Acheter en Autriche quand on est acquéreur allemand

Une famille munichoise chiffre des chalets au-dessus de Kitzbühel. Un ingénieur de Düsseldorf accepte un poste à Vienne. Un couple de Rosenheim regarde de l'autre côté de l'Inn pour y prendre sa retraite. Les trois supposent que ce sera comme acheter dans un autre Land allemand. C'est vrai pour l'essentiel. La part qui ne l'est pas tient à ce que vous comptez faire du logement.

Dernière revue : 18 août 2026. Seeki.eu n'est ni un conseiller juridique ni un conseiller fiscal, et ceci est une orientation, non un conseil. Les règles autrichiennes sur les mutations foncières et les résidences de loisirs sont provinciales, elles changent, et elles dépendent autant de la commune que de la province. Faites confirmer votre cas par un avocat autrichien (Rechtsanwalt) ou un notaire (Notar).

Un Allemand peut-il acheter en Autriche sans restriction ?

Oui, et rien dans un passeport allemand ne ralentit l'opération. L'Autriche n'a pas de règle fédérale unique sur qui peut acheter. Elle en a neuf, une par province fédérale (Bundesland), et chaque loi provinciale sur les mutations foncières (Grundverkehrsgesetz) place les citoyens de l'UE et de l'EEE au même niveau que les Autrichiens au moment de l'acquisition. La procédure d'agrément (Ausländergrunderwerb) écrite pour les acheteurs de pays tiers ne s'ouvre pas pour vous.

Ce qui subsiste, c'est de la paperasse, définie localement. Vienne exempte les acheteurs de l'EEE et de Suisse de sa loi sur l'acquisition par des étrangers, et vous pouvez demander une confirmation écrite qu'aucun agrément n'est requis (Negativbestätigung), que le tribunal du livre foncier réclame souvent. Plusieurs provinces exigent plutôt une déclaration d'usage projeté.

Pas une ligne de tout cela ne dépend du fait d'être allemand. Cela dépend de la commune et de ce que vous ferez du bien. Le parcours hongrois vers le Burgenland obéit à la même logique, que notre guide pour les acheteurs hongrois détaille province par province.

Où une résidence secondaire est-elle réellement restreinte ?

À l'ouest, et sévèrement. Le Tyrol, Salzbourg et le Vorarlberg appliquent des régimes de résidence de loisirs conçus pour tenir les logements de vacances hors du parc résidentiel, et la demande allemande de biens alpins explique en grande partie leur existence. Ils lient un acheteur autrichien tout aussi étroitement.

Le mécanisme, c'est le zonage plus un registre. Un logement ne peut servir de résidence de loisirs (Freizeitwohnsitz) que là où la commune l'a désigné pour cet usage et où il figure au registre communal. Hors de ce stock, en créer une nouvelle est largement interdit, et dans les communes recherchées le registre est saturé depuis des années. Acheter un appartement dans un village de ski pour l'occuper huit week-ends par an est précisément ce que ces lois existent pour empêcher.

À l'achat, vous déposez une déclaration d'usage projeté. Signez-la sincèrement pour un logement que vous habiterez ou louerez à l'année, et la vente passe. Signez-la comme résidence principale en pensant appartement de vacances, et vous avez fait une fausse déclaration à une autorité qui les contrôle, avec des sanctions atteignant largement les cinq chiffres et le pouvoir d'agir contre le bien lui-même.

La Carinthie et la Styrie sont plus légères, limitant les résidences secondaires aux seules communes touristiques. Vienne, la Basse-Autriche et le Burgenland n'imposent aucun quota : là où le logement est votre domicile ou une location de longue durée, la question ne se pose donc jamais. Vienne est l'endroit où atterrissent la plupart des Allemands qui déménagent pour le travail, et ses arrondissements varient bien plus que ne l'admet une moyenne à l'échelle de la ville, ce que notre revue de mi-année du marché viennois décompose palier par palier.

Que coûte l'achat au-delà du prix, face à l'Allemagne ?

Prévoyez 9% à 12%. Le droit de mutation (Grunderwerbsteuer) est fédéral et forfaitaire à 3.5% pour un achat ordinaire entre parties indépendantes, en vertu du §7 de la loi sur ce droit, selon la page de taux du ministère des Finances telle qu'elle se présentait au 1er janvier 2026. L'inscription de la propriété au livre foncier (Grundbuch) coûte 1.1%, et une hypothèque ajoute 1.2% du montant garanti. L'avocat ou le notaire qui rédige le contrat et détient les fonds facture environ 1% à 3% plus 20% de TVA, et un agent peut réclamer à un acheteur jusqu'à 3% plus 20% de TVA en vertu du règlement sur les agents immobiliers (Immobilienmaklerverordnung).

Comparez avec la situation chez vous. Le droit de mutation allemand relève des Länder, de 3.5% en Bavière à 6.5% dans le Brandebourg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, en Sarre et au Schleswig-Holstein. Notaire et registre foncier tournent autour de 2%, et depuis la réforme de décembre 2020 la commission sur un logement vendu à un consommateur est partagée : un acheteur allemand porte donc généralement environ 3% plus TVA.

Les totaux se rapprochent bien plus que ne le laissent penser les deux taux d'affiche, la fiscalité plus légère de l'Autriche étant compensée par une pile de frais plus lourde. Le Land que vous quittez déplace le chiffre davantage que la province où vous entrez.

Une ligne a changé cet été : l'exonération temporaire de ces droits d'inscription pour les propriétaires occupants a expiré le 30 juin 2026, et elle n'atteignait de toute façon jamais une résidence de loisirs. Pour le tableau d'ensemble, voyez ce que coûte vraiment un achat en Europe, et si le sud figure aussi sur votre liste, acheter un logement en Italie depuis l'Allemagne ou l'Autriche.

En quoi l'achat diffère-t-il d'un achat allemand ?

La première différence tient à qui tient la plume. L'Allemagne fait passer chaque vente par un notaire (Notar), obligatoire et sur tarif légal. L'Autriche vous laisse choisir : le contrat est dressé par un rédacteur d'acte (Vertragserrichter), notaire ou avocat (Rechtsanwalt), qui joue aussi le rôle de séquestre (Treuhänder) et retient vos fonds jusqu'à votre inscription au registre. Les honoraires sont négociés, alors obtenez le devis par écrit très tôt.

La deuxième différence tient au moment où vous êtes engagé. En Allemagne, rien ne lie tant que l'acte notarié n'a pas été lu et signé. En Autriche, une offre écrite ferme (Kaufanbot) vous engage dès que le vendeur l'accepte, sans notaire dans la pièce. Les acheteurs allemands signent ces documents trop légèrement, parce que l'équivalent allemand le plus proche n'a aucune portée. Chaque condition dont vous avez besoin appartient à ce document, financement et déclaration provinciale compris, chacune assortie d'une date butoir.

Ensuite le rédacteur écrit le contrat de vente (Kaufvertrag) et prend les fonds en séquestre, les deux signatures sont certifiées (Beglaubigung), et l'administration fiscale délivre le certificat de non-opposition (Unbedenklichkeitsbescheinigung). La propriété passe à l'inscription, non à la signature. Comptez 8 à 14 semaines sur un achat sans complication.

Banque autrichienne ou banque allemande ?

Autrichienne, à peu près certainement. Le prêt est garanti par une hypothèque au livre foncier autrichien, et les prêteurs allemands acceptent rarement une sûreté étrangère sur un crédit résidentiel : la banque qui tient votre compte de salaire refusera généralement. Posez quand même la question, attendez un non, et ouvrez un dossier autrichien en parallèle.

Les règles autrichiennes se sont assouplies en 2025. Le règlement qui imposait environ un cinquième du prix en fonds propres sur la plupart des crédits au logement (KIM-Verordnung) a expiré le 30 juin 2025 sans être reconduit. Le régulateur financier FMA l'a remplacé par une circulaire sur le crédit résidentiel sain qui garde les mêmes repères, cette fois comme attentes prudentielles et non comme droit dur : jusqu'à 90% de quotité à l'octroi, des mensualités dans la limite d'environ 40% du revenu net, et une durée plafonnée autour de 35 ans.

C'est le cas d'un résident. Un candidat allemand non-résident aux revenus documentés atteint généralement 60% à 70% de la valeur : prévoyez donc un tiers du prix en liquidités, en plus des frais de transaction. Une inquiétude que vous pouvez écarter : les deux pays utilisent l'euro, le prêt ne porte donc aucun risque de change.

Que se passe-t-il quand vous louez ou revendez ?

Les deux sont imposés en Autriche, et c'est à la revente que les attentes allemandes se brisent.

En vertu de la convention fiscale, les revenus des biens immobiliers appartiennent à l'État où le bien se trouve : l'Autriche impose donc vos loyers au titre de l'obligation fiscale limitée (beschränkte Steuerpflicht), à des taux progressifs, avec une majoration de l'assiette pour les non-résidents. L'Allemagne exonère ensuite ce revenu mais le prend en compte pour fixer le taux applicable à vos revenus allemands (Progressionsvorbehalt). Vous déclarez dans les deux pays. L'Autriche prélève par ailleurs une taxe foncière annuelle (Grundsteuer) de quelques centaines d'euros par an.

La revente mérite d'être lue avant l'achat. L'Autriche taxe la plus-value immobilière (Immobilienertragsteuer) à 30% du gain, sans durée de détention qui la ferait disparaître. Un propriétaire allemand a l'habitude du §23 de la loi sur l'impôt sur le revenu, où une vente privée devient exonérée après dix ans. L'Autriche a supprimé son délai de spéculation en 2012. Gardez un appartement autrichien vingt ans, et le gain reste taxé à 30%, pour les résidents comme pour les non-résidents. Une exonération de résidence principale (Hauptwohnsitzbefreiung) et une exonération de constructeur (Herstellerbefreiung) existent, et aucune ne couvre un appartement de vacances. Intégrez ces 30% dès le départ, car ils sont invisibles dans chaque prix affiché que vous lirez.

Questions fréquentes

Un citoyen allemand peut-il acheter une maison en Autriche sans autorisation ?

Oui. Chaque loi provinciale sur les mutations foncières (Grundverkehrsgesetz) traite les citoyens de l'UE et de l'EEE comme des Autrichiens à l'acquisition : l'agrément écrit pour les acheteurs de pays tiers ne s'applique donc pas à un passeport allemand. Ce qui peut encore être exigé, c'est une déclaration d'usage projeté, et à Vienne une confirmation écrite qu'aucun agrément n'est requis (Negativbestätigung).

Puis-je acheter un appartement de vacances au Tyrol en tant qu'Allemand ?

Rarement, et votre nationalité n'y est pour rien. Un logement ne peut servir de résidence de loisirs (Freizeitwohnsitz) que là où la commune l'a zoné et inscrit pour cela, et dans les communes prisées ce stock est fermé. Un acheteur autrichien se heurte au même mur. Renseignez-vous auprès de la commune avant même de visiter.

Acheter en Autriche coûte-t-il plus cher qu'en Allemagne ?

Les frais de transaction tombent dans la même fourchette de 9% à 12%. L'Autriche applique un droit de mutation forfaitaire de 3.5% partout, plus 1.1% d'inscription, tandis que le taux allemand va de 3.5% à 6.5% selon le Land. Le bien lui-même est plus cher : les appartements autrichiens demandent une médiane de €5,670 le mètre carré contre €3,560 en Allemagne, dans les données d'annonces Seeki.eu d'août 2026.

Une banque allemande finance-t-elle un bien autrichien ?

Le plus souvent non. Le crédit est garanti par une hypothèque au livre foncier autrichien (Grundbuch), et les prêteurs allemands acceptent rarement une sûreté étrangère sur un crédit résidentiel : vous vous financez donc en Autriche. Un candidat allemand non-résident emprunte généralement 60% à 70% de la valeur. Les deux pays utilisant l'euro, le prêt ne porte aucun risque de change.

Dois-je payer l'impôt autrichien si je loue le bien ?

Oui. En vertu de la convention fiscale, les revenus immobiliers sont imposés là où le bien se situe : l'Autriche taxe donc vos loyers à des taux progressifs au titre de l'obligation fiscale limitée, avec une majoration de l'assiette pour les non-résidents. L'Allemagne les exonère mais s'en sert pour fixer le taux applicable à vos revenus allemands.

Combien d'impôt à la revente ?

30% du gain, au titre de la plus-value immobilière (Immobilienertragsteuer), pour les résidents comme pour les non-résidents. Le délai de dix ans qui rend une vente privée allemande exonérée n'a aucun équivalent autrichien, l'Autriche ayant supprimé son délai de spéculation en 2012. Une exonération de résidence principale et une exonération de constructeur existent, et aucune ne couvre une résidence secondaire.

Avant de signer une offre ferme

Deux vérifications décident de l'essentiel. Confirmez ce que dit la commune sur l'usage de loisirs avant de vous entêter sur un appartement précis, car une déclaration que vous ne pouvez pas signer honnêtement est la seule chose qui arrête encore un acheteur européen. Puis chiffrez la sortie aussi soigneusement que l'entrée, puisque 30% sans échappatoire à dix ans change ce que vaut une détention longue.

Le reste est un problème de liste courte, et c'est précisément ce pour quoi Seeki.eu a été construit. Vous pouvez suivre les annonces autrichiennes et allemandes depuis un seul compte, faire glisser la carte au-dessus de la frontière au lieu de passer d'un portail national à l'autre, comparer une liste courte côte à côte aux taux BCE, et lire la note de complétude de chaque annonce à côté d'un score de localisation de 0 à 100. Posez le prix médian au mètre carré en Autriche face à celui de l'Allemagne, puis ouvrez le Acheter un bien immobilier en Autriche en tant qu'étranger (guide 2026) pour la province que vous aurez retenue.

Sources

Compilé en août 2026. Le droit de mutation de 3.5% (Grunderwerbsteuer) provient de la page de taux du ministère fédéral autrichien des Finances au titre du §7 GrEStG, à jour au 1er janvier 2026. Les droits de 1.1% au livre foncier et de 1.2% sur l'hypothèque figurent dans la loi sur les frais de justice (TP 9 GGG), le plafond de commission acheteur de 3% plus 20% de TVA dans le règlement sur les agents immobiliers (Immobilienmaklerverordnung), dont la réforme de 2023 dite du donneur d'ordre (Bestellerprinzip) ne couvre que les locations, et la plus-value immobilière à 30% au §30 de la loi sur l'impôt sur le revenu (EStG). Les taux allemands par Land suivent le barème 2026 du droit de mutation. Les repères de crédit suivent la circulaire de la FMA sur le crédit immobilier résidentiel sain, publiée après l'expiration du règlement sur les fonds propres (KIM-Verordnung) le 30 juin 2025.

Les règles sur les résidences de loisirs relèvent du droit provincial et ne sont données ici qu'au niveau qui vaut au Tyrol, à Salzbourg et au Vorarlberg : zonage plus registre communal, déclaration d'usage projeté, et sanctions substantielles en cas de fausse déclaration. Les plafonds exacts, les délais et les montants des sanctions varient selon la commune et changent souvent, alors vérifiez les vôtres auprès d'un avocat autrichien (Rechtsanwalt) ou d'un notaire (Notar). Les chiffres de prix sont des prix affichés médians relevés sur les annonces publiées sur Seeki.eu en août 2026, non des prix de transaction ni des statistiques officielles.