Portugal depois do Visto Gold por imóvel: guia 2026

Última revisão: 2026-04-29

A via do Visto Gold (Autorização de Residência para Investimento, ARI) por compra de imóvel em Portugal foi revogada em outubro de 2023 pela Lei n.º 56/2023 (a reforma da habitação „Mais Habitação"). Comprar imóvel em Portugal já não dá direito a residência. O programa de Visto Gold continua a existir, mas apenas através de transferência de capital, subscrição de fundos, criação de postos de trabalho ou apoio à ciência e à cultura, e já não através de imóvel. Se o seu objetivo é uma casa em Portugal, esse objetivo continua intacto. Se o objetivo é residência através de uma compra, é preciso olhar para o visto D7, o D8 ou as categorias remanescentes de Visto Gold.

Este texto é orientação para compradores britânicos, norte-americanos e brasileiros, os três grupos que sustentavam grande parte da antiga procura imobiliária ligada ao Visto Gold. Não é aconselhamento jurídico nem de imigração. As regras nesta área mudam com frequência, e a autoridade que decide o seu processo, a AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), sucessora do antigo SEF desde outubro de 2023, tem pendências e particularidades processuais próprias. Antes de movimentar dinheiro de qualquer lado da operação, fale com um advogado de imigração português.

Nota para leitores brasileiros: o texto segue o português europeu por descrever um quadro legal português. Termos divergentes (por ex. „arrendamento" em PT-PT corresponde a „aluguel" em PT-BR, e „número fiscal" em PT-PT corresponde a „CPF/CNPJ" no Brasil mas em Portugal chama-se NIF) estão usados na forma portuguesa.

O que mudou: antes e depois de outubro de 2023

A Lei n.º 56/2023 entrou em vigor a 7 de outubro de 2023. Na véspera ainda era possível obter o Visto Gold comprando imóvel em Portugal num dos vários patamares em euros. No dia seguinte deixou de ser.

A deslocação qualitativa é mais simples do que a tabela faz parecer: Portugal continua a querer capital estrangeiro, especialistas estrangeiros e reformados estrangeiros. Já não quer ser uma via de residência para quem contribui apenas comprando um apartamento em Lisboa.

As vias que continuam a existir

O Visto Gold (oficialmente ARI, Autorização de Residência para Investimento) não foi extinto como programa. O que foi extinto foi a opção imobiliária. As restantes:

• Transferência de capital. Transferir um valor definido para uma instituição bancária portuguesa ou para um instrumento elegível. O mínimo subiu quando a via imobiliária foi encerrada, e o número atual é o que deve ser confirmado com o seu advogado, porque se mexe e porque o universo de instrumentos elegíveis se estreitou.
• Subscrição de fundo de investimento. Subscrever participações num fundo de investimento português qualificado. A reforma de 2023 excluiu expressamente os fundos cujos ativos subjacentes sejam imóveis, direta ou indiretamente. Mande analisar o prospeto do fundo por alguém independente do comercializador.
• Criação de postos de trabalho. Criar um número definido de postos de trabalho em Portugal ou capitalizar uma sociedade portuguesa existente que o faça. Fora de Lisboa e do Porto os mínimos são mais baixos.
• Apoio à investigação científica. Contribuição de capital para uma entidade pública ou acreditada de investigação portuguesa.
• Apoio ao património cultural e artístico. Contribuição de capital para produção cultural, recuperação ou manutenção de património nacional.

Todas as vias têm o mesmo resultado: uma autorização de residência que, após o período de qualificação e cumpridos requisitos de presença, língua e registo criminal limpo, conduz a residência permanente e, eventualmente, à nacionalidade. A exigência de presença é notoriamente leve (historicamente cerca de sete dias por ano em média), uma das razões para a procura global do programa.

O que mudou é que a residência já não pode ser „colada" à compra de um apartamento. A via dos fundos ou do capital é hoje o substituto funcional mais próximo, com um perfil de risco e fiscal muito diferente.

E o visto D7?

Para reformados britânicos e detentores de rendimentos passivos norte-americanos, o visto D7 é a via que mais vezes substitui o Visto Gold nas conversas. É um visto de residência para pessoas com rendimento passivo estável e recorrente, como pensões, rendas, dividendos, royalties.

O D7 não é um visto de investimento. Não existe patamar de compra. Demonstra-se que o rendimento passivo cobre o custo de vida em Portugal (a fasquia segue o salário mínimo português e sobe todos os anos). O pedido é apresentado num consulado português antes da mudança, e a residência é finalizada na AIMA após a chegada. Torna-se residente fiscal português se passar mais de 183 dias por ano em Portugal, com todas as obrigações que daí decorrem.

Duas notas práticas:

• O D7 conduz ao mesmo destino de longo prazo que o Visto Gold (residência permanente ao fim de cinco anos, eventualmente nacionalidade), mas exige que viva mesmo em Portugal. Para um reformado que planeia mudar-se, isto é característica, não defeito.
• É geralmente mais barato do que o Visto Gold, mas administrativamente mais exigente do lado da prova de rendimentos. Extratos de pensão britânicos, 1099/Schedule E dos EUA e comprovativos do INSS brasileiro ou de contratos de arrendamento têm de ser traduzidos, apostilados e apresentados em formato compreensível em Portugal.

O D8 para nómadas digitais é a rota análoga para quem tem rendimento ativo remoto. Tem uma fasquia de rendimento mais alta do que o D7 e exige que o rendimento provenha de clientes ou empregadores fora de Portugal.

O que comprar imóvel em Portugal continua a dar

Resposta direta: uma casa portuguesa, nas mesmas condições que antes. A mecânica da compra (número fiscal NIF, IMT (imposto de transmissão), IMI anual, CPCV (contrato-promessa de compra e venda), escritura pública) mantém-se inalterada. Não residentes podem comprar sem restrição. O mercado não caiu com o fim do Visto Gold, e no litoral algarvio e no centro de Lisboa a quota de compradores estrangeiros simplesmente rodou de motivação por residência para motivação por estilo de vida.

O que a compra não traz:

• Residência. Um imóvel é um imóvel, não é um documento de imigração.
• Lugar no RNH na maioria dos casos. O regime de Residente Não Habitual foi encerrado para a generalidade dos novos requerentes a partir de 2024. Existe um sucessor mais restrito para profissões científicas e de inovação específicas, e a sua situação tem de ser avaliada caso a caso.
• Qualquer aceleração do seu pedido de D7 ou de outro visto. A AIMA avalia o visto pelos seus próprios méritos, e ser proprietário de uma casa em Portugal é indício de intenção, não é uma via por si só.

Se a casa é o objetivo (para reforma, segunda residência ou investimento em arrendamento), toda a mecânica e as armadilhas estão em o nosso guia de compra em Portugal. O guia cobre NIF, escalões de IMT, processo de CPCV, financiamento a não residentes e as zonas onde tipicamente se concentram compradores britânicos, irlandeses, franceses, alemães, neerlandeses, americanos e brasileiros.

Para uma ideia de preços, percorra a oferta atual em Portugal no seu todo, no distrito de Lisboa, no distrito do Porto ou no Algarve / distrito de Faro. A página mediana €/m² por região é atualizada todos os dias com anúncios vivos.

Armadilhas frequentes

• Ler artigos antigos. Uma quantidade surpreendente de conteúdo de 2022 e do início de 2023 continua a aparecer bem no Google em pesquisas sobre o Visto Gold por imóvel. Tudo o que cite um patamar concreto em euros para „residência via compra de imóvel" está desatualizado. Verifique a data de publicação.
• Confundir Visto Gold e D7. São programas distintos com requisitos, taxas e regras de presença distintas. O D7 exige viver em Portugal; as vias remanescentes de Visto Gold não.
• Assumir que o RNH continua aberto. O regime de Residente Não Habitual, que aplicava uma taxa fixa de 20% a rendimentos portugueses qualificados e tratamento favorável a rendimentos estrangeiros, foi encerrado para a generalidade dos novos requerentes. O sucessor é mais restrito e dirige-se a funções concretas de ciência, tecnologia e inovação. Não orçamente em RNH sem confirmação de que se qualifica nas novas regras.
• Subestimar os prazos da AIMA. A agência herdou um forte atraso do SEF e ainda o está a tratar. Tanto pedidos de Visto Gold como de D7 podem demorar mais do que os tempos indicativos publicados.
• Comprar primeiro, planear o visto depois. Com o fim da via imobiliária, esta sequência faz menos sentido do que fazia. Se o objetivo real é o visto, construa o investimento em torno de uma via elegível de Visto Gold ou do D7, e deixe a compra do imóvel como uma decisão separada e paralela.

FAQ

Posso ainda obter residência portuguesa comprando um imóvel?

Não. A via Golden Visa por imóvel foi revogada pela Lei n.º 56/2023, com efeitos a partir de 7 de outubro de 2023. Os novos pedidos não podem ser baseados na compra de imóvel. O Visto Gold em si continua a existir através de transferência de capital, fundos de investimento qualificados, criação de postos de trabalho e apoio a ciência ou cultura. A compra de imóvel deixou de ser uma categoria de investimento reconhecida para residência.

O que substituiu a via imobiliária do Visto Gold?

Nada de forma um-para-um. As categorias remanescentes (transferência de capital, fundos não imobiliários, criação de postos de trabalho, apoio à investigação e à cultura) são os substitutos mais próximos para investidores que querem residência sem se mudar. Para reformados e trabalhadores remotos que pretendem efetivamente viver em Portugal, os vistos D7 (rendimentos passivos) e D8 (nómada digital) são as alternativas práticas. Chegam ao mesmo destino de longo prazo, mas exigem presença física.

Portugal continua a ser bom sítio para comprar imóvel?

Essa é outra questão. A procura estrangeira rodou de compradores motivados por residência para compradores motivados por estilo de vida e arrendamento. A mecânica de compra (NIF, IMT, CPCV, notário) mantém-se inalterada. Lisboa, Porto, Algarve, Costa de Prata e Madeira continuam mercados ativos, com níveis de preço distintos. Uma casa em Portugal é uma decisão razoável de investimento ou estilo de vida por si só, e mentalmente basta separá-la da questão da residência.

E o visto D7 para reformados?

O D7 é um visto de residência para pessoas com rendimento passivo estável e recorrente: pensões, rendas, dividendos. Não há patamar de compra. Demonstra-se que o rendimento cobre o custo de vida português e o pedido é apresentado pelo consulado. Se passar mais de 183 dias por ano em Portugal, torna-se residente fiscal português. Para reformados britânicos pós-Brexit, reformados americanos e pensionistas brasileiros é, em 2026, a via mais usada.

O RNH ainda está disponível?

Para a generalidade dos novos requerentes, não. O regime de Residente Não Habitual foi encerrado a novos requerentes a partir de 2024, no mesmo pacote da reforma da habitação. Um sucessor mais restrito dirige-se a profissões científicas, tecnológicas e de inovação específicas. Saber se o seu perfil se qualifica tem de ser verificado caso a caso com um fiscalista português, e pressupostos baseados em blogues desatualizados já custaram dinheiro a várias pessoas.

Quem é agora a autoridade, SEF ou AIMA?

A AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) assumiu em outubro de 2023 as funções de migração e asilo antes desempenhadas pelo SEF. Todos os novos pedidos, renovações e contactos passam pela AIMA. „SEF", enquanto designação histórica, ainda aparece em documentação antiga, e referências ao SEF em procedimentos novos remetem para a entidade errada.

Mais uma vez: orientação, não aconselhamento

As regras portuguesas de imigração ainda estão a assentar depois da reforma de 2023. O texto da Lei n.º 56/2023, os esclarecimentos processuais da AIMA e a regulamentação em torno do D7 e do sucessor do RNH mexeram-se mais do que uma vez nos últimos dezoito meses. O custo de uma hora com um advogado de imigração português é um erro de arredondamento perante o custo de errar de via. Tenha essa conversa antes de assinar qualquer contrato-promessa, subscrição de fundo ou pedido de visto.