Wie funktioniert die Immobiliensuche per Satz?

Immobiliensuche per natürlicher Sprache heißt: Sie tippen einen Satz so, wie Sie ihn auch sagen würden, etwa „Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin in Schulnähe unter 500.000 €", und bekommen eine gefilterte Karte und eine Trefferliste zurück. Statt durch zehn Dropdowns zu klicken, beschreiben Sie, was Sie wollen, und das System zieht die Kriterien aus dem Satz heraus.

Verlässlich funktioniert das erst seit etwa zwei Jahren. Filterbasierte Portale beherrschen ein Land, eine Sprache und ein festes Schema. Wer länderübergreifend kauft, hat ein anderes Problem: Jedes Land benennt Zimmer, Grundrisse und Inserattypen anders, und die meisten Portale sprechen nur eine Sprache. Seeki schließt genau diese Lücke.

Dieser Text erklärt die Suche im Überblick, warum grenzüberschreitendes Kaufen klassische Filter aushebelt und an welcher Stelle das System lieber nachfragt, statt zu raten.

Wie es funktioniert

Bevor aus einem Satz ein Ergebnis wird, durchläuft er ein paar Schritte. Zuerst liest das System den Satz und holt die Teile heraus, die sich auf eine Immobiliendatenbank abbilden lassen: ein Ort, ein Kauf-oder-Miet-Wunsch, eine Immobilienart, eine Preisspanne, eine Zimmerzahl, gewünschte Ausstattung und in der Nähe liegende Points of Interest. Den Ortsnamen gleicht das System anschließend gegen ein hierarchisches Verzeichnis europäischer Orte ab, sodass „Berlin", „Berlino", „Berlim" und „Berlín" alle auf derselben Stadt landen. Aus den Kriterien wird eine Datenbankabfrage gegen den Marktplatz, Preise werden in Euro umgerechnet, damit Währungen nicht stören. Heraus kommt eine Karte und eine paginierte Liste, und die URL wird in eine teilbare Form umgeschrieben, die Sie als Lesezeichen speichern oder weiterschicken können.

Warum das in Europa stärker zählt als in einem einzelnen Markt: die Begriffe für Wohnungseinheiten stimmen über Grenzen hinweg nicht überein. Eine Drei-Zimmer-Wohnung im deutschen Sprachgebrauch ist im portugiesischen Inseratsjargon ein „T3" (gezählt werden die Zimmer, nicht die Schlafzimmer). Im Tschechischen heißt sie „3+kk" oder „2+1", je nachdem, ob die Kochzeile zum Hauptraum gehört. Im Italienischen „trilocale", im Polnischen „M3". Kein einziger dieser Begriffe lässt sich mit einem ausgetauschten Wort im Dropdown übersetzen. Dasselbe Problem trifft Inserattypen („zum Verkauf" vs. „zur Miete", bis man „à vendre" / „te koop" / „na sprzedaż" / „for sale" sieht: mehrere Sprachen, eine Absicht) und Immobilienkategorien.

Die Satz-Suche umgeht das, indem sie die Anfrage als Sprache behandelt und das Ergebnis als Daten. Die Nutzerin spricht das Vokabular ihres eigenen Marktes, das System übersetzt es in sein kanonisches Schema, und erst dann wird gesucht. Derselbe Mechanismus trägt den grenzüberschreitenden Fall: Eine deutsche Käuferin, die ein Ferienhaus sucht, kann auf Deutsch „Haus mit Pool am Plattensee unter 300.000 €" tippen und bekommt Inserate aus Ungarn zurück, in Euro, mit denselben Filtern, die sie zu Hause auch nutzen würde.

Ein durchgespieltes Beispiel

Ein Satz in einer anderen Sprache nimmt denselben Weg. „Mieszkanie dwupokojowe w Warszawie do 400 000 zł" landet auf der Warschauer Wohnungsseite, der Preisfilter ist intern in Euro gerechnet.

Wo das System um Hilfe bittet

Eine Satz-Suche taugt nur so viel, wie sie mit unklaren oder undurchführbaren Anfragen umgeht. Drei Fälle kommen regelmäßig vor.

Wenn der Satz nicht von Immobilien handelt, lenkt der Chat höflich um, und die Nutzerin tippt weiter. Wenn es zwar um Immobilien geht, aber der Ortsname zu nichts im Verzeichnis passt (ein unbekanntes Dorf, ein nicht unterstütztes Land, ein Tippfehler, den wir nicht retten konnten), fragt der Chat nach einer nahegelegenen Stadt oder Region, statt eine Stadt im falschen Land vorzuschlagen. Wenn dem Satz ein verwertbares Kriterium fehlt („ich will eine schöne Wohnung"), stellt der Chat eine gezielte Rückfrage: welche Stadt, welches Budget, Kauf oder Miete.

Diese Sicherungen gibt es, weil eine still gesetzte Standardannahme schlimmer wäre als eine zusätzliche Rückfrage. Ein Suchsystem, das selbstbewusst die falsche Stadt liefert, scheitert genau an der peinlichsten Stelle.

Häufige Fragen

Funktioniert das in meiner Sprache?

Es funktioniert in Englisch, Tschechisch, Slowakisch, Deutsch, Niederländisch, Polnisch, Spanisch, Italienisch, Portugiesisch und Französisch. Sie können die Anfrage in jeder davon stellen und bekommen die Antwort in derselben Sprache zurück, mit Inseraten aus allen abgedeckten Märkten, unabhängig davon, in welcher Sprache die Inserate ursprünglich verfasst waren. Titel und Beschreibungen werden bei Bedarf in Ihre Sprache übersetzt.

Was passiert, wenn meine Anfrage zu unbestimmt ist?

Das System sagt es Ihnen, statt zu raten. Der Chat antwortet mit einer kurzen Rückfrage („welche Stadt?", „welches Budget?", „Kauf oder Miete?") und wartet. Eine Klärungsrunde reicht meistens. Wer Filter lieber per Dropdown wählt, findet auf der Ergebnisseite alle Filter weiterhin verfügbar. Die Satz-Suche ist der Einstieg, nicht der einzige Weg.

Findet es Wohnungen in der Nähe einer Schule, einer U-Bahn oder eines Parks?

Ja. Wenn Sie es im Satz erwähnen, zieht das System das POI-Kriterium mit heraus und engt die Treffer auf Inserate in Gehweite eines passenden Points of Interest ein. Erkannt werden Schulen, Kitas, U- und Straßenbahnhaltestellen, Parks, Supermärkte, Krankenhäuser und einige weitere Kategorien.

Wie geht es mit unterschiedlichen Zimmerzählungen um?

Das Modell kennt die regionalen Konventionen. Das portugiesische „T3" und das deutsche „Drei-Zimmer-Wohnung" landen auf demselben internen Grundriss-Wert, und die Datenbank kann beide Anfragen gleich behandeln. Sie müssen die Begriffe eines fremden Marktes nicht lernen, um dort zu suchen.

Was passiert nach der Trefferanzeige?

Die URL ist teilbar und indexierbar. Sie können sie als Lesezeichen speichern oder weiterschicken. Beim Verfeinern der Suche (Preis ändern, Filter ergänzen, Karte verschieben) bleiben Sie auf derselben Seite, das Sprachmodell wird nicht erneut aufgerufen. Ein Klick auf ein Inserat öffnet das Detail, mit ähnlichen Objekten auf der Karte, alles in Ihrer Sprache.

Entscheidet das Sprachmodell, welche Wohnung die beste ist?

Nein. Es zieht nur das heraus, wonach Sie gefragt haben. Sortierung und Filterung laufen in der Datenbank gegen objektive Kriterien (Preis, Lage, Zimmerzahl, die Inseratsdaten selbst), nicht gegen die Vorliebe eines Modells. Das System ist ein Übersetzer von Satz zu Filtern, kein Empfehlungssystem.

Seeki ist der Marktplatz, die Satz-Suche ist eine Tür hinein. Wer wissen will, wie sich Preise und Bestand über den Kontinent verteilen, findet im Länderpreis-Überblick für Tschechien aktuelle €/m² nach Region, und der Prager Bezirks-Überblick zeigt, wie eine einzige Stadt fünf verschiedene Preisstufen gleichzeitig haben kann.