Ceny bytov za m² v českých mestách v roku 2026

Cena za meter štvorcový je najjednoduchší spôsob, ako porovnať mestá. Odhliada od rozdielov v podlahovej ploche a ukazuje, koľko bývanie v danej lokalite skutočne stojí. Nasledujúce čísla sú mediány ponukových cien bytov z aktívnych inzerátov na predaj zhromaždených na Seeki.eu, v korunách, nie realizované ceny. Ten rozdiel je podstatný: ponuková cena je to, čo chce predávajúci, zatiaľ čo realizovaná cena je to, čo sa napokon zaplatí, obvykle o niekoľko percent menej.

Naposledy overené: 2026-08-12. Každý údaj za štvorcový meter nižšie bol nanovo odvodený zo živých inzerátov na Seeki.eu 12. augusta 2026 a porovnanie za dekádu bolo prestavané na najnovších ročných dátach Eurostatu. Odkazy na Českú národnú banku a Český štatistický úrad nesú vlastné referenčné obdobia, ktoré sú uvedené v texte. Metóda a zdroje sú na konci tohto článku.

Medián ponukovej ceny za m² podľa miest

Dáta zahŕňajú byty inzerované na predaj, v korunách. Pri každom meste uvádzame medián a rozpätie medzi prvým a tretím kvartilom, teda pásmo, v ktorom leží prostredná polovica inzerátov.

Mesto	Medián Kč/m²	Obvyklé rozpätie (25–75 %)	Inzerátov
Praha	168 400	142 000–197 000	6 391
Brno	132 500	113 000–151 000	1 452
Kladno	107 100	92 000–123 000	350
Hradec Králové	104 700	90 000–115 000	221
Mladá Boleslav	96 900	82 000–111 000	157
Pardubice	95 400	85 000–111 000	251
Olomouc	95 200	84 000–111 000	373
České Budějovice	93 600	81 000–106 000	305
Plzeň	92 300	80 000–109 000	582
Liberec	90 600	77 000–104 000	314
Zlín	88 000	76 000–103 000	205
Znojmo	79 100	62 000–98 000	105
Karlovy Vary	76 000	61 000–95 000	347
Frýdek-Místek	73 000	62 000–82 000	122
Opava	71 100	62 000–81 000	128
Ostrava	70 000	61 000–84 000	952
Mariánské Lázně	63 500	51 000–85 000	146
Ústí nad Labem	54 800	44 000–67 000	239
Teplice	46 400	40 000–54 000	205
Most	43 000	37 000–51 000	248
Karviná	42 800	37 000–48 000	126
Chomutov	40 400	34 000–48 000	199

Praha je v samostatnej kategórii, s mediánom blízko 170 tisíc korún za meter. Brno je jediné ďalšie mesto nad 130 tisícami. Pod nimi sa rozkladá široká stredná vrstva: stredočeské mestá v dojazdovej vzdialenosti od Prahy, Kladno a Mladá Boleslav, ťahané pražským dopytom, spolu s krajskými mestami ako Hradec Králové, Pardubice, Olomouc, České Budějovice, Plzeň a Liberec, všetky medzi 90 a 110 tisícami. Najlacnejšie byty sú na priemyselnom severozápade, kde Most, Chomutov a Teplice zostávajú pod 50 tisícami korún za meter, a v karvinskej uhoľnej panve na východe, na zhruba rovnakej úrovni.

Ako to vyzerá v porovnaní s minulou dekádou

České bývanie patrí k najrýchlejšie zdražujúcim trhom v Európe. Podľa indexu cien bývania Eurostatu pre Česko, ktorý je pre rok 2015 nastavený na 100, boli ceny v roku 2025 v priemere približne o 145 percent nad touto základňou, teda viac než dvojnásobok v nominálnom vyjadrení. Ak ten istý index deflujeme harmonizovaným indexom spotrebiteľských cien Eurostatu pre Česko, ceny sú reálne zhruba o 58 percent nad rokom 2015. Česká národná banka (ČNB) upozornila na jeden z najstrmších prepadov dostupnosti bývania v celej EÚ za toto obdobie.

Najvýraznejšie sa zmena prejavuje v Prahe. V polovici minulej dekády sa ponukové ceny bytov v hlavnom meste pohybovali okolo 60 až 70 tisíc korún za meter, podľa údajov, ktoré Český štatistický úrad (ČSÚ) zverejňuje vo svojej pravidelnej správe o cenách sledovaných druhov nehnuteľností. Dnes je medián na Seeki.eu blízko 170 tisícom. Krajské mestá, ktoré štartovali z nižšej základne, ako Olomouc, Hradec Králové a Zlín, zaznamenali najstrmší percentuálny rast, pretože lacné úvery a sťahovanie do regionálnych centier vyhnali dopyt výrazne nad miestnu ponuku.

Primárny verzus sekundárny trh

Primárny trh je obchod s jednotkami, ktoré po prvýkrát predáva developer. Sekundárny trh je následný predaj bývania, v ktorom sa už bývalo. Ponukové ceny na primárnom trhu bývajú v rovnakej lokalite vyššie než na sekundárnom, pretože ide o nové jednotky v developerskom štandarde a často s nižšími nákladmi na prevádzku. Mediány v tabuľke vyššie oba trhy kombinujú, takže pre konkrétne rozhodnutie sa oplatí zúžiť hľadanie na jeden z nich na stránke cien za m² pre Česko.

Metodika

Údaje vychádzajú z aktívnych inzerátov bytov na predaj agregovaných na Seeki.eu, spočítaných 12. augusta 2026. Zahrnuté sú iba inzeráty v korunách s uvedenou cenou za meter medzi 5 000 a 400 000 Kč, čo odfiltruje chybné a extrémne záznamy. Pri každom meste uvádzame medián, nie priemer, pretože medián je menej skreslený hŕstkou veľmi drahých inzerátov. Každé mesto v tabuľke stojí na aspoň 100 inzerátoch, ktoré prejdú týmito filtrami, a štyri najväčšie na viac než piatich stovkách; niekoľko menších českých miest hranicu sto tiež prekročí a v tabuľke nie sú kvôli jej čitateľnosti. Seeki.eu nesie tisíce inzerátov bytov na predaj v Česku a dáta sa priebežne aktualizujú, ako pribúdajú nové inzeráty, takže sa medián mesta môže medzi jednotlivými odčítaniami meniť. Ide o ponukové ceny, nie realizované.

Často kladené otázky

Sú to realizované ceny, alebo ponukové?

Ponukové. Ukazujú, čo chcú predávajúci v aktívnych inzerátoch. Cena, za ktorú sa bývanie napokon predá, býva nižšia a rozdiel medzi ponukovou a realizovanou cenou sa zväčšuje v obdobiach slabšieho dopytu a v lokalitách s veľkým previsom ponuky.

Prečo medián, a nie priemer?

Priemer skresľuje niekoľko veľmi drahých inzerátov, napríklad prémiové byty v historickom centre Prahy. Medián ukazuje na prostredný inzerát, ten, nad ktorým leží polovica trhu a pod ktorým druhá polovica, a lepšie vystihuje, s čím sa bežný kupujúci stretne.

Ako často tieto čísla aktualizujete?

Dáta sa obnovujú, ako pribúdajú nové inzeráty. Aktuálnu hodnotu pre každé mesto nájdete na stránke cien za m² pre Česko.

Ktoré české mesto je najdrahšie a ktoré najlacnejšie?

V tejto tabuľke je najdrahšia Praha s mediánom blízko 170 tisíc korún za meter a najlacnejší Chomutov, len niečo cez 40 tisíc. Úplné poradie krajských miest s aktuálnymi cenami nájdete na stránke Česko.

O koľko vzrástli ceny českých bytov za poslednú dekádu?

Výrazne. Index cien bývania Eurostatu kladie české ceny bývania v roku 2025 približne o 145 percent nad ich úroveň z roku 2015 v nominálnom vyjadrení a približne o 58 percent vyššie po očistení o infláciu spotrebiteľských cien za rovnaké obdobie. Rast ťahali Praha a rýchlo rastúce krajské centrá, zatiaľ čo priemyselný severozápad zaostával.

Zdroje

Každý údaj za štvorcový meter v tomto článku je mediánová ponuková cena zo živých inzerátov bytov na predaj na Seeki.eu, odobratá 12. augusta 2026 a vypočítaná ako inzerovaná cena delená uvedenou podlahovou plochou. Porovnanie za dekádu využíva ročný index cien bývania Eurostatu pre Česko (2015 = 100) a pri reálnom vyjadrení harmonizovaný index spotrebiteľských cien Eurostatu pre Česko za rovnaké obdobie. Poznámka o dostupnosti bývania pochádza z publikácií Českej národnej banky o finančnej stabilite a pražské ponukové ceny z polovice minulej dekády z pravidelnej správy Českého štatistického úradu o cenách sledovaných druhov nehnuteľností. Pre realizované obchody namiesto ponukových cien sú autoritatívnymi zdrojmi český katastrálny úrad (katastr nemovitostí) a Český štatistický úrad, ktoré však zverejňujú neskôr a v hrubšom geografickom členení. Tento článok je orientácia, nie ocenenie ani investičné poradenstvo.

Aktuálne ponukové ceny pre konkrétne mestá a štvrte nájdete na stránke cien za m² pre Česko. Právne podrobnosti nákupu, vrátane pravidiel pre kupujúcich mimo EÚ a súvisiacich daní, nájdete v Kúpa nehnuteľnosti v Česku ako cudzinec (sprievodca 2026).