e 23% sulla parte eccedente. L'unica eccezione è l'acquisto in blocco, dove un acquirente che prende almeno sei appartamenti in un edificio o su un lotto paga il 6% sul sesto e su ogni ulteriore unità, in vigore dal 1° gennaio 2024.

Gli onorari notarili in Polonia sono fissi?

Sono soggetti a un tetto, non fissi. Il massimo che un notaio può addebitare è stabilito dal Regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004 (testo consolidato Dz.U. 2024 poz. 1566), e la vendita di un appartamento è uno degli atti tariffati a metà della scala ordinaria, più il 23% di IVA. Su un appartamento di fascia media l'onorario si attesta vicino allo 0,3% del prezzo, qualche centinaio di euro incluse le copie dell'atto. Un notaio che addebita oltre la tariffa infrange le regole.

Il venditore deve consegnarti l'attestato energetico in Polonia?

Sì. Il venditore deve far predisporre un attestato di prestazione energetica e consegnartelo al momento della stesura dell'atto notarile, in base alla Legge sulla prestazione energetica degli edifici. Il notaio annota la consegna nell'atto e ammonisce il venditore sulla sanzione se manca. Non puoi rinunciare al diritto di riceverlo, l'attestato è valido 10 anni, e il costo ricade sul venditore.

Gli stranieri pagano di più per comprare casa in Polonia?

No, le imposte sono identiche. Un non residente paga la stessa PCC del 2%, gli stessi onorari notarili e le stesse spese di tribunale di un acquirente polacco, e l'esenzione per la prima casa si applica a prescindere dalla nazionalità. Gli acquirenti da fuori dello SEE possono aver bisogno di un permesso del ministero dell'interno, anche se un appartamento indipendente è di norma esente. Per mettere alla prova un prezzo richiesto prima di informarti, il prezzo indicativo di Seeki.eu lo confronta con la mediana locale in €/m².

Fonti

Il prezzo rappresentativo è il prezzo richiesto mediano di un annuncio pubblicato di vendita di appartamento a Varsavia su Seeki.eu, rilevato il 10 agosto 2026: 888.000 zł, cioè circa 206.000 €. Le cifre in złoty si convertono a 4,30 zł per euro, il tasso di riferimento della Banca Centrale Europea per il 10 agosto 2026. Le medie di Varsavia dei prezzi richiesti e di transazione al metro quadro provengono dall'indagine trimestrale sul mercato abitativo della Banca Nazionale di Polonia (BaRN), primo trimestre 2026, l'ultima pubblicata al momento della revisione.

Le regole su imposte e spese provengono dalla normativa primaria come pubblicata dal servizio della gazzetta ufficiale del parlamento polacco, incrociate con il portale fiscale del Ministero delle Finanze (podatki.gov.pl). L'aliquota del 2%, l'obbligo in capo all'acquirente, il notaio come sostituto d'imposta, l'esenzione per la prima casa e l'aliquota in blocco del 6% provengono dal testo consolidato della Legge sull'imposta sulle transazioni di diritto civile (Dz.U. 2026 poz. 191) e dalla legge modificativa del 26 maggio 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463). L'aliquota IVA ridotta dell'8% e il suo limite di 150 metri quadri provengono dal testo consolidato della Legge sull'imposta sul valore aggiunto (Dz.U. 2025 poz. 775). Gli onorari notarili seguono il Regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004 sulle tariffe notarili massime (testo consolidato Dz.U. 2024 poz. 1566), le spese di tribunale la Legge sui costi giudiziari in materia civile (testo consolidato Dz.U. 2025 poz. 1228), e gli obblighi sull'attestato energetico la Legge sulla prestazione energetica degli edifici (testo consolidato Dz.U. 2024 poz. 101). La provvigione delle agenzie immobiliari non è regolamentata in Polonia e la forbice indicata riflette la prassi di mercato comunemente pubblicizzata anziché un'aliquota di legge. Verifica la tua posizione con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale polacco prima di impegnarti.