Lo que cuesta vender una vivienda en Alemania

Los vendedores alemanes salen mejor parados en costes de transacción que casi cualquier otro en Europa, porque la notaría, el registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer) los carga el comprador. Lo que sale de verdad del lado del vendedor es una lista más corta, y en ella hay una partida que empequeñece al resto. Dos fechas deciden si te quedas con la ganancia, y las dos quedaron fijadas mucho antes de que hables con ningún comprador.

Última revisión: 3 de agosto de 2026. Seeki.eu no es asesor fiscal ni legal y esto es orientación, no asesoramiento. Los niveles de comisión son costumbre y no ley, y el tratamiento fiscal depende de tus propias fechas. Confirma tu caso con un asesor fiscal alemán (Steuerberater) o un notario antes de comprometerte.

¿Quién paga a la agencia en Alemania desde la ley de 2020?

Las dos partes, a partes iguales, siempre que el inmueble sea un piso o una vivienda unifamiliar y el comprador sea un consumidor. En eso consiste toda la reforma que entró en vigor el 23 de diciembre de 2020, incorporada al código civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) como §§ 656a a 656d.

El trabajo lo hacen dos preceptos. Según el § 656c BGB, una agencia que cobra comisión de ambas partes solo puede hacerlo si las dos se obligan por el mismo importe, y si una queda liberada de pagar, la otra también. Según el § 656d BGB, cuando solo una parte firmó el contrato de intermediación (Maklervertrag), el pacto que hace pagar a la otra vale únicamente si quien contrató a la agencia sigue obligado por al menos lo mismo. El § 656b BGB limita ambas reglas a compradores consumidores. Así que la vieja práctica berlinesa de cargar la comisión entera al comprador se acabó, y con ella la idea de que el vendedor anuncia gratis.

Lo que la ley no hace es fijar el nivel. Eso sigue siendo costumbre de mercado, y varía según el estado federado (Bundesland). Según el repaso de baufi24 de 2026, once estados están en el 7.14% del precio con IVA, repartido en 3.57% cada parte. Hamburgo suele estar en el 6.25%, y Bremen, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental en el 5.95%. Partes de Baja Sajonia bajan todavía más, desde en torno al 4.76%.

Sobre un piso de €450,000 en Renania del Norte-Westfalia, la mitad del vendedor al 3.57% son €16,065. Esa única partida es mayor que todos los demás costes del vendedor de esta página juntos, y es negociable.

¿Qué te ahorras vendiendo ohne Makler, y qué asumes?

Te ahorras tu mitad. No te ahorras el notario, porque en Alemania un contrato de compraventa de inmuebles es nulo si no lo autoriza un notario (§ 311b BGB). El notario es inevitable y es además la razón por la que una venta privada alemana se puede llevar con seguridad: redacta el contrato, comprueba el registro, custodia las condiciones de cierre y le dice al comprador cuándo pagar. La parte opcional aquí es la agencia, no el notario.

Lo que asumes es el trabajo por el que cobraba la agencia. Poner precio al piso frente a comparables reales. Fotografiarlo. Escribir un anuncio que aguante la comparación con los profesionales. Contestar consultas, hacer las visitas y comprobar que la financiación de un comprador es real antes de retirar el inmueble del mercado. Reunir el papeleo: el extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug), el plano catastral (Flurkarte), y para un piso en régimen de propiedad horizontal la escritura de división (Teilungserklärung), las actas de las últimas juntas de propietarios y las liquidaciones de gastos comunes (Wohngeldabrechnungen).

Casi todo eso necesitaba antes un profesional. La fotografía, el texto y los datos comparables ya no, porque caben en un teléfono.

Anunciarse es el único punto en el que Alemania sale cara. Un anuncio de particular en el mayor portal alemán arranca en unos €129 por cuatro semanas tras una ventana gratuita corta (ImmobilienScout24, 2026), lo que está entre los precios más duros de Europa para un particular. Seeki.eu publica por una tarifa plana de €9 en el precio de lanzamiento actual frente a los €29 habituales, sin comisión, y el anuncio llega a compradores de todo el continente y no solo a quienes buscan en alemán. Un anuncio solo nacional limita la bolsa de compradores a quien lee alemán, y en Berlín, Múnich y Fráncfort eso no es un error de redondeo. El panorama mercado por mercado de dónde puede anunciarse un particular está en dónde puede publicar un particular en Europa, y la versión neerlandesa de esta decisión, donde el mayor portal rechaza de plano a los particulares, está en vender una casa en los Países Bajos sin agencia.

¿Qué costes y documentos son inevitables?

Cuatro, y solo dos son tuyos.

Coste	Quién lo paga	Importe habitual
Comisión de la agencia	Repartida, ambas partes por igual	3.57% cada una en la mayoría de estados, IVA incluido
Certificado de eficiencia energética (Energieausweis)	Vendedor (en un piso, la comunidad de propietarios)	Unos €100 a €250 el basado en consumo, €300 a €800 el basado en demanda, para el edificio
Cancelación de la carga del banco (Grundschuld)	Vendedor	En torno al 0.2% del importe inscrito
Notaría y registro de la transmisión	Comprador, por costumbre	En torno al 1.5% a 2% del precio cuando se inscribe hipoteca
Impuesto de transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer)	Comprador, por costumbre	3.5% a 6.5%, fijado por cada estado federado

El certificado energético no es opcional y condiciona tu anuncio. Según el § 80 de la ley de eficiencia energética de edificios (Gebäudeenergiegesetz, GEG) tienes que enseñar un certificado válido al posible comprador sin que te lo pida, como muy tarde en la visita, y entregarlo una vez firmado el contrato. Según el § 87 GEG, el propio anuncio debe llevar los datos clave del certificado cuando exista: de qué tipo es, el valor de demanda o consumo de energía final, la fuente principal de energía para calefacción, el año de construcción y la clase de eficiencia energética. Anunciarse sin ellos arriesga una multa de hasta €10,000. Los edificios protegidos y los de menos de 50 m² están exentos.

Alemania es la excepción en cuanto a quién lo paga. El certificado cubre el edificio entero y nunca el piso individual, así que en propiedad horizontal el coste lo soporta la comunidad y un propietario tiene un derecho legal frente a ella a obtener copia cuando vende. Muchos vendedores alemanes no pagan nada, por tanto, porque el edificio ya tiene uno válido. Comprueba antes de encargarlo. El detalle país por país, con periodos de validez y sanciones, está en el certificado energético que necesitas para vender vivienda en Europa.

Cancelar la carga del banco es la otra partida del vendedor. Una vez devuelto el préstamo, el banco emite el consentimiento para cancelarla (Löschungsbewilligung), un notario legitima la solicitud de cancelación, y el registro de la propiedad (Grundbuchamt) borra el asiento de la sección III del registro (Abteilung III). Notaría y registro cobran cada uno una tasa de 0.5 conforme al § 34 de la ley de costes judiciales y notariales (GNotKG), así que el par sale en torno al 0.2% de la suma inscrita: sobre una carga de €200,000, unos €435 en total. El banco del comprador insistirá en que el inmueble llegue libre de cargas, y por costumbre eso lo paga el vendedor, aunque el contrato de compraventa puede repartirlo de otra forma.

¿Se pagan impuestos al vender un inmueble en Alemania?

Esta es la pregunta que hay que responder antes de publicar, no después de tener una oferta. Según el § 23 de la ley del impuesto sobre la renta (Einkommensteuergesetz, EStG), la venta privada de un inmueble es una transmisión gravada (Veräußerungsgeschäft) cuando entre la adquisición y la venta median no más de diez años. Los dos extremos se miden por la fecha del contrato notarial, no por la entrega ni por la inscripción registral, y por eso una venta firmada quince días demasiado pronto puede costar cinco cifras.

Dos exenciones anulan el reloj, y basta con cualquiera de ellas:

• El inmueble se destinó exclusivamente a tu propio uso residencial desde la adquisición o la terminación de la obra hasta la venta.
• El inmueble se destinó a tu propio uso residencial en el año de la venta y en los dos anteriores. No hace falta que sean años naturales completos, y por eso la segunda vía es más generosa de lo que suena.

Hay además un mínimo exento (Freigrenze): si tu ganancia total por transmisiones privadas en el año natural se queda por debajo de €1,000, queda libre. Por encima del umbral, la ganancia se suma a tus rentas y tributa a tu tipo personal y no a uno fijo, así que la misma ganancia le cuesta bastante más a quien tiene ingresos altos.

Alquilar el piso los últimos años antes de vender rompe la segunda exención, y un inmueble heredado arrastra la fecha de adquisición del anterior propietario en lugar de abrir diez años nuevos. Las dos cosas merecen una hora con un asesor fiscal antes de fijar fecha, porque la diferencia entre vender en noviembre y vender en febrero es a veces la factura fiscal entera.

¿Qué cuesta amortizar la hipoteca antes de tiempo?

Si a tu préstamo a tipo fijo le quedan años cuando el comprador paga, el banco puede cobrar una compensación por amortización anticipada (Vorfälligkeitsentschädigung) por los intereses que pierde. Vender el inmueble te da un interés legítimo en cancelar el préstamo, pero ese derecho viene con la compensación pegada, y el importe sube con el plazo fijo restante y con la distancia entre tu tipo y los tipos de mercado actuales.

Tres cosas la reducen o la eliminan, según las oficinas alemanas de defensa del consumidor (Verbraucherzentrale):

• La regla de los diez años. Diez años después del desembolso completo del préstamo puedes cancelarlo con seis meses de preaviso sin pagar nada, conforme al § 489 BGB. El reloj corre desde el desembolso y no desde la fecha del contrato, y se aplica por larga que fuese la fijación del tipo.
• Una garantía sustitutiva. Ofrecer un inmueble libre de cargas de igual valor de garantía, o trasladar el préstamo a la vivienda que compras a continuación, puede dejar indemne al banco sin pago alguno.
• Papeleo defectuoso. En contratos firmados después del 21 de marzo de 2016, el banco pierde el derecho si el contrato omite la información obligatoria sobre plazo, derechos de cancelación o forma de calcular la compensación.

El techo, cuando llega a calcularse un cargo, es que no puede superar el doble de la pérdida real del banco. Pide a tu banco un cálculo por escrito antes de aceptar un precio, no después, porque es una cifra real en tu importe neto y cambia mes a mes.

¿Cuánto tarda la venta y cómo deberías fijar el precio?

La secuencia alemana de cierre está fijada y va bastante rápida en cuanto entra el notario. Tras la firma notarial (Beurkundung), el notario inscribe una anotación preventiva (Auflassungsvormerkung) que reserva el derecho del comprador, y el registro suele practicarla en dos a cuatro semanas. Cuando eso está hecho y han llegado todos los consentimientos de cancelación de cargas y la renuncia municipal al derecho de tanteo, el notario emite la comunicación de vencimiento del pago (Fälligkeitsmitteilung) y el comprador tiene normalmente unas dos semanas para transferir el precio. De la cita notarial al dinero suelen pasar de cuatro a seis semanas. La transmisión formal del título en el registro (Eigentumsumschreibung) llega después y no retrasa el pago.

La parte lenta es todo lo anterior. Encontrar comprador es donde una venta alemana tarda meses, y lo decide casi por completo el precio de salida en las tres primeras semanas.

Pon el precio con pruebas y no con lo que el vecino dice que consiguió. La mediana de €/m² en las regiones y ciudades alemanas es la referencia, y el precio orientativo de Seeki.eu hace la aritmética a partir de esa mediana local ajustada por tamaño y estado. Es una estimación de partida y no una tasación formal, y está construida con los mismos comparables que te citaría una agencia. El método importa más que la cifra, y lo explicamos en cómo poner precio a tu vivienda para venderla, con datos. Después dedica una tarde a las fotos, porque el precio que puedes sostener depende de ellas más que de nada más que hagas: cómo fotografiar tu casa para venderla cubre el orden de las estancias y la luz. Si además de vender compras, la Comprar propiedad en Alemania siendo extranjero (Guía 2026) cubre el otro lado de la misma operación.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta comisión cobra una agencia inmobiliaria en Alemania?

Normalmente el 7.14% del precio con IVA, repartido de forma que cada parte paga el 3.57%, el nivel de la mayoría de estados federados según baufi24 (2026). Hamburgo suele estar en el 6.25%, y Bremen, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental en el 5.95%, con partes de Baja Sajonia desde el 4.76%. Nada es obligatorio por ley. La ley fija solo el reparto, así que el porcentaje en sí es negociable antes de firmar el contrato de intermediación.

¿Quién paga a la agencia al vender una vivienda en Alemania?

Ambas partes, por mitades, en un piso o una vivienda unifamiliar comprada por un consumidor. Desde el 23 de diciembre de 2020, el § 656c BGB exige que una agencia que trabaja para las dos partes les cobre el mismo importe, y el § 656d BGB impide que un vendedor que contrató a la agencia por su cuenta traslade más de la mitad. Cargar la comisión entera al comprador ya no es exigible.

¿Necesito notario para vender una casa en Alemania?

Sí. El § 311b BGB hace nulo un contrato de compraventa de inmuebles si no lo autoriza un notario, así que no hay vía de documento privado. Agencia inmobiliaria no necesitas, y ambas cosas se confunden a menudo. El notario redacta el contrato, comprueba el registro de la propiedad, gestiona las condiciones de cierre y emite la comunicación de pago, que es lo que hace segura una venta privada.

¿Necesito un Energieausweis para vender un piso en Alemania?

Sí, y el anuncio necesita sus cifras. El § 80 de la ley de eficiencia energética obliga a enseñar un certificado válido sin que te lo pidan, a más tardar en la visita, y a entregarlo tras el contrato. El § 87 exige en el anuncio el tipo, el valor energético, la calefacción, el año y la clase de eficiencia. Multas de hasta €10,000. En un piso el certificado es del edificio: comprueba si tu comunidad tiene uno.

¿Cuándo no se paga impuesto por vender un inmueble en Alemania?

Cuando entre el contrato notarial de compra y el de venta median más de diez años, o cuando se aplica cualquiera de las exenciones por uso propio: el inmueble se usó exclusivamente como tu vivienda desde que lo adquiriste, o viviste en él en el año de la venta y en los dos anteriores. Las ganancias por transmisiones privadas inferiores a €1,000 en un año natural también quedan libres. Por encima, la ganancia tributa a tu tipo personal de renta.

¿Qué cuesta anunciar un inmueble como particular en Alemania?

Seeki.eu son €9 planos para publicar en precio de lanzamiento, sin comisión, y todo lo que monta el anuncio es gratis: descripción y título con IA, mejora de fotos, home staging, plano medido, vista 3D, tour 360° y precio orientativo. Los portales alemanes son la parte cara, desde unos €129 por un anuncio de particular de cuatro semanas. El paquete de exportación prepara tu anuncio para ellos, así que lo montas una vez y no lo vuelves a teclear.

Antes de publicar

Mira primero la fecha de adquisición en tu contrato notarial, porque la prueba de los diez años puede valer más que todas las demás partidas juntas. Pregunta a tu banco por escrito cuál sería la compensación por amortización anticipada este trimestre. Averigua si tu edificio ya tiene un certificado energético válido. Después pon precio contra datos locales de mediana, fotografía bien la vivienda y decide si la mitad de un 7.14% de agencia te compra algo que no puedas hacer en una tarde.