Zakup nieruchomości we Francji jako obcokrajowiec (przewodnik 2026)

Francja to jeden z najbardziej otwartych rynków mieszkaniowych w Europie. Bez testu narodowości, bez wstępnego zatwierdzania, bez zezwoleń. Amerykański emeryt w Paryżu, niemiecki nabywca w Prowansji-Alpach-Lazurowym Wybrzeżu i brytyjski remontant w Nowej Akwitanii idą tą samą ścieżką prawną. Brexit niczego w tym nie zmienił. Zmienił tylko to, jak długo brytyjscy nabywcy mogą przebywać w nieruchomości, którą posiadają.

Zaskoczeniem dla pierwszych zagranicznych nabywców jest centralna rola notaire'a – funkcjonariusza publicznego, nie twojego prawnika ani prawnika sprzedającego, z ustawowymi obowiązkami neutralności, escrow, weryfikacji tytułu, poboru podatków i rejestracji. Akt (acte authentique de vente) nie jest ważny bez niego.

Ten przewodnik omawia ten proces, realny stos kosztów (opłaty notarialne, taxe foncière, IFI, zyski kapitałowe), dostęp do kredytu dla nierezydentów, zasady DPE blokujące teraz dochód z najmu oraz miejsca, gdzie zagraniczni nabywcy faktycznie zawierają transakcje na Seeki.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości we Francji?

Tak, bez ograniczeń. Obywatele UE i spoza UE płacą te same opłaty od czynności cywilnoprawnych, te same opłaty notarialne i napotykają te same zasady zysków kapitałowych przy wyjściu. Zagraniczny kupujący może posiadać francuski tytuł bezterminowo bez wizy. Różnice są poboczne: obywatele UE mogą mieszkać we Francji bezterminowo, podczas gdy obywatele spoza UE są ograniczeni do Schengen 90/180 i potrzebują wizy długoterminowej, żeby to przekroczyć. Posiadanie nieruchomości samo w sobie nie jest drogą do pobytu. Rezydenci UE zazwyczaj uzyskują wyższe LTV. Spędzenie 183+ dni we Francji decyduje, czy Francja opodatkowuje twój światowy dochód i stosuje IFI do światowych nieruchomości.

W przeciwieństwie do Portugalii (NIF) czy Hiszpanii (NIE), Francja nie wymaga numeru podatkowego przed podpisaniem. Twój numéro fiscal jest wydawany po rejestracji aktu przez notaire'a. Będziesz jednak chciał mieć francuski rachunek bankowy przed zamknięciem: przelewy SEPA z francuskiego IBAN wykonują się szybciej niż międzynarodowy SWIFT, a kilku notariuszy nie akceptuje przelewów fintech na saldo. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole i CIC onboardują nierezydentów z paszportem, dowodem adresu i dowodem środków.

Notaire: co właściwie robi

Notaire to oś każdej francuskiej transakcji nieruchomościowej: funkcjonariusz publiczny mianowany przez Ministra Sprawiedliwości, z prawnym monopolem na akty uwierzytelnione. Obowiązki ma wobec kupującego i sprzedającego; notaire nie może stanąć po jednej stronie. Prowadzi badanie tytułu, weryfikuje prawo sprzedającego do sprzedaży, pobiera opłaty od czynności cywilnoprawnych dla Skarbu Państwa, prowadzi escrow i rejestruje akt. Opłaty są identyczne, czy korzystasz z notaire ancien w historycznym paryskim biurze, czy nowo mianowanego notaire nouveau w prowincjonalnym mieście. Taryfa jest ustalana przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Kupujący może wybrać własnego notaire'a. Jeśli kupujący i sprzedający każdy przyprowadza swojego, opłaty dzielone są między dwa biura bez dodatkowych kosztów. Notaire nie zastępuje anglojęzycznego avocata, jeśli transakcja jest skomplikowana (off-plan, wiejska, transgraniczne strukturyzowanie podatkowe).

Koszty i podatki

Zarezerwuj 7–9% ceny w kosztach jednorazowych dla starszej nieruchomości, 2–4% dla nowej (VAT jest w cenie). Następnie roczna taxe foncière plus taxe d'habitation, jeśli to drugie miejsce zamieszkania.

„Opłaty notarialne": co naprawdę w nich jest

Termin frais de notaire wprowadza w błąd. Większość rachunku to podatek od czynności cywilnoprawnych dla państwa, nie dochód notariusza. Dla istniejącej (ancien) nieruchomości: droits de mutation około 5,80% do 6,32% (udział departamentalny do 5,00% zgodnie z Ustawą Budżetową 2024 – 83 departamenty zastosowały podwyżkę od 1 kwietnia 2025 r.; gminny 1,20%; plus dodatek państwowy), plus skala progresywna émoluments du notaire (mniej więcej 0,8% w pierwszej widełce, malejąco do 0,2% powyżej 60 000 EUR), plus wydatki i 0,1% contribution de sécurité immobilière. Łącznie: 7–8%, bliżej 8% w departamentach na pułapie 5,00%. Ustawa Budżetowa 2026 wprowadziła redukcję DMTO do 50% dla kwalifikujących się kupujących pierwszą nieruchomość. Dla nowych inwestycji (poniżej 5 lat, sprzedawanych przez dewelopera) opłaty cywilnoprawne zastępuje VAT 20% wbudowany w cenę, a opłaty notaire'a spadają do 2–3%, stąd „frais de notaire réduits".

Taxe foncière i taxe d'habitation

Taxe foncière to roczny podatek od nieruchomości, należny od właściciela ujętego w rejestrze na 1 stycznia. Stawki ustalane są per gmina względem valeur locative cadastrale (znacznie poniżej rynkowego czynszu). Paryskie mieszkanie może płacić 800–1 200 EUR/rok, prowincjonalne 1 200–2 000 EUR, wiejski dom często 800–2 500 EUR. Stawki ostro wzrosły w wielu gminach ostatnio. Taxe d'habitation dla głównych miejsc zamieszkania zostało w pełni zniesione w 2023 r.; nadal stosuje się je do drugich miejsc zamieszkania i pustostanów, a gminy w zones tendues mogą doliczyć dopłatę 5–60%. Paryż, większość Lazurowego Wybrzeża, główne alpejskie miejscowości narciarskie i wiele nadmorskich miast stosuje maksimum. Zarezerwuj mniej więcej tyle samo, co taxe foncière, na drugie miejsce zamieszkania.

VAT, zyski kapitałowe i IFI

VAT 20% stosuje się do nowych inwestycji sprzedawanych przez dewelopera; obniżony 5,5% w wyznaczonych strefach rewitalizacji miejskiej (ANRU).

Mieszkalne zyski kapitałowe są opodatkowane w dwóch warstwach: 19% podatek dochodowy plus 17,2% składki społeczne (zmniejszone do 7,5% prélèvement de solidarité dla sprzedających z EOG/Wielkiej Brytanii podlegających innemu systemowi zabezpieczenia społecznego UE/EOG/Szwajcarii). Ulga progresywna: lata 1–5 brak; lata 6–21 zysk podatkowy zmniejszany o 6%/rok plus dodatkowe 4% w roku 22 → pełne zwolnienie z 19% IR w 22. roku. Składki społeczne: 1,65%/rok lata 6–21, 1,60% rok 22, 9%/rok lata 23–30 → pełne zwolnienie w 30. roku. Dopłata 2–6% stosuje się powyżej 50 000 EUR zysku. Sprzedaż głównego miejsca zamieszkania jest w pełni zwolniona, bez okresu holdingowego.

IFI, podatek majątkowy od nieruchomości. Wchodzi powyżej 1,3 mln EUR netto francuskich nieruchomości (francuskich dla nierezydentów, globalnych dla rezydentów podatkowych Francji). Stawki progresywne 0,5% do 1,5% na widełce powyżej 800 000 EUR; efektywny próg to 1,3 mln EUR, po którym widełka 0,5% stosuje się wstecznie od 800 tys. EUR. Hipoteki zmniejszają bazę podatkową. Główne miejsce zamieszkania otrzymuje 30% abatyment.

Sprawdź aktualne ceny za m² we Francji, żeby zweryfikować ceny ofertowe przed złożeniem oferty.

Finansowanie dla nierezydentów

Francuskie banki rutynowo kredytują zagranicznych nabywców, a kilka ma dedykowane biura dla nierezydentów. LTV dla nierezydentów jest bardziej konserwatywne niż dla rezydentów francuskich; zapytaj swojego courtier en prêt immobilier o aktualne pułapy i oferty z kilku banków. Banki kredytują niższą wartość z wyceny i ceny zakupu.

Hipoteki są w przeważającej mierze stałoprocentowe, wyceniane od 10-letnich OAT plus marża bankowa. Assurance emprunteur (ubezpieczenie na wypadek śmierci/niepełnosprawności) jest obowiązkowe i dodaje niewielki roczny procent niespłaconego kapitału. Ustawa loi Lemoine z 2022 r. pozwala na zmianę ubezpieczyciela w dowolnym momencie. Procedura kredytowa trwa 4–8 tygodni od kompletnego wniosku do offre de prêt, z obowiązkowym 11-dniowym okresem refleksji przed podpisaniem.

Procedura zakupu krok po kroku

Planuj 2–4 miesiące od przyjętej oferty do kluczy; dłużej dla off-plan lub skomplikowanych wiejskich tytułów.

1. Wyszukiwanie i oferta

Skorzystaj z mapy Seeki, żeby zbudować shortlistę. Kiedy złożysz pisemną ofertę (offre d'achat), a sprzedający ją przyjmie, żadna strona nie jest jeszcze związana. Krokiem wiążącym jest compromis. Prowizja pośrednika 4–7% + VAT, niemal zawsze płacona przez sprzedającego (wliczona w cenę ofertową jako FAI, frais d'agence inclus).

2. Compromis de vente (umowa przedwstępna)

W ciągu jednego do trzech tygodni strony podpisują compromis de vente. Kluczowe warunki: ostateczna cena, data finalizacji, 5–10% zaliczki w escrow notaire'a oraz conditions suspensives (zatwierdzenie kredytu w ciągu 45–60 dni, brak prawa pierwokupu gminy lub SAFER, jasny certyfikat urbanistyczny). 10-dniowy ustawowy okres odstąpienia (tylko kupujący): od dnia po otrzymaniu przez kupującego podpisanego egzemplarza ze wszystkimi diagnostykami kupujący ma 10 dni kalendarzowych na jednostronne odstąpienie z pełnym zwrotem. Sprzedający nie ma analogicznego prawa. Po tym, jeśli kupujący odejdzie bez ważnej przyczyny umownej, sprzedający zatrzymuje zaliczkę; jeśli sprzedający się wycofa, kupujący może pozwać o wykonanie zastępcze.

3. Due diligence (2–3 miesiące)

Między compromis a aktem notaire prowadzi badanie tytułu, certyfikat urbanistyczny, wyciąg z katastru, dokumenty wspólnoty (règlement, ostatnie 3 protokoły AGM, carnet d'entretien, saldo fonds de travaux) i zbiera obowiązkowe diagnostyki sprzedającego: DPE (energia), amiante (przed lipcem 1997), plomb (przed 1949), termites (wyznaczone strefy), elektryka / gaz powyżej 15 lat, raport ryzyka naturalnego i technologicznego (ERP) oraz powierzchnia loi Carrez dla lokali we wspólnocie. Tymczasem kupujący zabezpiecza kredyt.

4. Acte authentique u notaire'a

Obie strony spotykają się u notaire'a. Notaire odczytuje akt na głos, kupujący przelewa saldo plus podatki i opłaty na escrow, klucze zmieniają ręce, strony podpisują. Wystawiana jest poświadczona kopia (attestation de propriété) do podłączenia mediów; pełen zarejestrowany akt przychodzi tygodnie później.

Etap	Czas
Compromis podpisany	1–3 tygodnie po ofercie
Okres odstąpienia + kredyt + due diligence	8–12 tygodni
Acte authentique	1 dzień
Łącznie od oferty do kluczy	2–4 miesiące

Gdzie kupują obcokrajowcy

Paryż i Île-de-France

Paryż w Île-de-France pozostaje największym rynkiem zagranicznych nabywców: zachowanie kapitału, globalna łączność, waga kulturalna. Marais, Saint-Germain i 7. / 8. dzielnica dominują w segmencie premium; 9., 10., 11. i 14. to gra wartościowa. Przejrzyj mieszkania na sprzedaż w Paryżu.

Lazurowe Wybrzeże i Prowansja

Wybrzeże Alpes-Maritimes w Prowansji-Alpach-Lazurowym Wybrzeżu jest rynkiem zagranicznym od ponad stulecia. Nicea jest najbardziej płynnym i dostępnym poziomem cenowym; Cannes, Antibes i enklawy Cap Ferrat osiągają premium. Marsylia to kontrariański zakład, niedoceniony względem porównywalnych rynków śródziemnomorskich. Wewnętrzna Prowansja (Luberon, Aix, Alpilles) przyciąga nabywców drugich domów szukających kamiennego mas.

Bordeaux, Tuluza i południowy zachód

Bordeaux przekształciło się w latach 2010. z 2-godzinnym TGV do Paryża i pozostaje silną wartością dla miejskich mieszkań i okolicznych winnic. Wewnętrzne Dordogne w Nowej Akwitanii to klasyczny brytyjski rynek wiejskiej Francji. Tuluza w Oksytanii to francuska stolica lotnictwa, młodsza i tańsza niż Bordeaux. Langwedocja w Oksytanii to budżetowa alternatywa śródziemnomorska. Domy na sprzedaż w Bordeaux to przydatny filtr dla południowego zachodu.

Lyon, Alpy i Atlantyk

Lyon, stolica Owernii-Rodanu-Alp, to drugi największy miejski rynek Francji, mniej więcej połowa ceny paryskiej za m². Alpy to oddzielny rynek: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. Oferta chalets jest cienka, prawnie kontrolowana i obciążona dopłatą do taxe d'habitation. Południowe wybrzeże Bretanii (Morbihan) i Atlantyk (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) zamykają mapę drugich domów.

Pułapki, na które trzeba uważać

DPE i zakaz najmu. Diagnostic de Performance Énergétique klasyfikuje mieszkania od A do G. Zgodnie z loi Climat et Résilience z 2021 r.: nieruchomości z oceną G są zakazane w nowych najmach od 1 stycznia 2025 r. (wcześniejsze ograniczenie z 2023 r. dotyczyło tylko najgorszych domów G powyżej 450 kWh/m²/rok), F od 1 stycznia 2028 r. i E od 1 stycznia 2034 r. we Francji kontynentalnej (późniejsze daty obowiązują w DROM). Jeśli kupujesz pod wynajem, F/G to problem nakładów (ocieplenie, okna, retrofit ogrzewania) zanim stanie się aktywem przychodowym. Nieruchomości coraz częściej obrotowane są z dyskontem odzwierciedlającym obowiązkową renowację.

Diagnostyki i przeglądy. Obowiązkowy pakiet obejmuje tylko strefy i kategorie wiekowe określone ustawą. Starsze wiejskie kamienne domy poza obowiązkowymi strefami termitów mogą wciąż mieć infestacje. Niezależny przegląd budowlany wart jest 500–1 500 EUR przy istotnym zakupie.

Wiejskie służebności i prawo pierwokupu SAFER. Wiejskie nieruchomości często niosą służebności drogi (sąsiedzi, drenaż, nawadnianie). Obejdź granice; niezarejestrowane czasami istnieją w praktyce. SAFER ma prawo pierwokupu gruntu rolnego i niektórych wiejskich domów, z dwoma miesiącami na skorzystanie po cenie ofertowej.

Zdrowie finansowe copropriété. Dla mieszkań ostatnie trzy protokoły AGM i carnet d'entretien to najważniejsze dokumenty due diligence. Szukaj sporów, niewypłacalnych współwłaścicieli, zatwierdzonych, ale nieobciążonych dużych prac (ravalement, dach, winda) oraz salda rezerwy fonds de travaux.

Zasady krótkich najmów w Paryżu. Najem krótkoterminowy z głównego miejsca zamieszkania w Paryżu jest ograniczony do 120 nocy/rok z obowiązkową rejestracją. Krótki najem drugiego miejsca zamieszkania wymaga changement d'usage, kompensowanego konwersją równoważnej powierzchni komercyjnej z powrotem na mieszkalną, co jest praktycznie niemożliwe dla większości. Większość regulaminów copropriété zakazuje meublé touristique wprost. Przeczytaj règlement przed złożeniem oferty.

FAQ

Czy potrzebuję francuskiego numeru podatkowego, żeby kupić?

Nie. W przeciwieństwie do Portugalii czy Hiszpanii Francja nie wymaga numeru podatkowego przed aktem. Twój numéro fiscal jest wydawany po zarejestrowaniu sprzedaży przez notaire'a lub po pierwszym francuskim zeznaniu.

Czy mogę dostać kredyt jako nierezydent?

Tak. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline dla Wielkiej Brytanii/Irlandii), HSBC i Société Générale są najbardziej aktywne. LTV nierezydenta: 50–70% (spoza UE) lub 70–80% (UE); stawki 3,4–4,5% na 20–25-letnich stałych, plus obowiązkowe ubezpieczenie.

Czy Brexit coś zmienił dla brytyjskich nabywców?

Nie przy zakupie (te same opłaty, te same opłaty notarialne, te same pożyczki bankowe). Zmianą jest imigracja: brytyjscy obywatele podlegają Schengen 90/180 i potrzebują wizy długoterminowej, żeby to przekroczyć. Brytyjscy rezydenci-sprzedający korzystają z obniżonego 7,5% prélèvement de solidarité na zyski kapitałowe zamiast pełnych 17,2%.

Ile wynoszą wszystkie koszty zakupu?

Istniejąca (ancien) nieruchomość: 7–9% ceny, głównie podatek od czynności cywilnoprawnych dla państwa. Nowa (neuf): 2–4%. VAT jest w cenie. Koszty kredytu dodają opłatę bankową (500–1 500 EUR), wycenę (300–600 EUR), ubezpieczenie (0,2–0,6%/rok) i 0,715% opłatę rejestracyjną kredytu.

Czy potrzebuję prawnika oprócz notaire'a?

Nie prawnie. Notaire obsługuje akt, ale notaire jest neutralny. Dla skomplikowanego zakupu (off-plan, tytuł z dziedziczeniem, wiejski z SAFER, transgraniczne strukturyzowanie podatkowe) anglojęzyczny avocat obok wart jest 2 000–5 000 EUR.

Czy mogę kupić przez spółkę (SCI lub SPV)?

Tak, powszechnie Société Civile Immobilière (SCI) przy zakupach rodzinnych i planowaniu spadkowym. Kompromisy: SCI nie kwalifikuje się do zwolnienia z CGT dla głównego miejsca zamieszkania, prowadzi roczne księgi i wyzwala wybory podatku korporacyjnego rzadko odwracalne. Porozmawiaj z francuskim doradcą podatkowym przed założeniem.

Jaki podatek od zysków kapitałowych zapłacę przy sprzedaży?

19% podatek dochodowy plus 7,5% (EOG/Wielka Brytania) lub 17,2% (reszta świata) składek społecznych. Ulga progresywna od 6. roku: pełne zwolnienie z 19% w 22. roku, pełne zwolnienie ze składek społecznych w 30. roku. Dopłata 2–6% powyżej 50 000 EUR. Sprzedaż głównego miejsca zamieszkania jest zwolniona bez okresu holdingowego.

Czy mogę krótkoterminowo wynajmować paryskie mieszkanie na Airbnb?

Z poważnymi ograniczeniami. Najem krótkoterminowy z głównego miejsca zamieszkania jest ograniczony do 120 nocy/rok z obowiązkową rejestracją. Krótki najem drugiego miejsca zamieszkania wymaga changement d'usage, praktycznie niemożliwego dla większości. Większość regulaminów copropriété również zakazuje meublé touristique wprost. Długoterminowy najem umeblowany (reżim LMNP) jest zwykle jedyną wykonalną opcją.

Zastrzeżenie

Informacje ogólne, nie stanowią porady prawnej ani podatkowej. Przepisy, stawki i progi się zmieniają; przed transakcją skonsultuj się z francuskim notaire'em, avocatem lub expert-comptable. Ostatnia weryfikacja: 2026-05-18 przez Seeki Editorial.