Non-résidents qui achètent en Tchéquie : règles 2026

Dernière revue : 2026-02-19

En bref. Oui, les non-résidents peuvent acheter un bien en Tchéquie. Les citoyens de l'UE et de l'EEE ont les mêmes droits que les Tchèques. Les acheteurs hors UE achètent comme particuliers ou, pour des transactions plus importantes, via une société tchèque (s.r.o.) qu'ils détiennent. Les droits de mutation de 4 % ont été supprimés en 2020. L'impôt foncier annuel et l'impôt sur les revenus locatifs restent applicables.

Ce qui suit est une orientation, pas un conseil juridique. Les règles changent, parfois discrètement. Considérez ce texte comme une carte du terrain. Avant toute signature, examinez votre situation avec un notaire ou un avocat tchèque en immobilier.

Les non-résidents peuvent-ils vraiment acheter en Tchéquie ?

Oui. Il n'existe pas d'interdiction générale de la propriété étrangère d'immeubles tchèques. Les citoyens de l'UE et de l'EEE ont en pratique les mêmes droits que les Tchèques, cela vaut pour les acheteurs de France, d'Allemagne, d'Autriche, des Pays-Bas et du reste de l'UE.

Les acheteurs hors UE (britanniques après le Brexit, Américains, Canadiens, Suisses) peuvent aussi acheter comme particuliers. Une deuxième voie, courante pour les transactions importantes ou pour une structure plus propre, est de passer par une s.r.o. tchèque que l'acheteur contrôle. Quel que soit votre passeport, votre nom (ou celui de votre société) finit dans le même registre public : le cadastre (Katastr nemovitostí).

Achat direct vs. achat via une s.r.o.

Il y a deux voies pratiques :

1. Achat direct en tant que personne physique. Vous signez le contrat à votre nom. La propriété est inscrite à votre nom personnel au cadastre. C'est la voie la plus simple, en général adaptée aux acheteurs UE/EEE et aux acheteurs hors UE qui acquièrent un appartement pour usage personnel.

2. Achat via une s.r.o. tchèque. La société achète et détient le bien, vous détenez la société. Raisons courantes : détenir plusieurs biens, exploiter une location, séparer responsabilité personnelle et actif, simplifier la succession transfrontalière, acheter avec des associés.

Une s.r.o. implique des frais de constitution, une comptabilité annuelle et un impôt sur les sociétés tchèque. Elle n'est pas automatiquement plus avantageuse fiscalement : pour un seul appartement de vacances, c'est souvent disproportionné. Faites modéliser les deux voies par un conseiller fiscal tchèque avant de trancher.

Direct vs. s.r.o. en un coup d'œil

Les acteurs que vous croiserez

Outre vous et le vendeur, une transaction implique quatre parties :

• Agent immobilier (realitní makléř) : trouve le bien et coordonne. Régi par la loi tchèque sur l'intermédiation.
• Notaire ou avocat (notář ou advokát) : rédige ou contrôle le contrat, tient le séquestre et dépose la demande au cadastre. Le contrat est souvent rédigé par un avocat.
• Banque : convertit vos euros en couronnes et gère l'éventuel crédit, sous la supervision de la ČNB (Banque nationale tchèque).
• Bureau du cadastre (Katastrální úřad) : inscrit la propriété et publie le titre.

La Chambre notariale tchèque et le Barreau tchèque tiennent des annuaires publics : utilisez-les pour vérifier toute personne mandatée.

Banque et preuve de l'origine des fonds

Que vous achetiez à votre nom ou via s.r.o., il faut prouver d'où vient l'argent. Banques et notaires tchèques sont tenus par la réglementation anti-blanchiment européenne : prévoyez une pièce d'identité (passeport, plus un second document pour les acheteurs hors UE), un justificatif de domicile et des justificatifs d'origine des fonds (relevés bancaires, actes de vente d'un bien antérieur, bulletins de salaire ou documents d'entreprise, pièces de succession ou donation le cas échéant).

Ouvrir un compte tchèque en non-résident est faisable mais pas immédiat : certaines banques imposent une visite, d'autres acceptent l'onboarding à distance pour les citoyens UE. La voie s.r.o. nécessite un compte propre à la société. Les prêts pour non-résidents existent mais sont plus prudents : quotité plus basse, toutes les banques ne prêtent pas aux non-communautaires. Calez la discussion bancaire avant de faire une offre.

Le contrat et le cadastre

La transaction a une forme reconnaissable :

1. Convention de réservation : généralement la première, avec un acompte (souvent via l'agence). Retire le bien du marché pendant la due diligence.
2. Contrat de vente (kupní smlouva) : rédigé par avocat ou notaire. Les deux parties signent avec signatures légalisées.
3. Séquestre : le prix est conservé chez l'avocat, le notaire ou la banque. Il n'est libéré au vendeur qu'après transfert effectif de la propriété.
4. Demande au cadastre : le contrat signé est déposé au Katastrální úřad local. Un délai légal court pendant lequel le cadastre publie l'avis pour permettre d'éventuelles oppositions.
5. Transfert de propriété et remise des clés : l'inscription confirmée, le séquestre est libéré et vous recevez les clés avec procès-verbal de remise.

Le délai réaliste entre offre acceptée et remise des clés est de plusieurs mois, davantage avec un prêt ou des complications de titre (successions, indivision, servitudes, autorisations qui ne collent pas à la réalité). Le cadastre est entièrement public : toute personne disposant de l'adresse peut consulter le propriétaire actuel, utile pour la due diligence sur le vendeur.

Fiscalité : ce que vous payez réellement

Section riche en mythes. Recoupez avec les indications en vigueur de l'administration fiscale tchèque (les taux et règles changent).

Droits de mutation. La Tchéquie a supprimé la taxe de 4 % sur la mutation immobilière en 2020. De vieux articles en ligne la décrivent encore comme en vigueur, elle ne l'est pas. Aujourd'hui, pas de taxe d'acquisition séparée sur le prix.

TVA. Les biens neufs peuvent être soumis à TVA selon le vendeur. Le conseil du vendeur indiquera si elle est comprise dans le prix. Dans la revente entre particuliers, elle ne s'applique généralement pas.

Impôt foncier annuel (daň z nemovitých věcí). Le propriétaire paie un impôt annuel basé sur la situation, la surface et le type. Le calcul intègre des coefficients communaux : deux biens de prix similaire dans des communes différentes peuvent avoir des montants annuels nettement différents.

Impôt sur les revenus locatifs. Les loyers sont imposables en Tchéquie. Si vous vivez dans un pays disposant d'une convention de double imposition (France, Allemagne, Pays-Bas, Autriche, Royaume-Uni, Irlande, États-Unis et bien d'autres), la convention règle le traitement chez vous. Coordonnez-vous avec des conseillers dans les deux pays.

Plus-value. Pour les non-résidents, le gain à la vente est en règle générale soumis à l'impôt tchèque sur le revenu, avec des exonérations pour la résidence principale après une durée minimale de détention. Les délais, exonérations et taux peuvent évoluer, vérifiez. Via s.r.o., la société paie l'IS tchèque sur le bénéfice et les distributions suivent la convention applicable.

Recommandations pratiques

Choisissez votre structure avant de signer, gardez vos fonds propres et documentés, vérifiez vous-même le titre au cadastre, lisez le DPE et le règlement de copropriété, et budgétez les coûts récurrents (impôt foncier annuel, fonds de réserve, assurance, gestion).

Prague est le marché le plus international, mais Brno, Karlovy Vary, Plzeň et les villes thermales plus petites comptent un segment étranger actif. Parcourez l'offre d'appartements à vendre à Prague ou prenez du recul sur la Tchéquie dans son ensemble.

Questions fréquentes

Faut-il vivre en Tchéquie pour y acheter ?

Non. Aucune exigence de résidence. Les citoyens UE/EEE ont les mêmes droits que les Tchèques. Les acheteurs hors UE achètent comme particuliers ou via une s.r.o. tchèque qu'ils contrôlent. Vous prouvez identité, origine des fonds et passez les contrôles AML : la résidence tchèque n'est pas requise.

Une banque tchèque peut-elle financer l'achat ?

Oui, mais les prêts pour non-résidents sont plus prudents : quotité plus basse, toutes les banques ne prêtent pas aux non-communautaires. Parlez à deux ou trois banques avant l'offre pour cerner l'appétit et les conditions indicatives. Si le financement tombe après signature, vous risquez l'acompte de réservation.

Acheter en direct ou via une s.r.o. ?

Pour un logement unique ou un appartement de vacances, l'achat direct est souvent plus simple et moins cher. La s.r.o. a du sens pour détenir plusieurs biens, exploiter une activité locative, séparer la responsabilité de l'actif ou simplifier la succession transfrontalière. La contrepartie : frais de constitution, comptabilité, déclarations IS.

Quelles taxes au moment de la vente ?

Pour les non-résidents, le gain à la vente d'un bien tchèque est en principe soumis à l'impôt tchèque sur le revenu, avec des exonérations pour la résidence principale après une durée minimale de détention. Délais, exonérations et taux peuvent évoluer : vérifiez. Via s.r.o., la société paie l'IS sur le gain.

La taxe de 4 % sur la mutation existe-t-elle encore ?

Non. La Tchéquie a supprimé la taxe de 4 % en 2020. L'acheteur ne paie pas de taxe d'acquisition séparée sur le prix. Sur le neuf, la TVA peut s'appliquer selon le vendeur, et l'impôt foncier annuel reste dû.

Combien de temps prend un achat en Tchéquie ?

De l'offre acceptée aux clés : quelques mois. Étapes : convention de réservation → contrat de vente avec signatures légalisées → séquestre → demande au cadastre → inscription après le délai légal → libération et remise. Un prêt, une succession dans la chaîne de titre ou un litige d'indivision rallongent.

Faut-il être physiquement en Tchéquie pour signer ?

Pas toujours. Beaucoup d'étapes passent par procuration légalisée et certaines banques acceptent l'onboarding à distance pour les citoyens UE. Un déplacement sur place reste fréquent (visite, rendez-vous, compte), mais un achat entièrement à distance reste possible si votre représentation légale le coordonne.

Orientation, pas conseil

Le marché tchèque est ouvert pour les non-résidents, mais les détails (origine des fonds, pratique notariale, déclarations fiscales, montage en s.r.o.) changent et dépendent de votre situation. Un entretien de 90 minutes avec un avocat ou notaire tchèque avant l'offre est l'assurance la moins chère de toute la transaction.