NIE vor dem Immobilienkauf in Spanien beantragen: 2026

Zuletzt geprüft: 12.03.2026

Ja. Wenn Sie als Ausländerin oder Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen, brauchen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), bevor Sie vor dem Notar unterschreiben oder die Eigentumsumschreibung beantragen können. Das gilt unabhängig davon, ob Sie in Spanien wohnen möchten. Verkäufer, Notar und Grundbuch (Registro de la Propiedad) fragen sie ab; ohne sie lässt sich der Kauf schlicht nicht abschließen.

Diese Anleitung richtet sich an Käufer aus Deutschland, Österreich, den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich und Irland, typischerweise Ruheständler und Zweitwohnsitz-Käufer an der spanischen Mittelmeerküste, auf den Balearen und den Kanaren. Sie ist Orientierung, keine Rechtsberatung. Die Abläufe unterscheiden sich je nach Konsulat und je nach spanischer Provinz. Klären Sie die Details mit der konkreten Stelle ab, bei der Sie den Antrag stellen, und für den Kauf selbst mit einer spanischen gestoría oder einem abogado.

Was die NIE ist, und was nicht

Die NIE ist eine persönliche Identifikationsnummer für Ausländer, ausgestellt von der spanischen Policía Nacional über die Oficina de Extranjería (Ausländerbehörde) oder durch spanische Konsulate im Ausland. Sie ist die steuerliche und administrative Kennung, mit der Sie die escritura (Kaufurkunde) beim Notar unterzeichnen, die Grunderwerbsteuer abführen, ins Grundbuch eingetragen werden, Versorgungsverträge abschließen und ein spanisches Bankkonto eröffnen.

Die NIE ist kein Aufenthaltsrecht. Sie gibt kein Recht, in Spanien zu wohnen, zu arbeiten oder die staatliche Gesundheitsversorgung zu nutzen. Wer residieren möchte (auch britische Staatsbürger nach dem Brexit), durchläuft ein separates Verfahren (TIE bzw. Registrierungsbescheinigung), das in eine Karte mündet und die NIE umfasst.

Vor dem Start: Voraussetzungen

In etwa dieser Reihenfolge brauchen Sie:

• Gültigen Reisepass mit mindestens sechs Monaten Restgültigkeit. Original und gut lesbare Kopie.
• Einen Grund für den NIE-Antrag, für Immobilienkäufer der "wirtschaftliche Grund" des Erwerbs. Belege bereithalten: unterzeichneter Reservierungsvertrag (contrato de arras), Entwurf der escritura oder schriftliche Bestätigung der Maklerseite, dass Sie im Kaufprozess sind.
• Adressnachweis aus Ihrem Heimatland (aktuelle Versorgungsrechnung oder Kontoauszug, in der Regel nicht älter als drei Monate).
• Zwei Passfotos (manche Stellen nehmen eines, manche keines; sicherheitshalber zwei mitbringen).
• Ausgefülltes Formular EX-15 (offizieller NIE-Antrag).
• Zahlungsnachweis für das modelo 790 (die spezielle Verwaltungsgebühr für die NIE; der genaue Betrag ändert sich, aktuelle Höhe auf der Seite der Policía Nacional oder beim Konsulat prüfen).
• Wenn jemand in Ihrem Namen antragt (ein spanischer Anwalt oder gestor), eine notarielle Vollmacht (poder), die dazu ermächtigt. In Deutschland, Österreich und den Niederlanden ausgestellte Vollmachten kommen häufig ohne Apostille aus, in UK ausgestellte in der Regel mit. Klären Sie das mit Ihrem spanischen Anwalt.

Schritt für Schritt: die NIE beantragen

1. Antragsort wählen: Konsulat oder direkt in Spanien

Es gibt zwei Hauptwege:

• Im spanischen Konsulat im Heimatland. Empfehlenswert, wenn vor dem Kauf noch Zeit ist. Das Konsulat bearbeitet den Antrag und stellt die NIE-Bescheinigung aus (Abholung vor Ort oder per Post). Termine werden über die Website des jeweiligen Konsulats vergeben. In Berlin, München, Frankfurt, Wien, Amsterdam und London ist die Nachfrage hoch, früh buchen.
• In Spanien bei der Oficina de Extranjería oder einer dafür zuständigen Polizeidienststelle. In manchen Provinzen schneller, in anderen langsamer. Sie benötigen einen vorab gebuchten Termin (cita previa) über die offizielle sede electrónica der Policía Nacional. Viele Käufer verbinden den Termin mit einer Besichtigungsreise.

Ein dritter Weg ist eine Vollmacht an einen spanischen Anwalt oder gestor, der den Antrag in Spanien für Sie stellt. Üblich, wenn Reisen schwierig ist.

2. Formular EX-15 ausfüllen

Das EX-15 finden Sie auf der Seite des Ministerio del Interior. Zwei Seiten. In Druckbuchstaben auf Spanisch mit schwarzem Stift ausfüllen, oder digital ausfüllen und ausdrucken. Wichtige Felder: vollständiger Name wie im Pass, Namen der Eltern, Staatsangehörigkeit, Passnummer, aktuelle Anschrift im Ausland, Antragsgrund (Kästchen "intereses económicos" und die Anmerkung, dass Sie eine Immobilie erwerben). Unterschreiben und datieren.

3. Modelo 790 bezahlen

Das modelo 790 ist das offizielle Gebührenformular der NIE. Auf der Seite der Agencia Tributaria (spanisches Finanzamt) oder im Portal der Policía Nacional herunterladen, ausfüllen und bei einer spanischen Mitgliedsbank einzahlen (teils auch online möglich). Die Bank stempelt das Formular, das gestempelte Exemplar bringen Sie zum Termin mit. Die Gebühr selbst ist ein kleiner Verwaltungsbetrag, Höhe auf der offiziellen Seite prüfen.

Beim Antrag im Konsulat regelt das Konsulat die entsprechende Gebühr lokal, und das modelo 790 läuft anders. Anweisungen des Konsulats befolgen.

4. Termin buchen

Antrag in Spanien: Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial oder das Cita-Previa-Portal der Policía Nacional nutzen. Provinz auswählen, Verfahren "Asignación de NIE a instancia del interesado", nächstgelegene Stelle. Wartezeiten auf einen Termin sind real, besonders in Küstenprovinzen (Málaga, Alicante, Murcia, Balearen) in der Hauptsaison.

Antrag im Konsulat: Buchung über die Website des zuständigen spanischen Konsulats. Wartezeiten von wenigen Tagen bis mehreren Monaten je nach Stadt.

5. Zum Termin erscheinen

Originale und Kopien von allem mitbringen: Pass, unterzeichnetes EX-15, gestempeltes modelo 790, Beleg für den wirtschaftlichen Grund (Reservierungsvertrag, Maklerschreiben), Adressnachweis und Fotos. Die Beamtin oder der Beamte prüft die Unterlagen, nimmt einen Fingerabdruck oder Ihre Unterschrift und stellt die NIE-Bescheinigung entweder direkt aus oder bittet Sie, sie in einigen Werktagen abzuholen.

6. Bescheinigung abholen und sicher verwahren

Die NIE ist eine Bescheinigung auf Papier, ein A4-Blatt mit Ihrer persönlichen Nummer und Ihren Daten. Es ist keine Karte. Das Original sicher aufbewahren und mehrere beglaubigte Kopien anfertigen lassen. Notar, Bank und Grundbuchamt wollen sie sehen. Ein Scan ist nützlich, die meisten Stellen verlangen aber eine physische Kopie zusammen mit dem Original.

Trägt die Bescheinigung ein Ausstellungsdatum oder eine Gültigkeitsangabe, prüfen Sie es. Einige Stellen und Konsulate stellen die NIE mit einer Frist aus, innerhalb derer sie für den angegebenen Zweck verwendet werden muss. Die Nummer selbst ist dauerhaft, Banken und Notare verlangen aber oft eine aktuelle Bescheinigung.

7. Einsetzen: Notar, Steuern, Grundbuch

Mit der NIE in der Hand können Sie die escritura pública de compraventa beim Notar unterzeichnen, die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, bei Bestandsobjekten) oder Umsatzsteuer (IVA, bei Neubau) entrichten und ins Registro de la Propiedad eingetragen werden. Ihre NIE erscheint auf allen Papieren.

Typische Stolpersteine

• Überlastete Termine. Der Termin ist der Engpass. Schließen Sie keinen Reservierungsvertrag mit enger Abschlussfrist, bevor Sie wissen, wann Sie die NIE realistisch bekommen.
• Vergessener Stempel auf dem modelo 790. Manche Antragsteller erscheinen mit ausgefülltem, aber nicht bezahltem und gestempeltem Formular, und werden weggeschickt.
• Falscher "Grund" im EX-15. Wirtschaftlicher Grund ankreuzen, nicht Aufenthalt, und konkreten Kaufnachweis mitbringen. Allgemeine "ich überlege, zu kaufen"-Angaben werden mitunter abgelehnt.
• Veraltete Bescheinigung. Hat man die NIE schon einmal vor Jahren für eine Reise bekommen, verlangen Banken und Notare oft eine neue Ausstellung. Die Nummer bleibt, das Papier muss frisch sein.
• Probleme mit der Vollmacht. Vollmachten ohne erforderliche Apostille (vor allem aus UK) oder ohne ausdrückliche Erwähnung des NIE-Antrags werden zurückgewiesen. Wortlaut vom spanischen Anwalt formulieren lassen.
• Abweichende Namen. Den Namen exakt so schreiben wie im Pass (inklusive Mittelnamen und Umlauten) auf jedem Dokument. Abweichungen zwischen Pass, EX-15 und Reservierungsvertrag verzögern alles.

Wie es danach weitergeht

Mit der NIE in der Tasche geht es weiter:

• Spanisches Bankkonto eröffnen. Die meisten Banken akzeptieren NIE und Pass für ein Nicht-Residenten-Konto. Für Anzahlung, Steuern und Versorger nötig.
• Gestoría oder Anwalt beauftragen. Eine gestoría übernimmt steuerliche und administrative Vorgänge, ein abogado kommt mit juristischer Prüfung von Vertrag und Eigentum dazu. Für Nicht-Residenten empfiehlt sich ein unabhängiger abogado (nicht der des Verkäufers).
• Nota simple anfordern beim Registro de la Propiedad: ein einseitiger Auszug mit Eigentum, Hypotheken und Belastungen. Günstig, schnell und sinnvoll vor jeder Reservierungsanzahlung.

Schauen Sie sich das aktuelle Angebot in Spanien insgesamt an oder zoomen Sie auf die Costa del Sol rund um Málaga, einer der aktivsten Auslandskäufer-Märkte, um vor der Reise ein Gefühl für die Preisbänder zu bekommen.

Häufige Fragen

Brauche ich die NIE schon, wenn ich nur Wohnungen besichtige?

Nein. Die NIE wird erst beim Reservierungs- oder Kaufvertrag verlangt. Besichtigungen, Hypothekenanfragen und unverbindliche Absichtserklärungen sind ohne sie möglich. Den Antrag in Gang bringen, sobald ein konkretes Objekt und ein Zielzeitraum für den Abschluss stehen, vorher nicht.

Kann mein spanischer Anwalt die NIE für mich besorgen, ohne dass ich reise?

Ja. Sie erteilen eine Vollmacht (poder) an Ihren Anwalt oder gestor, der den Antrag bei der Oficina de Extranjería für Sie stellt. Die Vollmacht braucht konkrete Klauseln und (bei britischen Käufern) eine Apostille. Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder den Niederlanden reicht oft die notarielle Form ohne Apostille; mit dem spanischen Anwalt klären.

Wie lange dauert die NIE?

Unterschiedlich. Konsulate von wenigen Tagen bis mehreren Monaten. In Spanien wird die Bescheinigung nach dem Termin meist am selben Tag oder innerhalb von etwa fünf Werktagen ausgestellt. Schwierig ist der Termin selbst: in stark nachgefragten Provinzen kann das Wochen dauern. Abschlussdatum erst nach Erhalt der NIE zusagen.

Braucht meine Partnerin / mein Partner eine eigene NIE?

Ja. Stehen zwei Personen in der Urkunde, braucht jede Person ihre eigene NIE. Gleichzeitig beantragen: gleiche Formulare, gleiche Gebühr pro Person, möglichst gleicher Termin.

Ist die NIE dasselbe wie ein Aufenthaltstitel?

Nein. Die NIE ist nur eine Identifikationsnummer für Ausländer. Aufenthalt ist ein eigener Status mit eigenem Antrag, eigenen Nachweisen und (für Briten nach dem Brexit) Visumanforderungen. Man kann die NIE jahrzehntelang halten, ohne je in Spanien ansässig zu sein.

Was, wenn ich die Bescheinigung verliere?

Die Nummer selbst ist dauerhaft, sie läuft nicht ab und ändert sich nicht. Für jede weitere Transaktion brauchen Sie aber eine Zweitausfertigung. Diese beantragen Sie bei jeder Oficina de Extranjería oder jedem spanischen Konsulat, mit Pass und (falls vorhanden) der ursprünglichen Vorgangsnummer.

Noch einmal: Orientierung, keine Beratung

Auf dem Papier wirken die NIE-Regeln einfach und ändern sich oft, sobald man am Schalter steht. Ein kurzes Telefonat mit einer spanischen abogada oder einem gestor vor der Terminbuchung ist die günstigste Versicherung der ganzen Transaktion: Sie sagen Ihnen genau, welche Unterlagen Ihr Konsulat oder Ihre Provinz in diesem Monat verlangt, und ersparen Ihnen eine vergebliche Anreise.