Paese europeo più facile in cui comprare da straniero

Quasi tutti gli acquirenti transfrontalieri arrivano alla domanda comparativa prima che a quella giuridica. Non se possono comprare in Spagna, ma in quale paese europeo un acquisto costerà loro meno tempo, meno denaro e meno burocrazia, dato il passaporto che hanno in tasca e i voli che sono disposti a prendere. Le regole in sé sono pubbliche. Quello che manca è un ordine di preferenza, perché la classifica cambia a seconda dell'attrito che davvero ti fermerebbe.

Ultima revisione: 2026-08-03. Seeki.eu non è un consulente legale o fiscale, e questo articolo è un orientamento più che una consulenza. Regole sulla proprietà straniera, autorizzazioni e imposte di trasferimento cambiano, e dipendono dalla tua nazionalità, dalla tua residenza e dal tipo di immobile. Verifica il tuo caso con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale locale prima di impegnarti. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Come è costruita questa classifica

Cinque criteri, applicati nello stesso ordine a ogni mercato. Ciascuno è qualcosa che può bloccare o rallentare un acquisto, non qualcosa che si limita a sembrare difficile.

1. Permesso. Un acquirente straniero può possedere qui, e la risposta cambia con un passaporto extra-UE?
2. Prerequisiti. Esiste un codice fiscale, un'autorizzazione o un rappresentante da nominare prima di poter firmare?
3. Costo. L'imposta di trasferimento, il notaio e i registri inevitabili in percentuale sul prezzo, esclusa la provvigione dell'agenzia perché chi la paga cambia da paese a paese.
4. Velocità. Il percorso tipico dall'offerta accettata alla proprietà trascritta.
5. Distanza. L'acquisto può concludersi mentre sei altrove?

I fatti giuridici alla base dei primi due criteri vengono dal nostro articolo di riferimento sulle regole di acquisto per i non residenti in Europa, che espone mercato per mercato cosa consente la legge di ciascun paese. Questo articolo fa l'altro lavoro. Mette quei fatti in ordine e dice quali contano. Le fasce di costo provengono dalla nostra analisi europea dei costi di transazione, e i tempi dalle nostre guide all'acquisto per paese.

La classifica, dal più semplice al più complesso

I mercati aperti a tutte le nazionalità stanno sopra quelli che ne filtrano una, e dentro ciascun gruppo l'ordine va dal più economico al più caro in cui concludere l'operazione.

Posizione	Mercato	Aperto a un acquirente extra-UE	Cosa serve prima di firmare	Costo inevitabile	Dall'offerta alle chiavi
1	Cechia	Sì, nessuna autorizzazione	Nulla	1%-2%	4-8 settimane
2	Slovacchia	Sì, nessuna autorizzazione (terreni agricoli limitati)	Nulla	1%-2%	4-6 settimane in contanti
3	Germania	Sì, nessuna restrizione di alcun tipo	Nulla	5%-8%	6-12 settimane fino al notaio, poi la trascrizione
4	Francia	Sì, nessun requisito di nazionalità	Nulla	7%-8%	circa 3 mesi
5	Paesi Bassi	Sì, le regole locali sull'obbligo di abitarci valgono per tutti	Nulla	8%-9%	8-14 settimane
6	Spagna	Sì, nulla osta militare solo nelle zone di difesa	Un numero fiscale per stranieri (NIE)	8%-13%	8-12 settimane
7	Portogallo	Sì	Un numero fiscale (NIF), più un rappresentante fiscale per gli acquirenti extra-UE	10%-11%	6-12 settimane
8	Belgio	Sì	Nulla	13%-16%	non indicato nelle nostre guide
9	Polonia	Appartamento sì, casa o terreno richiedono un'autorizzazione	Un'autorizzazione del ministero dell'interno (MSWiA) per gli acquirenti extra-SEE	3%-4%	4-8 settimane, di più con autorizzazione
10	Ungheria	Con un'autorizzazione	Autorizzazione dell'ufficio governativo per gli acquirenti extra-SEE	5%-6%	30-90 giorni per la sola autorizzazione
11	Austria	Di norma serve l'approvazione provinciale	Approvazione, più dichiarazioni d'uso in diverse province	6%-8%	8-14 settimane, più 4-12 per l'approvazione
12	Italia	Solo se la condizione di reciprocità è soddisfatta	Il codice fiscale	7%-11%	8-16 settimane

Due cose saltano all'occhio una volta allineati così i mercati. La forbice di costo è di circa dieci volte dal primo all'ultimo, e quasi tutta si concentra in una voce sola, l'imposta di trasferimento. E il filtro, dove esiste, è stretto: riguarda i passaporti extra-UE e, nel caso polacco, solo case e terreni anziché appartamenti.

Quali paesi europei limitano gli acquirenti stranieri?

Quattro, e limitano per nazionalità e non per residenza. La Polonia richiede un'autorizzazione del ministero dell'interno (MSWiA) a un acquirente extra-SEE che compri una casa o un terreno, mentre un appartamento indipendente fuori dalla fascia di confine è esente. L'Ungheria richiede un'autorizzazione all'acquisto dall'ufficio governativo di contea a ogni acquirente extra-SEE ai sensi del decreto governativo 251/2014, con le contee che impiegano dai 30 ai 90 giorni per decidere. L'Austria richiede l'approvazione dell'autorità provinciale per i trasferimenti fondiari alla maggior parte degli acquirenti extra-UE, e Tirolo, Salisburgo e Vorarlberg applicano i regimi più severi. L'Italia applica la condizione di reciprocità, che verifica se un italiano potrebbe comprare nel tuo paese, e che un permesso di soggiorno italiano valido elimina del tutto.

Ovunque altrove nella tabella, alla domanda "posso possedere qui" la risposta è un sì netto per qualsiasi nazionalità. È la cosa più utile da sapere prima di iniziare a restringere il campo, perché significa che per otto di questi dodici mercati la classifica la decidono soldi e tempo, non il permesso.

Il più semplice con un passaporto UE

Cechia prima, Slovacchia seconda, Polonia terza.

Per un cittadino UE o SEE tutti e quattro i filtri scompaiono. Polonia, Ungheria e Austria ti trattano come un residente al momento dell'acquisto, e la condizione di reciprocità italiana non si applica mai. Tolto di mezzo il permesso, la classifica si riduce a costo e velocità, e la Polonia balza dal nono al terzo posto: costi di transazione dal 3% al 4% e da quattro a otto settimane dall'offerta alle chiavi, sul prezzo richiesto mediano più basso di tutti i mercati qui considerati.

La Cechia mantiene il primo posto perché ha abolito nel 2020 la sua imposta di trasferimento del 4% senza mai sostituirla, quindi un acquisto di usato comporta una spesa fissa di registro, un notaio e un avvocato facoltativo, e poco altro. Nemmeno la Slovacchia applica un'imposta di trasferimento. Entrambe si chiudono entro due mesi. Per la meccanica, vedi la Acquistare casa in Repubblica Ceca da straniero (Guida 2026) e la Acquistare casa in Slovacchia da straniero (Guida 2026).

La trappola per i cittadini UE non è il permesso, è dare per scontato che il resto della procedura assomigli a casa propria. Le dichiarazioni d'uso austriache vincolano anche gli austriaci, le città olandesi applicano a chiunque compri l'obbligo di abitare l'immobile a prescindere dal passaporto, e i diritti di registrazione belgi dal 12% al 12.5% valgono per chiunque compri una casa che non sia la propria abitazione principale.

Il più semplice con un passaporto non UE

Di nuovo la Cechia per prima, poi la Slovacchia, poi la Germania.

La Cechia ha rimosso le ultime restrizioni agli acquirenti stranieri nel maggio 2011 e non impone né autorizzazioni né requisiti di residenza, quindi un canadese, un indiano e un tedesco comprano alle stesse identiche condizioni. La Slovacchia è uguale, salvo per i terreni agricoli. La Germania è terza e non prima solo per il costo: tra il 3.5% e il 6.5% di imposta di trasferimento a seconda del land, più notaio e registri, il conto sale al 5%-8% contro l'1%-2% ceco.

Spagna e Portogallo restano del tutto aperti agli acquirenti extra-UE e sono i due mercati dove atterra davvero gran parte della domanda transfrontaliera mondiale. Qui figurano più in basso per costo e prerequisiti, non per accoglienza: la Spagna richiede un numero fiscale per stranieri (NIE) prima della firma, trattato passo per passo nella nostra guida su come ottenere il NIE spagnolo, e il Portogallo richiede un numero fiscale (NIF) più un rappresentante fiscale per i non residenti, oltre al 7.5% di imposta di trasferimento che applica a chi non è residente fiscale dal 1° settembre 2026.

Il più semplice se compri senza andare sul posto

È qui che la classifica cambia di più, e dove il vertice della tabella generale non coincide con il vertice di questa.

Il Portogallo è primo per un acquisto a distanza. Il numero fiscale si ottiene tramite un avvocato o un commercialista portoghese che agisce da rappresentante, prima ancora di prenotare un volo, un conto bancario portoghese si apre senza viaggiare presso diverse banche, e una procura consente al tuo avvocato di firmare l'atto. L'intero acquisto può concludersi senza che tu entri nel paese.

La Spagna è seconda con la stessa logica. Con un avvocato munito di procura, il numero fiscale richiede da una a quattro settimane, e la stessa procura copre la firma dell'atto di proprietà (escritura) dal notaio. L'Italia sta più in basso: la procura funziona, ma deve essere speciale e notarile anziché generale, e serve comunque il codice fiscale.

La Cechia guida la tabella generale ma qui è terza, per una ragione prosaica. Una procura copre il contratto e il deposito catastale, e non servono né visto né permesso di soggiorno, ma alcune banche ceche vogliono una breve visita di persona per aprire il conto attraverso cui passa il denaro. Quel singolo appuntamento è la differenza tra un acquisto interamente a distanza e uno quasi a distanza.

Dove l'operazione costa meno

Il costo inevitabile per l'acquirente, la parte che non si può negoziare, va da circa l'1% del prezzo in Cechia e Slovacchia al 13%-16% in Belgio. Su una casa da €300,000 sono circa €5,000 contro circa €45,000.

L'Europa centrale è economica due volte, sul cartellino e sull'operazione. Il Belgio è il caso opposto, e quello che sorprende di più gli acquirenti: il suo prezzo richiesto mediano è a metà classifica, più basso di Germania, Paesi Bassi o Portogallo, mentre i suoi diritti di registrazione ne fanno il mercato più caro d'Europa in cui portare a termine un acquisto. Selezionare guardando solo il prezzo richiesto sbaglia il Belgio di decine di migliaia di euro, ed è l'argomento per confrontare i mercati sulla cifra onnicomprensiva fin dall'inizio.

Comprare casa dà diritto a un permesso di soggiorno?

Da sola no, in nessuno di questi mercati, e le vie che un tempo lasciavano intendere il contrario si sono ristrette parecchio. Il Portogallo ha abolito il percorso immobiliare verso il suo golden visa nell'ottobre 2023 con la Lei 56/2023, quindi una casa portoghese non porta più alla residenza, come spieghiamo in cosa ha sostituito il percorso immobiliare del golden visa portoghese. La Spagna ha chiuso del tutto il suo golden visa il 3 aprile 2025.

Il rapporto funziona però nella direzione opposta, e in modo utile. Poiché quasi tutte le restrizioni si attaccano allo status extra-UE e non alla residenza, ottenere prima la residenza può rimuoverle: un permesso di soggiorno italiano elimina la condizione di reciprocità, e lo status UE o SEE azzera del tutto le autorizzazioni polacca, ungherese e austriaca. Se ti stavi trasferendo comunque, mettere in fila prima la domanda di residenza vale più di qualsiasi percorso basato sull'acquisto oggi disponibile.

Quando "il più semplice" è il filtro sbagliato

La facilità di acquisto è una pessima ragione per scegliere un paese che per il resto non vuoi. I mercati più economici e rapidi di questa tabella lo sono in parte perché i prezzi sono più bassi e la platea di acquirenti più sottile, e quel fatto ritorna quando vendi. Un costo di transazione dell'1% su una casa che devi scontare per liberartene non è un risparmio.

Anche i criteri pesano in modo diverso a seconda di cosa stai facendo. Per una casa di villeggiatura decidono tutto le regole sulle seconde case, che in un confronto nazionale non compaiono mai perché sono comunali e non statali. Per un immobile da mettere a reddito contano più le regole locali sulle locazioni che l'imposta di trasferimento. Per un trasferimento, nulla di tutto questo conta più del volerci vivere. Leggi la classifica come uno spareggio tra mercati che accetteresti, non come una lista della spesa.

Domande frequenti

Qual è il paese europeo più facile in cui uno straniero può comprare casa?

La Cechia, sui criteri che bloccano davvero un acquisto. Qualsiasi nazionalità compra direttamente senza autorizzazioni né requisiti di residenza, non serve alcun codice fiscale prima di firmare, i costi inevitabili sono circa l'1%-2% del prezzo da quando l'imposta di trasferimento è stata abolita nel 2020, e un acquisto lineare si chiude in quattro-otto settimane. La Slovacchia segue a poca distanza sugli stessi criteri. Puoi sfogliare entrambi i mercati, e il resto d'Europa, in un solo posto su Seeki.eu.

Quali paesi europei limitano gli acquirenti stranieri di immobili?

Quattro. La Polonia richiede un'autorizzazione del ministero dell'interno agli acquirenti extra-SEE di una casa o di un terreno, mentre gli appartamenti fuori dalla fascia di confine sono esenti. L'Ungheria richiede un'autorizzazione dell'ufficio governativo a tutti gli acquirenti extra-SEE. L'Austria richiede l'approvazione provinciale alla maggior parte degli acquirenti extra-UE, con i regimi più severi in Tirolo, Salisburgo e Vorarlberg. L'Italia applica la condizione di reciprocità. Terreni agricoli e forestali sono limitati a parte quasi ovunque.

Dove sono più bassi i costi di transazione immobiliare in Europa?

In Cechia e Slovacchia, all'incirca dall'1% al 2% del prezzo, perché nessuna delle due applica un'imposta di trasferimento sulle case usate: si pagano una spesa fissa di registro, il notaio e un avvocato facoltativo. Segue la Polonia dal 3% al 4%. All'altro estremo, il Belgio si colloca tra il 13% e il 16% con diritti di registrazione dal 12% al 12.5%, il che ne fa il mercato più caro d'Europa in cui operare.

Posso comprare un immobile in Europa senza visitare il paese?

In diversi mercati sì. Il Portogallo offre il percorso a distanza più completo: numero fiscale, conto bancario e atto possono essere gestiti da un rappresentante munito di procura. La Spagna funziona allo stesso modo una volta che un avvocato ha la procura per il tuo NIE e per l'appuntamento dal notaio. Anche la Cechia consente la firma a distanza, sebbene alcune banche vogliano una visita per aprire il conto. La selezione degli immobili resta a distanza qualunque mercato tu scelga, ed è a questo che serve Seeki.eu.

Comprare casa in Europa mi dà un permesso di soggiorno?

Nessun mercato europeo di questo elenco concede la residenza per il solo acquisto. Il Portogallo ha tolto gli immobili dal suo golden visa nell'ottobre 2023, e la Spagna ha chiuso il programma il 3 aprile 2025. Comprare una casa non modifica il tuo status di immigrazione, e qualsiasi permesso di soggiorno segue regole proprie su redditi, assicurazione o lavoro. Tratta le due decisioni come separate.

Come confronto due mercati europei prima di sceglierne uno?

Guarda cosa compra un solo budget in ciascuno, poi quanto costa l'acquisto oltre al prezzo. Il comparatore per il trasferimento di Seeki.eu ordina le città oltre confine su un unico budget in euro, lo strumento di confronto affianca fino a quattro case di paesi diversi ai tassi BCE, e le pagine del prezzo al metro quadro danno una mediana per ciascun paese. Basta a includere o escludere un mercato prima di pagare un avvocato o un viaggio di sopralluogo.

Prima di stringere la rosa

La classifica qui sopra risponde bene a una sola domanda e a nessun'altra: dove la meccanica dell'acquisto ti ostacola di meno. Usala come filtro sui mercati in cui vivresti o affitteresti davvero, non come motivo per sceglierne uno. Poi quota l'acquisto specifico, perché un'imposta di trasferimento regionale o una maggiorazione per non residenti possono spostare il totale più della distanza tra due paesi di questa tabella.

Da lì in poi è un problema di confronto, ed è dove Seeki.eu si guadagna il posto: metti i prezzi al metro quadro in Cechia contro l'equivalente spagnolo, tieni entrambi in una sola valuta mentre li soppesi, e apri la guida per l'acquirente straniero del paese prima di restringere a uno solo.

Fonti

Raccolte ad agosto 2026. Le regole sulla proprietà e le autorizzazioni seguono il nostro riferimento sulle regole di acquisto per i non residenti in Europa, ricavato da autorità fiscali e ministeri delle finanze nazionali, dal ministero dell'interno polacco (MSWiA), dal decreto governativo ungherese 251/2014, dalle autorità provinciali austriache per i trasferimenti fondiari, dalle tabelle di reciprocità del Ministero degli Affari Esteri italiano (MAECI), dal Decreto-Lei 97/2026 e dalla Lei 56/2023 portoghesi e dalla chiusura del golden visa spagnolo dell'aprile 2025. Le fasce di costo di transazione sono le cifre per non residenti su immobili usati della nostra analisi europea dei costi, compilata dalle PwC Worldwide Tax Summaries, dalle autorità fiscali nazionali e dagli organismi nazionali del notariato e dei registri immobiliari. I tempi sono gli intervalli tra offerta e trascrizione pubblicati nelle nostre guide all'acquisto per paese, con il dato francese che riflette il consueto intervallo di tre mesi tra il contratto preliminare (compromis de vente) e l'atto notarile definitivo (acte authentique). Aliquote, soglie e regole autorizzative cambiano e variano per regione e tipo di immobile. Verifica il tuo caso con un notaio, un avvocato o un consulente fiscale locale prima di impegnarti.