Acheter en Autriche quand on est citoyen hongrois

Une famille de Sopron compare les appartements d'Eisenstadt, un ingénieur de Győr accepte un poste à Vienne, et tous deux butent sur la même inquiétude : un passeport de l'UE suffit-il pour acheter en Autriche, ou un bureau provincial garde-t-il encore un droit de veto ? L'Autriche n'a pas de règle fédérale unique en la matière. Elle en a neuf, une par province fédérée (Bundesland), et celle qui compte est celle du lieu où se trouve le bien.

Dernière revue : 2026-08-03. Seeki.eu n'est ni un conseiller juridique ni un conseiller fiscal, et ceci est une orientation plutôt qu'un conseil. Les règles autrichiennes de mutation foncière sont provinciales, elles changent, et elles dépendent autant de la commune que de la province. Confirmez votre cas auprès d'un avocat autrichien (Rechtsanwalt) ou d'un notaire (Notar) avant de signer quoi que ce soit. Sources en bas de cet article.

Un citoyen hongrois peut-il acheter un bien en Autriche ?

Oui, et aucune autorisation liée à la nationalité ne s'y oppose. Chacune des neuf provinces applique sa propre loi sur les mutations foncières (Grundverkehrsgesetz), et toutes assimilent les citoyens de l'UE et de l'EEE aux Autrichiens au moment de l'acquisition. La loi du Burgenland le dit sans détour : les ressortissants de l'UE ne sont pas considérés comme des étrangers (gelten nicht als Ausländer), donc la procédure d'agrément écrite pour les acheteurs des pays tiers ne s'ouvre jamais. Ce sont les acheteurs venus de l'extérieur de l'UE qui affrontent l'autorisation provinciale, comme l'expose notre article sur les règles applicables aux acheteurs non-résidents en Europe.

Ce qui subsiste pour vous relève de la formalité, non de la permission, et cela se décide localement.

Où vous achetez	Ce qu'un citoyen de l'UE dépose	Le piège
Vienne	Rien d'obligatoire. Les acheteurs de l'EEE et de Suisse sont exemptés de la loi viennoise sur les acquisitions étrangères (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) et peuvent demander une attestation écrite de cette exemption (Negativbestätigung)	La Ville qualifie l'attestation de facultative, tandis que les praticiens autrichiens rapportent que le tribunal du registre foncier la réclame avant d'inscrire
Burgenland	Une déclaration au titre du §9 de la loi provinciale sur les mutations foncières, dans les trois mois, indiquant que le bien ne servira pas de résidence secondaire	Dans les communes réservées (Vorbehaltsgemeinden), un agrément remplace la déclaration, et une déclaration mensongère expose à des amendes jusqu'à €36,000
Basse-Autriche, Haute-Autriche, Styrie	Les acquisitions résidentielles sont pour l'essentiel libres pour les acheteurs de l'UE	Les terres agricoles et forestières conservent leur régime plus strict dans chaque province
Tyrol	Une déclaration, dans les communes réservées, attestant que l'achat ne crée aucune nouvelle résidence de villégiature	Les nouvelles résidences de villégiature sont interdites hors du parc enregistré, les amendes atteignent €40,000 et l'autorité peut imposer une revente
Salzbourg, Vorarlberg, Carinthie	Une déclaration d'usage prévu au titre de la loi provinciale	Les plafonds de résidences secondaires dans les communes touristiques s'appliquent quel que soit votre passeport

Le schéma mérite une seconde lecture. Rien dans ce tableau ne tient au fait d'être hongrois. Tout tient à ce que vous comptez faire du bien et à la commune où il se trouve.

Quelles provinces encadrent les résidences secondaires ?

Trois d'entre elles très étroitement, et la restriction n'a rien à voir avec votre passeport. Le Tyrol, Salzbourg et le Vorarlberg appliquent des régimes de résidence secondaire (Zweitwohnsitz) conçus pour tenir les logements de vacances hors du parc résidentiel, et ils s'imposent à un acheteur autrichien exactement comme à vous. Au Tyrol, la création d'une nouvelle résidence de villégiature est interdite en dehors du parc existant enregistré, et dans les communes réservées l'acheteur dépose une déclaration attestant que son acquisition n'en créera aucune. L'application n'a rien de théorique : les amendes atteignent €40,000 et l'autorité de mutation foncière peut ordonner la vente du bien.

Le Burgenland, la province que la plupart des acheteurs hongrois regardent en premier, se situe entre les deux. Sa déclaration au titre du §9 est une formalité si vous achetez pour y vivre ou pour louer sur la durée. Elle n'a plus rien d'une formalité si le projet est une maison de week-end au bord du lac de Neusiedl, car cette déclaration est précisément celle que vous signeriez faussement, pour un coût pouvant aller jusqu'à €36,000. Achetez dans une commune réservée et la procédure bascule de la déclaration à l'agrément.

Vienne, la Basse-Autriche et les provinces de l'Est n'imposent aucun quota de ce type. Si l'appartement est votre logement ou une location de longue durée, la question de la résidence secondaire ne se pose jamais.

Que coûte un achat en Autriche au-delà du prix ?

Prévoyez 9% à 12% du prix d'achat. L'empilement autrichien se situe en milieu de tableau européen, plus cher que la Tchéquie ou la Slovaquie, bien en deçà de la Belgique, et s'il tombe là, c'est à cause de l'agent.

Poste de coût	Ce que cela représente	Qui le fixe
Droit de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer)	3.5% du prix	Fédéral, §7 GrEStG (ministère des Finances, au 1er janvier 2026)
Inscription au registre foncier (Grundbuch)	1.1% du prix pour l'inscription de propriété, plus 1.2% du montant garanti pour inscrire une hypothèque	Loi sur les frais de justice, TP 9 GGG
Rédacteur du contrat (Vertragserrichter), l'avocat ou le notaire qui rédige l'acte et séquestre les fonds	environ 1% à 3% plus 20% de TVA	Négocié
Agent immobilier	jusqu'à 3% plus 20% de TVA à la charge de l'acheteur au-delà de €48,448.51	Règlement sur les agents immobiliers (Immobilienmaklerverordnung)

Une ligne a bougé cet été. L'exonération temporaire qui dispensait les propriétaires occupants des frais de registre foncier de 1.1% et 1.2%, pour les demandes déposées entre le 1er juillet 2024 et le 30 juin 2026, a pris fin. Tout dépôt postérieur à cette date les acquitte de nouveau en entier, ce qui, sur un appartement à €300,000, remet €3,300 sur la facture.

La ligne de l'agent est celle que les acheteurs hongrois interprètent le plus souvent de travers, à cause d'une réforme qui ne les concerne pas. La règle du « celui qui mandate paie » (Bestellerprinzip) a transféré la commission de location sur la partie qui mandate l'agent à compter du 1er juillet 2023, et elle ne couvre que la location. À l'achat, la commission reste partagée entre les parties, et un acheteur peut légalement se voir facturer jusqu'à 3% plus 20% de TVA. Inscrivez-la dans votre estimation, ou réglez la question de qui paie avant de faire une offre. Pour situer l'ensemble face au reste du continent, voyez notre décomposition du vrai coût d'un achat immobilier en Europe.

Peut-on obtenir un crédit autrichien en vivant en Hongrie ?

Oui, à une quotité inférieure à celle d'un résident et avec un dossier plus lourd. Les règles de prêt se sont assouplies en 2025 : le règlement qui imposait environ 20% de fonds propres dans la plupart des crédits au logement (KIM-Verordnung) a expiré le 30 juin 2025 sans être reconduit. À sa place, le régulateur financier FMA a publié une circulaire sur le crédit immobilier sain (02/2025, publiée le 26 juin 2025) qui conserve les mêmes trois repères, en tant qu'attentes prudentielles et non de règles contraignantes. Une quotité maximale de 90% à l'origine, des mensualités jusqu'à 40% du revenu net, une durée plafonnée à 35 ans, et une tolérance aux dépassements limitée à un cinquième de la production nouvelle par semestre.

C'est le cas d'un résident. Un demandeur non-résident de l'UE aux revenus documentés atteint en général 60% à 70% de la valeur : prévoyez donc un tiers du prix en liquidités, en sus des coûts de transaction, et comptez quatre à huit semaines d'instruction une fois le dossier complet. Le prêt est garanti par une hypothèque inscrite au registre foncier autrichien, raison pour laquelle il s'agira normalement d'un crédit autrichien et non hongrois.

La monnaie mérite plus de réflexion que le taux affiché. Un prêt en euros remboursé avec un salaire en forints porte un risque de change pendant toute sa durée, et un forint plus faible renchérit le coût réel de chaque échéance. Gagnez en euros, en Autriche ou ailleurs dans la zone euro, et ce risque disparaît.

Où les acheteurs hongrois cherchent-ils vraiment ?

À deux endroits, pour des raisons différentes. Le Burgenland vient en premier parce qu'il est la province la moins chère d'Autriche et la plus permissive en matière de mutation foncière, et parce que Sopron se trouve à quelques kilomètres de la frontière. Eisenstadt, Neusiedl am See et les villes frontalières placent une adresse autrichienne, une école autrichienne et un salaire autrichien dans un trajet quotidien que beaucoup de familles hongroises effectuent déjà. Les Hongrois figurent parmi les dix premières nationalités étrangères vivant en Autriche, et le solde migratoire depuis la Hongrie restait positif d'environ 2,700 personnes en 2025, selon le Fonds autrichien d'intégration (Österreichischer Integrationsfonds) à partir des chiffres de l'institut national de statistique (Statistik Austria) au 1er janvier 2026.

Vienne est l'autre pôle. Elle est plus chère au mètre carré que n'importe quelle province, mais le marché y est profond, le droit du bail y est inhabituellement protecteur si vous louez un jour l'appartement, et les arrondissements périphériques s'affichent bien en dessous de la moyenne municipale. L'arrondissement (Bezirk) où vous achetez modifie le bâti et le profil des acquéreurs plus que ne le suggère n'importe quelle moyenne, ce que notre bilan de mi-année du marché viennois détaille strate par strate. Si la location fait partie du projet, lisez d'abord ce qu'un bailleur autrichien peut ou ne peut pas facturer, car le segment réglementé plafonne votre loyer par la loi.

Les prix résidentiels autrichiens ont progressé de 2.6% sur l'ensemble de 2025, selon l'indice des prix des logements de l'institut national de statistique publié en mars 2026 : le ticket d'entrée dérive donc vers le haut plutôt que de stagner.

La procédure, de l'offre ferme à l'inscription au registre foncier

1. L'offre ferme (Kaufanbot). Dès que le vendeur l'accepte, vous êtes engagé : toutes les conditions dont vous avez besoin, financement compris et déclaration ou agrément provincial avec, doivent y figurer, assorties d'une date butoir.
2. Le contrat de vente (Kaufvertrag) et le séquestre (Treuhand). Un avocat ou un notaire agissant comme rédacteur du contrat écrit l'acte et conserve les fonds sous séquestre jusqu'à votre inscription. Les deux signatures sont légalisées (Beglaubigung), ce que le registre foncier exige avant d'accepter le dépôt.
3. L'étape provinciale. La déclaration du Burgenland se dépose dans les trois mois du contrat. Lorsqu'une commune réservée ou une province alpine réclame un agrément à la place, c'est cette décision que protège la date butoir de l'étape une.
4. L'administration fiscale (Finanzamt). Le rédacteur du contrat le dépose, le droit de mutation de 3.5% est liquidé et payé, et le fisc délivre le certificat de non-opposition (Unbedenklichkeitsbescheinigung) que le registre réclamera.
5. Le registre foncier (Grundbuch). Le contrat est déposé au tribunal de district (Bezirksgericht) et les frais de 1.1% deviennent exigibles. La propriété passe à l'inscription, non à la signature.
6. Libération du séquestre et remise. Le prix parvient au vendeur une fois que vous figurez au registre, et les clés suivent.

Comptez 8 à 14 semaines entre une offre acceptée et une inscription au registre foncier pour un achat urbain sans complication. Un agrément provincial ajoute quatre à douze semaines, ce qui explique que les acquisitions alpines s'étirent plus que celles de l'Est.

Questions fréquentes

Un citoyen hongrois peut-il acheter une maison en Autriche sans autorisation ?

Oui. Toutes les lois provinciales sur les mutations foncières assimilent les citoyens de l'UE et de l'EEE aux Autrichiens au moment de l'acquisition, si bien que l'agrément écrit pour les acheteurs des pays tiers (Ausländergrunderwerb) ne s'applique pas à un passeport hongrois. Ce qui peut encore être exigé, c'est une déclaration d'usage : le Burgenland en réclame une dans les trois mois confirmant que le bien n'est pas une résidence secondaire, et le Tyrol l'équivalent dans ses communes réservées.

Faut-il vivre en Autriche pour y acheter un bien ?

Non. La résidence n'est nulle part en Autriche une condition de propriété, et vous pouvez acheter en non-résident n'ayant jamais eu d'adresse autrichienne. La résidence change deux choses pratiques, et non votre droit d'acheter : le montant qu'une banque autrichienne prêtera sur le bien, et le fait que l'appartement compte ou non comme votre logement principal au regard des règles alpines sur les résidences secondaires. Vous pouvez présélectionner des annonces autrichiennes sur Seeki.eu en hongrois, avec les prix affichés dans la monnaie de votre choix.

Combien coûte un achat immobilier en Autriche au-delà du prix ?

Environ 9% à 12%. Les parts fixes sont le droit de mutation de 3.5% (Grunderwerbsteuer) et les 1.1% d'inscription au registre foncier (Grundbuch), plus 1.2% du prêt si vous inscrivez une hypothèque. S'y ajoutent le rédacteur du contrat, à environ 1% à 3% plus TVA, et, contrairement à la location, une commission d'agence pouvant atteindre 3% plus TVA que l'acheteur peut être invité à porter. Notre décomposition des coûts de transaction en Europe situe l'Autriche face à onze autres marchés.

Puis-je acheter une résidence de vacances au bord du lac de Neusiedl ?

Parfois, et la contrainte ne tient pas à votre nationalité. Le Burgenland exige une déclaration dans les trois mois attestant que le bien ne servira pas de résidence secondaire, et une fausse déclaration expose à des amendes jusqu'à €36,000. Dans une commune réservée, cette déclaration devient un agrément. Vérifiez la commune plutôt que la province, car c'est à ce niveau que la règle mord, et chaque annonce sur Seeki.eu porte la commune où elle se situe.

Une banque autrichienne prête-t-elle à quelqu'un qui gagne des forints ?

Le plus souvent oui, à 60% à 70% de la valeur pour un non-résident de l'UE aux revenus documentés, contre 80% ou plus pour un résident. Depuis l'expiration du règlement sur les fonds propres (KIM-Verordnung) le 30 juin 2025, la circulaire du régulateur financier attend des prêteurs un plafond de 90%, un taux d'effort de 40% et une durée maximale de 35 ans. Le risque à surveiller est celui du change : un prêt en euros remboursé avec des revenus en forints suit le taux de change toute sa vie durant.

Comment comparer les prix autrichiens et hongrois avant de choisir ?

Mettez les deux marchés sur un même écran. Seeki.eu réunit les annonces autrichiennes et hongroises dans une même recherche, en hongrois si vous le souhaitez, avec chaque prix affiché dans la monnaie de votre choix, et son comparateur d'expatriation classe les villes selon ce qu'un budget unique y achète, une fois tout ramené en euros. Les pages de prix au mètre carré donnent ensuite une médiane pour chaque Land autrichien, un repère plus stable que n'importe quel prix demandé isolé.

Avant de signer une offre ferme

Deux vérifications décident de l'essentiel. Confirmez ce que dit la commune sur les résidences secondaires, et pas seulement la province, car une déclaration que vous ne pouvez pas signer honnêtement reste le seul point où un acheteur de l'UE se fait arrêter. Chiffrez ensuite l'achat entier plutôt que le prix demandé : 3.5% de taxe, 1.1% de registre, le rédacteur du contrat, et, sauf accord contraire, des honoraires d'agence que les acheteurs autrichiens peuvent se voir facturer. Après quoi il ne reste qu'un problème de liste courte. Confrontez le prix médian au mètre carré en Autriche au même chiffre pour la Hongrie, gardez les deux dans une seule monnaie pendant la comparaison, et ouvrez le Acheter un bien immobilier en Autriche en tant qu'étranger (guide 2026) pour la province que vous retenez.

Sources

Compilé en août 2026 à partir du ministère fédéral autrichien des Finances sur le droit de mutation immobilière (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, dernière mise à jour le 1er janvier 2026), de la loi sur les frais de justice (TP 9 GGG) pour les taux de 1.1% et 1.2% du registre foncier (Grundbuch), des informations de la Ville de Vienne sur l'acquisition par des étrangers (Ausländergrunderwerb), de la loi du Burgenland sur les mutations foncières (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 et §32), de la loi tyrolienne sur les mutations foncières de 1996 et de sa déclaration en commune réservée, des plafonds de commission du règlement sur les agents immobiliers (Immobilienmaklerverordnung), de la circulaire du régulateur financier sur le crédit immobilier résidentiel sain (FMA 02/2025, 26 juin 2025) faisant suite à l'expiration du règlement sur les fonds propres (KIM-Verordnung), de l'indice des prix des logements de l'institut national de statistique (Statistik Austria), et des données de population publiées par le Fonds autrichien d'intégration. Les taux et les règles provinciales changent. Confirmez votre propre situation auprès d'un avocat autrichien (Rechtsanwalt) ou d'un notaire (Notar) avant de vous engager.