Ako predať byt v Poľsku bez realitnej kancelárie

Predaj bytu v Poľsku bez realitnej kancelárie je úplne bežný a úplne legálny a úspora je reálna: provízia kancelárie pri poľskom predaji zvyčajne beží na niekoľkých percentách z ceny, čo pri varšavskom dvojizbovom byte znamená vážnu sumu. Na výmenu preberáte inzerát, dopyty, obhliadky a koordináciu až po notára. Takto to vyzerá v skutočnosti, po poradí.

Naposledy overené: 2026-08-13. Seeki.eu nie je právny ani daňový poradca, tento článok je orientácia, nie rada. Ceny portálov sa líšia podľa balíka a často sa menia a daň závisí od vašich vlastných okolností, preto si pred inzerovaním overte aktuálny poplatok a pred rozhodnutím vlastnú situáciu u poľského notára alebo daňového poradcu. Zdroje a metodika sú na konci článku.

Potrebujete na predaj v Poľsku realitného makléra?

Nie. Nič v poľskom práve nevyžaduje, aby predávajúci využil kanceláriu. Čo poľské právo vyžaduje, je notár: prevod vlastníctva sa musí uskutočniť notárskou zápisnicou (akt notarialny) a notár vybaví zápis do pozemkovej a hypotekárnej knihy. Tento krok nie je voliteľný a maklér ho nenahradí. Skutočná otázka je teda užšia, než sa zdá. Nevyberáte si medzi maklérom a tým, že právnu časť spravíte sami. Vyberáte si, či niekomu zaplatíte za to, aby byt propagoval, vybavoval dopyty a viedol obhliadky.

Čo musíte vybaviť pred inzerovaním?

Dve veci a tá prvá ľudí zaskočí.

Energetický certifikát. Poľský zákon o energetickej hospodárnosti budov, v konsolidovanom znení uverejnenom ako Dz.U. 2024 poz. 101, ukladá vlastníkovi dať vyhotoviť energetický certifikát (świadectwo charakterystyki energetycznej) na každé bývanie predávané kúpnou zmluvou a musí ho pripraviť posudzovateľ zapísaný v centrálnom registri ministerstva. Po vydaní platí 10 rokov a skôr stráca platnosť len vtedy, keď stavebné práce zmenia energetické vlastnosti nehnuteľnosti, takže certifikát z nedávnej kúpy alebo rekonštrukcie vás ešte môže pokrývať. Ceny nie sú regulované a určuje ich poskytovateľ: komerční posudzovatelia zvyčajne pýtajú okolo 350 až 650 zł za byt obhliadnutý na mieste, 600 až 1 300 zł za dom a od približne 150 do 250 zł tam, kde sa certifikát pripravuje na diaľku z dokumentácie budovy. Rozbehnite to v tom týždni, keď sa rozhodnete predávať, nie v tom, keď chcete zverejniť inzerát.

Papiere k vlastníctvu. Dajte dokopy číslo pozemkovej a hypotekárnej knihy (księga wieczysta), notársku zápisnicu, ktorou ste byt nadobudli, a potvrdenie od bytového družstva alebo spoločenstva vlastníkov, že na mesačných úhradách nie sú nedoplatky. Kupujúci a ich banky si ich pýtajú skoro a mať ich pripravené je rozdiel medzi predajom, ktorý sa hýbe, a predajom, ktorý stojí.

Kde môže súkromný predajca inzerovať byt v Poľsku?

Seeki.eu je miesto, kde inzerát vzniká, a kde dosiahne za hranicu poľsky hovoriaceho trhu. Zverejnenie stojí paušálnych 9 € pri aktuálnej uvádzacej cene oproti bežným 29 €, bez provízie z predaja, a inzerát vedia vyhľadať kupujúci naprieč Európou, nie iba v Poľsku. Ceny sa zobrazujú v mene, ktorú si kupujúci zvolil, a názov aj popis sa na požiadanie preložia pre kupujúceho prezerajúceho v inom jazyku.

Otodom je portál, ktorý používa väčšina poľských kupujúcich, a súkromné inzeráty prijíma. Súkromný inzerát začína na 119 zł za 30 dní podľa vlastného zverejneného cenníka Otodomu pre súkromných predajcov, k augustu 2026, a vyššie úrovne kupujú väčšiu viditeľnosť, nie iný inzerát. Tak či tak počítajte s obnovením, keďže byty sa málokedy predajú v jednom 30-dňovom okne.

Jedno pravidlo si postrážte osobitne: Otodom nepovoľuje odkazy ani QR kódy v texte inzerátu. Ak ste plánovali z inzerátu posielať kupujúcich na 360° prehliadku hostovanú niekde inde, nevyjde to. Dajte prehliadku tam, kde býva samotný inzerát.

Otodom osloví publikum, ktoré už číta po poľsky, a to je reálne publikum. Čo poľsky písaný inzerát spraviť nedokáže, je dostať byt pred kupujúceho, ktorý hľadá v inom jazyku, a donedávna nemal poľský predajca ako byť videný v zahraničí bez kancelárie, ktorá sa na to špecializovala. To je jediný dôvod, prečo sa domáci dosah stal predvolenou voľbou. Už to tak byť nemusí: druhý inzerát, ktorý dosiahne kupujúcich naprieč Európou, stojí jednorazovo 9 € a riziko je ohraničené tými 9 €. Celý obraz o tom, ktorý portál v ktorom trhu berie súkromného predajcu a čo si každý účtuje, je v článku kde inzerovať nehnuteľnosť ako súkromný predajca.

Ako byt oceniť bez makléra?

Práve tu súkromní predajcovia strácajú peniaze a práve táto časť už makléra nepotrebuje. Zlé ocenenie je drahé v oboch smeroch: príliš vysoko a byt stojí, na portáloch zvetrá a nakoniec sa predá pod sumou, ktorú by správna úvodná cena dosiahla, príliš nízko a peniaze jednoducho darujete.

Oceňujte podľa porovnateľných dôkazov, nie podľa ambície. Medián ceny za m² pre každý poľský región a mesto, počítaný zo živých ponukových cien na Seeki.eu, nie z registrovaných transakčných cien, vám dá miestne meradlo a náš rozbor podľa m² pre poľské mestá ukazuje, koľko rozdielov sedí vnútri jedného mesta. Od miestneho mediánu upravte cenu podľa poschodia, stavu, typu budovy a toho, či má byt balkón alebo parkovanie. Orientačná cena Seeki.eu tento počet spraví za vás z miestnych mediánových dát upravených podľa rozlohy a stavu, čo je východiskový odhad, nie formálne ocenenie, no stojí na tých istých porovnateľných dátach, aké by vám odcitoval maklér.

Na metóde záleží viac než na jednom čísle a prechádzame ňou v článku ako oceniť dom na predaj s využitím reálnych dát.

Čo obnáša samotný predaj?

Keď je inzerát online, práca je na vás: odpovedať na dopyty rýchlo, odfiltrovať ľudí, ktorí v skutočnosti nekupujú, a viesť obhliadky. Dve praktické poznámky. Buďte dostupný, pretože súkromný predajca, ktorý odpovedá dva dni, stráca kupujúcich v prospech inzerátov, kde maklér odpovedal do hodiny. A pri kupujúcom, ktorý sa spolieha na hypotéku, si overte, že má predbežné rozhodnutie banky, skôr než preň byt stiahnete z trhu.

Keď máte kupujúceho, preberá to notár. Obe strany zvyčajne najprv podpíšu predbežnú zmluvu (umowa przedwstępna), často so zálohou, a potom finálna notárska zápisnica prevedie vlastníctvo a notár podá zápis do pozemkovej a hypotekárnej knihy. Na toto stretnutie prineste energetický certifikát. Notár odovzdanie zaznamená do zápisnice, kupujúci sa práva na jeho prevzatie nemôže vzdať, a ak prídete bez neho, notár vás na pokutu upozorní, namiesto toho, aby predaj odmietol dokončiť. Tou pokutou je sankcia za priestupok od 20 do 5 000 zł a viaže sa na neodovzdanie certifikátu.

Jednu nákladovú položku sa oplatí poznať presne, pretože ju predajcovia často pokladajú za svoju. 2 % daň z prevodu (PCC) pri bývaní z druhej ruky nesie zo zákona kupujúci a notár ju vyberá pri zápisnici, pričom prví kupujúci sú od nej od augusta 2023 oslobodení. Notárske poplatky v poľskej praxi rovnako obvykle padajú na kupujúceho. To je obraz nákladov na strane kupujúceho, ktorý rozoberáme samostatne.

Platíte pri predaji bytu v Poľsku daň?

Závisí to takmer výhradne od jedného dátumu. Poľská daň z príjmu berie 19 % zo zisku z predaja nehnuteľnosti podľa článku 30e zákona o dani z príjmov fyzických osôb, ale len ak predáte skôr, než uplynie päť rokov od nadobudnutia bytu. Detail, ktorý ľudia mýlia, je samotné počítanie: podľa článku 10 ods. 1 bod 8 toho istého zákona beží päť rokov od konca kalendárneho roka, v ktorom ste byt nadobudli alebo postavili, nie odo dňa podpisu. Byt kúpený v marci 2021 je teda čistý od 1. januára 2027, nie od marca 2026. Predajte po tomto bode a zisk sa nezdaňuje vôbec a niet čo priznávať.

Vnútri piatich rokov sa daň platí zo zisku, nie z ceny, takže obstarávacia cena a doložené oprávnené výdavky ju znižujú. Priznáva sa na tlačive PIT-39.

Vnútri okna existuje aj cesta von. Úľava na bývanie (ulga mieszkaniowa) podľa článku 21 ods. 1 bod 131 toho istého zákona oslobodzuje zisk v pomere k tomu, koľko z výnosu predaja vložíte do vlastných bytových potrieb, čo pokrýva kúpu iného bývania, stavbu domu alebo splatenie hypotéky na ne. Funguje ako pomer, nie ako pevný odpočet: oslobodená časť zisku je zisk vynásobený podielom výnosu z predaja, ktorý miniete na bývanie, takže minutie celého výnosu oslobodí celý zisk a minutie polovice oslobodí polovicu. Peniaze treba minúť do troch rokov od konca kalendárneho roka predaja. Čo sa počíta za oprávnený účel, je užšie, než to znie, a nehnuteľnosť kúpená na rekreačné využitie je vylúčená úplne, preto si vlastné čísla pred spoľahnutím sa na úľavu overte u poľského daňového poradcu.

Nič z toho nemení, či použijete makléra. Mení to, kedy sa oplatí predávať.

Kedy si maklér províziu ešte zaslúži?

Poctivo povedané v troch prípadoch.

Nehnuteľnosť je nezvyčajná. Porovnateľné dáta sú to, čo umožňuje oceniť si byt sám, a pri naozaj atypickom bývaní porovnateľné neexistujú. Vtedy si svoj poplatok zaslúži niekto, kto v danej štvrti predal sto bytov.

Trh je tenký. V pomalom miestnom trhu záleží na dosahu a existujúcom zozname kupujúcich viac než vtedy, keď sa dobré byty predajú za dva týždne.

Nemáte čas. Obhliadky sa dejú podľa rozvrhu kupujúceho, spravidla večer a cez víkendy. Ak im to dať neviete, maklér vám kupuje hodiny a hodiny majú cenu.

Mimo týchto prípadov je dobre prezentovaný, správne ocenený byt v bežnom poľskom meste predajom, ktorý súkromný predajca zvládne. Nástroje, ktoré bývali výhodou kancelárie, teda fotografia, napísaný popis a porovnateľné dáta za cenou, máte teraz v telefóne.

Často kladené otázky

Môžem predať byt v Poľsku bez realitného makléra?

Áno. Žiaden poľský zákon nevyžaduje kanceláriu a hlavné portály prijímajú súkromné inzeráty. Povinný je notár: vlastníctvo sa prevádza notárskou zápisnicou a notár podáva zápis do pozemkovej knihy. Súkromný predaj teda znamená, že propagáciu, dopyty a obhliadky si vybavujete vy, kým právny prevod tak či tak beží cez notára.

Koľko stojí súkromne inzerovať byt v Poľsku?

Seeki.eu je paušálnych 9 € za zverejnenie bez provízie a každý nástroj, ktorý inzerát zostaví, je bezplatný, vrátane popisu napísaného AI, vylepšenia fotiek, virtuálneho zariadenia, pôdorysu aj orientačnej ceny. Pre domáce publikum začína základný súkromný balík Otodomu na 119 zł za 30 dní podľa jeho vlastného zverejneného cenníka pre súkromných predajcov, k augustu 2026, pričom vyššie úrovne kupujú väčšiu viditeľnosť. Zverejňujete a platíte tam sami. Ceny portálov sa často menia, preto si sadzbu overte a počítajte aspoň s jedným obnovením.

Platím pri predaji bytu v Poľsku daň?

Len ak predáte do piatich rokov počítaných od konca kalendárneho roka, v ktorom ste nehnuteľnosť nadobudli. Vnútri tohto okna sa zisk zdaňuje 19 % a priznáva na tlačive PIT-39. Po ňom je predaj nezdanený a netreba nič priznávať. Vnútri okna úľava na bývanie (ulga mieszkaniowa) oslobodzuje zisk v pomere k podielu výnosu, ktorý miniete na vlastné bytové potreby do troch rokov od konca roka predaja.

Potrebujem na predaj bytu v Poľsku energetický certifikát?

Áno. Poľské právo vyžaduje energetický certifikát pri každom bývaní predávanom kúpnou zmluvou. Musí pochádzať od posudzovateľa z centrálneho registra ministerstva, platí 10 rokov a dá sa pripraviť na mieste alebo na diaľku z dokumentácie budovy. Ak certifikát existuje, váš inzerát musí uvádzať jeho energetické ukazovatele, čo je povinnosť, na ktorú zákon sankciu neviaže. Pokuta od 20 do 5 000 zł sa vzťahuje na neodovzdanie certifikátu kupujúcemu pri zápisnici.

Akú províziu si účtujú realitné kancelárie v Poľsku?

Provízia pri poľskom predaji zvyčajne beží na niekoľkých percentách z predajnej ceny plus DPH. Zákonná sadzba neexistuje, takže sa dá vyjednávať. Sadzby aj to, kto ich platí, sa líšia podľa kancelárie a mesta, preto si číslo vypýtajte písomne pred podpisom čohokoľvek. Súkromný predaj províziu ušetrí, no propagáciu, vybavovanie dopytov a obhliadky presúva na vás.

Potrebujem na predaj nehnuteľnosti v Poľsku notára?

Áno a obísť sa to nedá. Prevod vlastníctva nehnuteľnosti sa v Poľsku musí uskutočniť notárskou zápisnicou a notár zároveň vybaví zápis do pozemkovej a hypotekárnej knihy. Platí to bez ohľadu na to, či je v hre maklér, a preto využitie makléra právne kroky neodstráni, iba propagačnú prácu.

Kde mám inzerovať byt na predaj v Poľsku?

Začnite na Seeki.eu, pretože práve tam inzerát vzniká: aplikácia napíše popis z vašich fotiek, fotky vylepší a zariadi, zachytí pôdorys aj 360° prehliadku a navrhne orientačnú cenu, všetko bezplatne, a potom zverejní kupujúcim naprieč Európou za paušálnych 9 € bez provízie. Otodom pridajte potom, aby ste pokryli domáce publikum: zverejňujete a platíte tam sami, no s exportným balíkom nikdy nič neprepisujete. Poľsky písaný inzerát sám osebe nedosiahne kupujúceho, ktorý hľadá v inom jazyku.

Skôr než začnete inzerovať

Na poradí záleží. Najprv energetický certifikát, pretože je to najdlhší článok reťaze. Papiere druhé. Potom upratať a odfotiť, oceniť oproti miestnym porovnateľným dátam a zverejniť na oboch miestach v ten istý deň, aby bol inzerát všade naraz čerstvý. Odpovedajte rýchlo, nechajte obhliadky ľahko dohodnuteľné a formálnu časť nechajte na notára.

Zdroje

• Pravidlá energetického certifikátu vychádzajú z poľského zákona o energetickej hospodárnosti budov v konsolidovanom znení uverejnenom ako Dz.U. 2024 poz. 101: povinnosť obstarať ho pri predaji, kvalifikácia posudzovateľa a jeho zápis v registri, platnosť 10 rokov a jej skoršie zaniknutie po prácach meniacich energetické vlastnosti budovy, odovzdanie pri notárskej zápisnici a nescudziteľné právo kupujúceho certifikát prevziať, povinnosť notára odovzdanie zaznamenať a predajcu naň upozorniť, povinnosť uvádzať energetické ukazovatele v inzeráte tam, kde certifikát existuje, a priestupková pokuta za neodovzdanie certifikátu. Rozpätie pokuty od 20 do 5 000 zł je všeobecným rozpätím pre priestupky podľa poľského priestupkového kódexu, na ktorý sa zákon odvoláva. Ceny certifikátov sú komerčnými ponukami, nie regulovanou tarifou, preto ich uvádzame ako typické rozpätia.
• Daňové pravidlá vychádzajú z poľského zákona o dani z príjmov fyzických osôb: 19 % sadzba zo zisku (článok 30e), päťročná lehota počítaná od konca kalendárneho roka nadobudnutia (článok 10 ods. 1 bod 8) a úľava na bývanie s jej pomerným výpočtom, trojročným termínom a vylúčením rekreačných nehnuteľností (článok 21 ods. 1 bod 131 v spojení s článkom 21 ods. 25 až 30a). Overené voči konsolidovanému zneniu uverejnenému ako Dz.U. 2026 poz. 592.
• 2 % daň z prevodu PCC pri kúpe z druhej ruky je daňou na strane kupujúceho, vyberá ju notár a od augusta 2023 platí oslobodenie pre prvých kupujúcich, podľa usmernenia ministerstva financií na podatki.gov.pl. Celkové náklady na strane kupujúceho rozoberáme v našom článku o nákladoch na kúpu v Poľsku.
• Poplatok Otodomu pre súkromného predajcu vo výške 119 zł za 30 dní v základnej úrovni a jeho pravidlo proti odkazom a QR kódom v texte inzerátu boli overené voči vlastným zverejneným stránkam Otodomu v auguste 2026 a nesie ich aj náš prehľad o tom, kde môžu súkromní predajcovia inzerovať naprieč Európou.
• Mediánové meradlá ceny za m² sú vlastné dáta z inzerátov na Seeki.eu, počítané zo zverejnených ponukových cien, nie z registrovaných transakčných cien, a živé číslo pre každý poľský región a mesto sedí na stránke s cenou za m² odkázanej v texte.
• Správanie produktu opísané v texte (bezplatné nástroje na tvorbu, uvádzací poplatok za zverejnenie 9 € oproti bežným 29 €, orientačná cena a exportný balík pre portály) bolo overené voči živému systému Seeki.eu k dátumu revízie vyššie.