Energetikai tanúsítvány ingatlaneladáshoz Európában
Európában szinte minden eladó ugyanabban a pillanatban ütközik ugyanabba a falba: a hirdetés megvan, a fotók készen állnak, a portál pedig nem tesz közzé semmit egy olyan energetikai tanúsítvány nélkül, amelynek beszerzése egy hétbe telik. Ez a leggyakoribb oka annak, hogy egy magáneladás későn indul. Rosszabb, hogy a szabályokat épp most írják át az egész kontinensen, és több olyan szám, amely az ingatlanirodák blogjain kering, egyszerűen téves.
Utolsó ellenőrzés: 2026. július 27. Ez a terület a szokásosnál gyorsabban változik (lásd alább), ezért erősítsd meg az aktuális szabályokat, mielőtt rájuk támaszkodsz. Tájékozódás, nem jogi tanács.
Miért változik ez épp most
2026. július 15-én az Európai Bizottság kötelezettségszegési eljárást indított mind a 27 tagállam ellen, mindegyiknek felszólító levelet küldve amiatt, hogy nem ültette át teljesen az épületek energiahatékonyságáról szóló átdolgozott irányelvet, amelynek határideje 2026. május 29-én lejárt. A cikkben szereplő minden ország csúszásban van, az irányelv pedig megköveteli, hogy az energiaosztály megjelenjen az ingatlanhirdetésekben, a portálokon is.
Több piac már lépett. Ausztria 2026. július 1-jén változtatott a szabályain, kivett egy mutatót a hirdetésekből, és bevezetett egy új A-tól G-ig terjedő skálát. Hollandia 2026. május 29-én változtatott, kiterjesztette a kötelezettséget a bérleti szerződések megújítására, és megszüntette a műemlékekre vonatkozó mentességet. Számíts arra, hogy bármi, ami alább szerepel, egy éven belül elmozdulhat.
Egy eladónak a gyakorlati következmény szűk, és érdemes nyíltan kimondani: a besorolás minden piacon és minden portálon kötelező mezővé válik magában a hirdetésben. Ez még egy dolog, amit minden kitöltött űrlapon el kell találni, és jó ok arra, hogy a hirdetést egyszer építsd fel ott, ahol a besorolás vele utazik. Hogy hol hirdess, és melyik portál mennyit kér egy magáneladótól, azt itt térképeztük fel: hol hirdethet magáneladó ingatlant Európában.
Hogy hívják az egyes piacokon, és meddig érvényes
| Piac | Tanúsítvány | Érvényesség | Kell-e a besorolás a hirdetésben |
|---|---|---|---|
| Csehország | průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) | 10 év | Igen |
| Szlovákia | energetický certifikát | Legfeljebb 10 év | Igen, ha van tanúsítvány |
| Lengyelország | świadectwo charakterystyki energetycznej | 10 év | Igen, ha van tanúsítvány |
| Magyarország | energetikai tanúsítvány | 5 év | Igen, feltétel nélkül |
| Ausztria | Energieausweis | 10 év | Igen |
| Németország | Energieausweis | 10 év | Igen, ha van tanúsítvány |
| Hollandia | energielabel | 10 év a felméréstől | Igen, a betűjel 2026 májusa óta kötelező |
| Belgium (Flandria) | energieprestatiecertificaat (EPC) | 10 év | Igen, plusz cím vagy tanúsítványkód |
| Belgium (Vallónia) | certificat PEB | Legfeljebb 10 év | Igen, plusz az egyedi kód |
| Belgium (Brüsszel) | certificat PEB | 10 év | Igen |
| Franciaország | diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 év | Igen, energia és szén-dioxid osztály |
| Spanyolország | certificado de eficiencia energética | 10 év, de G osztálynál 5 | Igen |
| Portugália | Certificado Energético | 10 év | Igen |
| Olaszország | attestato di prestazione energetica (APE) | Legfeljebb 10 év | Igen, mutatók és osztály |
Az érvényesség nem mindig a teljes történet. Csehországban, Szlovákiában és Lengyelországban a tanúsítvány korábban lejár, ha egy munka megváltoztatja az épület energetikai teljesítményét. Olaszországban a tíz év inkább felső határ, mint garancia: a tanúsítvány a kötelező fűtési és hűtési karbantartási ellenőrzések elvégzésétől függ, és ha egy kimarad, a tanúsítvány a következő év december 31-én lejár. Magyarországon a 2023-as változás gyakorlatilag visszamenőleges volt, mert a módszertan változása előtt kiállított tanúsítványok nagyjából hatvan nappal később használhatatlanná váltak egy eladáshoz, átmeneti szabály nélkül.
Mibe kerül, és miért nem tudja ezt senki pontosan megmondani
Ez az a terület, ahol nem szabad megbízni a magabiztos számokban, a mieinkben sem. Az itt szereplő tizennégy joghatóság közül pontosan kettő tesz közzé hivatalos árat:
- Portugália szabályozza a nyilvántartásba vételi díjat: €28,00 egy T0-ra vagy T1-re, €40,50 egy T2-re vagy T3-ra, €55,00 egy T4-re vagy T5-re és €65,00 egy T6-ra vagy afölöttire, plusz áfa. A szakértő saját díja külön van, és szabályozatlan.
- Brüsszel irányadó minimumként €210-et tesz közzé áfával egy 90 m²-es lakásra.
Máshol az ár szabadárás, és egyetlen kormány sem tesz közzé díjszabást. Az alábbi irányadó piaci sávok fogyasztóvédelmi szervezetektől, szakértői árlistákról és összehasonlító oldalakról származnak, ezért tájékozódásnak tekintsd őket, ne árajánlatnak:
| Piac | Irányadó költség, hétköznapi lakás |
|---|---|
| Magyarország | 13 000 és 45 000 HUF között (nagyjából €36 és €125 között) |
| Szlovákia | körülbelül €80 és €150 között |
| Lengyelország | 350 és 650 PLN között helyszíni felméréssel (nagyjából €81 és €150 között) |
| Csehország | 2500 és 5000 CZK között (nagyjából €105 és €205 között) |
| Olaszország | körülbelül €120 és €300 között, plusz egy kisebb regionális letéti díj |
| Ausztria | körülbelül €150 és €300 között |
| Vallónia | körülbelül €150 és €250 között |
| Hollandia | körülbelül €225 és €350 között |
| Németország | lásd alább, ott a kérdés máshogy merül fel |
| Flandria, Spanyolország, Franciaország | nem találtunk védhető számot |
Három cellát szándékosan hagyunk üresen. Flandria közlése szerint a piac szabad, rögzített költség nélkül, Spanyolországra és Franciaországra pedig nem találtunk megbízható sávot. Egy hihetőnek látszó, kitalált szám rosszabb lenne az üres helynél.
Németország külön bekezdést érdemel. A tanúsítvány az egész épületre szól, sosem az egyes lakásra. A társasházi törvény szerint a költséget a közösség viseli, és az egyéni tulajdonosnak törvényes igénye van vele szemben egy másolatra, amikor elad vagy bérbe ad. A „mennyibe kerül a lakásomra" tehát Németországban rossz kérdés: egy tízlakásos ház nagyjából €60 és €80 közötti részt oszt tulajdonosonként, és sok eladó semmit nem fizet, mert az épületnek már van tanúsítványa. A két változat nagyjából €100 és €250 (fogyasztásalapú), illetve €300 és €800 (igényalapú) közé esik az épületre. A fogyasztóvédelmi szervezetek óvnak a €70 alatti online ajánlatoktól.
Mi történik, ha kihagyod
Rendkívül változó, és itt a legkevésbé megbízhatók az irodai blogok.
| Piac | Szankció |
|---|---|
| Magyarország | Nincs törvényi bírság. Az eladás nem semmis, a vevőnek szerződéses igényei vannak |
| Lengyelország | Nincs rögzített összeg. Szabálysértés, általános sáv 20 és 5000 PLN között, és a hirdetésre egyáltalán nincs szankció |
| Ausztria | Akár €1450, külön a hirdetési szabálysértésért és külön az átadás elmulasztásáért |
| Szlovákia | Magánszemély akár €2000-ig. Cégek, egyéni vállalkozók és az ügynök €500 és €3000 között |
| Hollandia | Körülbelül €550 magánszemélynek és €1100 cégnek, lakásonként |
| Franciaország | Akár €3000 magánszemélynek, €15 000 cégnek |
| Vallónia | €1000 tanúsítvány hiányáért, €500 nem megfelelő hirdetésért |
| Flandria | €500 és €5000 között tulajdonosoknak, €750 és €5000 között szakembereknek |
| Portugália | €250 és €3740 között magánszemélyeknek, €2500 és €44 890 között cégeknek |
| Németország | Akár €10 000 |
| Csehország | Akár 200 000 CZK (nagyjából €8280), és külön ugyanennyi az ügynöknek |
| Spanyolország | €300 és €6000 között a súlyosságtól függően |
| Olaszország | €3000 és €18 000 között eladásnál, €300 és €1800 között új bérletnél |
| Brüsszel | €50 és €62 500 között, a legszélesebb sáv Európában |
Három dolgot érdemes tudni, amit a legtöbb forrás elront. Csehországban a bírság 200 000 CZK, nem az a 100 000, amely széles körben kering, mert a sávokat átalakították, és a régebbi kategóriák már nem léteznek. Szlovákiában két külön sáv van, és egy magánszemély, aki a saját lakását adja el, a €2000-es plafonnal néz szembe, nem azzal az üzleti sávval, amelyet mindenki idéz. Lengyelországban pedig a hirdetési kötelezettséghez egyáltalán nem tartozik szankció, mert a vonatkozó cikk egyszerűen nincs a büntetendő cselekmények között, bár a közjegyző rögzíti az átadást az okiratban, és formálisan figyelmezteti azt az eladót, aki nem adott tanúsítványt.
Három nemzeti sajátosság, amely megváltoztatja a teendőidet
Franciaország tiltja a legrosszabb besorolású otthonok bérbeadását, és a határvonal folyamatosan mozog. Egy küszöb alatti otthon jogilag nem tisztes lakás, tehát egyáltalán nem adható bérbe. A G osztály 2025. január 1-je óta tilos, az F osztály 2028. január 1-jén következik, az E osztály pedig 2034. január 1-jén, a tengerentúlon későbbi dátumokkal. A francia besorolás emellett a két címke rosszabbika, az energia és a szén-dioxid közül, tehát egy gázfűtéses lakást önmagában a szén-dioxid-besorolása is lehúzhat.
Ebben van egy jó hír a francia tulajdonosoknak. Egy 2026. január 1-jén hatályba lépett szabályváltozás módosította, hogyan számítják át a villamos energiát primer energiává, és a minisztérium saját becslése szerint nagyjából 4,8 millióból 850 000 otthon került ki emiatt a legrosszabb kategóriákból. A meglévő tanúsítványok érvényben maradnak, és a tulajdonosok ingyen letölthetnek egy frissített igazolást, új felmérés nélkül. Ha azt hitted, hogy megragadtál egy F-nél, ellenőrizd, mielőtt bármit felújításra költenél.
A német tanúsítványt a vevő nem tudja ellenőrizni. A nyilvántartó szervezet megerősített, és a nyilvántartási szám kötelező, de ez a szervezet nyíltan kimondja, hogy nem közhiteles nyilvántartás. Egy vevő nem tud rákeresni egy tanúsítványra a száma alapján, ami valódi hiányosság, és az ellentéte annak, amit több piac kínál: Hollandia, Flandria és Brüsszel mind valóban nyilvános nyilvántartást működtet.
Csehország az ügynököt bünteti a hiányzó tanúsítványodért, és ellened dönt alapértelmezésben. Ha az ingatlant hirdető személy nem kap tanúsítványt, köteles a legrosszabb osztályban hirdetni az ingatlant. Egy hiányzó dokumentumból nem csendes besorolatlanság lesz. A lehető legrosszabb besorolás lesz belőle, a saját hirdetésedben közzétéve.
Mit tegyél valójában
Azon a héten rendeld meg a tanúsítványt, amikor eldöntöd, hogy eladsz, még mielőtt egy szót is leírnál a hirdetésből. Ellenőrizd, érvényes-e még egy meglévő, mert Németországban az épületnek már lehet, Magyarországon vagy egy spanyol G osztálynál pedig hamarabb lejárhatott, mint gondolnád. Vidd bele a besorolást a hirdetésbe a közzététel első napjától, mert szinte minden piac megköveteli, és több a hirdetőt bírságolja, nem a tulajdonost. Utána építsd fel a hirdetést, amíg a szakértőre vársz.
Hogy melyik piacon melyik portál fogad magáneladót, és mennyit kér mindegyik, azt itt térképeztük fel: hol hirdethet magáneladó ingatlant Európában, a magáneladás országonkénti gyakorlatát pedig az ingatlanos nélküli eladásról szóló útmutatóinkban Lengyelországban és Csehországban.
Gyakran ismételt kérdések
Kell energetikai tanúsítvány a házam eladásához Európában?
Igen, minden Seeki-piacon. Az energetikai tanúsítványt mindegyikben jogszabály írja elő az eladás előtt, és szinte mindegyikben a besorolásnak az ingatlanhirdetésben is meg kell jelennie. Egy hiteles szakértőnek meg kell vizsgálnia az ingatlant, ezért számolj több nappal vagy akár egy héttel. Ez az a lépés, amely a legvalószínűbben csúsztat egy hirdetést.
Meddig érvényes egy energetikai tanúsítvány?
Európa nagy részében tíz évig, két kivétellel. Magyarország 2023 novemberében öt évre csökkentette az érvényességet, Spanyolországban pedig egy G besorolás csak öt évig él, míg a többi osztály tízig. Több piacon a tanúsítvány korábban is érvénytelenné válik, ha egy munka megváltoztatja az épület energetikai teljesítményét, Olaszországban pedig lejár, ha a kötelező fűtéskarbantartási ellenőrzések kimaradnak.
Mennyibe kerül egy energetikai tanúsítvány?
Nagyjából €36 és €350 között piactól függően, de szinte sehol nem szabályozott az ár. Egyedül Portugália, amely a nyilvántartásba vételi díjat €28,00 és €65,00 plusz áfa között rögzíti az ingatlan mérete szerint, és Brüsszel, amely irányadó €210-et tesz közzé áfával egy 90 m²-es lakásra, ad hivatalos számot. Minden más piaci árazás, amely ingatlanonként és szakértőnként változik.
Mi történik, ha energetikai tanúsítvány nélkül adsz el?
Rendkívül nagy mértékben függ attól, hol vagy. Magyarországon egyáltalán nincs törvényi bírság. Lengyelországban nincs szankció azért, ha a besorolás kimarad egy hirdetésből. A másik végén Csehország 200 000 CZK-ig megy, Németország €10 000-ig, Portugália €44 890-ig egy cégnél és Brüsszel €62 500-ig. Csehországban ráadásul a legrosszabb osztályban kell hirdetni az ingatlant, ha nem adnak tanúsítványt.
Kötelező feltüntetni az energetikai besorolást az ingatlanhirdetésben?
Szinte minden európai piacon igen, és az átdolgozott uniós irányelv mindenhol követelménnyé teszi. Egyes piacok csak akkor kérik, ha már van tanúsítvány, Magyarország és Ausztria viszont feltétel nélkül megköveteli. Franciaország az energia- és a szén-dioxid-osztályt is kéri, a belga régiók pedig ezen felül a tanúsítvány egyedi kódját vagy a teljes címet. Ez az a rész, amely csendben pénzébe kerül a magáneladóknak, mert a besorolást minden portálon helyesen újra be kell írni. A Seeki alkalmazás kiolvassa a fotóidból, ahol az látható, a hirdetésen tartja, és átviszi minden portál exportcsomagjába az adott portál saját mezőcímkéje alatt, tehát egyszer adod meg, és a harmadik űrlapon sem maradhat ki.
Ki fizeti az energetikai tanúsítványt egy lakás eladásakor?
A legtöbb piacon az eladó. Németország a jelentős kivétel: a tanúsítvány az egész épületre szól, nem az egyes lakásra, a költséget a társasházi közösség viseli, és az egyéni tulajdonosnak törvényes igénye van vele szemben egy másolatra. Sok német eladó ezért semmit nem fizet, mert az épületének már van érvényes tanúsítványa.
Mielőtt hirdetsz
A tanúsítvány a leghosszabb szál egy magáneladásban, ezért ez megy elsőként, a fotózás és az árazás elé. Nézd meg, hogyan hívják a te piacodon, érvényes-e még egy meglévő, és kell-e a besorolásnak az első naptól szerepelnie a hirdetésedben. Utána használd ki hasznosan a várakozás hetét: építsd fel a hirdetést, árazd valós helyi adatokhoz, és állj készen a közzétételre azon a napon, amikor a tanúsítvány megérkezik.