Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku cudzincom

Slovenské realitné servery odpovedia na každú otázku okrem tej, ktorou zahraničný kupujúci začína, teda či mu to zákon vôbec dovolí. Odpovede v cudzích jazykoch bývajú pokrčenie plecami alebo recyklovaný odsek o povoleniach, lenže Slovensko na toto žiadne povolenia nevydáva. Nasleduje, čo stojí v zákonoch, čo stojí papierovanie a odkiaľ sa vzal ten mýtus o pobyte.

Naposledy revidované: 18. augusta 2026. Seeki.eu nie je právny ani daňový poradca a toto slúži na orientáciu, nie je radou. Slovenské zákony a poplatky sa menia. Váš konkrétny prípad závisí od vašej štátnej príslušnosti, od vášho pobytu a od druhu pozemku pod stavbou. Overte si ho u slovenského advokáta alebo notára, skôr než sa zaviažete. Zdroje sú na konci článku.

Môžu cudzinci na Slovensku kupovať nehnuteľnosti?

Áno, a rozhodujúca veta je nezvyčajne krátka. Paragraf 19a devízového zákona (zákon č. 202/1995), teda predpisu, ktorý určuje, čo tu cudzinec smie vlastniť, hovorí, že cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na Slovensku s výnimkou nehnuteľností, ktorých nadobudnutie obmedzuje osobitný zákon. Žiadne povolenie. Žiadna podmienka pobytu, žiadna minimálna cena, žiadny rozdiel medzi pasom z EÚ a mimo nej. Kanaďan, Ind a Nemec kúpia ten istý bratislavský byt na tie isté papiere, pretože kataster zaujíma totožnosť a platná zmluva.

Tie osobitné zákony chránia pamiatkové budovy a prírodné rezervácie, ornú pôdu a les. Na štátnej príslušnosti stojí presne jeden z nich. Podľa paragrafu 7 zákona č. 140/2014 nemôže slovenskú poľnohospodársku pôdu nadobudnúť kupujúci z krajiny, ktorej vlastné právo upiera Slovákom právo nadobúdať poľnohospodársku pôdu tam. Kupujúci z EÚ, EHP a Švajčiarska sú vyňatí rovno, zmluvné štáty sú vyňaté a dedenie je vyňaté vždy. Paragraf 2 toho istého zákona potom celú kategóriu zúži oveľa viac, než väčšina sprievodcov naznačuje. Poľnohospodársky pozemok nezahŕňa záhrady, žiadny pozemok vnútri zastavaného územia obce, pozemky pod 2 000 m² ani pôdu priliehajúcu k stavbe, s ktorou tvorí jeden funkčný celok. Dedinský dom so záhradou spravidla stojí celkom mimo toto pravidlo a rozhoduje o tom zápis druhu pozemku v katastri.

Takmer rovnako často sa ľudia pýtajú na lesnú pôdu. Lesný zákon (zákon č. 326/2005) žiadny test štátnej príslušnosti neobsahuje vôbec a jeho pravidlá o delení a hospodárení v lese viažu každého vlastníka rovnako. Ako si Slovensko stojí vedľa susedov, ukazujú pravidlá pre kupujúcich nerezidentov naprieč Európou, prípadne rebríček v texte kde v Európe kúpi cudzinec nehnuteľnosť najľahšie, kde je Slovensko druhé.

Ako slovenská kúpa vlastne prebieha?

V štyroch ťahoch a na európske pomery rýchlo. Rezervačná zmluva stiahne nehnuteľnosť z trhu proti zálohe. Kúpna zmluva potom odvedie právnu prácu a podpis predávajúceho na nej musí byť úradne osvedčený podľa paragrafu 42 katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995), čo notár urobí za 4 € za podpis. Ak kupujete cez zástupcu, osvedčiť sa musí aj podpis na plnomocenstve.

Posledný ťah je ten, ktorý prevádza vlastníctvo. Návrh na vklad ide na katastrálny odbor okresného úradu a nehnuteľnosť vlastníte až vtedy, keď kataster právo zapíše, nie keď podpíšete zmluvu. Úrad má na rozhodnutie 30 dní, 20 dní pri zmluve spísanej ako notárska zápisnica alebo autorizovanej advokátom a 15 dní, ak si zaplatíte zrýchlenú cestu. Tá dvadsaťdňová varianta je jeden z dôvodov, prečo si väčšina kupujúcich berie slovenského advokáta namiesto práce so šablónou z realitky. Kompletný prechod krok za krokom vrátane previerky listu vlastníctva nájdete v našom Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku ako cudzinec (sprievodca 2026).

Koľko kúpa stojí nad rámec ceny?

Veľmi málo, pretože položka, ktorá vo väčšine Európy účtu kraľuje, tu neexistuje. Slovenská daň z prevodu nehnuteľností prestala dopadať na akúkoľvek povinnosť vzniknutú po konci roka 2004, podľa paragrafu 18 zákona č. 554/2003, a odvtedy ju nič nenahradilo. Kupujúci v Bratislave neplatí na dani z nadobudnutia vôbec nič.

Zvyšok je administratívny a drobný. Kataster si za návrh na vklad podľa sadzobníka zákona č. 145/1995 účtuje 100 €, alebo 50 € pri elektronickom podaní. Zrýchlené pätnásťdňové rozhodnutie stojí 300 €, elektronicky 150 €. Osvedčenie podpisu vyjde na 4 € za podpis, alebo 8 €, ak listina mieri do zahraničia. Pripočítajte odmenu advokáta, dojednanú a nie tarifnú, plus ocenenie, ak je v hre banka.

Dve veci s číslom pohnú. Novostavba predaná do piatich rokov od kolaudácie nesie slovenskú daň z pridanej hodnoty v základnej sadzbe 23 %, obvykle uvedenú vnútri ceny developera, kým staršie bývanie je oslobodené a súkromný ďalší predaj nenesie DPH vôbec. Provízia makléra je obvykle nákladom predávajúceho zakalkulovaným do ponukovej ceny, takže kupujúci ju píše málokedy. Obce vyberajú skromnú ročnú daň z nehnuteľností po celý čas, čo vlastníte.

Získate kúpou nehnuteľnosti na Slovensku pobyt?

Nie. Slovensko nemá žiadnu investorskú pobytovú cestu naviazanú na nehnuteľnosť a na zaplatenej cene nezáleží. Paragraf 21 zákona o pobyte cudzincov (zákon č. 404/2011) vymenúva účely, na ktoré možno občanovi tretej krajiny udeliť prechodný pobyt: podnikanie, zamestnanie, štúdium, osobitná činnosť, výskum a vývoj a zlúčenie rodiny. Vlastníctvo na zozname nie je a každé povolenie je naviazané na jediný účel.

Kde vlastníctvo pomôže, je menšie a naozaj užitočné. Každá žiadosť o pobyt musí doložiť zabezpečené ubytovanie a paragraf 122 vymenúva, čo polícia uzná: nájomnú zmluvu s vlastníkom, potvrdenie ubytovateľa, elektronický súhlas alebo čestné vyhlásenie toho, kto vás ubytuje. Keď byt vlastníte, vystavíte si tento doklad sami namiesto zháňania podpisu od prenajímateľa na cudzí časový plán. Ubudne tým jeden papier z kôpky. Právo byť v krajine to nezakladá.

Občania EÚ to majú oveľa kratšie. Podľa paragrafu 64 môže občan Únie s platným občianskym preukazom alebo cestovným dokladom zostať tri mesiace bez ďalších formalít a začiatok pobytu ohlási polícii do desiatich pracovných dní. Ak ste na Slovensku v režime dočasného útočiska z Ukrajiny, kúpa funguje presne ako pre kohokoľvek iného a pokrýva ju náš sprievodca kúpou na Slovensku z Ukrajiny.

Ako to zaplatíte zo zahraničia?

Eurovým prevodom na kontrolovaný účet. Slovenské členstvo v eurozóne odstraňuje menový nesúlad, ktorý komplikuje českú alebo poľskú kúpu, takže prevod z akéhokoľvek eurového účtu dorazí ako tuzemský, nie je čo konvertovať ani čo zaisťovať. Peniaze idú priamo predávajúcemu len zriedka. Obvyklou cestou je úschova, buď notárska, alebo advokátska, ktorá cenu uvoľní hneď, ako kataster potvrdí prevod vlastníctva.

Financovanie je samostatná otázka a tam odpoveď stojí skôr na tom, kde bývate, než na tom, aký máte pas. Strop pomeru úveru k hodnote, zoznam dokladov a to, ako slovenské banky nakladajú so zahraničným príjmom, rozoberáme v texte hypotéka na Slovensku pre cudzincov.

Kde cudzinci kupujú a čo tie miesta stoja?

Najprv Bratislava, potom Košice, ďalej krajské mestá a kúpeľné a lyžiarske okresy. Nasledujúce čísla sú mediánové ponukové ceny bytov vypočítané v auguste 2026 zo zverejnených predajných inzerátov na Seeki.eu, ukazujú teda, čo chcú predávajúci, nie čo kupujúci napokon zaplatia.

Mesto	Medián €/m²	Mediánová cena bytu
Bratislava	4 423	277 000 €
Košice	3 656	209 990 €
Banská Bystrica	3 276	198 000 €
Trnava	3 258	199 900 €
Žilina	3 248	205 000 €
Senec	3 084	197 995 €
Prešov	2 841	174 995 €
Trenčín	2 789	174 000 €
Nitra	2 740	172 000 €
Martin	2 309	149 000 €
Dunajská Streda	2 110	141 450 €
Komárno	1 866	95 000 €

Užitočný je práve ten rozptyl. Bratislava chce za meter štvorcový zhruba dva a pol krát toľko čo Komárno a rozdiel medzi hlavným mestom a Trnavou, 45 minút po diaľnici, robí asi tretinu. Kto sa pozerá len na Bratislavu, oceňuje krajinu, ktorú videl, nie tú, v ktorej by býval. Plná dvadsaťmestská verzia s kvartilovými rozpätiami je v texte ceny bytov za m² v slovenských mestách a živé mediány sa obnovujú na slovenskej stránke cien za m².

Dva nástroje Seeki.eu si pri výbere zo zahraničia svoje miesto zaslúžia. Filtrovať môžete podľa toho, čo je v dosahu konkrétnej adresy, namiesto podľa názvu štvrte, takže električková zastávka, škola alebo park odvedú prácu, na ktorú poštové smerovacie číslo nestačí. Každý inzerát navyše nesie dva oddelené signály, známku za úplnosť a konzistenciu inzerátu plus skóre lokality od 0 do 100 pre danú adresu, a oba vysvetľuje text čo Seeki Score vlastne meria.

Často kladené otázky

Môže občan mimo EÚ kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku?

Áno, za rovnakých podmienok ako Slovák. Paragraf 19a devízového zákona dovolí ktorémukoľvek cudzozemcovi nadobudnúť slovenskú nehnuteľnosť, ak to neobmedzí osobitný zákon, a žiadny osobitný zákon neobmedzuje byty, domy ani bežné stavebné pozemky. Žiadne povolenie, žiadna podmienka pobytu, žiadna minimálna cena. Test vzájomnosti uplatňuje na kupujúcich mimo EÚ, EHP a Švajčiarska len poľnohospodárska pôda.

Potrebujem na kúpu domu na Slovensku tunajší pobyt?

Nie. Vlastníctvo a pobyt riešia rôzne zákony a ani jeden nevyžaduje ten druhý. Kupovať môžete, nech bývate kdekoľvek, a na liste vlastníctva budete zapísaní presne ako rezident. Pobyt hrá rolu pri dvoch praktických veciach: pri slovenskej hypotéke, ktorú banky posudzujú hlavne podľa toho, kde žijete a zarábate, a pri tom, či smiete v krajine dlhodobo zostať.

Koľko robia poplatky pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku?

Menej než takmer kdekoľvek v Európe, pretože tu nie je prevodná daň. Kataster si za zápis prevodu účtuje 100 €, elektronicky 50 €. Pätnásťdňové rozhodnutie namiesto tridsaťdňového stojí 300 €. Osvedčenie podpisu vyjde na 4 € za podpis. Nad to platíte advokáta a pri novostavbe predanej do piatich rokov od kolaudácie 23 % DPH vnútri ceny developera.

Môžu cudzinci kupovať na Slovensku poľnohospodársku pôdu?

Niekedy, a rozhoduje právo vašej krajiny, nie vaše úmysly. Zákon č. 140/2014 vylučuje kupujúcich zo štátov, ktoré Slovákom to isté právo upierajú, kým kupujúci z EÚ, EHP a Švajčiarska sú vyňatí a dedenie je vyňaté vždy. Kategória je úzka: záhrady, pozemky vnútri zastavaného územia obce, pozemky pod 2 000 m² a pôda tvoriaca funkčný celok so stavbou stoja mimo nej.

Získam kúpou domu na Slovensku vízum?

Nie, žiadna kúpa nehnuteľnosti na Slovensku k pobytu nevedie. Prechodný pobyt sa udeľuje na vymenovaný účel, napríklad zamestnanie, podnikanie alebo štúdium. Vlastníctvo medzi nimi nie je. Čo vlastné bývanie urobí, je splnenie dôkazu o ubytovaní, ktorý každá žiadosť o pobyt potrebuje, čo vám ušetrí podpis prenajímateľa. Povolenie stále musí obstáť na svojom vlastnom účele.

Ako dlho trvá zápis vlastníctva na Slovensku?

Tridsať dní od podania ako zákonná východisková lehota. Zmluva spísaná ako notárska zápisnica alebo autorizovaná advokátom ju skráti na 20 dní a zaplatený zrýchlený poplatok na 15. Vlastníctvo prechádza zápisom katastra, takže toto okno je skutočný dátum uzavretia. Kúpy za hotové bežne trvajú štyri až šesť týždňov od začiatku do konca.

Skôr než podáte ponuku

Skontrolujte na liste vlastníctva zápis druhu pozemku skôr, než vám pozemok učaruje, vezmite si slovenského advokáta skôr, než z účtu odíde akákoľvek záloha, a návrh na vklad podajte elektronicky, pretože to poplatok polí bez straty rýchlosti. A potom trhu venujte pár týždňov pozornosti namiesto jedného dlhého večera. Uložené hľadanie na Seeki.eu vám prinesie denný súhrn nových inzerátov a zliav vo vybraných okresoch, a keď sa užší výber rozrastie, môžete postaviť štyri nehnuteľnosti vedľa seba bez ohľadu na to, v ktorých krajinách ležia.

Zdroje

Pravidlo o vlastníctve je paragraf 19a devízového zákona (zákon č. 202/1995 Z. z.) v znení, ktoré mu dal zákon č. 140/2014 Z. z., ktorého paragrafy 2 a 7 definujú poľnohospodársku pôdu a zábranu vzájomnosti. Súčasné znenie toho zákona platí od 11. augusta 2019, po náleze Ústavného súdu vyhlásenom pod č. 33/2019 Z. z. Absencia prevodnej dane plynie z paragrafu 18 zákona č. 554/2003 Z. z. Poplatky za zápis sú položkou 11 sadzobníka k zákonu č. 145/1995 Z. z. Lehoty a požiadavka osvedčeného podpisu sú paragrafy 32 a 42 katastrálneho zákona, zákona č. 162/1995 Z. z., a osvedčenie je ocenené vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. Sadzba DPH a päťročné oslobodenie stavieb sú paragrafy 27 a 38 zákona č. 222/2004 Z. z. Účely pobytu, dôkaz o ubytovaní a postavenie občanov EÚ sú paragrafy 21, 122 a 64 zákona č. 404/2011 Z. z. Lesný zákon je zákon č. 326/2005 Z. z. Každý predpis bol čítaný v znení účinnom v auguste 2026 a údaje o nehnuteľnostiach sú mediánové ponukové ceny zo zverejnených predajných inzerátov na Seeki.eu z toho istého mesiaca.