Ціни на житло: 30 міст Європи, III кв. 2026

У вас є бюджет і відкритість щодо того, куди в Європі його вкласти, але кожен портал наводить іншу валюту й іншу типову квартиру, тож Париж і Краків ніколи не збігаються. Єдина цифра, що переживає кордон, це ціна пропозиції за квадратний метр. Нижче наведено 30 найбільших ринків квартир Європи, ранжованих за нею, від найдешевших до найдорожчих, за живими оголошеннями Seeki.eu станом на 11 серпня 2026 року, аби ви побачили, де ваші гроші йдуть найдалі.

Востаннє переглянуто: 2026-08-11. Усі ціни, це медіанні ціни пропозиції з активних оголошень про продаж квартир; методологію та джерела наведено наприкінці статті.

Як порівнюються ціни на житло в містах Європи?

Ось 30 великих ринків квартир Європи, ранжованих за медіанною ціною пропозиції за квадратний метр, від найдешевших до найдорожчих, для квартир на продаж. Кожна цифра, це медіанна рекламована ціна, поділена на площу, у євро, тож місто в межах єврозони й місто за її межами порівнюються на однаковій основі. Жоден національний портал не може надрукувати цю таблицю: кожен тримає оголошення однієї країни, тож живий транскордонний рейтинг існує лише там, де житло стоїть разом на одному порталі, і саме таким Seeki.eu і замислювався. Кожну цифру нижче заново виведено з живих оголошень 11 серпня 2026 року. Останній стовпець показує, наскільки глибока вибірка: Глибока, це приблизно 5,000 чи більше активних оголошень квартир, Широка, близько 2,000 до 5,000, а Помірна, кілька сотень до близько 2,000.

Місто	Країна	Медіанна ціна пропозиції €/м²	Вибірка
Лодзь	Польща	€2,201	Широка
Лейпциг	Німеччина	€3,088	Помірна
Вроцлав	Польща	€3,102	Широка
Антверпен	Бельгія	€3,281	Широка
Валенсія	Іспанія	€3,296	Широка
Неаполь	Італія	€3,666	Помірна
Кошице	Словаччина	€3,671	Помірна
Краків	Польща	€3,690	Широка
Будапешт	Угорщина	€3,723	Широка
Брюссель	Бельгія	€3,866	Помірна
Варшава	Польща	€4,077	Глибока
Марсель	Франція	€4,400	Широка
Братислава	Словаччина	€4,415	Широка
Рим	Італія	€4,431	Помірна
Порту	Португалія	€4,513	Широка
Грац	Австрія	€4,703	Широка
Роттердам	Нідерланди	€4,885	Помірна
Барселона	Іспанія	€4,985	Глибока
Брно	Чехія	€5,465	Помірна
Берлін	Німеччина	€5,517	Широка
Ліон	Франція	€5,607	Помірна
Мілан	Італія	€5,727	Помірна
Мадрид	Іспанія	€5,799	Глибока
Лісабон	Португалія	€6,399	Широка
Відень	Австрія	€6,548	Глибока
Гамбург	Німеччина	€6,600	Помірна
Прага	Чехія	€6,953	Глибока
Амстердам	Нідерланди	€8,163	Глибока
Мюнхен	Німеччина	€8,607	Помірна
Париж	Франція	€10,750	Широка

Закономірність спершу регіональна, а вже потім національна. Дешевий кінець змішує польські міста з західними ринками другого ешелону: Лодзь, Лейпциг, Вроцлав, Антверпен і Валенсія, усі нижче €3,300/м². На дорогому кінці, короткий список столиць з високими доходами, де сам лише Париж більш ніж удвічі перевищує медіану 30 міст. Більшість міст скупчуються в діапазоні €3,600 до €6,700, тож крайні точки, це винятки, а не правило.

Які міста Європи найдешевші, а які найдорожчі?

Найдешевший великий ринок тут, це Лодзь за €2,201/м², а найдорожчий, Париж за €10,750/м². Цей майже п'ятикратний розрив, це число, яке варто запам'ятати: квадратний метр Парижа купує майже п'ять у Лодзі.

Якщо ваш бюджет фіксований, а місто ні, дешевий рівень, це там, де він розтягується. Польща дає три з десяти найдешевших міст (Лодзь, Вроцлав та Краків), до яких долучаються Лейпциг у колишній Східній Німеччині, Антверпен і Брюссель у Бельгії, Валенсія в Іспанії, Неаполь в Італії, Кошице на сході Словаччини та Будапешт в Угорщині. Це великі, ліквідні ринки, тож низькі ціни відображають рівень місцевих доходів, а не брак оголошень.

Дорогий рівень коротший і багатший. Париж, Мюнхен (€8,607) та Амстердам (€8,163) утворюють трійку лідерів, до якої жодне інше місто навіть близько не наближається, а за ними йдуть Прага (€6,953), Гамбург (€6,600), Відень (€6,548) та Лісабон (€6,399). Прага, це сюрприз: найдорожча столиця Центральної Європи за ціною пропозиції €/м², дорожча за Берлін, Мадрид чи Рим.

Що можна купити за €250,000 у кожному місті?

Зафіксуйте бюджет замість міста, і розкид перетворюється з євро на площу. Ті самі €250,000 купують сімейну квартиру на найдешевших ринках і студію на найдорожчих, суто через розрив у ціні за квадратний метр.

Бюджет €250,000 у	Медіанна ціна €/м²	Яку площу купує
Лодзь, Польща	€2,201	114 м²
Варшава, Польща	€4,077	61 м²
Медіана 30 міст	€4,608	54 м²
Мадрид, Іспанія	€5,799	43 м²
Прага, Чехія	€6,953	36 м²
Париж, Франція	€10,750	23 м²

Чверть мільйона євро, це трикімнатна в Лодзі, комфортна двокімнатна у Варшаві, середнього розміру однокімнатна за європейською медіаною та компактна студія в Парижі. Саме тому покупці, які фіксують бюджет і порівнюють, де він розтягується найдалі, зазвичай опиняються далі на схід і на південь, ніж уявляли спочатку.

Як столиці порівнюються з другими містами?

Столиці зазвичай коштують більше за квадратний метр, ніж найбільше друге місто своєї країни, але ця надбавка далеко не універсальна. У цьому наборі медіанна столиця просить €5,799/м² проти €4,885/м² за медіанне друге місто, розрив приблизно на п'яту частину. Таблиця пов'язує кожну столицю з найбільшим іншим містом із рейтингу вище.

Країна	Столиця €/м²	Друге місто €/м²	Різниця
Франція	Париж €10,750	Ліон €5,607	+92%
Нідерланди	Амстердам €8,163	Роттердам €4,885	+67%
Португалія	Лісабон €6,399	Порту €4,513	+42%
Австрія	Відень €6,548	Грац €4,703	+39%
Чехія	Прага €6,953	Брно €5,465	+27%
Словаччина	Братислава €4,415	Кошице €3,671	+20%
Бельгія	Брюссель €3,866	Антверпен €3,281	+18%
Іспанія	Мадрид €5,799	Барселона €4,985	+16%
Польща	Варшава €4,077	Краків €3,690	+10%
Італія	Рим €4,431	Мілан €5,727	−23%
Німеччина	Берлін €5,517	Мюнхен €8,607	−36%

Франція, це крайній випадок: Париж просить майже вдвічі більше за Ліон. Дві великі економіки перевертають правило. Мюнхен коштує більш ніж у півтора раза дорожче за Берлін, чиї столичні ціни досі відображають низькі доходи та регулювання оренди, а не дефіцит. Мілан торгується вище за Рим як фінансовий центр Італії. Тож правило "купуй у столиці заради найдорожчої адреси" тримається на більшості ринків і ламається там, де друге місто є економічним двигуном.

Де ціни на житло в Європі зростають найшвидше?

Сьогоднішній рівень цін і напрямок наступного року, це різні питання. За індексом цін на житло Євростату Португалія, Словаччина та Іспанія зростають найшвидше, кожна більш ніж на 12% рік до року в першому кварталі 2026 року, тоді як Німеччина та Франція близькі до нуля. Цей індекс (серія PRC_HPI_Q), це офіційний квартальний показник ЄС, побудований на завершених угодах, а не на оголошеннях, тож він читає напрямок національного ринку в часі, а не ціну одного міста проти іншого. I кв. 2026 залишався найсвіжішим кварталом, опублікованим Євростатом, на момент перегляду цієї статті 11 серпня 2026 року.

Країна	Індекс цін на житло, рік до року (I кв. 2026)
Португалія	+17.8%
Словаччина	+14.4%
Іспанія	+12.8%
Чехія	+10.0%
Польща	+5.9%
Італія	+5.2%
Нідерланди	+5.2%
Австрія	+4.2%
Німеччина	+1.4%
Франція	+0.1%

Читайте обидва разом. Португалія та Іспанія зростають найсильніше, проте сидять у середині таблиці за ціною пропозиції €/м², тож саме імпульс, а не висока стартова точка, вирізняє їх у 2026 році. Майже нульовий національний індекс Німеччини стоїть під одними з найвищих цін на житло у списку, ринок, що розігнався роки тому й відтоді охолов. Ранжована таблиця, це де ціни сьогодні; індекс, це куди вони прямують.

Що ці ціни пропозиції можуть і чого не можуть сказати

Ці медіани поточні й порівнянні, але це ціни пропозиції, і цей нюанс важливий. Що вони можуть сказати, це середину того, що продавці рекламують просто зараз за квартири в кожному місті, переведену в одну валюту, оновлювану в міру появи нових оголошень. Це робить їх чесним однодневним фільтром для порівняння міст і приблизної оцінки того, що купує бюджет.

Чого вони не можуть сказати, це ціни, за якою угода насправді закривається. Рекламовані ціни зазвичай на кілька відсотків вищі за узгоджену цифру, а розрив ширшає на повільніших ринках. Джерелом фактичних цін є офіційні реєстри: індекс Євростату вище, плюс національні земельно-реєстрові та нотаріальні серії, усі побудовані на підписаних угодах, але опубліковані з запізненням на квартал чи два й лише національні, ніколи не на рівні вулиці. Країни також вимірюють площу по-різному, тож будь-яке транскордонне €/м² несе похибку, яку не усуває жоден окремий набір даних.

Чесне застосування, це орієнтація. Коли вам потрібне юридично точне число, для іпотеки, оцінки при спадкуванні чи для суду, це робота для зареєстрованих порівнянних об'єктів і місцевого оцінювача, робота, що відбувається поза будь-яким порталом. Для вибору того, які міста внести до короткого списку, і приблизної оцінки бюджету, таблиця вище є швидшим інструментом, а Seeki.eu перетворює ту саму місцеву медіану €/м² на орієнтовну ціну для конкретної квартири, з поправкою на розмір і стан, і це стартова оцінка, а не формальна експертиза.

Поширені запитання

Де можна порівняти ціни на житло між містами Європи?

Користуйтеся ціною за квадратний метр, єдиним показником, що тримається через кордони й через розміри житла. Ранжована таблиця вище вишиковує 30 великих міст за медіанною ціною пропозиції €/м² з живих оголошень, а на Seeki.eu кожна країна має сторінку ціни за м² з власним розбиттям за містами й регіонами. Порівняння за €/м², а не за загальною ціною, не дає типовому розміру квартири на ринку ввести вас в оману.

Яке найдешевше велике місто Європи для купівлі квартири?

Серед 30 великих ринків тут Лодзь у Польщі найдешевший, з медіанною ціною пропозиції €2,201/м² станом на 11 серпня 2026 року, попереду Лейпцига в Німеччині (€3,088) та Вроцлава (€3,102). Польща дає три з десяти найдешевших міст. Це чималі, ліквідні ринки, а не тонкі, тож низькі ціни відображають рівень доходів, а не брак оголошень.

Яка середня ціна за квадратний метр у Європі?

Єдиної європейської середньої немає, бо ціни розтягуються майже вп'ятеро від найдешевшого міста до найдорожчого. На цих 30 великих ринках квартир медіана становить €4,608/м² станом на 11 серпня 2026 року, а більшість міст потрапляє в діапазон приблизно від €3,600 до €6,700. Число, яке варто тримати в голові, це розкид: Париж за €10,750/м² стоїть майже вп'ятеро вище за Лодзь за €2,201/м².

Це ціни пропозиції чи фактичні ціни продажу?

Ціни пропозиції. Кожна цифра, це медіанна рекламована ціна за живу квартиру на продаж, а не ціна, за якою угода зрештою закривається. Досягнуті ціни зазвичай трохи нижчі за пропозицію, а розрив ширший на повільніших ринках. Для цифр за завершеними угодами користуйтеся індексом цін на житло Євростату чи даними національних земельних реєстрів, які точніші щодо досягнутих цін, але відстають на квартал чи більше.

Де ціни на нерухомість у Європі зростають найшвидше?

За індексом цін на житло Євростату за перший квартал 2026 року Португалія лідирувала з +17.8% рік до року, за нею Словаччина (+14.4%), Іспанія (+12.8%) та Чехія (+10.0%). Німеччина (+1.4%) та Франція (+0.1%) були близькі до нуля. Цей індекс відстежує завершені угоди на національному рівні, тож показує напрямок цілого ринку, а не рівень в окремому місті.

Чи завжди столиці коштують більше за другі міста?

Зазвичай, але не завжди. У цьому наборі медіанна столиця просить приблизно на п'яту частину більше за квадратний метр, ніж медіанне друге місто, а Париж просить майже вдвічі більше за Ліон. Правило перевертається у двох великих економіках: Мюнхен більш ніж у півтора раза дорожчий за Берлін, а Мілан торгується вище за Рим. Там, де друге місто є фінансовим чи промисловим осередком країни, воно може перевищити столицю за ціною.

Методологія

Медіанні ціни пропозиції, це медіанна рекламована ціна за квадратний метр для квартир на продаж, що зараз перебувають в оголошеннях на Seeki.eu у кожному місті, переведена в євро, аби міста порівнювалися на рівнозначній основі. Враховуються лише опубліковані оголошення, що несуть і ціну, і площу, а €/м², це рекламована ціна, поділена на цю площу. Медіани використано тому, що вони краще за середні значення опираються викидам. Ці 30 міст, це великі ринки квартир, рівномірно розподілені по країнах, які охоплює Seeki.eu, від Іберії та Італії через Францію й Бенілюкс до Польщі, Чехії, Словаччини, Австрії та Угорщини. Медіана 30 міст, це медіана з медіан кожного міста. Глибина вибірки в таблиці відображає кількість живих оголошень квартир, що стоять за кожною цифрою. Цифри, це ціни пропозиції з живих оголошень, а не досягнуті чи зареєстровані ціни продажу, і вони оновлюються в міру зміни оголошень. Кожну міську цифру в цій статті заново виведено з живих оголошень 11 серпня 2026 року, замінивши знімок за липень 2026 року, який стаття несла спочатку.

Цифри індексу цін на житло, це зміна рік до року в індексі цін на житло Євростату (PRC_HPI_Q, усе житло) за перший квартал 2026 року, який станом на 11 серпня 2026 року все ще залишався останнім опублікованим. Свої показники за I кв. 2026 для Австрії, Франції, Німеччини, Італії та Нідерландів Євростат на той момент позначав як попередні. Бельгія та Угорщина перебувають поза серією Євростату, яку ми тут відстежуємо, тож їх вилучено з цієї таблиці. Ця стаття, це орієнтація, а не формальна оцінка чи інвестиційна порада.

Щоб напряму порівняти ціни за квадратний метр, перегляньте європейський хаб ціни за м² або окремий ринок, як-от польську сторінку ціни за м² чи чеську сторінку ціни за м². Для двох пов'язаних матеріалів дивіться, де оренда під здавання окупається в Європі та справжню вартість купівлі житла в Європі.

Джерела

• Дані оголошень Seeki.eu (первинні): медіанна рекламована €/м² для опублікованих оголошень про продаж квартир у кожному з 30 міст, заново виведена 11 серпня 2026 року. Кожна міська цифра, медіана 30 міст, площі за €250,000 та порівняння столиць із другими містами походять із цього набору даних.
• Євростат, індекс цін на житло (серія PRC_HPI_Q, усе житло), зміна рік до року за I кв. 2026, кварталу, чинного станом на 11 серпня 2026 року. Джерело кожного національного показника зростання в цій статті.
• Національні земельні реєстри та нотаріальні серії угод, згадані як авторитет щодо досягнутих, а не рекламованих цін. Жодна цифра в цій статті з них не взята.