Ingatlanvásárlás Portugáliában külföldieknek (2026-os útmutató)

Portugália az egyik legnyitottabb ingatlanpiac Európában. Nincs állampolgársági korlátozás, nincs előzetes engedélyezés, és az EU-s, illetve nem EU-s vásárlók ugyanazon az úton járnak. Az egyetlen adminisztratív előfeltétel a portugál adószám, a NIF (Número de Identificação Fiscal), amelyet akár utazás előtt, meghatalmazott adóképviselőn keresztül is be lehet szerezni távolról.

A legfontosabb változás: az ingatlanon alapuló Golden Visa-útvonalat 2023 októberében törölték a Mais Habitação reform keretében. A befektetéssel szerzett tartózkodási engedély továbbra is létezik (minősített alapok, munkahelyteremtés, kutatási vagy kulturális adományok útján), de egy lisszaboni vagy algarve-i lakás önmagában már nem jogosít fel tartózkodási engedélyre. Az ingatlanvásárlás maga egyszerű maradt. Csak éppen önmagában nem jelent utat a portugáliai letelepedéshez.

Ez az útmutató kiterjed a NIF-re és bankszámla-nyitásra, a teljes adóterhelésre (IMT, illetéktörvény, IMI, AIMI), a nem rezidens jelzáloghitelekre, a CPCV-tól az escrituráig tartó folyamatra, valamint arra, hol vásárolnak valójában a külföldiek a Seekin.

Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Portugáliában?

Igen, korlátozás nélkül. Portugália nem kér kormányzati engedélyt, tartózkodási engedélyt, vagy meghatározott ingatlanfajtát. Egy amerikai állampolgár, aki lakást vásárol Lagosban, egy nyugdíjas német, aki Cascaisba költözik, és egy brazil befektető, aki felújítandó ingatlant vesz Portóban, mind ugyanazt az okiratot írja alá.

EU-s és nem EU-s vásárlók egyenlősége

Az adásvétel pillanatában lényegében nincs különbség. Mindkét csoport ugyanolyan átruházási adót és ugyanolyan éves adót fizet. A különbségek más területeken jelentkeznek:

• Tartózkodás és vízum: Az EU-s polgárok korlátlan ideig élhetnek Portugáliában. A nem EU-s polgároknak vízumra van szükségük (D7 passzív jövedelem, D8 digitális nomád vagy az egyik fennmaradó befektetési útvonal).
• Jelzáloghitelek: Az EU-s nem rezidensek általában néhány százalékponttal magasabb LTV-t (hitel/érték arány) érnek el, mint a nem EU-s nem rezidensek.
• Adóilletékesség: A 183 napos küszöb határozza meg, hogy Portugália rezidensként vagy nem rezidensként adóztatja-e Önt, ami befolyásolja a tőkenyereség és a bérleti jövedelem kezelését.

Ezek egyike sem érinti a tulajdonjog megszerzésének lehetőségét. Egy külföldi vásárló határozatlan ideig tarthat portugál ingatlant a tartózkodási engedély megszerzése nélkül is.

Az adószám (NIF): miért ez az első lépés

A NIF (Número de Identificação Fiscal) egy kilencjegyű portugál adószám. Nélküle nem lehet bankszámlát nyitni, közüzemi szerződést kötni, előszerződést (CPCV) aláírni, vagy escriturát (tulajdonátruházási okiratot) kiállítani. Szerezze be, mielőtt komolyan ajánlatot tenne.

Három lehetséges út:

1. Személyesen egy portugál Finanças (adóhivatal) irodájában, ingyenesen. A nem EU-s kérelmezőknek adóképviselőt (Portugáliában élő személyt, aki vállalja az adóügyi levelezés átvételét) kell kijelölniük, kivéve, ha EU-s cím szerepel az aktájukban.
2. Portugál jogász vagy könyvelő útján, meghatalmazással, a NIF-ért és az első év képviseletéért 60-150 euróért.
3. Online NIF-szolgáltatáson keresztül, teljes mértékben távolról, általában 80-150 euróért, beleértve a képviseletet is.

A nem EU-s állampolgárok jogi kötelezettségük szerint adóképviselőt kell tartaniuk. Az EU/EEA állampolgároknak erre már nincs szükségük. Távolról intézve számoljon 1-3 héttel a NIF megszerzéséig.

A Golden Visa 2026-ban

A közvetlen ingatlan-befektetési útvonalat (Autorização de Residência para Investimento, ARI) 2023 októberében törölték. Lisszabonban, Portóban vagy az Algarve-on vásárolt lakás bármilyen áron már nem jogosít fel Golden Visa-ra.

2026-ban a fennmaradó útvonalak:

• Befektetési alap-jegyezés: 500 000 euró minősített portugál kockázati tőke- vagy magántőke-alapba (az alapban nem lehet közvetlen vagy közvetett ingatlan).
• Munkahelyteremtés: portugál cég alapítása legalább 10 állandó munkahely létrehozásával (alacsony népsűrűségű területeken 8).
• Tudományos kutatási adomány: 500 000 euró állami vagy magán kutatóintézetnek.
• Kulturális örökségi adomány: 250 000 euró kulturális vagy örökségmegőrző programoknak.
• Tőketranszfer vállalatba: 500 000 euró törzstőke plusz 5 új munkahely.

Az ingatlan továbbra is része lehet Portugáliában töltött életének. Csupán nem vált ki Golden Visa-t. A programot 2012 óta többször módosították, és folyamatos politikai célponttá vált, ezért bármely útvonal igénybevétele előtt ellenőrizze az aktuális szabályokat az AIMA weboldalán.

Költségek és adók

Számoljon az irányárhoz képest 7-10%-os egyszeri járulékos költséggel, plusz éves IMI-vel, és nagyobb portfólió esetén AIMI-vel. Az alábbi számokat mindig ellenőrizze az Autoridade Tributária (AT) aktuális tájékoztatójával, mivel a kulcsok és sávok az éves állami költségvetésben változhatnak.

Átruházási adó (IMT / Imposto Municipal sobre Transmissões)

Az átruházási adót a vevő fizeti az okirat kiállítása előtt. Sávos, és három tényezőtől függ: ártól, lakó- vagy mezőgazdasági besorolástól, valamint elsődleges vagy másodlagos célú használattól.

2026-ban állandó lakóhelynek minősített városi ingatlan esetén a sávok 0%-tól 106 346 euróig terjednek, a 1 000 000 euró feletti marginális összeget pedig kb. 7,5-8% terheli (a 2026-os állami költségvetés inflációkövetésként minden sávot 2%-kal emelt). A nem elsődleges lakóingatlanok és a nem rezidensek vásárlásai jellemzően az első sávtól adókötelesek (nincs nullás sáv), és enyhén meredekebb létrán emelkednek. A mezőgazdasági terület egységesen 5%.

Tájékoztató számítás: egy 400 000 eurós városi állandó lakóingatlan esetén az IMT kb. 10 000-12 000 euró. Ugyanez másodlagos lakóingatlanként: kb. 20 000-22 000 euró. A számítást mindig az AT portálon szereplő aktuális sávok alapján végezze el, amelyek január 1-jén frissülnek.

Okmánybélyeg-illeték (Imposto do Selo)

Az ár 0,8%-a, az IMT-vel együtt, az okirat előtt fizetendő. Jelzáloghitelek esetén az okmánybélyeg-illeték a hitelösszegre vonatkozik, futamidőtől függően 0,5-0,6% mértékben.

Közjegyzői és nyilvántartási díjak

A közjegyzői díjak (az escritura esetén) 300-1 000 euró között mozognak, az összetettségtől és attól függően, hogy közjegyzői irodát, solicitadort vagy a korszerűsített Casa Pronta szolgáltatást veszik igénybe. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (Registo Predial) jellemzően 225-250 euróba kerül a Casa Pronta keretében, vagy tételesen a Conservatória do Registo Predial (ingatlan-nyilvántartási hivatal) útján.

Ingatlanközvetítői jutalék

Alapértelmezés szerint az eladó fizeti. A portugál ügynökségek jellemzően 5% + IVA (23%) áfát számítanak fel, az irányárba beleszámítva. A vevő érdekét képviselő ügynökök még ritkák, de Lisszabonban és az Algarve-on növekszik a számuk. Ha Ön alkalmaz ilyet, számoljon 1-2%-kal saját zsebből.

Éves önkormányzati ingatlanadó (IMI / Imposto Municipal sobre Imóveis)

Évente fizetendő önkormányzati ingatlanadó (500 euró feletti számlák esetén április, augusztus, november hónapokban). Az önkormányzatok (município) határozzák meg az országos korlátokon belül:

• Városi ingatlan: a Valor Patrimonial Tributário (VPT, adóértékelési érték, amely jellemzően jóval a piaci ár alatt van) 0,3-0,45%-a.
• Mezőgazdasági ingatlan: a VPT 0,8%-a.

Alacsonyabb értékű elsődleges lakóingatlanokra bizonyos feltételek mellett legfeljebb 3 éves IMI-mentesség is igénybe vehető. Ellenőrizze az illetékes önkormányzatnál.

Vagyonadó-pótlék (AIMI)

Vagyonadó jellegű pótlék az összesített lakóingatlan VPT 600 000 euró feletti részére fejenként (házaspárok közös adózása esetén 1,2 millió euró):

• 0,7% 600 000 euró és 1 millió euró között
• 1,0% 1 millió euró és 2 millió euró között
• 1,5% 2 millió euró felett

Az AIMI számítása tulajdonosonként, az összes portugál lakóingatlanra vonatkozóan történik. A társaságok által tulajdonolt ingatlanok küszöb nélkül, egységesen 0,4% AIMI-t fizetnek.

Tőkenyereség-adó nem rezidensek esetén

A 2023-as Pénzügyi Törvény óta (az Európai Bíróság C-388/19. sz. MK kontra Autoridade Tributária ügye alapján) a nem rezidensek és a rezidensek egyforma elbánásban részesülnek: a nyereség 50%-a adóköteles Portugália progresszív IRS-kulcsai szerint (a 2026-os skála kb. 12,5-48%, plusz szolidaritási pótlék ahol alkalmazandó). A progresszív kulcs az eladó világszintű jövedelme alapján kerül megállapításra. A nem rezidensekre korábban alkalmazott 28%-os egységes kulcs már nem érvényes.

A portugáliai elsődleges lakóingatlanuk eladásából bevételt szerzett portugál rezidensek a nyereséget 36 hónapon belül egy másik EU/EEA-beli elsődleges lakóingatlanba forgathatják adómentesen.

Tekintse meg Portugália aktuális négyzetméterenkénti árait a piaci tranzakciós árak ellenőrzéséhez.

Finanszírozás nem rezidensként

A portugál bankok rendszeresen nyújtanak hitelt külföldi vásárlóknak, de a feltételek szorosabbak, mint a rezidensek esetén, és az EKB kamatpolitikájától függnek. Döntés előtt egyeztessen egy brókerrel.

LTV (hitel/érték arány)

• Nem rezidens, nem EU-s: 60-70%. Egyes new-build fejlesztéseknél alkalmanként magasabb is elérhető preferált piacokon, de 70% felett ritkán.
• Nem rezidens, EU-s állampolgár: jellemzően 70-80%.
• Rezidens, portugál jövedelemmel és adóbevallással: 80-90%, legjobb feltételekkel.

A bank önállóan értékeli az ingatlant, és a becsült érték és a vételár közül az alacsonyabb alapján hitelez. Ez fontos, ha forró piacon tesz ajánlatot.

Szükséges dokumentumok

Készüljön fel az alábbiakra, ahol a bank kéri, hitelesített fordítással együtt:

• Útlevél/személyi igazolvány, NIF, portugál bankszámlaszám
• 3 bérjegyzék + munkáltatói igazolás, vagy 2 éves könyvelés önállóan vállalkozók esetén
• 2 év hazai adóbevallás és 6 hónap bankszámlakivonat
• Fennálló tartozások és vagyoni helyzet igazolása, hazai hitelellenőrzési kivonat
• Lakcímigazolás

A hitelkiértékelés 3-6 hetet vesz igénybe a teljes dokumentáció benyújtásától számítva. Tervezzen a bank értékbecslési díjával (300-600 euró) előzetesen.

Portugál bankok nem rezidenseknek

Több retail bank nyújt hitelt nem rezidenseknek, de az LTV, a kamat és a dokumentációs feltételek bankról bankra eltérnek. Az előszerződés aláírása előtt keressen be két-három banknál versenyajánlatot. A független jelzálogbróker (intermediário de crédito) igénybevétele megszokott, a bróker díját a bank fizeti, nem Ön.

Fix és változó kamat

Háromféle konstrukció létezik: fix, változó (az Euribor 6 hónapos vagy 12 hónapos kamathoz kötve plusz felár), és vegyes.

2026-os tájékoztató tartományok:

• Változó: Euribor 12 hónapos + 0,8-1,5% felár = tényleges 3,0-4,0% a hozamgörbétől függően.
• Fix (10-30 éves): 3,0-4,5%.
• Vegyes: kb. 3,2-3,8% fix 5-10 évre, majd változóra vált.

Az előtörlesztési díj korlátozott: változó kamatnál 0,5%, fix kamatnál 2%, az előtörlesztett összegre vetítve.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

Az ajánlattételtől a kulcsátadásig számoljon 6-12 héttel. Tervrajz alapján vásárolt vagy bonyolult tulajdoni helyzetű ingatlan esetén továbbiakkal.

1. Adószám (NIF) + portugál bankszámla

Kezdje ezzel. A NIF távolról 1-3 hét alatt szerezhető be. Amint megvan, rutinszerű egy folyószámla nyitása a Millennium BCP-nél vagy az Activobanknál. Több fiókban nem rezidenseknek szóló ügyintézés is zajlik, és néhol távolról is elvégezhető. A számlára szüksége lesz az IMT befizetéséhez, a CPCV-foglaló átutalásához, a közüzemi számlákkhoz és a vételár-egyenleg kiegyenlítéséhez.

2. Keresés és ajánlattétel

Használja a Seeki térképes keresőjét a kiszemeltek listájához. Szűrjön hirdetéstípus, ár, alapterület és közösségi szolgáltatások szerint. Mentse el a kereséseit, hogy értesítést kapjon az új találatokról. Az ajánlata nem kötelező erejű a CPCV aláírásáig. Bármelyik fél visszaléphet addig.

3. Előszerződés (CPCV / Contrato Promessa de Compra e Venda) és foglaló

Az előszerződés mindkét felet köti. A vevő foglalót (sinal) fizet, amely az ár 10-30%-a, amelyet az eladó vagy letéti számla tart. A CPCV rögzíti a végleges árat, a teljesítés határidejét, a foglaló sorsát visszalépés esetén, az ingatlan állapotát és a benne maradó berendezési tárgyakat, valamint a tulajdonjogra és engedélyekre vonatkozó nyilatkozatokat.

A portugál polgári jog szerinti alapszabályok: ha a vevő áll el, az eladó megtartja a foglalót. Ha az eladó áll el, a vevőnek a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Szigorúbb kötbér (execução específica, teljesítés kikényszerítése) is köthető ki, ha az okirat-kiállítás kikényszerítésének jogát is biztosítani kívánja.

Mindig kérje fel jogászát a CPCV átvizsgálására, és lehetőség szerint szerkesztésére is. Az ügynökségi sablonok az eladónak kedveznek.

4. Jogi átvilágítás

A CPCV és az escritura között a jogász ellenőrzi:

• Ingatlan-nyilvántartást (Certidão Predial): tulajdonos, terhek, jelzálogok, zálogjogok, szolgalmak.
• Adónyilvántartást (Caderneta Predial): VPT, IMI-státusz, ingatlan leírása.
• Lakhatási engedélyt (Licença de Utilização): kritikus fontosságú. Az 1951 augusztusa után épített vagy lényegesen átalakított ingatlan érvényes engedély nélkül jogilag nem használható lakóingatlanként, és nem jelzálogosítható.
• Energetikai tanúsítványt (Certificado Energético): az adásvételhez kötelező.
• Társasházi dokumentumokat és tartozás-igazolást: lakás esetén az eladónak nyilatkozatot kell benyújtania arról, hogy nincs fennálló közös költség-tartozás. A korábbi közgyűlési jegyzőkönyvek jelzik a vitákat és a tervezett nagyobb munkálatokat.
• Területfelhasználási tervet (plano director municipal): mezőgazdasági és fejlesztési terület esetén.
• Műszaki vizsgálatot (vistoria): nem kötelező, de régebbi ingatlanoknál megéri elvégeztetni.

5. Tulajdonátruházási okirat (escritura)

Közjegyzőnél, solicitadornál vagy a Casa Pronta szolgáltatáson keresztül kerül kiállításra. Mindkét fél jelen van (vagy meghatalmazottja útján vesz részt). Az IMT-t és az okmánybélyeg-illetéket az okirat előtt kell megfizetni: a befizetési igazolásokat hozza el. A vételár-egyenleg az aláírás napján kerül átutalásra, jellemzően hitelesített banki csekk (cheque visado) vagy banki átutalás formájában. Az okiratot felolvassák, aláírják, Ön pedig hitelesített másolattal távozik.

6. Tulajdonjog bejegyzése + közüzemi átírás

Az ingatlan-nyilvántartásba (Conservatória do Registo Predial) való bejegyzés a Casa Pronta keretében általában aznap megtörténik. Egyéb esetben a jogász 30 napon belül benyújtja a kérelmet. Írassa át a víz-, villany- és gázszolgáltatást a saját nevére. Frissítse a caderneta predial-t az Ön NIF-számával, hogy az IMI-számla Önhöz érkezzen.

Reális ütemterv

Szakasz	Időtartam
NIF + bankszámla	1-3 hét
Keresés + ajánlat	Változó
CPCV aláírása	Az ajánlattételtől számítva 1-2 héttel
Jogi átvilágítás + jelzáloghitel (ha van)	3-6 hét
Escritura	1 nap
Ajánlattételtől kulcsátadásig összesen	6-12 hét

Hol vásárolnak jellemzően a külföldiek

Lisszabon

A lisszaboni körzet uralja a külföldi vásárlók piacát. Chiado, Príncipe Real és Alfama prémium árakon kínál ingatlanokat. Sintra, Cascais és Oeiras a tengerpartot, nemzetközi iskolákat és a fővároshoz való közelséget kereső családokat vonzza. Böngésszen eladó lakások között Lisszabonban.

Porto

A portói körzet csendesen vált a tudatosabb árviszonyokat kereső vásárlók alternatívájává: hasonló negyedekben 30-40%-kal olcsóbb négyzetméterenként, sűrű történelmi belvárossal és jó összeköttetéssel Észak-Európával. Porto városa felújítási projektekre kedvelt. Vila Nova de Gaia és Matosinhos folyóparti és tengerparti ingatlanokat kínál kedvezőbb áron.

Algarve

A farói körzet fedi le a teljes Algarve-t, amely elsöprő többségben másodlagos lakóingatlan- és nyugdíjaspiiac. Az élénk középső sáv (Portimão, Albufeira, Lagoa), a csendesebb nyugat (Lagos) és a lakóbb jellegű kelet (Olhão és Tavira). A villák dominálnak. A turisztikai célú bérbeadási (AL) hozamokat megviselte a 2023-as moratórium (lásd a GYIK-et).

Ezüstpart és a belső területek

Az Ezüstpart (Óbidos, Nazaré, Peniche, Leiria körzet egy része) az Algarve-nál olcsóbb alternatíva, növekvő holland, német és brit közösségekkel. Santarém és Setúbal a tengerparti árak töredékéért kínál vidéki gazdaságokat. A belső körzetek (Castelo Branco, Guarda, Évora) valóban olcsók maradnak, és 150 000 euró alatti kőből épített tanyák még mindig fellelhetők.

Madeira

Madeira az Algarve szubtrópusi, egész éves alternatívájaként szerzett magának nevet, Funchal mint városi centrum és Porto Santo mint tengerpart-fókuszú szigeti helyszín kettősével. A digitális nomád falvak ponta-do-soli bevezetése óta a távolról dolgozók kereslete ugrásszerűen nőtt.

Gyakori buktatók

Tulajdoni rendellenességek régebbi vidéki ingatlanoknál. A nem formális öröklés útján generációkon átmenő vidéki gazdaságok esetén az ingatlan-nyilvántartásban, az adónyilvántartásban és a valóságban szereplő területméret között eltérés mutatkozhat. Egy alapos jogász jelzi a problémát, a rendezés pedig hónapokba telik.

Hiányzó lakhatási engedély. Minden 1951 augusztusa után épített vagy lényegesen átalakított városi lakóingatlanhoz szükséges Licença de Utilização. Az ilyen engedéllyel nem rendelkező ingatlan jogilag nem adható bérbe, nem jelzálogosítható, és nem értékesíthető a szokásos módon. Az engedély utólagos megszerzése néha lehetetlen, ha az épület sérti a hatályos előírásokat.

Tervrajzos (planta) fejlesztői kockázat. Az újonnan épülő fejlesztések időnként finanszírozási nehézségekbe ütköznek, és félkész lakásokkal hagyják maguk mögött a vásárlókat. Védekezés: banki garancia a részletfizetésekre, igazolt átadási előélettel rendelkező fejlesztő, és olyan CPCV-feltételek, amelyek kamatostul visszatérítik a foglalót, ha a fejlesztő meghatározott határidőn túl késik az átadással.

Határon átnyúló utalási díjak. Több mint 100 000 euró portugál bankba való utalása hagyományos SWIFT-en keresztül általában 300-1 500 euróba kerül rejtett árfolyam-spreadben. A többdevizás brókerek (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) 0,3-1,0%-ot takarítanak meg az árfolyamon. Ez nem fillér a foglaló befizetésének mértékénél.

Felújítási költségek alábecslése. A portugál munkaerő észak-európai szinten olcsó, de az anyagok EU-s áron kaphatók, az engedélyek időt vesznek igénybe, és a régebbi épületekben teli vannak meglepetésekkel (azbeszt, elektromos nem-megfelelőség, lefolyóhibák). Ökölszabály: amit a kivitelező ajánl, arra számítson 30-50%-os tartalékot, különösen műemléki belvárosokban, ahol a felújítási szabályok kötöttséget jelentenek.

Hatékony keresés a Seekin

A Seeki egy keresőtérképen összegyűjti a portugál ingatlanportálok hirdetéseit. Néhány bevált módszer:

• Kezdje az ország vagy régió szintjén (Portugália, Lisboa, Porto, Faro), majd szűkítse szűrőkkel. A szomszédos önkormányzat olykor a kedvezőbb ár-érték arányt kínálja.
• Használja a szűrő-linkeket: eladó lakások Lisszabonban, eladó házak Portóban, eladó lakások Faróban.
• Ellenőrizze a négyzetméterenkénti árreferenciát ajánlattétel előtt: Portugália négyzetméterenkénti árai megmutatja, milyen árakon zajlanak valóban a tranzakciók, nem csak azt, hogy az eladók mennyit kérnek.
• Mentse el a kereséseket. A városközponti újhirdetések gyorsan kelnek el.
• Nagyítson rá a térképen konkrét utcákra. A képproxy segítségével sávszélesség-gond nélkül böngészhet több száz fotót.

GYIK

Kell-e Portugáliában élnem a vásárláshoz?

Nem. A nem rezidensek bármilyen típusú ingatlant szabadon vásárolhatnak: nincs szükség vízumra, tartózkodási engedélyre, vagy arra, hogy korábban járt volna az országban. Meghatalmazással a jogász is aláírhat az Ön nevében, ha távolról kívánja intézni. NIF-re és portugál bankszámlára szüksége lesz, de ezek utazás nélkül is elintézhetők.

Kaphatok jelzáloghitelt tartózkodási engedély nélkül?

Igen, alacsonyabb LTV mellett. A nem rezidens külföldiek 60-70%-os LTV-re jogosultak, azaz az ár 30-40%-át plusz a járulékos költségeket készpénzben kell fizetniük. Az EU-s állampolgárok jellemzően 70-80%-ot érnek el. A bankok a saját hazai jövedelme és hiteltörténete alapján hiteleznek, tehát portugál munkaviszony nem szükséges.

Elérhető még a Golden Visa ingatlanon keresztül?

Nem. Az ingatlan-befektetési útvonalat 2023 októberében megszüntették. A program alap-, munkahelyteremtési, tudományos, kulturális és tőkeátutalási útvonalakon keresztül továbbra is létezik, de lakás, ház vagy kereskedelmi ingatlan vásárlása bármilyen áron önmagában már nem jogosít fel részvételre.

Mennyibe kerül összesen a járulékos vásárlási költség?

Tervezze be a vételár 7-10%-át a hirdetési áron felül. Az IMT a legnagyobb tétel (0-8% sávtól és felhasználástól függően), majd az okmánybélyeg-illeték (0,8%), a közjegyzői és nyilvántartási díjak (összesen 500-1 500 euró) és a jogi díjak (jellemzően 1-1,5% + áfa). Ha hitelt vesz fel, adja hozzá a jelzáloghitel-felvételi költségeket is (értékbecslés, hitelre vonatkozó okmánybélyeg-illeték, banki díjak).

Szükségem van-e portugál jogászra?

Erősen ajánlott, még készpénzes vásárlók esetén is. A portugál advogado átvizsgálja a CPCV-t, elvégzi a tulajdoni átvilágítást, ellenőrzi a lakhatási engedélyt és a társasházi státuszt, intézi az IMT-befizetést, és részt vesz az escriturán. Számoljon az ár 1-1,5%-ával plusz áfával. Ne hagyatkozzon az eladó jogászára vagy az ügynökség belső tanácsadójára, mivel mindkettőnek összeférhetetlensége áll fenn.

Vásárolhatok cégen (SPV-n) keresztül?

Igen. Külföldi magánszemélyek és cégek közvetlenül tarthatnak portugál ingatlant. A portugál Sociedade por Quotas (korlátolt felelősségű társaság) kereskedelmi ingatlanok, bérbeadási portfóliók és hagyatéktervezés esetén megszokott. Társasági könyvelési kötelezettséggel jár, és a cég által tartott ingatlanra egységesen 0,4% AIMI vonatkozik küszöb nélkül. Kerülje a feketelista joghatóságon keresztüli tulajdonlást: a portugál adójog büntetőmértékkel, 7,5% IMT-vel és 10% IMI-vel sújtja az adóparadicsomon keresztül tartott ingatlant.

Milyen adók vonatkoznak az eladásra?

2023 óta a nem rezidensek és a rezidensek egyforma elbánásban részesülnek: a nyereség 50%-a adóköteles Portugália progresszív IRS-kulcsai szerint (2026-ban kb. 12,5-48%, plusz szolidaritási pótlék ahol alkalmazandó), a kulcs meghatározása a világszintű jövedelem alapján történik. A nem rezidensekre korábban alkalmazott 28%-os egységes kulcs az Európai Bíróság C-388/19. sz. ügyét követően már nem alkalmazandó. A portugál rezidensek, akik elsődleges lakóingatlanukat adják el, 36 hónapon belül adómentesen fektethetik a nyereséget egy másik EU/EEA-beli elsődleges lakóingatlanba. Társaságon keresztüli eladás esetén a társasági adókulcs alkalmazandó.

Kiadhatok-e rövid távra (Alojamento Local / AL engedély)?

Az Alojamento Local (AL) rendszer szabályozza a rövid távú bérbeadást. A 2023-as Mais Habitação csomag, amely országosan felfüggesztette az új AL-engedélyek kiadását, 2030-as felülvizsgálatot írt elő, és blokkolta az engedélyek átruházását, nagyrészt visszavonásra került a 76/2024 sz. rendelettel. Az önkormányzati autonómia helyreállt: minden egyes município saját területén önállóan dönt arról, hogy korlátozza, zónázza vagy befagyasztja-e az AL-t, az engedélyek ismét határozatlan idejűek és átruházhatók a meghatározott áreas de contenção (korlátozási övezetek) körzetein kívül. Lisszabon, Porto és az Algarve egyes részein helyi korlátozási övezetek érvényben maradnak. Ha az AL-bevétel az Ön befektetési kalkulációjának sarokköve, az ajánlattétel előtt ellenőrizze az adott município aktuális szabályait.

Jogi nyilatkozat

Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás. A jogszabályok és díjak változhatnak. A tranzakció előtt ellenőrizze az aktuális helyzetet engedéllyel rendelkező portugál jogásszal és adótanácsadóval. Utolsó felülvizsgálat: 2026-04-19, Seeki szerkesztőség.