Portugal na het Golden Visa voor vastgoed: gids 2026

Laatst gecontroleerd: 2026-04-29

De vastgoedroute van het Portugese Golden Visa is in oktober 2023 afgeschaft door wet Lei 56/2023 (de huisvestingshervorming „Mais Habitação"). Een huis kopen in Portugal leidt niet meer tot verblijf. Het Golden Visa-programma zelf bestaat nog, maar alleen via kapitaaloverdracht, fondsinvestering, banencreatie of steun aan wetenschap of cultuur, niet via vastgoed. Als uw doel een Portugees huis is, is dat doel intact. Als uw doel een verblijfsvergunning via een aankoop is, moet u kijken naar D7, D8 of de resterende Golden Visa-categorieën.

Dit is oriëntatie voor Britse, Amerikaanse en Braziliaanse kopers, de drie groepen die het grootste deel van de oude vastgoed-gedreven vraag droegen. Het is geen juridisch of immigratieadvies. Regels in dit veld veranderen vaak, en de instantie die over uw aanvraag beslist (AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sinds oktober 2023 opvolger van het oude SEF) heeft een achterstand en eigen procedurele bijzonderheden. Spreek vóór elk geldverkeer met een Portugese immigratieadvocaat.

Wat veranderde: voor en na oktober 2023

Lei 56/2023 trad in werking op 7 oktober 2023. De dag ervoor kon u het Golden Visa nog krijgen door Portugees vastgoed te kopen op een van meerdere eurodrempels. De dag erna niet meer.

De kwalitatieve verschuiving is eenvoudiger dan de tabel suggereert: Portugal wil nog steeds buitenlands kapitaal, buitenlandse experts en buitenlandse gepensioneerden. Het wil geen verblijfsroute meer zijn voor iemand wiens enige bijdrage het kopen van een appartement in Lissabon is.

De routes die nog bestaan

Het Golden Visa (officieel ARI, Autorização de Residência para Investimento) is als programma niet afgeschaft. Wel de vastgoedoptie. Wat resteert:

• Kapitaaloverdracht. Een vastgesteld bedrag overmaken naar een Portugese bank of kwalificerend instrument. Het minimum is opgetrokken toen de vastgoedroute sloot. Vraag uw advocaat naar de actuele cijfer: die beweegt, en de toegelaten instrumenten zijn enger geworden.
• Inschrijving op een investeringsfonds. Inschrijven op een gekwalificeerd Portugees beleggingsfonds. De hervorming van 2023 sloot fondsen met direct of indirect vastgoed als onderliggende waarde expliciet uit. Laat het fondsprospectus onafhankelijk van de distributeur beoordelen.
• Banen creëren. Een vastgesteld aantal banen creëren in Portugal of een bestaand Portugees bedrijf kapitaliseren dat dit doet. Buiten Lissabon en Porto liggen de minima lager.
• Steun aan wetenschappelijk onderzoek. Kapitaalbijdrage aan een publieke of geaccrediteerde Portugese onderzoeksinstelling.
• Steun aan cultureel en artistiek erfgoed. Kapitaalbijdrage aan culturele productie, herstel of behoud van nationaal erfgoed.

Alle routes leiden tot hetzelfde resultaat: een verblijfsvergunning die na de kwalificatieperiode en bij voldoen aan aanwezigheids-, taal- en strafbladseisen leidt tot permanent verblijf en eventueel staatsburgerschap. De aanwezigheidseis is berucht mild (historisch gemiddeld rond zeven dagen per jaar) wat een van de redenen was voor de wereldwijde vraag.

Wat veranderde: verblijf kan niet meer aan een appartementenkoop worden vastgepind. De fonds- of kapitaalroute is nu het functioneel naaste substituut, met een heel ander risico- en belastingprofiel.

En het D7-visum?

Voor Britse gepensioneerden en Amerikaanse passief-inkomen-ontvangers is het D7-visum de route die het Golden Visa in gesprekken het vaakst vervangt. Het is een verblijfsvisum voor mensen met een stabiel, terugkerend passief inkomen: pensioenen, huren, dividenden, royalty's.

D7 is geen investeringsvisum. Er is geen aankoopdrempel. U toont aan dat uw passieve inkomen uw kosten van levensonderhoud in Portugal dekt (de lat volgt het Portugese minimumloon en stijgt jaarlijks). U vraagt aan bij een Portugees consulaat vóór de verhuizing en finaliseert het verblijf na aankomst bij AIMA. U wordt Portugees fiscaal inwoner als u meer dan 183 dagen per jaar in Portugal verblijft, met alle bijbehorende verplichtingen.

Twee praktische notities:

• D7 leidt tot dezelfde langetermijnbestemming als het Golden Visa (permanent verblijf na vijf jaar, eventueel staatsburgerschap) maar vereist dat u daadwerkelijk in Portugal woont. Voor een gepensioneerde die verhuist, is dat eigenschap, geen tekort.
• Het is doorgaans goedkoper te verkrijgen dan het Golden Visa, maar administratief zwaarder aan de inkomensbewijskant. Britse pensioenuittreksels, Amerikaanse 1099/Schedule E-overzichten en Braziliaanse INSS- of huurverklaringen moeten worden vertaald, geapostilleerd en in een Portugees herkenbaar formaat aangeleverd.

Het D8 digitale-nomadenvisum is de analoge route voor mensen met actief inkomen op afstand. Het heeft een hogere inkomensdrempel dan D7 en vereist dat het inkomen komt van klanten of werkgevers buiten Portugal.

Wat een huis kopen in Portugal u nog steeds oplevert

Een schoon antwoord: een Portugees huis, onder dezelfde voorwaarden als voorheen. De koopmechanica (NIF-fiscaal nummer, IMT-overdrachtsbelasting, jaarlijkse IMI, voorlopige overeenkomst CPCV, notariële akte) is onveranderd. Niet-ingezetenen mogen zonder beperking kopen. De markt stortte niet in toen de Golden Visa-route sloot. Aan de Algarve-kust en in centraal Lissabon is het buitenlandse aandeel simpelweg gedraaid van residentie-gedreven naar lifestyle-gedreven aankopen.

Wat het u niet oplevert:

• Verblijf. Vastgoed is vastgoed, geen immigratiedocument.
• In de meeste gevallen geen NHR-slot. Het Non-Habitual-Resident-regime is voor de meeste nieuwe aanvragers vanaf 2024 gesloten. Een smaller opvolger bestaat voor specifieke wetenschaps- en innovatieberoepen, uw situatie moet individueel worden getoetst.
• Geen versnelling van uw D7- of andere visumaanvraag. AIMA beoordeelt het visum op eigen merites: een Portugees huis bezitten is ondersteunend bewijs van intentie, geen route op zichzelf.

Als het huis het doel is (voor pensioen, tweede woning of huurinvestering) staat de volledige mechanica en de valkuilen in onze Portugal-koopgids. De gids behandelt NIF, IMT-schijven, het CPCV-proces, financiering voor niet-ingezetenen en de gebieden waar Britse, Ierse, Franse, Duitse, Nederlandse, Amerikaanse en Braziliaanse kopers zich typisch concentreren.

Voor een prijsgevoel: bekijk het huidige aanbod in Portugal als geheel, het district Lissabon, het district Porto of de Algarve / district Faro. De pagina mediane €/m² per regio wordt dagelijks bijgewerkt uit live aanbod.

Veelvoorkomende valkuilen

• Oude artikelen lezen. Verrassend veel content uit 2022 en begin 2023 staat nog hoog in Google voor vragen over het Portugese Golden Visa via vastgoed. Alles wat een concrete eurodrempel voor „verblijf via huiskoop" noemt, is verouderd. Controleer de publicatiedatum.
• Golden Visa en D7 verwarren. Het zijn verschillende programma's met verschillende eisen, kosten en aanwezigheidsregels. D7 vereist dat u in Portugal woont, de resterende Golden Visa-routes niet.
• Aannemen dat NHR nog open is. Het Non-Habitual-Resident-belastingregime, dat 20% forfaitair gaf op kwalificerend Portugees inkomen en gunstige behandeling van buitenlands inkomen, is voor de meeste nieuwe aanvragers gesloten. De opvolger is smaller en richt zich op specifieke innovatie- en onderzoeksrollen. Reken niet op NHR zonder bevestiging dat u kwalificeert onder de nieuwe regels.
• AIMA-doorlooptijden onderschatten. De instantie erfde een grote SEF-achterstand en werkt die nog weg. Zowel Golden Visa- als D7-aanvragen kunnen langer duren dan de gepubliceerde richttijden.
• Eerst kopen, dan visum plannen. Met het wegvallen van de vastgoedroute is die volgorde minder logisch dan vroeger. Als het visum het echte doel is, bouw de investering rond een toegelaten Golden Visa-route of D7, en laat de huiskoop een aparte, parallelle beslissing zijn.

FAQ

Kan ik nog Portugees verblijf krijgen door een huis te kopen?

Nee. De vastgoedroute van het Portugese Golden Visa is afgeschaft door Lei 56/2023, met ingang van 7 oktober 2023. Nieuwe aanvragen kunnen niet meer worden gebaseerd op vastgoedkoop. Het Golden Visa zelf bestaat nog via kapitaaloverdracht, kwalificerende investeringsfondsen, banencreatie en steun aan wetenschap of cultuur. Vastgoedkoop is geen erkende investeringscategorie meer voor verblijf.

Wat heeft de vastgoedroute van het Golden Visa vervangen?

Niets één-op-één. De resterende Golden Visa-categorieën (kapitaaloverdracht, niet-vastgoedfondsen, banencreatie, onderzoeks- en cultuursteun) zijn de naaste substituten voor investeerders die verblijf willen zonder te verhuizen. Voor gepensioneerden en remote werkers die echt in Portugal willen wonen, zijn D7 (passief inkomen) en D8 (digitale nomade) de praktische alternatieven. Ze leiden tot dezelfde langetermijnbestemming maar vereisen aanwezigheid.

Is Portugal nog een goede plek om vastgoed te kopen?

Dat is een andere vraag. Buitenlandse vraag is gedraaid van residentie- naar lifestyle- en huurgedreven, de koopmechanica (NIF, IMT, CPCV, notaris) is onveranderd. Lissabon, Porto, de Algarve, de Zilverkust en Madeira blijven actieve markten met eigen prijsniveaus. Een huis in Portugal is een redelijke investerings- of lifestylebeslissing op eigen kracht. Ontkoppel het mentaal van de verblijfsvraag.

En het D7-visum voor gepensioneerden?

D7 is een verblijfsvisum voor mensen met stabiel, terugkerend passief inkomen: pensioenen, huren, dividenden. Er is geen aankoopdrempel. U toont aan dat uw inkomen de Portugese kosten van levensonderhoud dekt en vraagt aan via een Portugees consulaat. Als u meer dan 183 dagen per jaar in Portugal verblijft, wordt u Portugees fiscaal inwoner. Voor Britse gepensioneerden na Brexit, Amerikaanse gepensioneerden en Braziliaanse pensionados is dit in 2026 de meestgebruikte route.

Is NHR nog beschikbaar?

Voor de meeste nieuwe aanvragers niet. Het Non-Habitual-Resident-belastingregime is voor nieuwe aanvragers gesloten vanaf 2024 in hetzelfde huisvestingshervormingspakket. Een smaller opvolger richt zich op specifieke wetenschappelijke, technologische en innovatieberoepen. Of uw specifieke profiel kwalificeert moet individueel worden geverifieerd met een Portugese belastingadviseur. Aannames op basis van verouderde blogs hebben mensen al geld gekost.

Wie is nu de instantie: SEF of AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) nam in oktober 2023 de migratie- en asielfuncties over van SEF. Alle nieuwe aanvragen, verlengingen en vragen lopen via AIMA. SEF als historische naam komt nog voor in oudere papieren. Verwijzingen naar SEF voor nieuwe procedures wijzen naar de verkeerde instantie.

Nog één keer: oriëntatie, geen advies

De Portugese immigratieregels zijn na de hervorming van 2023 nog aan het zetten. De tekst van Lei 56/2023, AIMA's procedurele notities en de regelgeving rond D7 en het opvolger-NHR zijn in de afgelopen achttien maanden meermaals verschoven. De kosten van een uurtje met een Portugese immigratieadvocaat zijn een afrondingsfout tegen de kosten van de verkeerde route. Maak die afspraak vóór het tekenen van enige reserveringsovereenkomst, fondsinschrijving of visumaanvraag.