Ціни на житло за квадратний метр у польських містах у 2026 році

Ціна за квадратний метр є найпростішим способом порівняти міста між собою. Вона виключає вплив площі та показує, скільки насправді коштує житло в конкретному місці. Наведені нижче цифри відображають медіанні ціни пропозиції на квартири з активних оголошень про продаж на Seeki.eu. Це не ціни угод. Різниця суттєва: ціна пропозиції показує, скільки просить продавець, тоді як ціна угоди відображає, скільки реально сплачено, зазвичай на кілька відсотків менше.

Останнє оновлення: 2026-08-12. Кожну наведену нижче ціну перераховано з актуальних оголошень Seeki.eu цієї дати. Seeki.eu не є податковим чи юридичним радником, тож примітка про податок на угоду в розділі запитань є орієнтовною інформацією, а не порадою: перевірте свій випадок у польського нотаріуса або податкового консультанта, перш ніж зобов'язуватися. Метод і джерела наведено наприкінці статті.

Яка ціна за квадратний метр у польських містах у 2026 році?

Двадцять найбільших міських ринків Польщі лежать у діапазоні від 17 550 zł/м² у Варшаві до 7 600 zł/м² у Ченстохові, за даними оголошень Seeki.eu станом на 12 серпня 2026 року. Дані охоплюють квартири, виставлені на продаж, з цінами у злотих. Для кожного міста наведено медіану та діапазон між першим і третім квартилями, тобто смугу, що охоплює середню половину оголошень.

Місто	Медіана zł/м²	Типовий діапазон (25–75%)	Оголошення
Варшава	17 550	14 845–20 972	7 686
Краків	15 920	14 160–18 455	4 337
Ґданськ	15 181	12 646–19 507	2 428
Гдиня	13 900	11 227–19 006	1 044
Вроцлав	13 386	11 641–15 528	3 052
Познань	12 682	11 025–14 517	2 664
Катовіце	10 900	8 936–12 758	1 242
Люблін	10 500	9 433–11 800	1 293
Білосток	10 500	8 817–12 484	1 016
Щецин	10 393	8 913–12 605	942
Жешув	10 300	8 943–12 050	1 359
Ольштин	10 131	8 678–12 056	389
Бидгощ	10 117	8 455–11 423	1 135
Торунь	10 062	8 740–11 644	751
Кельце	9 740	8 158–11 300	555
Лодзь	9 500	8 204–10 959	1 987
Зелена-Ґура	9 484	8 545–10 800	517
Глівіце	8 906	7 647–10 300	456
Гожув-Великопольський	7 982	6 846–9 484	414
Ченстохова	7 600	6 427–8 490	657

Варшава залишається найдорожчим ринком у країні з 17 550 zł/м², але відрив від переслідувачів вужчий, ніж свідчить її репутація: Краків просить 91% варшавської медіани, а Ґданськ 86%. Гдиня, Вроцлав і Познань формують чіткий другий ешелон між 12 682 і 13 900 zł/м². Середина таблиці щільно збита: вісім міст від Катовіце до Торуня вкладаються у смугу приблизно 8%, тож покупець, який обирає між ними, насправді обирає за роботою та транспортом, а не за ціною. Ченстохова замикає таблицю як найдешевше з великих міст, з 7 600 zł/м².

Наскільки зросли ціни на польські квартири від 2015 року?

Ціни зросли приблизно у два з половиною рази за останнє десятиліття, і зростання було приблизно однаковим по всій країні. Найчистішим показником є Національний банк Польщі (Narodowy Bank Polski, або НБП) та його база цін на житло BaRN, яка на послідовній основі відстежує ті самі 16 столиць воєводств плюс Гдиню від 2006 року і щокварталу публікує середні ціни пропозиції та угод.

На первинному ринку, де забудовники продають щойно збудовані об'єкти, середня ціна пропозиції у Варшаві становила 7 789 zł/м² у четвертому кварталі 2015 року і 18 056 zł/м² у першому кварталі 2026 року, останньому опублікованому НБП кварталі. Це зростання на 132%. Шість інших найбільших міст, узятих як група, пройшли від 6 068 до 14 587 zł/м², зростання на 140%. Десять решти столиць воєводств пройшли від 4 977 до 11 883 zł/м², зростання на 139%.

Зелена-Ґура була найдешевшою з 17 міст в обох кварталах і зросла найбільше у відсотковому вираженні, від 3 870 до 9 581 zł/м², зростання на 148%. Темп зростання йшов зворотно до рівня цін: Варшава стартувала з найвищої бази і зросла найменше серед груп, тоді як найдешевший ринок зростав найшвидше. Для покупця це важить більше за заголовну цифру: у порівнянні з Варшавою Зелена-Ґура коштувала 50% від столичної ціни за метр у 2015 році і 53% у 2026 році, тож знижка дешевого міста радше звужувалася, ніж розширювалася.

Наші власні цифри узгоджуються з цим рядом. Медіана Seeki.eu для варшавської квартири 12 серпня 2026 року становила 17 550 zł/м² проти середньої за перший квартал від НБП у 18 056 zł/м² на первинному ринку та 18 919 zł/м² на вторинному. Ці показники вимірюються по-різному, наш є медіаною по обох ринках, а показник НБП середнім у межах кожного, тож розрив у кілька відсотків є очікуваним, а не розбіжністю.

У чому різниця між первинним і вторинним ринком?

Первинний ринок означає продаж нерухомості вперше забудовником. Вторинний ринок стосується подальшого перепродажу житла, в якому вже жили. Ціни пропозиції на первинному ринку зазвичай вищі з двох у тому самому місті: вони охоплюють нові об'єкти в стані від забудовника, нерідко з нижчими експлуатаційними витратами.

Ряд НБП за перший квартал 2026 року показує, наскільки нерівним є цей розрив. По семи найбільших містах первинний ринок просив 15 637 zł/м² проти 15 138 на вторинному, тобто надбавка близько 3%. По десяти решти столиць воєводств надбавка була значно ширшою, 11 883 проти 9 725, або 22%. Варшава перевертає картину: вторинний ринок просив 18 919 zł/м² проти 18 056 на первинному. Імовірною причиною є розташування, а не стан житла, оскільки столичний фонд перепродажу лежить у центральних районах, тоді як нову забудову витісняють до країв міста.

Медіани в таблиці вище поєднують обидва ринки, тому для конкретного рішення варто звузити пошук до одного з них на сторінці ціни за м² для Польщі.

Методологія

Цифри в таблиці походять з активних оголошень про продаж квартир на Seeki.eu, перерахованих 12 серпня 2026 року. Враховуються лише оголошення з цінами у злотих і зазначеною ціною за метр від 1 000 до 60 000 zł, що відсіює помилкові та екстремальні записи. Для кожного міста наведено медіану, а не середнє значення, оскільки медіана стійкіша до кількох дуже дорогих оголошень. Міста включено лише там, де щонайменше 100 оголошень відповідають цим фільтрам, а 20 міст у таблиці є одними з найбільших міських ринків країни, а не вичерпним переліком усіх міст, що долають поріг. Seeki.eu містить десятки тисяч оголошень про продаж квартир по всій Польщі, у містечках і селах так само, як і в наведених вище містах, і дані оновлюються безперервно в міру надходження нових оголошень, тому медіана для міста може змінюватися між зчитуваннями. Це ціни пропозиції, а не ціни угод.

Порівняння за десятиліття використовує інше джерело, і робить це навмисно. Наші власні дані оголошень не сягають 2015 року, тож кожна історична цифра походить з бази цін пропозиції та угод BaRN Національного банку Польщі, яка охоплює 16 столиць воєводств плюс Гдиню. Там, де два джерела стоять поруч, різниця в методі зазначена в самому реченні.

Питання та відповіді

Це ціни угод чи ціни пропозиції?

Ціни пропозиції. Вони показують, що просять продавці в активних оголошеннях на Seeki.eu. Фактична ціна продажу зазвичай нижча, а розрив між ціною пропозиції та ціною угоди збільшується в періоди слабкого попиту та в містах із надлишком пропозиції. Щодо завершених угод авторитетними польськими джерелами є ряд угод НБП і Головне статистичне управління (Główny Urząd Statystyczny), які обидва публікують дані пізніше й у грубішій географії.

Чому медіана, а не середнє значення?

Середнє значення спотворюється кількома дуже дорогими оголошеннями, наприклад преміальними квартирами в центрі. Медіана вказує на середнє оголошення, вище якого лежить половина ринку і нижче якого інша половина, і краще відображає те, з чим зіткнеться типовий покупець. Решту роботи виконує квартильний діапазон у таблиці: він показує смугу, у яку потрапляє середня половина оголошень, а це говорить і про ширину ринку, і про те, де лежить його центр.

Яке польське місто найдорожче і яке найдешевше?

З 20 міст цієї таблиці найдорожчою є Варшава з медіаною 17 550 zł/м², а найдешевшою Ченстохова з 7 600 zł/м², за даними оголошень Seeki.eu станом на 12 серпня 2026 року. Варшава приблизно у 2,3 раза дорожча за Ченстохову за квадратний метр. Поточний рейтинг з актуальними показниками для кожного польського регіону та міста наведено на сторінці ціни за м² для Польщі.

Як ці цифри узгоджуються з даними Національного банку Польщі?

Тісно, якщо зробити поправку на метод. Для Варшави в першому кварталі 2026 року НБП зафіксував середні ціни пропозиції 18 056 zł/м² на первинному ринку та 18 919 zł/м² на вторинному. Наша медіана по обох ринках 12 серпня 2026 року становила 17 550 zł/м². НБП публікує середні значення для 17 міст із квартальною затримкою, тож це кращий історичний ряд, тоді як актуальні оголошення краще відповідають на питання, за скільки квартиру рекламують сьогодні.

Який податок сплачує покупець польської квартири?

Купівля квартири на вторинному ринку в Польщі тягне за собою 2% податку на цивільно-правові угоди (podatek od czynności cywilnoprawnych, або PCC) від ціни купівлі, за даними podatki.gov.pl, офіційного порталу польської податкової адміністрації. Від 31 серпня 2023 року покупці першого житла звільнені від нього. Купівля новобудови в забудовника лежить поза PCC, оскільки натомість оподатковується ПДВ. Нотаріальні збори, плата за земельно-іпотечний реєстр і будь-яка агентська комісія додаються зверху.

Як часто оновлюються ці дані?

Медіани в цій статті є зрізом, зробленим 12 серпня 2026 року та оновлюваним під час перегляду статті. Базові дані змінюються щодня, у міру появи та продажу оголошень, а поточне значення для кожного польського міста наведено на сторінці ціни за м² для Польщі. Збережений пошук по місту на Seeki.eu дає щоденну добірку нових збігів і зниження цін у ньому.

Джерела

Медіанні ціни пропозиції, квартильні діапазони та кількість оголошень є первинними даними Seeki.eu, перерахованими з актуальних опублікованих оголошень про продаж квартир 12 серпня 2026 року із застосуванням фільтрів, викладених у методології вище.

Кожна історична цифра, кожне порівняння первинного і вторинного ринку та кожне квартальне середнє за 2026 рік походять з бази цін на житло BaRN Національного банку Польщі, що публікується у складі його квартального звіту про ціни на житлову та комерційну нерухомість. Наведені квартали, це четвертий квартал 2015 року і перший квартал 2026 року, останній опублікований станом на 12 серпня 2026 року, а охоплення становлять 16 столиць воєводств плюс Гдиня.

Показники податку на угоду походять з podatki.gov.pl, офіційної інформаційної служби польської податкової адміністрації, яка викладає 2% податок на цивільно-правові угоди для купівлі житла на вторинному ринку та звільнення для покупців першого житла, чинне від 31 серпня 2023 року. Щодо фактичних, а не рекламованих цін авторитетними є ряд угод НБП і Головне статистичне управління. Жодна цифра в цій статті не взята з них.

Актуальні показники за метр говорять, де кожне місто стоїть сьогодні, а ця стаття пояснює, що ці цифри означають. Почніть зі сторінки Польщі, звузьте до квартир на продаж і скористайтеся сторінкою ціни за м² для Польщі, щоб порівняти місто з рештою країни. Для ширшого погляду дивіться, як польські міста порівнюються з 30 іншими європейськими ринками та кому підходять Варшава, Краків і Ґданськ. Щодо юридичних аспектів купівлі, зокрема дозволів для покупців з-за меж ЄС і податків, зверніться до Купівля нерухомості в Польщі: посібник для українців (2026).