Golden Visa Portogallo 2026: cosa resta dopo gli immobili

Avete il budget per un appartamento a Lisbona o per una casa in Algarve, e a un certo punto della ricerca avete letto che l'acquisto porta con sé anche un permesso di soggiorno. Un tempo era vero. Chi pianifica su una pagina scritta prima di ottobre 2023 sta lavorando su una regola che non esiste più, e i due errori che ne seguono costano cari: comprare casa aspettandosi il visto, oppure rinunciare a una casa che volevate davvero perché la storia del visto è crollata.

Ultima revisione: 2026-08-10. Seeki.eu non è un consulente legale né migratorio: questo è un orientamento, non una consulenza. Le regole portoghesi su residenza, cittadinanza e fiscalità immobiliare sono cambiate più volte dal 2023, e l'esito dipende dalla vostra cittadinanza, dalla vostra residenza fiscale e dalla data in cui presentate la domanda. Verificate il vostro caso con un avvocato d'immigrazione o un commercialista portoghese prima di impegnarvi. Le fonti sono in fondo all'articolo.

Questo articolo è scritto per acquirenti britannici, statunitensi e brasiliani, i tre principali mercati di origine della vecchia Golden Visa immobiliare. L'autorità che decide sulla vostra domanda è AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), subentrata al SEF nell'ottobre 2023.

Cosa è cambiato: prima e dopo ottobre 2023

La Lei 56/2023 è entrata in vigore il 7 ottobre 2023. Il giorno prima si poteva ottenere la Golden Visa comprando un immobile in Portogallo su una delle varie soglie in euro. Il giorno dopo non più. Da allora sono arrivate altre due modifiche, ed entrambe colpiscono direttamente gli acquirenti stranieri.

Argomento	Prima (fino al 7 ottobre 2023)	Dopo (regola attuale)
Acquisto immobiliare come via Golden Visa	Sì, con varie soglie in euro per tipo, età e zona dell'immobile	Abolita. Nessuna nuova domanda basata su un immobile
Trasferimento di 1,5 milioni di euro a una banca portoghese	Ammesso	Abolito dalla stessa legge, non innalzato
Pratiche già depositate	n/a	Conservate se depositate prima del taglio, soggette a revisione AIMA
Sottoscrizione di fondi d'investimento	Ammessa, inclusi i fondi immobiliari	Ammessa da 500.000 euro, esclusi i fondi immobiliari
Creazione di posti di lavoro	Ammessa	Ancora ammessa, almeno 10 posti
Sostegno alla ricerca scientifica	Ammesso	Ancora ammesso, da 500.000 euro
Sostegno al patrimonio culturale e artistico	Ammesso	Ancora ammesso, da 250.000 euro
Visto D7 (redditi passivi)	Disponibile	Ancora disponibile
Visto D8 (lavoro da remoto)	Disponibile	Ancora disponibile
Regime fiscale NHR (Non-Habitual Resident)	Aperto ai nuovi richiedenti	Chiuso ai nuovi ingressi dal 1° gennaio 2024. Lo ha sostituito il più ristretto regime IFICI
Cittadinanza dopo la residenza	5 anni	7 anni (cittadini UE e CPLP) o 10 anni (tutti gli altri), dal 19 maggio 2026
Imposta d'acquisto per chi non è residente	Scaglioni IMT progressivi, come per un residente	IMT fissa al 7,5% sulle abitazioni, dal 25 maggio 2026
Autorità	SEF	AIMA, da ottobre 2023

Lo spostamento qualitativo è più semplice di quanto suggerisca la tabella. Il Portogallo vuole ancora capitale estero, esperti esteri e pensionati esteri. Non vuole più essere una via di residenza per chi contribuisce soltanto comprando un appartamento a Lisbona.

Quali vie della Golden Visa esistono ancora?

La Golden Visa (ufficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) non è stata abolita come programma. È stata abolita l'opzione immobiliare, e con essa l'opzione che quasi tutti confondono con quella. Le vie che restano:

• Sottoscrizione di un fondo d'investimento, da 500.000 euro. Si sottoscrive un fondo di diritto portoghese qualificato. La Lei 56/2023 ha escluso espressamente i fondi il cui sottostante è immobiliare, in via diretta o indiretta. Leggete il prospetto e fatelo leggere a qualcuno indipendente da chi colloca il fondo.
• Sostegno alla ricerca scientifica, da 500.000 euro. Un apporto di capitale a enti di ricerca portoghesi pubblici o accreditati.
• Sostegno al patrimonio culturale e artistico, da 250.000 euro. Un contributo alla produzione culturale, al recupero o alla conservazione del patrimonio nazionale. È l'ingresso più basso del programma.
• Creazione di posti di lavoro, almeno 10. I posti vanno creati e mantenuti in Portogallo.
• Capitalizzazione di una società, da 500.000 euro. Si costituisce o si rafforza il capitale sociale di una società portoghese, insieme alla creazione di un numero minore di posti di lavoro permanenti da mantenere per tre anni.

Nelle aree a bassa densità designate si applicano soglie ridotte, definite in base alla densità di popolazione e al PIL regionale e non alla distanza da Lisbona.

Non esiste più una via che consista nello spostare denaro su un conto bancario portoghese. L'opzione del trasferimento da 1,5 milioni di euro è stata rimossa insieme a quella immobiliare nell'ottobre 2023, ed è l'errore più diffuso negli articoli vecchi: viene descritta come sopravvissuta con un minimo più alto, mentre non è sopravvissuta affatto.

Tutte le vie residue portano allo stesso risultato: un permesso di soggiorno che, nel rispetto dei requisiti di presenza, di lingua e di fedina penale, conduce alla residenza permanente e infine alla cittadinanza. Il requisito di presenza è davvero leggero, 7 giorni nel primo anno e 14 giorni in ogni biennio successivo, e i giorni non devono essere consecutivi. È uno dei motivi della domanda globale che il programma ha attirato, ed è rimasto invariato.

Quello che è cambiato è che non si può più agganciare la residenza all'acquisto di un appartamento. La via dei fondi è oggi il sostituto funzionalmente più vicino, e ha un profilo di rischio e fiscale molto diverso dal possesso di un immobile.

Quanto tempo serve oggi per la cittadinanza?

È la modifica che ha colto di sorpresa chi aveva presentato una Golden Visa contando sul vecchio calendario. La nuova legge portoghese sulla nazionalità, la Lei Orgânica 1/2026, è stata pubblicata il 18 maggio 2026 ed è entrata in vigore il giorno successivo. Sostituisce il requisito unico di cinque anni di residenza con due fasce: 7 anni per i cittadini degli Stati membri dell'UE e dei paesi CPLP e 10 anni per tutti gli altri. Il periodo si conta dalla data di rilascio del primo permesso di soggiorno.

Tre dettagli decidono se la cosa vi riguarda:

• Le domande di cittadinanza presentate entro il 18 maggio 2026 restano sotto il regime precedente e mantengono il requisito dei cinque anni. La tutela transitoria copre chi aveva già depositato, non chi era semplicemente vicino ai requisiti.
• La residenza permanente non è stata toccata. Cinque anni di residenza legale aprono ancora la residenza permanente, che quella residenza venga da investimento, lavoro, imprenditoria o redditi passivi. Si è spostato solo l'orologio della cittadinanza.
• I diritti di soggiorno della Golden Visa non sono cambiati. È cambiato quanto a lungo la residenza deve durare prima che il passaporto sia sul tavolo.

La legge rafforza anche la prova di integrazione, aggiungendo al requisito linguistico la conoscenza della cultura, della storia e dei doveri civici portoghesi. Se il vostro piano si reggeva sul passaporto in cinque anni, questa è la prima ipotesi da riverificare con un avvocato, prima di ogni altra cosa nel fascicolo.

E il visto D7?

Per i pensionati britannici e per chi negli Stati Uniti vive di redditi passivi, il visto D7 è la via che più spesso sostituisce la Golden Visa nei discorsi. È un visto di residenza per persone con redditi passivi stabili e ricorrenti: pensioni, canoni d'affitto, dividendi, royalty.

Il D7 non è un visto d'investimento. Non c'è alcuna soglia d'acquisto. Si dimostra che i redditi passivi coprono il costo della vita in Portogallo: l'asticella è il salario minimo nazionale, che il governo portoghese ha fissato a 920 euro al mese da gennaio 2026, con un aumento del 50% per un secondo adulto e del 30% per ogni figlio a carico. La domanda si presenta a un consolato portoghese prima del trasferimento e la residenza si finalizza presso AIMA dopo l'arrivo. Si diventa residenti fiscali portoghesi superando i 183 giorni all'anno nel paese, con tutto quello che comporta.

Due note pratiche:

• Il D7 porta allo stesso traguardo di lungo periodo della Golden Visa, ma richiede di vivere davvero in Portogallo. Per un pensionato che pianifica il trasferimento è il senso dell'operazione, non un costo.
• È in genere più economico da ottenere della Golden Visa e più impegnativo sul fronte delle prove di reddito. Estratti pensionistici britannici, moduli 1099 e Schedule E statunitensi, certificati INSS o dichiarazioni di affitto brasiliane vanno tutti tradotti, apostillati e presentati in una forma che gli uffici portoghesi riconoscano.

Il D8 per il lavoro da remoto è la via analoga per chi produce reddito attivo a distanza. La sua asticella è quattro volte il salario minimo, quindi 3.680 euro al mese nel 2026, e il reddito deve provenire da clienti o datori di lavoro fuori dal Portogallo.

Cosa vi dà ancora comprare casa in Portogallo?

Una casa portoghese, quasi alle stesse condizioni di prima. La meccanica d'acquisto è invariata: il codice fiscale NIF, l'imposta di trasferimento IMT, l'imposta annuale IMI, il contratto preliminare CPCV (contrato-promessa de compra e venda) e l'atto notarile. I non residenti possono comprare senza restrizioni e non serve alcun permesso.

Un costo però è cambiato, e cade esattamente su questo pubblico. Dal 25 maggio 2026, con il Decreto-Lei 97/2026, chi compra senza essere residente fiscale in Portogallo paga un'IMT fissa al 7,5% su un immobile urbano acquistato a fini abitativi, al posto degli scaglioni progressivi riservati a un residente. L'aliquota dipende dalla residenza fiscale e non dalla cittadinanza, quindi un cittadino UE che compra una casa per le vacanze è trattato come uno statunitense. Esistono due eccezioni: potete chiedere all'amministrazione fiscale l'annullamento della differenza se diventate residenti fiscali in Portogallo entro due anni dall'acquisto, oppure se locate l'immobile a lungo termine a un canone moderato entro un massimale e per un periodo qualificante. In entrambi i casi si tratta di istanze con una scadenza, quindi parlatene con il vostro avvocato prima del rogito e non dopo.

Quello che l'acquisto continua a non darvi:

• La residenza. L'immobile è un immobile, non un documento migratorio.
• Un posto nel regime NHR. Il regime Non-Habitual Resident è chiuso ai nuovi ingressi dal 1° gennaio 2024, e il suo successore IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) è rivolto a specifici ruoli scientifici, tecnologici e dell'innovazione, non ai pensionati.
• Nessuna corsia preferenziale sul D7 o su altri visti. AIMA valuta il visto sui suoi meriti. Possedere una casa portoghese è una prova accessoria dell'intenzione, non una via.

Se l'obiettivo è la casa, per la pensione, come seconda residenza o per metterla a reddito, tutta la meccanica e le insidie sono in la nostra guida all'acquisto in Portogallo. La guida copre il NIF, il conto IMT compresa l'aliquota per i non residenti, il processo CPCV, il finanziamento per chi non risiede in Portogallo e le zone in cui tendono a concentrarsi gli acquirenti britannici, irlandesi, francesi, tedeschi, olandesi, statunitensi e brasiliani.

Per farvi un'idea dei prezzi di oggi, sfogliate gli annunci in Portogallo nel complesso, nel distretto di Lisbona, nel distretto di Porto o nell'Algarve, distretto di Faro. La pagina con la mediana €/m² per regione si aggiorna ogni giorno dagli annunci pubblicati.

Trappole frequenti

• Leggere articoli vecchi. Molti contenuti del 2022 e di inizio 2023 si posizionano ancora sulle query relative alla Golden Visa portoghese per immobili. Qualunque testo citi una soglia in euro per ottenere la residenza comprando casa è superato, così come qualunque testo che descriva il trasferimento da 1,5 milioni di euro come opzione ancora aperta. Controllate la data di pubblicazione prima di controllare il numero.
• Dare per scontato il passaporto in cinque anni. Dal 19 maggio 2026 l'orologio della naturalizzazione è di 7 anni per i cittadini UE e CPLP e di 10 anni per tutti gli altri. Budget, piani scolastici e strategie di uscita costruiti su cinque anni vanno rifatti.
• Confondere la Golden Visa con il D7. Programmi diversi, requisiti diversi, tariffe diverse, regole di presenza diverse. Il D7 richiede di vivere in Portogallo, le vie residue della Golden Visa no.
• Calcolare l'imposta d'acquisto con le aliquote da residente. Chi compra un'abitazione senza essere residente fiscale paga oggi un'IMT fissa al 7,5%. Su un appartamento da 400.000 euro il conto al rogito cambia in modo sostanziale, ed è il tipo di numero che trasforma un acquisto comodo in un acquisto tirato.
• Dare per scontato che il NHR sia ancora disponibile. È chiuso ai nuovi ingressi dall'inizio del 2024. L'IFICI è più ristretto e mira a ruoli di ricerca e innovazione. Non costruite un budget su ipotesi NHR senza aver confermato di rientrare nel regime che lo ha sostituito.
• Sottovalutare i tempi di AIMA. L'agenzia ha ereditato dal SEF un arretrato molto grande e ha dato priorità ai permessi umanitari e di lavoro rispetto ai fascicoli d'investimento. I consulenti che seguono la coda riferiscono ancora decisioni sulla Golden Visa che vanno comunemente dai 12 ai 24 mesi tra la domanda e il primo titolo di soggiorno, nonostante l'impegno del governo a smaltire i fascicoli aperti.
• Comprare prima e pianificare il visto poi. Con la via immobiliare chiusa, questa sequenza ha molto meno senso di un tempo. Se il visto è l'obiettivo reale, costruite l'investimento attorno a una via ammessa o al D7, e trattate l'immobile come una decisione separata e parallela.

FAQ

Posso ancora ottenere la residenza portoghese comprando un immobile?

No. La via immobiliare della Golden Visa è stata abolita dalla Lei 56/2023, con efficacia dal 7 ottobre 2023. Le nuove domande non possono basarsi su un acquisto immobiliare, e nello stesso momento sono stati esclusi anche i fondi immobiliari. La Golden Visa esiste ancora tramite fondi d'investimento non immobiliari qualificati, ricerca scientifica, sostegno culturale e al patrimonio, creazione di posti di lavoro e capitalizzazione di una società. L'immobile non è più una categoria d'investimento riconosciuta per la residenza.

Che cosa ha sostituito la via immobiliare della Golden Visa?

Niente in modo uno a uno, e la via del trasferimento da 1,5 milioni di euro è stata rimossa insieme a quella, invece di sopravvivere con una cifra più alta. Le categorie Golden Visa residue sono i sostituti più vicini per chi vuole la residenza senza trasferirsi. Per pensionati e lavoratori da remoto che in Portogallo ci vivranno davvero, le alternative pratiche sono il D7 per i redditi passivi e il D8 per il lavoro a distanza. Portano allo stesso traguardo di lungo periodo, ma richiedono presenza fisica.

Quanto tempo serve oggi per ottenere la cittadinanza portoghese?

Più di prima. La Lei Orgânica 1/2026, in vigore dal 19 maggio 2026, fissa la naturalizzazione a 7 anni di residenza legale per i cittadini dell'UE e dei paesi CPLP e a 10 anni per tutti gli altri, contati dal rilascio del primo permesso di soggiorno. Le domande di cittadinanza presentate entro il 18 maggio 2026 restano sotto la vecchia regola dei cinque anni. La residenza permanente non è toccata e si apre ancora dopo cinque anni.

E il visto D7 per i pensionati?

Il D7 è un visto di residenza per persone con redditi passivi stabili e ricorrenti: pensioni, canoni d'affitto, dividendi. Non c'è alcuna soglia d'acquisto. Si dimostra un reddito almeno pari al salario minimo portoghese, 920 euro al mese nel 2026, più il 50% per un secondo adulto e il 30% per ogni figlio, e si presenta domanda a un consolato portoghese. Si diventa residenti fiscali portoghesi superando i 183 giorni all'anno nel paese.

Il regime NHR è ancora disponibile in Portogallo?

Per chi arriva adesso, no. Il regime Non-Habitual Resident è chiuso ai nuovi ingressi dal 1° gennaio 2024, con una finestra transitoria limitata ormai scaduta. Chi lo ha già mantiene i benefici per il resto del suo decennio. Il regime successore, l'IFICI, offre un'aliquota fissa paragonabile ma è riservato a determinate attività scientifiche, tecnologiche e di innovazione. Se il vostro profilo rientri o meno va verificato caso per caso con un commercialista portoghese.

Chi non è residente paga più imposte comprando casa in Portogallo?

Sull'acquisto sì, dal 25 maggio 2026. Il Decreto-Lei 97/2026 applica un'IMT fissa al 7,5% alle abitazioni comprate da chi non è residente fiscale in Portogallo, al posto degli scaglioni progressivi. Diventare residenti fiscali entro due anni dall'acquisto, o locare l'immobile a lungo termine a un canone entro il massimale, permette di recuperare la differenza. L'IMI annuale e i costi di notaio e registro restano invariati. Confrontate prima i prezzi sulla pagina €/m² del Portogallo, così l'imposta cade su un budget realistico.

Il Portogallo resta un buon posto in cui comprare casa?

È una domanda separata da quella sul visto, e vale la pena tenerla separata. La meccanica d'acquisto è invariata, la domanda estera è ruotata da acquirenti mossi dalla residenza ad acquirenti mossi dallo stile di vita e dalla locazione, e Lisbona, Porto, l'Algarve, la Costa d'Argento e Madeira restano mercati distinti a livelli di prezzo distinti. Una casa in Portogallo si giudica sui suoi meriti. Su Seeki.eu potete tenere gli annunci portoghesi accanto agli altri mercati europei che state valutando, in una sola valuta.

Ancora una volta: orientamento, non consulenza

Le regole portoghesi sull'immigrazione sono ancora in movimento. La riforma della Golden Visa del 2023, la legge sulla nazionalità del maggio 2026 e il pacchetto fiscale sulla casa dello stesso mese hanno cambiato ciascuno una regola che molta pubblicistica racconta ancora nella vecchia versione. Il costo di un'ora con un avvocato d'immigrazione portoghese è un arrotondamento rispetto al costo di sbagliare la via o la residenza fiscale. Fate quella telefonata prima di firmare un contratto di riserva, di sottoscrivere un fondo o di presentare una domanda di visto.

Fonti

Le regole sono state verificate ad agosto 2026 sulla legislazione portoghese di riferimento e presso le autorità competenti:

• Lei 56/2023 del 6 ottobre 2023, la riforma Mais Habitação, per l'abolizione della via immobiliare e di quella del trasferimento di capitale da 1,5 milioni di euro, e per le categorie d'investimento residue.
• Lei Orgânica 1/2026, pubblicata nel Diário da República il 18 maggio 2026, per i periodi di naturalizzazione di 7 e 10 anni e per la regola transitoria sulle domande depositate entro quella data.
• Decreto-Lei 97/2026 del 20 maggio 2026, per l'aliquota IMT fissa al 7,5% sulle abitazioni comprate da chi non è residente fiscale e per le sue due eccezioni.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), l'autorità che dall'ottobre 2023 decide sulle domande di soggiorno, per la procedura attuale e per lo stato della coda.
• L'annuncio del governo portoghese sul salario minimo nazionale di 920 euro per il 2026, che fissa le soglie di reddito del D7 e del D8.
• Il codice tributario portoghese come modificato dal 2024 in avanti, per la chiusura del regime NHR ai nuovi ingressi e per l'ambito del regime IFICI.

Il tutto è stato incrociato con le note pubblicate da studi legali e tributari portoghesi. Soglie, aliquote e tempi di lavorazione cambiano. Verificate il vostro caso con un avvocato d'immigrazione o un commercialista portoghese prima di impegnarvi.