Como avaliar um inquilino estrangeiro de forma justa?

Avalie um candidato estrangeiro naquilo que a lei lhe permite verificar: rendimentos face à renda, estabilidade do contrato e tempo previsto de estadia. Espanha, Chéquia, Polónia e Bruxelas indicam a nacionalidade como fundamento protegido na habitação, e os reguladores alemães proíbem até que se pergunte por ela. Em França, uma garantia pública gratuita cobre até 36 meses de rendas em atraso a um inquilino elegível, segundo o Service-Public.

Última revisão: 2026-10-15. A Seeki.eu não presta aconselhamento jurídico: isto é orientação, não parecer legal. As regras de igualdade de tratamento, proteção de dados e arrendamento variam de país para país e de região para região, por isso confirme o seu caso com um advogado ou um serviço de apoio ao arrendamento local antes de recusar um candidato ou assinar um contrato.

O que indica realmente se um inquilino vai pagar?

A lei permite-lhe verificar rendimentos, contrato e estadia. A nacionalidade é o único sinal que Espanha, Chéquia, Polónia e Bruxelas indicam como protegido na habitação. Esta tabela separa os sinais que pode verificar dos que apenas parecem mais seguros.

Sinal	O que lhe diz	Como o verificar num candidato estrangeiro
Rendimento líquido face à renda	O teste central: a renda pode ser paga todos os meses	Declaração da entidade empregadora com o salário, recibos de vencimento recentes, uma liquidação de imposto estrangeira
Tipo e duração do contrato	Sem termo, período experimental, a termo ou independente define quanto tempo dura o rendimento	Contrato assinado ou declaração da entidade empregadora com a data de início
Estadia prevista	Quando terá de voltar a arrendar, a preocupação expressa na resposta alemã mais votada, citada abaixo	Carta de destacamento, data de fim do contrato
Arrendamento anterior	Mostra como se comportou como inquilino	Uma referência que o candidato decide apresentar
Poupanças de reserva	Cobre um intervalo entre empregos	Só onde for lícito: França proíbe extratos bancários
Nacionalidade ou apelido	Não é um critério lícito em Espanha, na Chéquia, na Polónia nem em Bruxelas	Não pergunte
Língua ao telefone	Nada sobre rendimentos ou contrato	Não é um sinal

Em nenhuma das discussões de senhorios que citamos a preocupação era a nacionalidade. Num tópico sobre Valência, era um inquilino que deixa de pagar sem que haja meios legais para recuperar o dinheiro. Um tópico sobre mudar para Espanha falava de rendimentos que o proprietário pudesse penhorar.

Na Alemanha era a duração da estadia, e em Amesterdão um rendimento de cerca de três vezes a renda, fosse qual fosse o nome. O medo é não conseguir recuperar o dinheiro. O nosso artigo sobre porque é que os senhorios recusam inquilinos estrangeiros explica a questão do ponto de vista do inquilino.

O que pode pedir legalmente, e quando?

Bruxelas divide a candidatura em três passos. O nome antes da visita, os rendimentos com a candidatura, o documento de identificação para o contrato. França aplica coimas até 3 000 € a quem pedir algo fora da sua lista. Oito mercados comparados, em outubro de 2026:

Mercado	Regra de igualdade de tratamento	O que pode pedir, e quando
Bélgica (Bruxelas)	Nacionalidade e estatuto de residência protegidos, e anúncios com "exige-se contrato sem termo" contam como discriminatórios	Nome e contacto antes da visita. Montante dos rendimentos e dimensão do agregado com a candidatura. Documento de identificação para o contrato
Alemanha	Origem étnica protegida em qualquer arrendamento	Orientações dos reguladores: nenhuma cópia do documento na visita, nenhuma pergunta sobre a nacionalidade, comprovativo de rendimentos só antes da assinatura
França	Lista fechada de documentos na lei. Regra antidiscriminação não verificada nesta revisão	Só os documentos da lista, com coimas até 3 000 € por qualquer outro
Países Baixos	Nenhuma distinção injustificada	Publique critérios objetivos e explique a sua escolha aos candidatos recusados
Espanha	Nacionalidade protegida	Não pode recusar uma proposta ou uma negociação por um fundamento protegido
Áustria	Origem étnica protegida, anúncios incluídos	Anúncios sem discriminação
Chéquia	Nacionalidade protegida na habitação oferecida ao público	Sem lista fase a fase nas fontes oficiais
Polónia	Nacionalidade protegida nos serviços de habitação	Sem lista fase a fase nas fontes oficiais

O nosso artigo complementar sobre o que pode um senhorio pedir antes de uma visita explica as regras de dados fase a fase.

Quanto peso deve ter uma prova estrangeira?

Um recibo de vencimento estrangeiro é como uma nota numa moeda que não conhece. É dinheiro verdadeiro, só precisa da taxa de câmbio. França fixa essa taxa na lei: pode pedir a última ou a penúltima liquidação de imposto estrangeira do candidato, traduzida para francês e com os montantes convertidos em euros, e pode pedir para ver o original.

Leia assim três documentos frequentes.

Uma declaração da entidade empregadora de uma multinacional indica salário, data de início e tipo de contrato. É forte quanto a rendimentos e estabilidade, mais fraca quanto à recuperação de dívidas se o empregador estiver no estrangeiro.

Uma referência de um banco do país de origem mostra uma conta bem gerida, não rendimentos. Trate-a como prova de idoneidade.

Uma declaração de rendimentos estrangeira é a mais difícil de falsificar e a mais lenta de ler. Peça ao candidato que lhe indique a linha do rendimento.

Dar a um documento estrangeiro menos peso do que a um recibo de vencimento local é razoável quando a diferença tem a ver com a recuperação de dívidas, e pode dizê-lo. Ignorar uma candidatura estrangeira completa em favor de uma mensagem local de uma linha não é avaliar candidatos. Na Alemanha, os reguladores acrescentam um limite: não pode pedir os contactos do senhorio anterior, e nenhum antigo senhorio é obrigado a emitir uma declaração de inexistência de rendas em atraso, por isso não a pode exigir.

Para as regras francesas sobre documentos na íntegra, veja o nosso guia para arrendar um imóvel em França pela primeira vez, ou o Comprar Imóvel em França sendo Estrangeiro (Guia 2026).

Que caução pode pedir?

A caução serve de almofada, e seis dos oito mercados fixam na lei o seu valor máximo. Eis cada limite:

Mercado	Caução máxima	Nota
Polónia	12 meses de renda	6 meses no arrendamento ocasional
Alemanha	3 meses de renda sem despesas	O inquilino pode pagar em três prestações mensais
Chéquia	3 meses de renda	Inclui qualquer cláusula penal do contrato
Espanha	1 mês mais até 2 meses de garantia adicional	Para contratos até cinco anos
Países Baixos	2 meses de renda base	Devolução no prazo de 14 dias
França	1 mês não mobilado, 2 mobilado	Renda sem encargos

O limite aplica-se a qualquer inquilino, estrangeiro ou não. Pedir a um candidato estrangeiro mais do que o máximo legal não lhe dá mais segurança. Nos Países Baixos é uma violação expressa da Lei de Boa Locação.

A Polónia acrescenta um pormenor revelador. O arrendamento ocasional (najem okazjonalny) permite a um senhorio particular anexar a declaração notarial em que o inquilino se sujeita ao despejo.

O inquilino tem também de indicar outra habitação para onde possa mudar-se, com o consentimento do respetivo proprietário. Quem acabou de chegar pode ainda não ter uma, por isso pergunte cedo. O Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026) trata do resto do mercado polaco.

Que garantias e seguros funcionam para quem acabou de chegar?

O seguro contra rendas em atraso em Espanha tem agora uma limitação. Os senhorios querem muitas vezes este seguro (seguro de impago), mas desde um decreto-lei de 6 de outubro de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) o artigo 36.º da Lei de Arrendamentos Urbanos espanhola diz que nunca se pode exigir ao inquilino que o contrate. O decreto ainda precisa de ser votado no Congresso no prazo de 30 dias após a publicação, por isso confirme o seu estado antes de assinar. A apólice pode ser contratada por si, nas condições da seguradora.

A Visale, uma garantia de renda pública e gratuita da Action Logement, cobre até 36 meses de rendas em atraso durante os três primeiros anos do contrato. Os inquilinos com menos de 30 anos formam um grupo elegível. Os restantes podem qualificar-se como trabalhadores do setor privado em situações definidas, como um emprego que começa no prazo de três meses.

Fora da região de Paris, essa via limita a renda a 1 575 € com encargos incluídos e a metade dos recursos do inquilino. O número do visto verifica-se na sua própria conta online antes de assinar.

Em França há uma contrapartida a ter em conta. Se, como senhorio particular, tiver um seguro contra rendas em atraso (garantie loyers impayés), não pode exigir também um fiador, a menos que o inquilino seja estudante ou aprendiz.

As regras da caução em Espanha estão no nosso guia para arrendar um imóvel em Espanha pela primeira vez, e o Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026) trata do resto do mercado.

O que lhe mostra um Seeki Pass enquanto senhorio?

Um Seeki Pass é a forma como a candidatura de um estrangeiro lhe chega, já organizada e verificável. É um perfil de inquilino que o candidato cria na Seeki.eu a partir dos seus próprios documentos e anexa a um pedido de visita, quando assim decide. Vê um cartão de factos, cada um marcado como declarado ou sustentado por um documento.

Cada documento tem um prazo de validade, três meses para um recibo de vencimento, para que uma prova desatualizada se note à primeira vista.

O cartão nunca é uma pontuação. A Seeki.eu não classifica, não seleciona nem garante o candidato. O Pass documenta. Quem decide é você.

O acesso aos documentos é controlado. Só abre as cópias preparadas depois de declarar expressamente que atua em nome do senhorio, e essa declaração fica registada. Cada abertura também fica registada e é visível para o candidato.

O candidato pode retirar a partilha a qualquer momento, e os documentos deixam de estar acessíveis. As cópias para partilha têm dados tapados e os originais continuam privados. Nunca fica com a digitalização integral do documento de um desconhecido na caixa de correio.

Recebe uma candidatura explicada antes de chegar a de qualquer outra pessoa. Não substitui um historial de crédito, um fiador nem uma tradução certificada. O ponto de vista do candidato é tratado no nosso guia sobre documentos para arrendar casa no estrangeiro, e a apresentação do Seeki Pass mostra os controlos.

Como recebe candidatos assim?

Anuncie o imóvel onde procuram os candidatos preparados. Na Seeki.eu todas as ferramentas de anúncio são gratuitas, e publicar custa 9 € ao preço de lançamento, normalmente 29 €. Não há comissão. Pode criar um anúncio de arrendamento a partir do navegador.

Os candidatos leem o seu anúncio na língua deles, porque o título e a descrição são traduzidos a pedido para a língua em que navegam. Enviam pedidos de visita através da Seeki.eu, e alguns anexam um Seeki Pass.

Primeiro, defina a renda. O nosso guia sobre quanto cobrar de renda chega ao valor a partir de imóveis comparáveis e limites locais. A página de preços por m² mostra a mediana atual em €/m² por país, cidade e região.

Em todos os mercados que cobrimos vai precisar de um certificado energético antes de arrendar, como explica o nosso guia do certificado energético. Depois, publique os seus critérios, aplique-os a todos os candidatos e deixe a candidatura documentada falar por si.

Perguntas frequentes

Posso recusar um inquilino por ser estrangeiro?

Não pela nacionalidade em si em Espanha, na Chéquia, na Polónia ou na Região de Bruxelas, que a indicam como fundamento protegido na habitação. A Alemanha protege a origem étnica em qualquer arrendamento, a Áustria protege-a na habitação oferecida ao público e os Países Baixos proíbem qualquer distinção injustificada. Pode ponderar as provas de rendimentos, a duração do contrato e a estadia prevista, aplicadas da mesma forma a todos os candidatos. Publique os seus critérios antes de escolher.

Posso pedir extratos bancários a um candidato estrangeiro?

Depende do país. França proíbe por completo os extratos bancários: a lei fixa uma lista fechada de documentos, com coimas até 3 000 € para quem pedir outros. Na Alemanha, os reguladores de proteção de dados só admitem comprovativos de rendimentos, como recibo de vencimento, extrato bancário ou liquidação de imposto, depois de ter escolhido o candidato, com os dados desnecessários tapados. Peça primeiro o montante, e só depois as provas.

Um Seeki Pass diz-me se um inquilino é de confiança?

Não. Um Seeki Pass é um perfil de inquilino na Seeki.eu que mostra o que o candidato declarou e o que os seus documentos comprovam, nunca uma pontuação. Cada documento tem um prazo de validade, por exemplo 3 meses para um recibo de vencimento. A Seeki.eu não verifica nem garante o inquilino. Lê os factos e a decisão é sua.

Posso verificar documentos sem guardar o documento de identificação de um desconhecido?

Sim, quando o candidato partilha um Seeki Pass. Lê cópias para partilha com dados tapados, e os originais ficam no Pass do candidato, por isso nenhuma digitalização integral do documento fica na sua caixa de correio para proteger ou apagar depois. Na primeira fase, aliás, nem precisa dele. As autoridades alemãs de proteção de dados consideram ilegal uma cópia do documento na fase de visita.

Como recebo candidatos que chegam com um Seeki Pass?

Anuncie o imóvel na Seeki.eu, um só portal para casas em toda a Europa. Os candidatos consultam-no em qualquer uma de 12 línguas, leem o título e a descrição traduzidos a pedido e enviam pedidos de visita com um Seeki Pass anexado, quando assim decidem. O Pass nunca é condição do pedido, por isso avalie quem o envia e quem não o envia pelos mesmos critérios.

Posso exigir que um inquilino em Espanha contrate um seguro contra rendas em atraso?

Não. Desde um decreto-lei de 6 de outubro de 2026, a Lei de Arrendamentos Urbanos espanhola diz que nunca se pode exigir ao inquilino que contrate um seguro contra rendas em atraso, conhecido como seguro de impago. O decreto ainda precisa de ser votado no Congresso no prazo de 30 dias, por isso confirme o seu estado antes de assinar. Pode contratar a apólice por sua conta, nas condições da seguradora. À parte disso, pode pedir uma caução de um mês de renda mais uma garantia adicional de até dois meses nos contratos até cinco anos.

Fontes

• Região de Bruxelas: discriminação na habitação e o que um senhorio pode pedir.
• Unia: recomendações sobre habitação.
• Service-Public: documentos que um senhorio particular pode pedir.
• CNIL: documentos comprovativos por fase.
• Service-Public: caução.
• Service-Public: garantia Visale.
• Service-Public: regras sobre o fiador.
• Lei Geral de Igualdade de Tratamento alemã, § 19.
• Código Civil alemão, § 551.
• Autoridades alemãs de proteção de dados: orientações sobre a autodeclaração do inquilino, versão 2.0, janeiro de 2026.
• Países Baixos: Lei de Boa Locação.
• Código Civil neerlandês, livro 7, artigo 261b.
• Espanha: Lei de Arrendamentos Urbanos.
• Espanha: Lei 15/2022 sobre igualdade de tratamento.
• Áustria: Lei da Igualdade de Tratamento.
• Chéquia: Lei Antidiscriminação 198/2009.
• Chéquia: Código Civil 89/2012.
• Polónia: Lei de Proteção dos Inquilinos, texto consolidado de 2023.
• Polónia: Lei da Igualdade de Tratamento, texto consolidado de 2024.
• Raciocínio de senhorios em discussões de fóruns sobre Valência, Espanha, Alemanha e Países Baixos (relatos individuais, não dados).