Felújított vs. felújítandó: az ár-rés Európában
A Seeki.eu alapítója. Az európai ingatlanpiacokon zajló vásárlásról, bérlésről és eladásról ír, a portál saját hirdetési adataira támaszkodva.
Egy felújított lakásért Európában négyzetméterenként nagyjából 17%-kal többet kérnek, mint egy felújításra szorulóért, egy újépítésű vagy újszerű otthonért pedig körülbelül 58%-kal többet, a Seeki.eu hirdetési adatai szerint, 2026. augusztus 12-én. A különbség a német és osztrák városokban a legnagyobb, és nagyjából 6%-ra szűkül Lyonban és Pozsonyban.
Ez az egyetlen szám, az állapot ára, az egyik kevés dolog, amivel a vevők és az eladók ténylegesen kezdeni tudnak valamit. A vevő dönthet úgy, hogy belevág egy projektbe; az eladó eldöntheti, felújítson-e a hirdetés feladása előtt. Az alábbi adatok euróban mutatják meg ennek a döntésnek az értékét, városról városra.
Utoljára felülvizsgálva: 2026-08-12. Minden itt szereplő érték a Seeki.eu hirdetéseinek 2026. augusztus 12-i pillanatfelvétele, ugyanazzal a módszerrel újra levezetve, amely a cikk 2026 júniusi változatát adta. A kínálati árak mozognak, és a városok sorrendje velük együtt mozdult, ezért a réseket inkább az aktuális piac képeként olvassa, ne értékbecslésként. A módszertan és a források a cikk végén olvashatók.
Mekkora a felújítási felár Európában?
A legmélyebb hirdetéslefedettséggel rendelkező európai városokat nézve egy jó állapotú vagy nemrég felújított lakásért négyzetméterenként körülbelül 17%-kal többet kérnek, mint egy hasonló felújítandóért, a Seeki.eu hirdetési adatai szerint, 2026. augusztus 12-én. Az alábbi 19 város középső fele nagyjából 9% és 26% között helyezkedik el. Ha továbblépünk egy újszerű vagy újépítésű otthonra, a felújításra szoruló ingatlanhoz mért medián különbség körülbelül 58%-ra tágul, bár ez a főcím széles szórást takar, az amszterdami azonos árszinttől a hannoveri, salzburgi és frankfurti több mint kétszeresig.
A táblázat az eladó lakások négyzetméterenkénti medián kínálati árait hasonlítja össze három állapotkategóriában: felújítandó, jó állapotú és újszerű. Az utolsó oszlop a jó állapotú otthon és a felújítandó közötti különbség, a legtisztább mérőszám arra, hogy önmagában az állapot mit ér.
| Város | Felújítandó | Jó állapotú | Újszerű | Felújítási rés |
|---|---|---|---|---|
| Frankfurt (DE) | 3 974 € | 5 508 € | 7 961 € | +39% |
| Bécs (AT) | 4 100 € | 5 644 € | 7 138 € | +38% |
| Hannover (DE) | 2 266 € | 3 061 € | 5 095 € | +35% |
| Salzburg (AT) | 4 376 € | 5 734 € | 8 992 € | +31% |
| Róma (IT) | 3 673 € | 4 612 € | 4 223 € | +26% |
| Varsó (PL) | 3 520 € | 4 381 € | 4 334 € | +24% |
| München (DE) | 6 475 € | 7 838 € | 10 805 € | +21% |
| Berlin (DE) | 4 436 € | 5 260 € | 7 029 € | +19% |
| Barcelona (ES) | 4 302 € | 5 095 € | 7 167 € | +18% |
| Madrid (ES) | 5 235 € | 6 127 € | 6 059 € | +17% |
| Marseille (FR) | 3 273 € | 3 801 € | 5 267 € | +16% |
| Prága (CZ) | 5 747 € | 6 645 € | 7 448 € | +16% |
| Milánó (IT) | 4 929 € | 5 639 € | 6 375 € | +14% |
| Hamburg (DE) | 4 906 € | 5 566 € | 8 005 € | +13% |
| Párizs (FR) | 10 139 € | 11 029 € | 11 231 € | +9% |
| Rotterdam (NL) | 4 288 € | 4 658 € | 7 449 € | +9% |
| Amszterdam (NL) | 7 927 € | 8 483 € | 7 713 € | +7% |
| Pozsony (SK) | 3 929 € | 4 178 € | 5 000 € | +6% |
| Lyon (FR) | 4 267 € | 4 504 € | 6 333 € | +6% |
Hol a legnagyobb a felújítási felár?
Az állapotot a német és osztrák városokban jutalmazzák a legjobban. Frankfurtban egy jó állapotú lakásért négyzetméterenként 39%-kal többet kérnek, mint egy felújítandóért, Bécsben 38%-kal, Hannoverben 35%-kal, Salzburgban pedig 31%-kal. E négyből három viszi a táblázat legszélesebb újszerű felárait is: egy újépítésű lakásért Hannoverben, Salzburgban és Frankfurtban több mint kétszer annyit kérnek, mint egy felújítandóért. Ezek olyan piacok, ahol elég nagy a kínálat ahhoz, hogy a vevők válogathassanak, így egy fáradt lakásnak az árban kell versenyeznie.
Hol kerül egy felújítandó majdnem annyiba, mint egy felújított?
A rés Lyonban és Pozsonyban a legszűkebb, nagyjából 6%, és 10% alatt marad Amszterdamban, Rotterdamban és Párizsban. Az okok városonként nem azonosak, és érdemes szétválasztani őket.
Pozsonyban a két csoport nagyjából ugyanabból a korszakból való, a felújítandó lakások medián építési éve 1970, a jó állapotúaké 1984. Az, hogy a korszak szinte állandó marad, teszi ezt a 6%-ot a táblázat legtisztább közelítésévé arra, mit ér önmagában az állapot.
Amszterdam más eset. Ott egy újszerű lakásért négyzetméterenként valamivel kevesebbet kérnek, mint egy felújításra szorulóért, ami tévedésnek hat, amíg meg nem nézzük, mit takar a két címke. Az újépítésűként jelölt amszterdami hirdetések medián építési éve 2024, míg az eredeti állapotúként vagy felújítandóként jelölteké 1927, a jó állapotú csoporté pedig 1932. Az összehasonlítás ebben a városban a háború előtti belvárost állítja szembe a friss építéssel, tehát legalább annyira mér korszakot és címet, mint állapotot.
Lyon egy harmadik mintát mutat, amely közelebb áll egy címkézési hatáshoz. A felújítandóként hirdetett lakások medián ára 4 130 € négyzetméterenként, míg a kisebb, eredeti állapotúként hirdetett csoporté 5 000 €, ami a város 4 910 €-s felújított mediánja fölött van. A kettő egyetlen felújítandó kategóriába összevonása felhúzza annak mediánját, és összenyomja a mért rést. Párizsra az egyszerűbb magyarázat illik: 10 000 € feletti felújítandó mediánnal a cím ára uralja mindazt, amit az állapot hozzátehet.
Miért létezik egyáltalán ez a különbség?
Egy felújított otthon három együtt ható ok miatt árazódik magasabbra. A felújítás valódi pénzbe és időbe kerül, így egy kész lakás magában foglalja azt a munkát, amit a vevő egyébként megfizetne. Sok vevő hajlandó felárat fizetni, hogy elkerülje a projektet teljesen. A kategóriákat pedig semmi más nem illeszti egymáshoz, csak a megadott állapot, így minden rés egy része összetétel, nem állapot: az újszerű készlet friss építés, gyakran más utcákban és más kerületekben, mint a régebbi állomány, amely mellette áll a táblázatban, és a fenti építési évek megmutatják, milyen távol eshet egymástól ez a két halmaz. A három hatást nehéz szétválasztani, és pont ezért ingadozik a felár ennyire városonként.
Mit jelent ez, ha vásárol
Egy felújítandó ott éri a legtöbbet, ahol a felújítási rés széles. Egy 40% közeli réssel rendelkező városban, mint Frankfurt vagy Bécs, egy felújításra szoruló ingatlan megvétele és felújítása a projekt befejeztével egy kész otthon ára közelébe vihet, a felfelé mutató kockázattal együtt, ha jól csinálja. Ahol a rés 6% körül van, mint Lyonban vagy Pozsonyban, ott a munka vállalásáért járó engedmény vékony, és a felújítási kockázat ritkán térül meg. Vásárlás előtt nézze meg a rést a saját városában, mielőtt belevág egy projektbe.
Mit jelent ez, ha elad
A felújítási felár nem ingyen pénz. Ha egy lakást felújítandóból jó állapotúra emel, az csak ott térül meg, ahol a vevők ezt jutalmazzák. Egy magas réssel rendelkező piacon a matek működhet; egy alacsony réssel rendelkező piacon egy könnyű ráncfelvarrás és a megfelelő kínálati ár általában jobban kifizetődik, mint egy teljes felújítás. Mindenesetre ahhoz az árhoz igazítson, amennyit a környékbeli hasonló állapotú otthonokért ténylegesen kérnek, ne a környék legjobb lakásához.
Hogyan mértük ezt
Az adatok a Seeki.eu-n egész Európában meghirdetett eladó lakások aktuális kínálati áraiból származnak, 2026. augusztus 12-i leolvasás szerint. Minden városnál a hirdetésekben megadott állapot alapján három állapotkategóriába soroltuk a lakásokat: felújítandó (eredeti állapotú vagy felújítandóként hirdetett), jó állapotú (jól karbantartott, nagyon jó vagy nemrég felújított) és újszerű (újépítésű vagy újszerű). Az állapot megadása nélküli hirdetések kimaradnak, a tervrajzról, az építés alatt álló és a szerkezetkész hirdetéseket pedig félretettük, mert ezek más feltételek mentén árazódnak.
Minden szám az adott város adott kategóriájában a kínálati ár és az alapterület hányadosának mediánja, euróban. A helyi pénznemben megadott árakat a medián képzése előtt euróra váltjuk. Minden szereplő város mindhárom kategóriában legalább 30 lakáshirdetést teljesít, a táblázat legkisebb kategóriája pedig 36 hirdetést tartalmaz. A városlistát a cikk 2026 júniusi változatából vittük tovább, hogy a két változat egymáshoz mérhető legyen, nem pedig újraválogattuk. A feljebb idézett Európa-szintű értékek e 19 városi rés mediánja és középső fele.
Két korlátot érdemes nyíltan kimondani. Ezek kínálati árak, nem teljesült eladási árak, és az állapotot az adta meg, aki az otthont meghirdette, tehát egy kategória csak annyira egységes, amennyire a bele futó címkék. Különösen a felújítandó kategória keveri a felújítandóként hirdetett lakásokat az eredeti állapotúként hirdetettekkel, és a kettő nem mindig árazódik egyformán: Lyonban az eredeti állapotú csoport medián ára 5 000 € négyzetméterenként, szemben a felújítandó csoport 4 130 €-jával. A réseket inkább az egyes piacok alakjának iránymutatójaként kezelje, ne értékbecslésként.
GYIK
Mennyivel kerül többe egy felújított lakás, mint egy felújítandó Európában?
A mért 19 város mediánján körülbelül 17%-kal többe négyzetméterenként, az aktuális kínálati árakon, a Seeki.eu hirdetési adataiban, 2026. augusztus 12-én. E városok középső fele nagyjából 9% és 26% között helyezkedik el. Egy újépítésű vagy újszerű otthonért körülbelül 58%-kal többet kérnek, mint egy felújításra szoruló ingatlanért, bár ez a rés városonként az azonos árszinttől a több mint kétszeresig terjed.
Megéri egy felújítandó megvásárlása?
A városa felújítási résétől függ. Ahol egy jó állapotú otthonért 30-40%-kal többet kérnek, mint egy felújítandóért, mint Frankfurtban, Bécsben, Hannoverben és Salzburgban, ott egy projekt felvállalása a munka befejeztével a kész ár közelébe vihet. Ahol a rés 6% körül van, mint Lyonban vagy Pozsonyban, ott az engedmény ritkán fedezi a felújítás költségét és kockázatát.
Miért ilyen kicsi a felújítási felár az olyan városokban, mint Amszterdam és Lyon?
Részben a kínálat miatt, részben amiatt, amit a címkék megragadnak. Amszterdamban a felújítandó lakások a háború előtti belvárosi állomány, 1927-es medián építési évvel, míg az újszerű halmaz 2024-es építés, kijjebb, tehát az összehasonlítás legalább annyira mér korszakot és címet, mint állapotot. Lyonban az eredeti állapotú lakások kis csoportja többet kér a felújított mediánnál, ami összenyomja a rést.
Kifizetődik az eladás előtti felújítás?
Csak ott, ahol a vevők jutalmazzák az állapotot. Egy magas réssel rendelkező piacon az értéknövekedés fedezheti a munkát; egy alacsony réssel rendelkező piacon egy könnyű ráncfelvarrás és a pontos árazás általában jobban kifizetődik, mint egy teljes felújítás. Mielőtt eldönti, mennyit költ, hasonlítsa össze otthonát a környékbeli hasonló állapotú hirdetésekkel.
Ezek eladási árak vagy kínálati árak?
Ezek élő hirdetésekből származó kínálati árak, nem teljesült tranzakciók. A kínálati árak szorosan követik a piacot, de hajlamosak a végső eladási árak fölött ülni, ezért a réseket inkább az állapotkategóriák közötti relatív jelzésként olvassa, ne pontos értékbecslésként.
Mely európai városok jutalmazzák legjobban a felújítást?
Az aktuális hirdetések alapján Frankfurt, Bécs, Hannover és Salzburg mutatja a legszélesebb rést a felújítandók és a felújított otthonok között, mind 31% és 39% között. A legszűkebb rések Lyonban és Pozsonyban vannak, nagyjából 6%, Amszterdam, Rotterdam és Párizs pedig egyaránt 10% alatt marad.
Kíváncsi a saját piacának adataira? Nézze meg az élő négyzetméterenkénti medián árakat egész Európában az átlagos ingatlanárak oldalunkon, vagy olvassa el városelemzéseinket Bécsről, Berlinről és Prágáról.
Források
A cikkben szereplő minden ár a Seeki.eu saját adata, a portálon 2026. augusztus 12-én eladásra hirdetett lakásokból olvasva, Európa-szerte partnerportálokból összesítve. A cikk 2026 júniusi változata ugyanezt a módszert alkalmazta egy 2026. június 29-i pillanatfelvételre. Az itteni értékek felváltják azokat, és a városok sorrendje velük együtt változott.
A helyi pénznemben megadott kínálati árakat az Európai Központi Bank napi referenciaárfolyamain váltjuk euróra, mielőtt bármilyen mediánt képeznénk, így a cseh és a lengyel értékek ugyanazon az alapon állnak, mint az eurózónabeliek.
Az Amszterdamra és Pozsonyra idézett medián építési évek, valamint a Lyonra idézett állapot szerinti bontás ugyanezekből a hirdetési rekordokból származnak, ugyanazon a napon számolva. A cikkben egyetlen értéket sem táplál külső árindex vagy harmadik féltől származó értékbecslés.