Woningmarkt Italië 2026: prijzen en waar kopers kijken

Italië was het grootste deel van het afgelopen decennium de stille markt van Zuid-Europa: vlakke prijzen, dunne volumes, een woningvoorraad ouder dan bijna waar ook. Dat is veranderd, en 2026 is het jaar waarin het opduikt in de officiële cijfers in plaats van in verhalen van makelaars. Hier staat wat een vierkante meter kost, welke kant de markt op beweegt en waar de kopers uit het buitenland werkelijk kijken.

Cijfers laatst gecontroleerd: 3 augustus 2026. Alle cijfers van Seeki.eu zijn mediane vraagprijzen uit actuele verkoopadvertenties voor appartementen, geen gerealiseerde verkoopprijzen. Methodologie en bronnen onderaan dit artikel.

Wat kost een vierkante meter in de grootste steden van Italië?

Milaan zit in een eigen klasse, en het noord-zuidverloop doet de rest. De tabel geeft mediane vraagprijzen per vierkante meter voor appartementen te koop, uit actuele gegevens van Seeki.eu in juli 2026, voor de drie Italiaanse markten waar onze steekproef diep genoeg is voor een mediaan.

Stad	Mediane vraagprijs €/m²	Diepte steekproef
Milaan	€5.677	Gemiddeld
Rome	€4.519	Gemiddeld
Napels	€3.692	Gemiddeld

Italië is een van de weinige grote Europese landen waar de hoofdstad niet de duurste stad is. Milaan vraagt per meter ongeveer een kwart meer dan Rome, omdat het het financiële en industriële centrum is in plaats van het bestuurlijke. In onze rangschikking van 30 Europese steden naar vraagprijs keert nog maar één grote economie dezelfde verhouding om: Duitsland, waar München boven Berlijn ligt.

Florence, Bologna en Turijn vallen buiten onze gepubliceerde reeks. In de index die Immobiliare.it Insights in december 2025 publiceerde, was Florence met €4.738/m² de duurste van de drie en Bologna €3.747/m², met Turijn als ruimschoots goedkoopste van de grote Noord-Italiaanse markten. Die index rust op een andere steekproef en grondslag dan de onze, lees de twee dus als aparte metingen van dezelfde markt en niet als één reeks.

Stijgen de Italiaanse huizenprijzen in 2026?

Ja, en sneller dan eerst. De huizenprijsindex van Istat zette de Italiaanse woningprijzen in de publicatie van 19 juni 2026 op 5,2% boven het eerste kwartaal van 2025 en 1,0% boven het vorige kwartaal. De verdeling binnen dat cijfer is het interessante deel: nieuwbouw steeg met 6,7% op jaarbasis en draaide daarmee om vanaf een daling van 1,1% een kwartaal eerder, terwijl bestaande woningen 4,8% stegen, iets afgezwakt vanaf 5,0%.

De volumes bewogen dezelfde kant op. Het vastgoedmarktobservatorium van de Agenzia delle Entrate noteerde in het eerste kwartaal van 2026 een stijging van 4,4% op jaarbasis in het aantal woningtransacties, met bijna 180.000 verhandelde eenheden en groei in elk deel van het land. De sterkste winst zat in het noordwesten en het zuiden, allebei op 5,1%. Het krediet kwam mee: 47,8% van de aankopen werd met een hypotheek gefinancierd, met meer dan €11 miljard uitgeleend in het kwartaal.

Verkopers merkten het. De kwartaalenquête onder makelaars van de Banca d'Italia, gepubliceerd op 22 mei 2026, vond een kleiner wordende korting op de oorspronkelijke vraagprijs en kortere gemiddelde verkooptijden, terug op het niveau van een jaar eerder. De korting is het krapst in het noordoosten, op ongeveer vijf procentpunten, en het ruimst in het zuiden en op de eilanden, vooral in kleinere plaatsen. De beperking zit bij het aanbod en niet bij de vraag: het aantal nieuwe verkoopopdrachten daalt nog steeds.

Waar concentreren buitenlandse kopers zich in Italië?

De buitenlandse vraag is een klein deel van het totale volume en een groot deel van bepaalde plekken. Scenari Immobiliari telde in 2025 ongeveer 8.700 buitenlandse kopers die samen €5,5 miljard uitgaven, gepubliceerd in maart 2026. Duitsers waren 70% van hen, voor Noord-Amerikanen met 10% en Britse kopers met 8%.

De geografie is naar het zuiden geschoven. Het aandeel van Sicilië in de buitenlandse vraag verdubbelde van 9% in 2015 naar 18% in 2025, Puglia bereikte 17%, en Toscane, lang het standaardantwoord, viel terug van 22% naar 13%. Sardinië hield ongeveer 9% vast.

Aan de bovenkant van de markt is de concentratie scherper. Het Italië-marktrapport 2026 van Engel & Völkers, gemaakt met onderzoeksinstituut Nomisma, zet internationale kopers landelijk op rond 35% van de aankopen in het premiumsegment en op 60% rond het Comomeer, waar drie op de vijf transacties zonder enige bankfinanciering rondkomen. De Ligurische Riviera rond Portofino en Santa Margherita laat dezelfde druk zien tegen een krimpend aanbod van premiumwoningen.

Ons eigen verkeer wijst dezelfde kant op. Italië is de meest gezochte bestemming in de grensoverschrijdende zoekopdrachten die wij op Seeki.eu zien, met bijna de helft daarvan, en alleen de corridor van Duitsland naar Italië is goed voor ruwweg twee op de vijf. Wat die kopers nodig hebben is niet nog een Italiaans portaal, maar een markt die zij kunnen lezen: onze gids over kopen in Italië vanuit Duitsland of Oostenrijk behandelt de verschillen in belastingen en proces waarover zij struikelen, en de landsregels staan in onze Huis kopen in Italië als buitenlander (gids 2026).

Welk huurrendement levert Italiaans vastgoed op?

Middelmatig in de grote steden, sterk in het zuiden. Global Property Guide zette het gemiddelde bruto huurrendement van Italië in het eerste kwartaal van 2026 op 7,23%, met Catania (9,17%) en Palermo (8,25%) bovenaan zijn stedenreeks en Milaan (5,26%) onderaan. Het patroon is het gebruikelijke: hoe lager de instapprijs, hoe hoger het brutorendement en hoe lastiger de woning betrouwbaar te verhuren is.

Afgezet tegen de rest van Europa ligt dat landelijke gemiddelde boven de Duitse en Franse grote steden en ongeveer gelijk met de sterkste Poolse en Spaanse markten. Onze rangschikking van bruto huurrendementen in Europese steden geeft de vergelijking rechtstreeks, met de kanttekening die voor alle geldt: het brutorendement laat de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IMU), beheer, leegstand en de kosten om een oud Italiaans appartement verhuurbaar te maken buiten beschouwing, en dat alles weegt in Italië zwaarder dan in nieuwere voorraad.

Nieuwbouw, oude voorraad en het gat tussen energieklassen

De sprong van 6,7% bij nieuwbouwprijzen tegenover 4,8% bij bestaande woningen is geen afrondingsverschil, en het ligt niet alleen aan de bouwkosten. Italië heeft een van de oudste woningvoorraden van Europa, en de markt is de energieprestatie uitdrukkelijk gaan beprijzen.

De Banca d'Italia heeft het gemeten. In een werkdocument uit november 2023 vroegen woningen in de vier beste energieklassen ongeveer 25% meer dan verder vergelijkbare woningen in de slechtste klasse, met een gat dat per provincie liep van 7% tot 45%. Koudere provincies laten de breedste spreiding zien, wat te verwachten is als de opslag vooral gekapitaliseerde stookkosten is.

Voor een koper maakt dat de energieklasse (classe energetica) in een Italiaanse advertentie tot een prijsvariabele in plaats van een formaliteit. Een appartement in klasse G in Turijn tegen een verleidelijke €/m² is niet voor niets zo geprijsd, en de renovatie die het gat dicht is een reëel bedrag dat je zou moeten kennen voordat je een bod doet. Voor een verkoper is het de ene eigenschap die het meest de moeite waard is om goed vast te leggen.

Wie zoekt er vanuit het buitenland naar Italiaans vastgoed?

De koper die vanuit München, Wenen of Amsterdam in Italië aankomt, heeft hetzelfde probleem dat de markt nooit voor hem heeft opgelost: de woningen staan op Italiaanse portalen, in het Italiaans, geprijsd in euro's tegen een budget dat hij ergens anders aanhoudt, en er is geen manier om het Gardameer en Karinthië in één beeld te houden. Precies voor dat gat is Seeki.eu gebouwd. Italiaanse advertenties lees je in je eigen taal, prijzen verschijnen in de valuta die je kiest, de kaart pant over de grens zodat woningen van beide zijden samen binnenkomen, en de lokale mediaan per vierkante meter staat naast elke vraagprijs, zodat je een eerlijke prijs van een hoopvolle kunt onderscheiden.

Voor de cijfers daarachter draagt het knooppunt voor prijzen per m² de actuele mediaan voor elk land, elke stad en elke regio die wij behandelen, en elke Italiaanse gebiedspagina toont hetzelfde cijfer voor haar eigen stuk.

Veelgestelde vragen

Wat is de prijs per vierkante meter in Italië in 2026?

Dat hangt sterk van de stad af. Op de actuele vraagprijzen van Seeki.eu in juli 2026 was Milaan met €5.677/m² de duurste grote markt, voor Rome met €4.519/m² en Napels met €3.692/m². Milaan vraagt ongeveer een kwart meer dan Rome, een omkering van de gebruikelijke hoofdstadopslag. Actuele cijfers voor elke Italiaanse stad of regio staan op de Italiaanse pagina met prijzen per m².

Stijgen of dalen de vastgoedprijzen in Italië?

Ze stijgen, en de stijging versnelt. De huizenprijsindex van Istat lag in het eerste kwartaal van 2026 5,2% boven een jaar eerder en 1,0% boven het vorige kwartaal, in de publicatie van 19 juni 2026. Nieuwbouw ging voorop met 6,7% op jaarbasis, bestaande woningen met 4,8%. De transactievolumes stegen in dezelfde periode met 4,4%, dus de stijging komt met meer activiteit in plaats van minder.

Welke delen van Italië verkiezen buitenlandse kopers?

Sicilië en Puglia hebben het traditionele antwoord ingehaald. Scenari Immobiliari zette Sicilië in 2025 op 18% van de buitenlandse vraag, het dubbele van het aandeel in 2015, Puglia op 17% en Toscane terug van 22% naar 13%. In het premiumsegment domineren de meren: Engel & Völkers meldde in zijn Italië-rapport 2026 internationale kopers bij ongeveer 60% van de aankopen rond het Comomeer.

Wat is een normaal huurrendement in Italië?

Global Property Guide zette het gemiddelde bruto huurrendement van Italië in het eerste kwartaal van 2026 op 7,23%. Zuidelijke steden gaan voorop, met Catania op 9,17% en Palermo op 8,25%, terwijl Milaan met 5,26% het laagst lag. Dat zijn brutocijfers vóór IMU, beheer, leegstand en elke renovatie die nodig is om een ouder appartement verhuurbaar te maken, en dat alles weegt in Italië zwaarder dan in nieuwere woningvoorraad.

Verandert de energieklasse wat een Italiaanse woning waard is?

Aanzienlijk. Een studie van de Banca d'Italia uit november 2023 vond dat woningen in de vier beste energieklassen ongeveer 25% meer vragen dan verder vergelijkbare woningen in de slechtste klasse, met een spreiding van 7% tot 45% per provincie en de grootste gaten in koudere regio's. Gezien de leeftijd van de Italiaanse voorraad behandel je de energieklasse (classe energetica) in een advertentie als prijsvariabele in plaats van papierwerk.

Zijn dit vraagprijzen of gerealiseerde verkoopprijzen?

Vraagprijzen. Elk cijfer van Seeki.eu hier is de mediane geadverteerde prijs van een appartement dat te koop staat, en woningen gaan meestal voor iets minder weg. De enquête van de Banca d'Italia van mei 2026 zette de korting op de oorspronkelijke vraagprijs op ongeveer vijf procentpunten in het noordoosten, de krapste van het land, en ruimer in het zuiden. Voor gerealiseerde prijzen gebruik je de index van Istat of de registergegevens van de Agenzia delle Entrate.

Methodologie en bronnen

De cijfers van Seeki.eu zijn mediane vraagprijzen per vierkante meter voor appartementen die in juli 2026 op Seeki.eu te koop stonden, in euro's. De mediaan wordt gebruikt omdat gemiddelden omhoog worden getrokken door een handvol premiumwoningen. De diepte van de steekproef beschrijft hoeveel actuele appartementen achter elk cijfer zitten. De Italiaanse dekking zit op dit moment op gemiddelde diepte, en daarom beperkt de gepubliceerde tabel zich tot Milaan, Rome en Napels. Dit zijn vraagprijzen, geen gerealiseerde of geregistreerde verkoopprijzen, en zij veranderen als woningen komen en gaan.

De officiële marktcijfers komen uit de huizenprijsindex van Istat voor het eerste kwartaal van 2026 (gepubliceerd op 19 juni 2026), de OMI-kwartaalstatistiek over woningen van de Agenzia delle Entrate voor het eerste kwartaal van 2026 (persbericht van 10 juni 2026) en de kwartaalenquête van de Banca d'Italia over de Italiaanse woningmarkt voor het eerste kwartaal van 2026 (gepubliceerd op 22 mei 2026). Volumes, nationaliteitsaandelen en regionale aandelen van buitenlandse kopers komen van Scenari Immobiliari, gepubliceerd op 7 maart 2026, de aandelen in het premiumsegment uit het Engel & Völkers Italië-marktrapport 2026, gemaakt met onderzoeksinstituut Nomisma. De huurrendementen komen uit de Italië-enquête van Global Property Guide voor het eerste kwartaal van 2026, berekend als mediane jaarhuur gedeeld door mediane koopprijs. De opslag naar energieklasse komt uit het werkdocument van de Banca d'Italia over de invloed van de energieklasse op huizenprijzen, gepubliceerd in november 2023. De prijsniveaus voor Florence en Bologna komen uit de index van Immobiliare.it Insights, gepubliceerd in december 2025, met een andere steekproef en grondslag dan de onze. Dit artikel is oriëntatie, geen beleggingsadvies en geen taxatie.