Portugál ingatlan a Golden Visa eltörlése után: 2026

Megvan a kerete egy lisszaboni lakásra vagy egy algarvei házra, és a keresgélés közben valahol azt olvasta, hogy a vásárlás tartózkodási engedélyt is ad. Egykor valóban adott. Aki 2023 októbere előtt írt oldal alapján tervez, olyan szabályra épít, amely már nem létezik, és az ebből fakadó mindkét hiba drága: ingatlant venni a vízum reményében, vagy elengedni egy otthont, amelyet valójában akart, mert a vízumtörténet összeomlott.

Utoljára felülvizsgálva: 2026-08-10. A Seeki.eu nem jogi és nem bevándorlási tanácsadó; ez tájékozódás, nem tanácsadás. A portugál tartózkodási, állampolgársági és ingatlanadó-szabályok 2023 óta többször változtak, és az eredmény az Ön állampolgárságától, adóügyi illetőségétől és a benyújtás napjától függ. A saját ügyét portugál bevándorlási ügyvéddel vagy adótanácsadóval erősítse meg, mielőtt elkötelezi magát. A források a cikk végén.

Ez az írás brit, amerikai és brazil vevőknek szól, akik a régi, ingatlanalapú Golden Visa három legnagyobb forráspiacát adták. A kérelméről az AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) dönt, amely 2023 októbere óta a SEF jogutódja.

Mi változott: 2023 októbere előtt és után

A Lei 56/2023 2023. október 7-én lépett hatályba. Az előző napon még lehetett Golden Visát szerezni portugáliai ingatlanvásárlással, több euróküszöb valamelyikén. A rákövetkező napon már nem. Azóta két további változás érkezett, és mindkettő közvetlenül a külföldi vevőt érinti.

Téma	Előtte (2023. okt. 7. előtt)	Utána (jelenlegi állapot)
Ingatlanvásárlás mint Golden Visa útvonal	Igen, több euróküszöbbel, ingatlantípus, épületkor és zóna szerint	Megszüntetve. Ingatlanra alapozott új kérelem nincs
1,5 millió eurós tőkeátutalás portugál bankba	Jogosító	Megszüntetve ugyanazzal a törvénnyel, nem pedig megemelve
Már benyújtott kérelmek	n/a	A határnap előtt benyújtottak megmaradnak, az AIMA felülvizsgálata mellett
Befektetési alap jegyzése	Jogosító, az ingatlanalapokkal együtt	Jogosító 500 000 eurótól, az ingatlanalapok kizárva
Munkahelyteremtés	Jogosító	Továbbra is jogosító, legalább 10 munkahely
Tudományos kutatás támogatása	Jogosító	Továbbra is jogosító, 500 000 eurótól
Kulturális és művészeti örökség támogatása	Jogosító	Továbbra is jogosító, 250 000 eurótól
D7 vízum (passzív jövedelem)	Elérhető	Továbbra is elérhető
D8 távmunkavízum	Elérhető	Továbbra is elérhető
NHR (Non-Habitual Resident) adórendszer	Nyitva az új kérelmezők előtt	Lezárva az új belépők előtt 2024. január 1-jétől. A szűkebb IFICI lépett a helyébe
Állampolgárság a tartózkodás után	5 év	7 év (uniós és CPLP-állampolgárok) vagy 10 év (mindenki más), 2026. május 19. óta
Vagyonszerzési illeték nem rezidens vevőnél	Sávos IMT, ugyanaz, mint a rezidensnél	Egységes 7,5%-os IMT lakóingatlanra, 2026. május 25. óta
Hatóság	SEF	AIMA, 2023 októbere óta

A minőségi elmozdulás egyszerűbb, mint amilyennek a táblázat látszik. Portugália továbbra is számít külföldi tőkére, külföldi szakemberekre és külföldi nyugdíjasokra. Azt viszont már nem akarja, hogy letelepedési út legyen annak, akinek az egyetlen hozzájárulása egy lisszaboni lakás megvásárlása.

Mely Golden Visa útvonalak léteznek még?

A Golden Visa (hivatalos nevén ARI, Autorização de Residência para Investimento) programként nem szűnt meg. Az ingatlanra vonatkozó lehetőség szűnt meg, és vele az a lehetőség is, amellyel a legtöbben összekeverik. Ami megmaradt:

• Befektetésialap-jegyzés 500 000 eurótól. Minősített, portugál jog szerinti alapban jegyez részesedést. A Lei 56/2023 kifejezetten kizárta azokat az alapokat, amelyek mögöttes eszközei közvetlenül vagy közvetve ingatlanok. Olvassa el a tájékoztatót, és olvastassa el olyasvalakivel is, aki független az alap forgalmazójától.
• Tudományos kutatás támogatása 500 000 eurótól. Tőkehozzájárulás állami vagy akkreditált portugál kutatóintézetnek.
• Kulturális és művészeti örökség támogatása 250 000 eurótól. Hozzájárulás kulturális produkcióhoz, a nemzeti örökség helyreállításához vagy fenntartásához. Ez a program legalacsonyabb belépési pontja.
• Munkahelyteremtés, legalább 10 állás. A munkahelyeket Portugáliában kell létrehozni és fenntartani.
• Cégtőkésítés 500 000 eurótól. Portugál társaság alapítása vagy jegyzett tőkéjének megemelése, néhány állandó, három évig fenntartott munkahely létrehozásával együtt.

A kijelölt alacsony népsűrűségű területeken csökkentett küszöbök érvényesek, amelyeket a népsűrűség és a regionális GDP határoz meg, nem pedig a Lisszabontól mért távolság.

Olyan útvonal, amely pusztán abból áll, hogy pénzt utal egy portugál bankszámlára, már nem létezik. Az 1,5 millió eurós tőkeátutalást az ingatlannal együtt, 2023 októberében törölték el, és ez a régebbi cikkek leggyakoribb hibája: úgy írják le, mintha magasabb minimummal fennmaradt volna, holott egyáltalán nem maradt fenn.

A megmaradt útvonalak mind ugyanoda vezetnek: tartózkodási engedélyhez, amely a fizikai jelenlétre, a nyelvtudásra és a büntetlen előéletre vonatkozó feltételek teljesítése mellett állandó tartózkodáshoz, végül állampolgársághoz vezet. A jelenléti követelmény valóban enyhe, az első évben 7 nap, majd minden ezt követő kétéves időszakban 14 nap, és a napoknak nem kell egybefüggőknek lenniük. Részben ez az oka a program világméretű keresletének, és ez nem változott.

Ami megváltozott: a tartózkodási engedélyt nem lehet többé egy lakásvásárlásra ráépíteni. A befektetésialap-útvonal ma a legközelebbi funkcionális helyettesítő, és merőben más kockázati és adózási jellemzőket hordoz, mint egy ingatlan tulajdonlása.

Mennyi idő ma a portugál állampolgárság?

Ez az a változás, amely azokat érte váratlanul, akik a régi órával számolva nyújtottak be Golden Visa kérelmet. Portugália módosított állampolgársági törvényét, a Lei Orgânica 1/2026 jogszabályt 2026. május 18-án hirdették ki, és másnap lépett hatályba. Az egységes ötéves tartózkodási követelmény helyébe két szint lép: 7 év az uniós tagállamok és a CPLP-országok állampolgárainak, és 10 év mindenki másnak. Az időszak az első tartózkodási engedély kiállításának napjától számít.

Három részlet dönti el, hogy Önt érinti-e:

• A 2026. május 18-án vagy azt megelőzően benyújtott állampolgársági kérelmek a korábbi szabályozás alatt maradnak, és megtartják az ötéves követelményt. Ez az átmeneti védelem azokra vonatkozik, akik már benyújtották a kérelmüket, nem azokra, akik csupán közel jártak a jogosultsághoz.
• Az állandó tartózkodás érintetlen. Öt év jogszerű tartózkodás továbbra is megnyitja az állandó tartózkodást, függetlenül attól, hogy befektetésből, munkából, vállalkozásból vagy passzív jövedelemből származik. Csak az állampolgársági óra mozdult el.
• Maguk a Golden Visa tartózkodási jogok nem változtak. Az változott meg, hogy meddig kell a tartózkodásnak tartania, mielőtt az útlevél szóba jön.

A törvény az integrációs vizsgát is szigorítja: a meglévő nyelvi követelmény mellé a portugál kultúra, történelem és állampolgári kötelezettségek ismeretét is beemeli. Ha a terve ötéves útlevélre épült, a teljes anyagában ez az első feltevés, amelyet ügyvéddel újra kell néznie.

Mi a helyzet a D7 vízummal?

Brit nyugdíjasoknak és passzív jövedelemből élő amerikaiaknak a D7 vízum az, amely a beszélgetésekben a leggyakrabban a Golden Visa helyére lép. Tartózkodási vízum azoknak, akiknek stabil, rendszeres passzív jövedelmük van: nyugdíj, bérleti díj, osztalék, jogdíj.

A D7 nem befektetői vízum. Nincs vásárlási küszöb. Azt kell igazolnia, hogy a passzív jövedelme fedezi a portugáliai megélhetését: a mérce az országos minimálbér, amelyet a portugál kormány 2026 januárjától havi 920 euróban állapított meg, második felnőttre 50%-kal, minden eltartott gyermekre 30%-kal emelve. A kérelmet a költözés előtt portugál konzulátuson nyújtja be, a tartózkodást pedig megérkezés után az AIMA-nál véglegesíti. Ha évente 183 napnál többet tölt az országban, portugál adórezidenssé válik, minden ezzel járó következménnyel.

Két gyakorlati megjegyzés:

• A D7 ugyanoda vezet hosszú távon, ahová a Golden Visa, de megköveteli, hogy ténylegesen Portugáliában éljen. Egy költözést tervező nyugdíjasnak ez maga a cél, nem pedig ár.
• Megszerzése általában olcsóbb, mint a Golden Visáé, a jövedelemigazolás oldalán viszont több adminisztrációval jár. A brit nyugdíjkivonatok, az amerikai 1099-es és Schedule E összesítők, valamint a brazil INSS- vagy bérletikimutatások mind fordítást, apostille-hitelesítést és portugál hivatalnak elfogadható formába öntést igényelnek.

A D8 távmunkavízum a hasonló út azoknak, akik távolról szereznek aktív jövedelmet. Jövedelmi mércéje a minimálbér négyszerese, tehát 2026-ban havi 3680 euró, és a jövedelemnek Portugálián kívüli megbízótól vagy munkáltatótól kell származnia.

Mit kap ma egy portugál ingatlanvásárlással?

Portugál otthont, nagyjából ugyanolyan feltételekkel, mint korábban. A vásárlás menete változatlan: a NIF adószám, az IMT vagyonszerzési illeték, az IMI éves ingatlanadó, a CPCV előszerződés (contrato-promessa de compra e venda) és a közjegyzői okirat. Nem rezidensek korlátozás nélkül vásárolhatnak, engedélyre nincs szükség.

Egy költség viszont megváltozott, és pontosan ezt a kört érinti. 2026. május 25. óta, a Decreto-Lei 97/2026 alapján az a vevő, aki nem portugál adórezidens, egységes 7,5%-os IMT-t fizet a lakáscélra vásárolt városi ingatlan után, a rezidensnek járó sávos kulcsok helyett. A mérték az adóügyi illetőségen múlik, nem az állampolgárságon, így a nyaralót vásárló uniós polgárt ugyanúgy éri, mint az amerikait. Két kivétel létezik: kérheti az adóhatóságtól a különbözet törlését, ha a vásárlástól számított két éven belül portugál adórezidenssé válik, vagy ha az ingatlant hosszú távra, korlátozott mérsékelt bérleti díjon adja bérbe egy meghatározott időszakra. Mindkettőt határidőn belül kell igényelni, ezért az ügyvédjével még a szerződéskötés előtt vesse fel, ne utána.

Amit a vásárlás továbbra sem ad:

• Tartózkodási engedélyt. Az ingatlan ingatlan, nem bevándorlási okmány.
• NHR-adóhelyet. A Non-Habitual Resident rendszer 2024. január 1-jétől lezárult az új belépők előtt, utódja, az IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) pedig meghatározott tudományos, technológiai és innovációs munkaköröket céloz, nem nyugdíjasokat.
• Gyorsított elbírálást a D7-nél vagy más vízumkérelemnél. Az AIMA a vízumot a saját szempontjai szerint bírálja el. A portugál ingatlan tulajdonlása a szándékot alátámasztó bizonyíték, nem útvonal.

Ha az otthon a cél, akár nyugdíjas éveire, akár második otthonként, akár bérbeadásra, a teljes menet és a buktatók a portugáliai vásárlói útmutatónkban szerepelnek. Az útmutató kitér a NIF-re, az IMT-számlára a nem rezidens kulccsal együtt, a CPCV folyamatára, a nem rezidensek finanszírozási lehetőségeire, és arra, hogy a brit, ír, francia, német, holland, amerikai és brazil vevők hol tömörülnek.

Az aktuális árakról úgy kap képet, ha végignézi a hirdetéseket Portugália egészében, Lisszabon körzetében, Porto körzetében vagy az Algarvén, Faro körzetében. A régiónkénti medián négyzetméterár oldal naponta frissül az élő hirdetésekből.

Gyakori buktatók

• Régi cikkek olvasása. Rengeteg 2022-es és 2023 eleji tartalom rangsorol még mindig a portugál Golden Visa ingatlanútvonalára irányuló keresésekre. Minden, ami euróküszöböt említ tartózkodási engedélyért cserébe vásárolt ingatlanra, elavult, és minden olyan is, amely az 1,5 millió eurós banki átutalást élő lehetőségként írja le. A szám előtt a megjelenés dátumát nézze meg.
• Az ötéves útlevél feltételezése. 2026. május 19. óta a honosítási óra 7 év az uniós és CPLP-állampolgároknak, és 10 mindenki másnak. Az ötéves feltevésre épült költségvetést, iskolai tervet és kilépési stratégiát újra kell számolni.
• A Golden Visa és a D7 összekeverése. Más program, más követelmények, más díjak, más jelenléti szabályok. A D7 megköveteli, hogy Portugáliában éljen, a Golden Visa megmaradt útvonalai nem.
• A vagyonszerzési illeték rezidens kulccsal tervezése. A nem rezidens vevő ma egységes 7,5%-os IMT-t fizet a lakóingatlan után. Egy 400 000 eurós lakásnál ez érdemben más zárószámla, mint a sávos kulcs, és éppen az a fajta összeg, amely egy kényelmes vásárlásból feszített vásárlást csinál.
• Az NHR elérhetőségének feltételezése. 2024 elején lezárult az új belépők előtt. Az IFICI szűkebb, és kutatási, innovációs munkakörökre irányul. Ne tervezzen NHR-feltevésekre anélkül, hogy megerősítené: az utódrendszerben jogosult-e.
• Az AIMA határidők alábecsülése. A hivatal nagyon nagy hátralékot örökölt a SEF-től, és a humanitárius, valamint munkavállalási engedélyeket a befektetői ügyek elé sorolta. A sorbanállást követő bevándorlási tanácsadók szerint a Golden Visa döntések a kérelemtől az első tartózkodási kártyáig jellemzően 12 és 24 hónap között futnak, a kormány felszámolási vállalása ellenére.
• Előbb vásárolni, a vízumot utóbb intézni. Az ingatlanútvonal megszűnésével ez a sorrend sokkal kevésbé indokolt, mint korábban. Ha valóban a vízum a cél, a befektetést egy jogosító útvonal vagy a D7 köré kell építeni, az ingatlant pedig külön, párhuzamos döntésként kezelni.

GYIK

Szerezhetek még portugál tartózkodási engedélyt ingatlanvásárlással?

Nem. Portugália Golden Visa ingatlanútvonalát a Lei 56/2023 szüntette meg, 2023. október 7-i hatállyal. Új kérelmet nem lehet ingatlanvásárlásra alapozni, és az ingatlanalapokat ugyanekkor zárták ki. A Golden Visa a minősített, nem ingatlanjellegű befektetési alapokon, a tudományos kutatáson, a kulturális és örökségvédelmi támogatáson, a munkahelyteremtésen és a cégtőkésítésen keresztül él tovább. Az ingatlan már nem elismert befektetési kategória a tartózkodáshoz.

Mi lépett a Golden Visa ingatlanútvonal helyére?

Egy az egyben semmi, az 1,5 millió eurós banki átutalást pedig vele együtt törölték el, nem magasabb összeggel maradt fenn. A Golden Visa megmaradt kategóriái azoknak a befektetőknek a legközelebbi helyettesítői, akik költözés nélkül szeretnének tartózkodási engedélyt. Azoknak a nyugdíjasoknak és távdolgozóknak, akik ténylegesen Portugáliában élnének, a D7 passzívjövedelem-vízum és a D8 távmunkavízum a gyakorlati alternatíva. Ugyanoda vezetnek hosszú távon, de fizikai jelenlétet kívánnak.

Mennyi idő ma a portugál állampolgárság megszerzése?

Több, mint korábban. A 2026. május 19. óta hatályos Lei Orgânica 1/2026 a honosítást az uniós és CPLP-országok állampolgárainál 7 év, mindenki másnál 10 év jogszerű tartózkodásban állapítja meg, az első tartózkodási engedély kiállításától számítva. A 2026. május 18-án vagy azelőtt benyújtott állampolgársági kérelmekre a korábbi ötéves szabály marad. Az állandó tartózkodást ez nem érinti, az továbbra is öt év után nyílik meg.

Mi a helyzet a D7 vízummal nyugdíjasoknak?

A D7 tartózkodási vízum azoknak, akiknek stabil, rendszeres passzív jövedelmük van, például nyugdíj, bérleti díj vagy osztalék. Nincs vásárlási küszöb. Legalább a portugál minimálbérnek megfelelő jövedelmet kell igazolnia, ez 2026-ban havi 920 euró, második felnőttre további 50%, gyermekenként 30%, a kérelmet pedig portugál konzulátuson nyújtja be. Ha évente 183 napnál többet tölt Portugáliában, portugál adórezidenssé válik.

Elérhető még az NHR Portugáliában?

Új érkezőknek nem. A Non-Habitual Resident rendszer 2024. január 1-jétől lezárult az új belépők előtt, a korlátozott átmeneti ablak pedig azóta bezárult. A meglévő NHR-jogosultak a tízéves időszakuk hátralévő részére megtartják a kedvezményeket. Az utódrendszer, az IFICI, hasonló egykulcsos mértéket kínál, de meghatározott tudományos, technológiai és innovációs tevékenységekre korlátozódik. Hogy az Ön profilja jogosult-e, azt portugál adótanácsadóval kell egyedileg megvizsgáltatni.

Fizetnek a nem rezidensek több ingatlanadót Portugáliában?

A vásárláskor igen, 2026. május 25. óta. A Decreto-Lei 97/2026 egységes 7,5%-os IMT-t vet ki a nem portugál adórezidensek által vásárolt lakóingatlanra, a sávos kulcsok helyett. Ha a vásárlástól számított két éven belül adórezidenssé válik, vagy az ingatlant hosszú távra, korlátozott bérleti díjon adja bérbe, a különbözet visszaigényelhető. Az éves IMI, valamint a közjegyzői és bejegyzési költségek változatlanok. Az alapárakat előbb a portugáliai négyzetméterár oldalon vesse össze, hogy az adó reális kereten csapódjon le.

Jó hely még Portugália ingatlanvásárlásra?

Ez a vízumkérdéstől külön kérdés, és érdemes is külön tartani. A vásárlás menete változatlan, a külföldi kereslet a letelepedésre hajtó vevőkről az életmód- és bérbeadási vevők felé fordult, Lisszabon, Porto, az Algarve, az Ezüstpart és Madeira pedig eltérő árszintű, egymástól elkülönülő piac maradt. Egy portugál otthon a saját érdemein áll vagy bukik. A Seeki.eu-n a portugál hirdetéseket egy pénznemben tarthatja a többi mérlegelt európai piac mellett.

Még egyszer: ez tájékozódás, nem tanácsadás

A portugál bevándorlási szabályok még mindig mozgásban vannak. A 2023-as Golden Visa reform, a 2026. májusi állampolgársági törvény és az ugyanabban a hónapban érkezett lakásadó-csomag mind olyan szabályt változtatott meg, amelyet rengeteg megjelent útmutató még a régi módon ír le. Egy portugál bevándorlási ügyvéddel töltött óra díja kerekítési hiba ahhoz képest, amibe az útvonal vagy az adóügyi illetőség elrontása kerül. Ezt a beszélgetést még a foglalási szerződés, az alapjegyzés vagy a vízumkérelem aláírása előtt folytassa le.

Források

A szabályokat 2026 augusztusában ellenőriztük az irányadó portugál jogszabályok és a felelős hatóságok alapján:

• Lei 56/2023, 2023. október 6., a „Mais Habitação" reform, az ingatlanos és az 1,5 millió eurós tőkeátutalásos Golden Visa útvonal megszüntetéséről és a megmaradt befektetési kategóriákról.
• Lei Orgânica 1/2026, kihirdetve a Diário da República 2026. május 18-i számában, a 7 és 10 éves honosítási időszakról és az addig benyújtott kérelmekre vonatkozó átmeneti szabályról.
• Decreto-Lei 97/2026, 2026. május 20., a nem adórezidensek által vásárolt lakóingatlanra kivetett egységes 7,5%-os IMT-ről és annak két kivételéről.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), a 2023 októbere óta a tartózkodási kérelmekről döntő hatóság, a jelenlegi eljárásról és a várakozási sorról.
• A portugál kormány bejelentése a 2026-os, 920 eurós országos minimálbérről, amely a D7 és a D8 jövedelmi mércéjét adja.
• A 2024-től módosított portugál adótörvény az NHR új belépők előtti lezárásáról és az IFICI hatályáról.

Ezeket portugál bevándorlási és adójogi irodák közzétett összefoglalóival vetettük össze. A küszöbök, az adókulcsok és az ügyintézési idők változnak. A saját ügyét portugál bevándorlási ügyvéddel vagy adótanácsadóval erősítse meg, mielőtt elkötelezi magát.