Купівля нерухомості в Словаччині з України (Гід 2026)

Громадянин України може купити квартиру, будинок або комерційне приміщення в Словаччині без попереднього дозволу державних органів, без словацького виду на проживання і без реєстрації словацької компанії. Словацьке право дозволяє іноземцям набувати нерухомість, а винятки збереглися лише для сільськогосподарських і лісових земель. Додатковий плюс: податку на передачу нерухомості в Словаччині немає, його скасували з 1 січня 2005 року.

Різниця між українським і словацьким покупцем починається не в праві власності, а в грошах і в статусі перебування. Право підписати договір і бути записаним до кадастру не залежить від того, чи маєте ви тимчасовий захист (dočasné útočisko), тимчасове чи постійне перебування. А от чи дасть вам словацький банк іпотеку, залежить від цього безпосередньо. Для більшості власників тимчасового захисту реалістичний сценарій у 2026 році є купівлею за власні кошти, і це варто закласти в план ще до перегляду оголошень.

Права власності для українських покупців

Право власності на нерухомість у Словаччині не залежить від права на проживання. Українець, який купує квартиру в Братиславі або Кошицях, набуває повного і безстрокового права власності, записаного в Кадастрі нерухомості (kataster nehnuteľností). Ваше ім'я з'являється на листі власності (list vlastníctva, скорочено LV), і юридично цей запис нічим не відрізняється від запису на словацького громадянина.

Базові правила набуття нерухомості іноземцями встановлює девізовий закон (Zákon č. 202/1995 Z. z., devízový zákon). За ним іноземна особа може набути нерухомість, крім тих випадків, де набуття обмежене окремим законом. Для квартир, будинків і комерційних приміщень такого обмеження немає: ані дозволу, ані візи, ані посвідки на проживання не потрібно.

Обмеження стосується сільськогосподарських і лісових земель (poľnohospodárska pôda, lesné pozemky) за Законом № 140/2014 Z. z. Він працює за принципом взаємності: громадянин держави, яка не дозволяє словакам купувати сільгоспземлю, не може купити її і в Словаччині. Виняток становлять громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та випадки спадкування. Оскільки українське законодавство наразі не допускає іноземців до власності на сільськогосподарську землю, українському покупцеві варто вважати сільгосп- і лісові ділянки закритими і не будувати на них планів без письмового підтвердження від словацького адвоката (advokát).

Важливий нюанс: девізовий закон розрізняє своїх і чужих не за громадянством, а за постійним перебуванням. Українець із дозволом на постійне перебування (trvalý pobyt) для цих цілей уже не є іноземцем.

Кадастр не вимагає від іноземця словацького ідентифікаційного номера (rodné číslo): замість нього приймається номер паспорта чи іншого документа. Але покупець без перебування в Словаччині зобов'язаний вказати адресу для доставки кореспонденції на території країни, і на практиці цю роль виконує адреса адвокатської канцелярії.

Міграційний статус і що він змінює

Тимчасовий захист (dočasné útočisko) в Словаччині автоматично продовжено до 4 березня 2027 року. Ходити для цього до поліції не потрібно: новий документ про толерований перебування з QR-кодом генерується онлайн на порталі МВС СР після введення особистих даних.

Чого статус не змінює: ви можете підписати договір купівлі-продажу і бути записаним до кадастру з тимчасовим захистом так само, як із будь-яким іншим статусом або без нього.

Що статус змінює на практиці:

• Доступ до іпотеки. Це головна відмінність, і про неї детальніше нижче.
• Сільськогосподарська і лісова земля. Без постійного перебування ви залишаєтеся іноземцем у розумінні девізового закону.
• Податкові обов'язки. Після набуття нерухомості потрібно подати декларацію з податку на нерухомість своїй громаді. Здавання в оренду означає словацьке оподаткування доходу.
• Перевірка походження коштів. Банк, нотаріус і адвокат зобов'язані її провести незалежно від вашого статусу, тож готуйте документи заздалегідь.

Правила тимчасового захисту є живим законодавством і змінюються рішеннями Ради ЄС та словацького уряду. Сприймайте цей текст як орієнтир, а конкретну угоду обговорюйте зі словацьким адвокатом або нотаріусом.

Фінансування для українського покупця

Стелю для всіх встановлює Національний банк Словаччини (Národná banka Slovenska, NBS). Наразі гранична межа LTV (співвідношення позики до вартості застави) становить 80%, і лише обмежена квота нових кредитів може виходити за неї до 90%. З 1 січня 2027 року правила розділяються: покупці до 35 років, які купують перше житло, отримують 90% напряму, для третьої і кожної наступної нерухомості межу знижують до 70%, а квота винятків скорочується до 5% усіх наданих кредитів. NBS також обмежує загальну заборгованість відносно річного доходу і частку доходу, яка йде на платежі.

Банки застосовують до іноземців суворіші умови, ніж вимагає регулятор. Стандартною вимогою є дозвіл на постійне перебування (trvalý pobyt), причому частина установ узагалі не кредитує іноземців. Тимчасовий захист сам собою не входить у типові критерії, тож не будуйте план купівлі навколо іпотеки, поки не отримаєте письмове підтвердження від конкретного кредитора або незалежного іпотечного посередника.

Щодо документів і застави: найсильнішим аргументом є дохід від словацького роботодавця, дохід від підприємницької діяльності за кордоном не приймає жоден словацький банк, а застава завжди має перебувати на території Словаччини, без винятків.

Щодо ставок: конкретну цифру тут наводити немає сенсу, бо вона змінюється швидше, ніж оновлюється цей текст. Ставка залежить від строку фіксації, LTV і вашого профілю, а актуальні середні значення за портфелем житлових кредитів NBS публікує у своїй статистиці. Порівнюйте пропозиції щонайменше двох банків станом на день звернення.

Окремо запам'ятайте: кооперативну квартиру (družstevný byt) іпотекою профінансувати не вийде. Власником залишається кооператив, листа власності на квартиру немає, а без нього неможливо оформити заставне право.

Витрати та податки

Разові витрати на словацьку угоду невисокі, і головна причина проста: податку на передачу нерухомості тут немає.

Разові витрати:

• Податок на передачу нерухомості: 0. Скасований з 1 січня 2005 року. Податків на спадщину і дарування також немає з 2004 року, податку на багатство немає взагалі.
• ПДВ. Основна ставка для нерухомості становить 23% і в новобудові від забудовника вже входить у заявлену ціну. Постачання будівлі звільняється від ПДВ через п'ять років після видачі першого дозволу на використання. Земля, крім будівельної, звільнена завжди.
• Реєстрація в кадастрі. 100 євро за паперову заяву і 50 євро за електронну; за прискорений розгляд 300 і 150 євро відповідно. Якщо заздалегідь подати повідомлення про намір (oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad), збір зменшується на 15 євро.
• Засвідчення підпису в нотаріуса. 4 євро плюс ПДВ за один підпис.
• Адвокат або нотаріус. Гонорар є договірним: у Словаччині немає фіксованого тарифу саме для супроводу купівлі. Закладайте бюджет на повний пакет: перевірка листа власності, договір і депозит.
• Комісія агентства. Зазвичай 3–5% від ціни плюс ПДВ. Формально її платить той, хто замовив послугу, тобто найчастіше продавець, але на практиці вона закладена в ціну оголошення.

Щорічні витрати. Податок на нерухомість (daň z nehnuteľností) є місцевим і регулюється Законом № 582/2004 Z. z. Ставки встановлює кожна громада власним положенням у межах, визначених законом, тому єдиної ставки для країни не існує: перевіряйте документ конкретного міста. Декларацію подають до 31 січня року, наступного за роком набуття нерухомості, і лише один раз, поки не зміниться власник або характер об'єкта.

Коли продаватимете. Дохід від продажу нерухомості звільняється від податку на доходи фізичних осіб, якщо від набуття до продажу минуло щонайменше п'ять років. Для майна, включеного до підприємницьких активів, діють окремі правила.

Процес купівлі

Від прийнятої пропозиції до запису в кадастрі стандартна угода забирає кілька тижнів, і найдовшою фіксованою частиною є саме кадастральний розгляд.

1. Перевірте лист власності. Кадастральний портал ÚGKK SR є публічним. Дивіться не лише власника, а й обтяження (ťarchy: застави, сервітути) та примітки (poznámky), які сигналізують про виконавче або незавершене провадження щодо об'єкта.
2. З'ясуйте форму власності. Особиста власність (osobné vlastníctvo) означає, що власником квартири стаєте ви і вас записують до кадастру. Кооперативна квартира (družstevný byt) означає купівлю членських прав у житловому кооперативі, який і залишається власником. В оголошеннях ці варіанти часто виглядають однаково.
3. Резерваційний договір (rezervačná zmluva). Знімає об'єкт з ринку на час підготовки основного договору. Уважно читайте, за яких умов завдаток не повертається.
4. Договір купівлі-продажу (kúpna zmluva). Складає адвокат або нотаріус. Підпис продавця має бути офіційно засвідчений; якщо договір складено у формі нотаріального акта або авторизовано адвокатом, засвідчувати підписи сторін не потрібно.
5. Депозит. Ціна перераховується на нотаріальний чи адвокатський депозит або блокується в банку і звільняється продавцю лише після рішення кадастру.
6. Заява про внесення запису (návrh na vklad). Кадастр має 30 календарних днів на рішення у звичайному режимі і 15 днів у прискореному. Право власності переходить рішенням кадастру, а не підписанням договору.
7. Після переходу права. Отримайте новий лист власності, подайте декларацію з податку на нерухомість до 31 січня, переоформіть енергоносії та членство в об'єднанні власників квартир.

Актуальні ринкові рівні дивіться на сторінці ціна за м² у Словаччині, перш ніж робити пропозицію, а глибший розбір самого словацького процесу для всіх іноземних покупців є в гіді купівля нерухомості в Словаччині.

FAQ

Чи може громадянин України купити квартиру в Словаччині без виду на проживання?

Так. Словацьке право дозволяє іноземній особі набувати нерухомість, крім випадків, обмежених окремим законом, а квартири, будинки і комерційні приміщення під такі обмеження не підпадають. Ані віза, ані посвідка на проживання, ані словацька компанія не потрібні. Право власності переходить через Кадастр нерухомості так само, як для словацького покупця, і залишається чинним незалежно від того, чи живете ви в країні.

Чи існує в Словаччині податок на передачу нерухомості?

Ні. Податок на передачу нерухомості скасовано з 1 січня 2005 року, і при купівлі вторинного житла в приватного продавця жодного податку на саму передачу немає. Податки на спадщину і дарування скасовані з 2004 року, податку на багатство країна не має. Новобудова від забудовника натомість містить ПДВ у заявленій ціні: основна ставка для нерухомості становить 23%.

Чи може українець купити земельну ділянку в Словаччині?

Будівельну ділянку так, на тих самих підставах, що й квартиру. Сільськогосподарська і лісова земля є винятком: Закон № 140/2014 Z. z. застосовує принцип взаємності, і громадянин держави, яка не дозволяє словакам купувати сільгоспземлю, не може купити її в Словаччині. Українське законодавство іноземців до такої власності наразі не допускає, тому виходьте з того, що цей клас землі для вас закритий, і перевірте свій випадок в адвоката.

Чи впливає тимчасовий захист на можливість узяти іпотеку?

Так, і це найсерйозніше обмеження. Стандартною вимогою словацьких банків до іноземця є дозвіл на постійне перебування, а частина установ узагалі не працює з іноземними заявниками. Тимчасовий захист у ці критерії зазвичай не вкладається. Право купити нерухомість він при цьому ніяк не обмежує, тому реалістичний план для власника тимчасового захисту будується навколо власних коштів, а не позики.

Скільки коштує реєстрація в кадастрі і скільки вона триває?

Заява про внесення запису коштує 100 євро на папері і 50 євро в електронній формі; у прискореному режимі відповідно 300 і 150 євро. Попереднє повідомлення про намір подати заяву зменшує збір на 15 євро. Кадастр має 30 календарних днів на рішення у звичайному режимі і 15 днів у прискореному. Право власності переходить у момент рішення кадастру, а не підписання договору.

Який перший внесок реально потрібен українському покупцеві?

Регуляторна межа NBS наразі становить 80% вартості застави, і лише обмежена квота кредитів може доходити до 90%. З 1 січня 2027 року покупці до 35 років, які купують перше житло, отримають 90% напряму, а для третьої і наступної нерухомості межу знизять до 70%. Банки додатково застосовують до іноземців власні, суворіші межі, тому орієнтуйтеся на власні кошти вище регуляторного мінімуму.

У чому різниця між osobné vlastníctvo і družstevný byt?

Osobné vlastníctvo означає, що квартира належить вам особисто і запис про це є в кадастрі на листі власності. Družstevný byt означає, що ви придбали членські права в житловому кооперативі, який і залишається власником будівлі; окремого листа власності на таку квартиру немає. Наслідок практичний: на кооперативну квартиру не можна оформити заставне право, тому класична іпотека відпадає. Форму власності завжди перевіряйте до підписання резерваційного договору.

Чи потрібен словацький адвокат для купівлі?

Закон не зобов'язує покупця мати власного представника, але це наполегливо рекомендується. Адвокат перевіряє лист власності на обтяження і примітки, складає або переглядає договір, веде депозит і подає заяву до кадастру. Якщо договір авторизовано адвокатом або складено у формі нотаріального акта, засвідчувати підписи сторін окремо не потрібно. Для покупця без перебування в Словаччині канцелярія додатково слугує адресою для доставки.

Який щорічний податок на нерухомість у Словаччині і коли подавати декларацію?

Податок на нерухомість є місцевим і регулюється Законом № 582/2004 Z. z. Ставки встановлює кожна громада власним положенням у межах, визначених законом, тому єдиної ставки для країни немає: дивіться документ конкретного міста. Декларацію подають до 31 січня року, наступного за роком набуття, і надалі повторно її не подають, поки не зміняться власник або характер об'єкта.

Чи платитиму я податок, якщо згодом продам нерухомість?

Дохід від продажу нерухомості звільняється від податку на доходи фізичних осіб, якщо від набуття до продажу минуло щонайменше п'ять років. Продаж раніше цього строку оподатковується, причому базою є різниця між ціною продажу і документально підтвердженими витратами на придбання. Для майна, яке було включене до підприємницьких активів, діють окремі правила. Перед продажем звіряйтеся з чинною редакцією закону про податок на доходи.

Як шукати словацькі оголошення українською мовою?

Seeki показує словацькі оголошення українською і перераховує ціни у валюту, яку ви обираєте, тож порівнювати об'єкти можна без словацької мови і без перерахунку в голові. Почніть із загального огляду Словаччини, звузьте до квартир на продаж у Братиславі або до квартир на продаж у Кошицях і збережіть пошук, щоб отримувати нові оголошення. Якщо порівнюєте країни, є також гід купівля нерухомості в Чехії з України.