Ремонт чи фіксер: розрив цін у Європі
Засновник Seeki.eu. Пише про купівлю, оренду та продаж нерухомості на європейських ринках, спираючись на власні дані оголошень порталу.
Квартира після ремонту в Європі коштує приблизно на 17% дорожче за квадратний метр, ніж та, що потребує роботи, а щойно збудоване житло або житло у стані новобудови, приблизно на 58% дорожче, за даними оголошень Seeki.eu станом на 12 серпня 2026 року. Найширший розрив у німецьких та австрійських містах, а в Ліоні й Братиславі він звужується приблизно до 6%.
Це одне число, ціна стану житла, одна з небагатьох речей, на які покупці та продавці справді можуть впливати. Покупець може взятися за об'єкт із ремонтом, продавець може вирішити, чи робити ремонт перед продажем. Цифри нижче дають оцінку цього вибору в євро, місто за містом.
Останнє оновлення: 2026-08-12. Кожна цифра тут є зрізом даних оголошень Seeki.eu, зчитаним 12 серпня 2026 року та перерахованим тим самим методом, що дав версію цієї статті за червень 2026 року. Ціни пропозиції рухаються, і рейтинг міст разом з ними, тож читайте розриви як картину поточного ринку, а не як оцінку вартості. Метод і джерела наведено наприкінці статті.
Наскільки великий розрив за ремонт по Європі?
Серед європейських міст із найповнішим покриттям пропозицій квартира в доброму стані або після нещодавнього ремонту коштує приблизно на 17% дорожче за квадратний метр, ніж порівнянна квартира, що потребує роботи, за даними оголошень Seeki.eu станом на 12 серпня 2026 року. Середня половина з наведених нижче 19 міст лежить між приблизно 9% та 26%. Перейдіть до житла у стані новобудови, і медіанний розрив над об'єктом, що потребує роботи, розширюється приблизно до 58%, хоча ця заголовна цифра ховає широкий розкид, від однакових цін в Амстердамі до більш ніж подвійних у Ганновері, Зальцбурзі та Франкфурті.
Таблиця порівнює медіанні ціни пропозицій за квадратний метр для квартир на продаж у трьох категоріях стану: потребує роботи, добрий стан та стан новобудови. Останній стовпець, це розрив між житлом у доброму стані та таким, що потребує роботи, найчистіша міра того, скільки коштує сам лише стан.
| Місто | Потребує роботи | Добрий стан | Стан новобудови | Розрив за ремонт |
|---|---|---|---|---|
| Франкфурт (DE) | 3 974 € | 5 508 € | 7 961 € | +39% |
| Відень (AT) | 4 100 € | 5 644 € | 7 138 € | +38% |
| Ганновер (DE) | 2 266 € | 3 061 € | 5 095 € | +35% |
| Зальцбург (AT) | 4 376 € | 5 734 € | 8 992 € | +31% |
| Рим (IT) | 3 673 € | 4 612 € | 4 223 € | +26% |
| Варшава (PL) | 3 520 € | 4 381 € | 4 334 € | +24% |
| Мюнхен (DE) | 6 475 € | 7 838 € | 10 805 € | +21% |
| Берлін (DE) | 4 436 € | 5 260 € | 7 029 € | +19% |
| Барселона (ES) | 4 302 € | 5 095 € | 7 167 € | +18% |
| Мадрид (ES) | 5 235 € | 6 127 € | 6 059 € | +17% |
| Марсель (FR) | 3 273 € | 3 801 € | 5 267 € | +16% |
| Прага (CZ) | 5 747 € | 6 645 € | 7 448 € | +16% |
| Мілан (IT) | 4 929 € | 5 639 € | 6 375 € | +14% |
| Гамбург (DE) | 4 906 € | 5 566 € | 8 005 € | +13% |
| Париж (FR) | 10 139 € | 11 029 € | 11 231 € | +9% |
| Роттердам (NL) | 4 288 € | 4 658 € | 7 449 € | +9% |
| Амстердам (NL) | 7 927 € | 8 483 € | 7 713 € | +7% |
| Братислава (SK) | 3 929 € | 4 178 € | 5 000 € | +6% |
| Ліон (FR) | 4 267 € | 4 504 € | 6 333 € | +6% |
Де розрив за ремонт найбільший?
Стан житла найбільше винагороджують у німецьких та австрійських містах. У Франкфурті квартира в доброму стані коштує на 39% дорожче за квадратний метр, ніж та, що потребує роботи, у Відні на 38%, у Ганновері на 35% і в Зальцбурзі на 31%. Три з цих чотирьох міст мають також найширші надбавки за стан новобудови в таблиці: щойно збудована квартира коштує більш ніж удвічі дорожче за ту, що потребує роботи, у Ганновері, Зальцбурзі та Франкфурті. Це ринки з достатньою пропозицією, щоб покупці могли бути перебірливими, тож занедбана квартира мусить конкурувати ціною.
Де об'єкт, що потребує роботи, коштує майже стільки ж, як житло після ремонту?
Найвужчий розрив у Ліоні та Братиславі, приблизно 6%, і він тримається нижче 10% в Амстердамі, Роттердамі та Парижі. Причини в кожному місті різні, і їх варто розділити.
У Братиславі обидві групи походять приблизно з тієї самої доби: медіанний рік будівництва становить 1970 для квартир, що потребують роботи, і 1984 для тих, що в доброму стані. Саме через те, що період майже незмінний, ці 6% є найближчим у таблиці до ціни самого лише стану.
Амстердам, це інший випадок. Квартира у стані новобудови там коштує трохи дешевше за квадратний метр, ніж та, що потребує роботи, і це читається як помилка, доки ви не подивитеся, що містить кожна позначка. Амстердамські оголошення, позначені як нова забудова, мають медіанний рік будівництва 2024, тоді як позначені як оригінальний стан або такі, що потребують ремонту, мають медіанний рік будівництва 1927, а група доброго стану 1932. Порівняння в цьому місті ставить довоєнний центр проти нещодавнього будівництва, тож воно вимірює період і адресу щонайменше настільки ж, як стан.
Ліон показує третій шаблон, ближчий до ефекту позначок. Квартири, що рекламуються як такі, що потребують ремонту, просять медіанні 4 130 € за квадратний метр, тоді як менша група, що рекламується як така, що в оригінальному стані, просить 5 000 €, вище за міську медіану після ремонту в 4 910 €. Об'єднання цих двох груп в одну категорію «потребує роботи» піднімає її медіану і стискає виміряний розрив. Париж вкладається у простіше пояснення: за медіани для об'єктів, що потребують роботи, вище 10 000 € за квадратний метр ціна адреси домінує над усім, що може додати стан.
Чому розрив узагалі існує?
Житло після ремонту коштує дорожче з трьох причин, які діють разом. Ремонт коштує реальних грошей та часу, тож завершена квартира містить роботу, за яку покупець інакше платив би сам. Багато покупців готові доплатити, щоб узагалі уникнути ремонту. А категорії зіставлені між собою лише за заявленим станом, тож частина кожного розриву є радше складом вибірки, ніж станом: фонд у стані новобудови, це нещодавнє будівництво, часто на інших вулицях і в інших районах, ніж старіший фонд, що стоїть поруч із ним у таблиці, а наведені вище роки будівництва показують, наскільки далеко ці набори можуть розходитися. Ці три ефекти важко розділити, саме тому розрив так сильно різниться між містами.
Що це означає, якщо ви купуєте
Об'єкт, що потребує роботи, найвигідніший там, де розрив за ремонт широкий. У місті з розривом близько 40%, як у Франкфурті чи Відні, купівля об'єкта, що потребує роботи, та його ремонт можуть наблизити вас до ціни завершеного житла після завершення робіт, із вигодою, якщо ви зробите це добре. Там, де розрив близько 6%, як у Ліоні чи Братиславі, знижка за роботу тонка, і ризик ремонту рідко окупається. Перевірте розрив у своєму місті, перш ніж братися за ремонт.
Що це означає, якщо ви продаєте
Розрив за ремонт, це не безкоштовні гроші. Витрати на те, щоб підняти квартиру зі стану "потребує роботи" до доброго стану, окупаються лише там, де покупці це винагороджують. На ринку з великим розривом розрахунок може спрацювати, на ринку з малим розривом легке оновлення та правильна ціна пропозиції зазвичай перевершують повний ремонт. У будь-якому разі встановлюйте ціну за тим, скільки насправді просять за схоже за станом житло поруч, а не за найкращою квартирою на вулиці.
Як ми це виміряли
Цифри взяті з поточних цін пропозицій квартир на продаж, розміщених на Seeki.eu по всій Європі, зчитаних 12 серпня 2026 року. Для кожного міста оголошення згруповані у три категорії стану за станом, зазначеним в оголошенні: потребує роботи (оригінальний стан або рекламоване як таке, що потребує ремонту), добрий стан (доглянуте, дуже добре або нещодавно відремонтоване) та стан новобудови (нова забудова або як нове). Оголошення без зазначеного стану залишено поза вибіркою, а об'єкти на стадії проєкту, незавершеного будівництва та чорнової коробки відкладені вбік, тому що вони оцінюються за іншими правилами.
Кожна цифра, це медіана від ціни пропозиції, поділеної на площу, для тієї категорії в тому місті, у євро. Ціни в місцевій валюті переводяться в євро до обчислення медіани. Кожне показане місто долає щонайменше 30 оголошень квартир у кожній із трьох категорій, а найменша категорія в таблиці містить 36 оголошень. Перелік міст перенесено з версії цієї статті за червень 2026 року, щоб дві версії можна було читати одна проти одної, а не відібрано наново. Наведені вище загальноєвропейські цифри є медіаною та середньою половиною цих 19 міських розривів.
Дві межі варто назвати прямо. Це ціни пропозицій, а не ціни завершених угод, і стан зазначає той, хто розмістив житло, тож категорія настільки послідовна, наскільки послідовні позначки, що її наповнюють. Зокрема категорія «потребує роботи» змішує квартири, що рекламуються як такі, що потребують ремонту, з квартирами, що рекламуються як такі, що в оригінальному стані, і ці дві групи не завжди мають однакову ціну: у Ліоні група оригінального стану просить медіанні 5 000 € за квадратний метр проти 4 130 € у групи під ремонт. Сприймайте розриви радше як орієнтир щодо форми кожного ринку, ніж як оцінку.
Поширені запитання
Наскільки дорожче коштує квартира після ремонту порівняно з тією, що потребує роботи, у Європі?
Приблизно на 17% дорожче за квадратний метр за медіаною 19 виміряних міст, за поточними цінами пропозицій у даних оголошень Seeki.eu станом на 12 серпня 2026 року. Середня половина цих міст лежить між приблизно 9% та 26%. Щойно збудоване житло або житло у стані новобудови коштує приблизно на 58% дорожче за об'єкт, що потребує роботи, хоча цей розрив коливається від однакових цін до більш ніж подвійних залежно від міста.
Чи варто купувати об'єкт, що потребує роботи?
Це залежить від розриву за ремонт у вашому місті. Там, де житло в доброму стані коштує на 30-40% дорожче за об'єкт, що потребує роботи, як у Франкфурті, Відні, Ганновері та Зальцбурзі, взяття об'єкта в роботу може наблизити вас до завершеної ціни після завершення робіт. Там, де розрив близько 6%, як у Ліоні чи Братиславі, знижка рідко покриває вартість та ризик ремонту.
Чому розрив за ремонт такий малий у містах на кшталт Амстердама та Ліона?
Почасти через пропозицію, почасти через те, що саме охоплюють позначки. В Амстердамі квартири, що потребують роботи, це довоєнний центральний фонд із медіанним роком будівництва 1927, тоді як набір у стані новобудови, це забудова 2024 року далі від центру, тож порівняння вимірює період і адресу так само, як стан. У Ліоні мала група квартир в оригінальному стані просить більше за медіану після ремонту, що стискає розрив.
Чи окупається ремонт перед продажем?
Лише там, де покупці винагороджують стан. На ринку з великим розривом приріст може покрити роботу, на ринку з малим розривом легке оновлення та точна ціна зазвичай перевершують повний ремонт. Порівняйте своє житло зі схожими за станом оголошеннями поруч, перш ніж вирішувати, скільки витрачати.
Це ціни угод чи ціни пропозицій?
Це ціни пропозицій з активних оголошень, а не завершені угоди. Ціни пропозицій близько відстежують ринок, але зазвичай сидять трохи вище за фінальні ціни угод, тож читайте розриви радше як відносні сигнали між категоріями стану, ніж як точні оцінки.
Які європейські міста найбільше винагороджують ремонт?
За поточними оголошеннями Франкфурт, Відень, Ганновер та Зальцбург показують найширші розриви між об'єктами, що потребують роботи, та житлом після ремонту, усі між 31% та 39%. Найвужчі розриви в Ліоні та Братиславі, приблизно 6%, а в Амстердамі, Роттердамі та Парижі всі нижче 10%.
Хочете цифри для свого ринку? Дивіться актуальні медіанні ціни за квадратний метр по Європі в нашому розділі середні ціни на житло або читайте наші детальні огляди міст про Відень, Берлін та Прагу.
Джерела
Кожна ціна в цій статті є власними даними Seeki.eu, зчитаними з оголошень про продаж квартир на порталі 12 серпня 2026 року та зібраними з партнерських порталів по всій Європі. Версія цієї статті за червень 2026 року застосувала той самий метод до зрізу, взятого 29 червня 2026 року. Наведені тут цифри замінюють ті, і рейтинг міст змінився разом з ними.
Ціни пропозицій у місцевій валюті переводяться в євро за щоденними довідковими курсами Європейського центрального банку до обчислення будь-якої медіани, тож чеські та польські показники стоять на тій самій основі, що й показники єврозони.
Медіанні роки будівництва, наведені для Амстердама та Братислави, і поділ за станом, наведений для Ліона, походять з тих самих записів оголошень, підрахованих тієї самої дати. Жодна цифра в цій статті не спирається на зовнішній ціновий індекс чи сторонню оцінку вартості.