Wie prüfen Sie ausländische Mieter in Europa fair?
Gründer von Seeki.eu. Schreibt über den Kauf, die Miete und den Verkauf von Immobilien in ganz Europa und stützt sich dabei auf die eigenen Angebotsdaten des Portals.
Prüfen Sie ausländische Bewerber an dem, was das Gesetz Sie prüfen lässt: Einkommen im Verhältnis zur Miete, Stabilität des Arbeitsvertrags und geplante Aufenthaltsdauer. Spanien, Tschechien, Polen und Brüssel nennen die Staatsangehörigkeit beim Wohnen ausdrücklich als geschütztes Merkmal, und die deutschen Datenschutzbehörden untersagen schon die Frage danach. In Frankreich deckt eine kostenlose staatliche Garantie bis zu 36 Monate unbezahlter Miete für berechtigte Mieter ab, so Service-Public.
Zuletzt geprüft: 2026-10-15. Seeki.eu ist kein Rechtsberater, dies ist eine Orientierung und keine Beratung. Gleichbehandlungs-, Datenschutz- und Mietrecht unterscheiden sich nach Land und Region. Klären Sie Ihren Fall daher mit einer Anwältin oder einer Mietrechtsberatung vor Ort, bevor Sie einen Bewerber ablehnen oder einen Mietvertrag unterschreiben.
Was sagt wirklich voraus, ob ein Mieter zahlt?
Das Gesetz lässt Sie Einkommen, Vertrag und Aufenthalt prüfen. Die Staatsangehörigkeit ist genau das Merkmal, das Spanien, Tschechien, Polen und Brüssel beim Wohnen als geschützt nennen. Die Tabelle trennt die Signale, die Sie überprüfen können, von denen, die sich nur sicherer anfühlen.
| Signal | Was es Ihnen sagt | So prüfen Sie es bei ausländischen Bewerbern |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen im Verhältnis zur Miete | Der Kern: Lässt sich die Miete jeden Monat zahlen | Arbeitgeberschreiben mit Gehalt, aktuelle Gehaltsabrechnungen, ein ausländischer Steuerbescheid |
| Art und Dauer des Vertrags | Unbefristet, Probezeit, befristet oder selbstständig entscheidet, wie lange das Einkommen trägt | Unterschriebener Vertrag oder Arbeitgeberschreiben mit Eintrittsdatum |
| Geplanter Aufenthalt | Wie bald Sie neu vermieten müssen, die Sorge in der meistbewerteten Antwort aus dem Deutschland-Thread unten | Entsendungsschreiben, Vertragsende |
| Frühere Mietverhältnisse | Zeigt, wie sich jemand als Mieter verhalten hat | Eine Referenz, die der Bewerber freiwillig vorlegt |
| Finanzielles Polster | Überbrückt eine Lücke zwischen zwei Jobs | Nur wo zulässig: Frankreich verbietet Kontoauszüge |
| Staatsangehörigkeit oder Nachname | Kein zulässiges Kriterium in Spanien, Tschechien, Polen oder Brüssel | Nicht fragen |
| Sprache am Telefon | Nichts über Einkommen oder Vertrag | Kein Signal |
In keinem der Vermieter-Threads, die wir zitieren, war die Staatsangehörigkeit die Sorge. In einem Thread aus Valencia ging es um einen Mieter, der nicht mehr zahlt, ohne dass man rechtlich etwas tun kann. In einem Thread zum Umzug nach Spanien hieß es: Einkommen, das der Eigentümer pfänden kann.
In Deutschland war es die Aufenthaltsdauer, in Amsterdam ein Einkommen von etwa dem Dreifachen der Miete, egal wie jemand heißt. Die Angst gilt also der Durchsetzbarkeit. Unser Beitrag dazu, warum Vermieter ausländische Mieter ablehnen, schildert die Perspektive der Mieter.
Was dürfen Sie wann fragen?
Brüssel teilt die Bewerbung in drei Schritte: Name vor der Besichtigung, Einkommen mit der Bewerbung, Ausweis für den Mietvertrag. Frankreich verhängt bis zu 3.000 € Bußgeld, wenn Sie etwas verlangen, das nicht auf seiner Liste steht. Acht Märkte im Vergleich, Stand Oktober 2026:
| Markt | Gleichbehandlungsregel | Was Sie wann fragen dürfen |
|---|---|---|
| Belgien (Brüssel) | Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus geschützt, Inserate mit „unbefristeter Vertrag erforderlich“ gelten als diskriminierend | Name und Kontakt vor der Besichtigung. Einkommenshöhe und Haushaltsgröße mit der Bewerbung. Ausweis für den Mietvertrag |
| Deutschland | Ethnische Herkunft bei jeder Vermietung geschützt | Leitlinien der Datenschutzbehörden: keine Ausweiskopie bei der Besichtigung, keine Frage nach der Staatsangehörigkeit, Einkommensnachweis erst vor der Unterschrift |
| Frankreich | Abschließende Dokumentenliste im Gesetz. Antidiskriminierungsregel für diesen Beitrag nicht geprüft | Nur die aufgeführten Unterlagen, bis zu 3.000 € Bußgeld für alles andere |
| Niederlande | Keine ungerechtfertigte Unterscheidung | Objektive Kriterien veröffentlichen und abgelehnten Bewerbern die Wahl begründen |
| Spanien | Staatsangehörigkeit geschützt | Angebot oder Verhandlung dürfen nicht aus einem geschützten Grund verweigert werden |
| Österreich | Ethnische Zugehörigkeit geschützt, auch in Inseraten | Diskriminierungsfreie Inserate |
| Tschechien | Staatsangehörigkeit geschützt bei öffentlich angebotenem Wohnraum | Keine Liste nach Phasen in amtlichen Quellen |
| Polen | Staatsangehörigkeit geschützt bei Wohnungsdienstleistungen | Keine Liste nach Phasen in amtlichen Quellen |
Unser Begleitbeitrag dazu, was ein Vermieter vor der Besichtigung verlangen darf, geht die Datenschutzregeln Phase für Phase durch.
Wie viel Gewicht sollten ausländische Nachweise haben?
Eine ausländische Gehaltsabrechnung ist wie ein Geldschein in einer fremden Währung. Das Geld ist echt, Sie brauchen nur den Wechselkurs. Frankreich schreibt diesen Kurs ins Gesetz: Sie dürfen den letzten oder vorletzten ausländischen Steuerbescheid verlangen, ins Französische übersetzt und mit in Euro umgerechneten Beträgen, und Sie dürfen das Original sehen.
So lassen sich drei gängige Dokumente einordnen.
Ein Arbeitgeberschreiben eines internationalen Konzerns nennt Gehalt, Eintrittsdatum und Vertragsart. Bei Einkommen und Stabilität ist es stark, schwächer bei der Durchsetzbarkeit, wenn der Arbeitgeber im Ausland sitzt.
Eine Bankreferenz aus dem Heimatland zeigt ein ordentlich geführtes Konto, aber kein Einkommen. Werten Sie sie als Hinweis auf den Charakter.
Ein ausländischer Steuerbescheid ist am schwersten zu fälschen und am mühsamsten zu lesen. Bitten Sie den Bewerber, Ihnen die Zeile mit dem Einkommen zu zeigen.
Ein ausländisches Dokument geringer zu gewichten als eine einheimische Gehaltsabrechnung ist vertretbar, wenn es um die Durchsetzbarkeit geht, und das dürfen Sie auch so sagen. Eine vollständige ausländische Bewerbung zugunsten einer einheimischen einzeiligen Nachricht zu übergehen, ist dagegen keine Prüfung. In Deutschland setzen die Datenschutzbehörden eine weitere Grenze: Sie dürfen nicht nach den Kontaktdaten des Vorvermieters fragen, und weil kein Vorvermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen muss, können Sie auch keine verlangen.
Die französischen Dokumentenregeln im Detail finden Sie in unserem Ratgeber zur ersten Vermietung in Frankreich oder in unserem Leitfaden Immobilienkauf in Frankreich als Ausländer (2026-Leitfaden).
Welche Kaution dürfen Sie verlangen?
Eine Kaution ist ein Polster, und sechs der acht Märkte begrenzen ihre Höhe per Gesetz. Hier die jeweilige Obergrenze:
| Markt | Höchstkaution | Hinweis |
|---|---|---|
| Polen | 12 Monatsmieten | 6 Monatsmieten bei der Gelegenheitsmiete |
| Deutschland | 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten | Mieter darf in drei monatlichen Raten zahlen |
| Tschechien | 3 Monatsmieten | Einschließlich einer etwaigen Vertragsstrafe |
| Spanien | 1 Monatsmiete plus bis zu 2 Monatsmieten Zusatzsicherheit | Für Verträge bis fünf Jahre |
| Niederlande | 2 Monatskaltmieten | Rückzahlung binnen 14 Tagen |
| Frankreich | 1 Monatsmiete unmöbliert, 2 möbliert | Miete ohne Nebenkosten |
Die Obergrenze gilt für jeden Mieter, ob ausländisch oder nicht. Wer von ausländischen Bewerbern mehr als das gesetzliche Maximum verlangt, kauft sich damit keine Sicherheit. In den Niederlanden ist das ausdrücklich ein Verstoß gegen das Gesetz über gute Vermieterschaft (Wet goed verhuurderschap).
Polen hat eine aufschlussreiche Besonderheit. Bei der Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) kann ein privater Vermieter die notarielle Unterwerfungserklärung des Mieters unter die Räumung beifügen.
Der Mieter muss außerdem eine andere Wohnung nennen, in die er ziehen könnte, mit Zustimmung von deren Eigentümer. Neuankömmlinge haben so etwas oft noch nicht, fragen Sie also früh. Den polnischen Markt insgesamt behandelt unser Leitfaden Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden).
Welche Garantien und Versicherungen passen zu Neuankömmlingen?
Bei Spaniens Mietausfallversicherung gibt es einen neuen Haken. Vermieter wünschen sich oft eine Mietausfallversicherung (seguro de impago), doch seit einem Gesetzesdekret vom 6. Oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) bestimmt Artikel 36 des spanischen Mietgesetzes, dass ein Mieter niemals verpflichtet werden kann, sie abzuschließen. Das Dekret muss binnen 30 Tagen nach Veröffentlichung noch vom Kongress bestätigt werden, prüfen Sie den Stand also vor der Unterschrift. Die Police schließen Sie selbst ab, zu den Bedingungen des Versicherers.
Visale, eine kostenlose staatliche Mietgarantie von Action Logement, deckt bis zu 36 Monate unbezahlter Miete in den ersten drei Jahren des Mietverhältnisses. Mieter unter 30 bilden eine Gruppe der Berechtigten. Ältere Mieter kommen als Beschäftigte der Privatwirtschaft in bestimmten Situationen infrage, etwa bei einem Jobantritt innerhalb von drei Monaten.
Außerhalb der Region Paris ist die Miete auf diesem Weg auf 1.575 € einschließlich Nebenkosten und auf die Hälfte der Einkünfte des Mieters begrenzt. Die Visa-Nummer der Garantie prüfen Sie vor der Unterschrift in Ihrem eigenen Online-Konto.
In Frankreich müssen Sie sich entscheiden. Haben Sie als privater Vermieter eine Mietausfallversicherung (garantie loyers impayés), dürfen Sie nicht zusätzlich einen Bürgen verlangen, es sei denn, der Mieter ist Student oder Auszubildender.
Die Kautionsregeln für Spanien stehen in unserem Ratgeber zur ersten Vermietung in Spanien, den übrigen Markt behandelt unser Leitfaden Immobilienkauf in Spanien als Ausländer (2026-Leitfaden).
Was zeigt Ihnen ein Seeki Pass als Vermieter?
Mit einem Seeki Pass erreicht Sie die Bewerbung eines ausländischen Interessenten bereits sortiert und überprüfbar. Es ist ein Mieterprofil, das der Bewerber auf Seeki.eu aus seinen eigenen Dokumenten erstellt und, wenn er will, einer Besichtigungsanfrage beifügt. Sie sehen eine Karte mit Fakten, jeweils als angegeben oder durch ein Dokument belegt gekennzeichnet.
Jedes Dokument hat eine Gültigkeitsdauer, bei einer Gehaltsabrechnung drei Monate, sodass veraltete Nachweise sofort auffallen.
Die Karte ist nie eine Bewertung. Seeki.eu stuft den Bewerber weder ein, noch prüft oder garantiert es ihn. Der Pass dokumentiert. Sie entscheiden.
Die Dokumente sind zunächst gesperrt. Sie öffnen die vorbereiteten Kopien erst, nachdem Sie in einer protokollierten Erklärung bestätigt haben, dass Sie für den Vermieter handeln. Jeder Zugriff wird protokolliert, und der Bewerber sieht ihn.
Er kann die Freigabe jederzeit zurückziehen, dann schließen sich die Dokumente. Die freigegebenen Kopien sind geschwärzt, die Originale bleiben privat. Sie haben also nie den ungeschwärzten Ausweisscan eines Fremden im Postfach.
Sie bekommen damit eine erklärte Bewerbung, bevor andere eintreffen. Eine Bonitätsauskunft, einen Bürgen oder eine beglaubigte Übersetzung ersetzt das nicht. Die Perspektive der Bewerber beschreibt unser Ratgeber zu Unterlagen für die Wohnungsbewerbung im Ausland, die Freigabe-Einstellungen zeigt die Übersicht zu Seeki Pass.
Wie erreichen Sie solche Bewerber?
Inserieren Sie dort, wo vorbereitete Bewerber suchen. Auf Seeki.eu sind alle Inseratswerkzeuge kostenlos, und die Veröffentlichung des Inserats kostet 9 € zum Einführungspreis, regulär 29 €. Eine Provision gibt es nicht. Sie können ein Mietinserat anlegen, direkt im Browser.
Bewerber lesen Ihr Inserat in ihrer eigenen Sprache, denn Titel und Beschreibung werden auf Abruf in die Sprache übersetzt, in der sie suchen. Besichtigungsanfragen schicken sie über Seeki.eu, manche mit einem Seeki Pass im Anhang.
Legen Sie zuerst die Miete fest. Unser Ratgeber, wie Sie den Mietpreis festlegen, leitet die Zahl aus Vergleichsobjekten und örtlichen Obergrenzen ab. Die Übersicht der Preise pro m² zeigt den aktuellen Median in €/m² nach Land, Stadt und Region.
Vor der Vermietung brauchen Sie in jedem Markt, den wir abdecken, einen Energieausweis, wie unser Ratgeber zum Energieausweis erklärt. Dann veröffentlichen Sie Ihre Kriterien, wenden sie auf jeden Bewerber an und lassen die belegte Bewerbung für sich sprechen.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich einen Mieter ablehnen, weil er Ausländer ist?
Nein, nicht wegen der Staatsangehörigkeit an sich in Spanien, Tschechien, Polen oder der Region Brüssel, die sie beim Wohnen als geschütztes Merkmal nennen. Deutschland schützt die ethnische Herkunft bei jeder Vermietung, Österreich bei öffentlich angebotenem Wohnraum, und die Niederlande verbieten jede ungerechtfertigte Unterscheidung. Einkommensnachweise dürfen Sie gewichten, ebenso Vertragsdauer und geplanten Aufenthalt, für jeden Bewerber gleich. Veröffentlichen Sie Ihre Kriterien, bevor Sie auswählen.
Darf ich von ausländischen Bewerbern Kontoauszüge verlangen?
Das hängt vom Land ab. Frankreich verbietet Kontoauszüge ausdrücklich: Das Gesetz legt eine abschließende Dokumentenliste fest, und wer andere Unterlagen verlangt, riskiert bis zu 3.000 € Bußgeld. In Deutschland erlauben die Datenschutzbehörden Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid erst, nachdem Sie sich für den Bewerber entschieden haben, und mit geschwärzten unnötigen Angaben. Fragen Sie zuerst nach dem Betrag und verlangen Sie den Nachweis später.
Sagt mir ein Seeki Pass, ob ein Mieter zuverlässig ist?
Nein. Ein Seeki Pass ist ein Mieterprofil auf Seeki.eu, das zeigt, was der Bewerber angegeben hat und was seine Dokumente belegen, nie eine Bewertung. Jedes Dokument hat eine Gültigkeitsdauer, etwa 3 Monate bei einer Gehaltsabrechnung. Seeki.eu prüft oder garantiert den Mieter nicht. Sie lesen die Fakten und treffen die Entscheidung selbst.
Kann ich Unterlagen prüfen, ohne den Ausweis eines Fremden zu speichern?
Ja, wenn der Bewerber einen Seeki Pass teilt. Sie lesen geschwärzte Kopien, und die Originale bleiben im Pass des Bewerbers, sodass kein ungeschwärzter Ausweisscan in Ihrem Postfach liegt, den Sie sichern oder später löschen müssten. In der ersten Phase brauchen Sie ohnehin keinen. Die deutschen Datenschutzbehörden halten eine Ausweiskopie bei der Besichtigung für unzulässig.
Wie bekomme ich Bewerber, die einen Seeki Pass mitbringen?
Inserieren Sie das Mietobjekt auf Seeki.eu, einem Portal für Immobilien in ganz Europa. Bewerber nutzen es in 12 Sprachen, lesen Titel und Beschreibung auf Abruf übersetzt und schicken Besichtigungsanfragen, wenn sie wollen mit einem Seeki Pass. Der Pass ist nie Bedingung für eine Anfrage, beurteilen Sie also Bewerber mit und ohne Pass nach denselben Kriterien.
Darf ich in Spanien verlangen, dass ein Mieter eine Mietausfallversicherung abschließt?
Nein. Seit einem Gesetzesdekret vom 6. Oktober 2026 sagt das spanische Mietgesetz, dass ein Mieter niemals verpflichtet werden kann, eine Mietausfallversicherung (seguro de impago) abzuschließen. Das Dekret braucht binnen 30 Tagen noch die Zustimmung des Kongresses, prüfen Sie den Stand also vor der Unterschrift. Sie können die Police selbst abschließen, zu den Bedingungen des Versicherers. Unabhängig davon dürfen Sie bei Verträgen bis fünf Jahre eine Kaution von einer Monatsmiete plus eine Zusatzsicherheit von bis zu zwei Monatsmieten verlangen.
Quellen
- Region Brüssel: Diskriminierung beim Wohnen und was ein Vermieter fragen darf.
- Unia: Empfehlungen zum Wohnen.
- Service-Public: Unterlagen, die ein privater Vermieter verlangen darf.
- CNIL: Nachweise nach Phasen.
- Service-Public: Kaution.
- Service-Public: Visale-Garantie.
- Service-Public: Regeln für Bürgen.
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, § 19.
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 551.
- Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe zur Selbstauskunft von Mietinteressenten, Version 2.0, Januar 2026.
- Niederlande: Gesetz über gute Vermieterschaft (Wet goed verhuurderschap).
- Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch, Buch 7, Artikel 261b.
- Spanien: Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Spanien: Gesetz 15/2022 zur Gleichbehandlung.
- Österreich: Gleichbehandlungsgesetz.
- Tschechien: Antidiskriminierungsgesetz 198/2009.
- Tschechien: Bürgerliches Gesetzbuch 89/2012.
- Polen: Mieterschutzgesetz, konsolidierte Fassung 2023.
- Polen: Gleichbehandlungsgesetz, konsolidierte Fassung 2024.
- Begründungen von Vermieterseite in Forenthreads aus Valencia, Spanien, Deutschland und den Niederlanden (Einzelberichte, keine Daten).