Portugalia po Złotej Wizie za nieruchomość: 2026

Ostatnio zweryfikowano: 2026-04-29

Portugalska ścieżka Złotej Wizy przez zakup nieruchomości została zniesiona w październiku 2023 ustawą Lei 56/2023 (reforma mieszkaniowa „Mais Habitação"). Zakup nieruchomości w Portugalii nie prowadzi już do rezydencji. Sam program Złotej Wizy istnieje dalej, ale tylko przez transfer kapitału, inwestycję w fundusz, tworzenie miejsc pracy lub wsparcie nauki bądź kultury, nie przez nieruchomość. Jeśli celem jest portugalski dom, ten cel jest nienaruszony. Jeśli celem jest rezydencja przez zakup, trzeba spojrzeć na wizę D7, D8 albo pozostałe kategorie Złotej Wizy.

To orientacja dla brytyjskich, amerykańskich i brazylijskich kupujących, trzech grup, które przed 2023 r. tworzyły większość popytu na Złotą Wizę za nieruchomość. To nie jest porada prawna ani imigracyjna. Przepisy w tym obszarze zmieniają się często, a urząd, który decyduje o twoim wniosku, AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), następca dawnego SEF od października 2023, ma zaległości i własne osobliwości proceduralne. Przed wprowadzeniem jakichkolwiek pieniędzy w obieg porozmawiaj z portugalskim prawnikiem imigracyjnym.

Co się zmieniło: przed i po październiku 2023

Lei 56/2023 weszła w życie 7 października 2023. Dzień wcześniej można było uzyskać Złotą Wizę, kupując nieruchomość w Portugalii na jednym z kilku progów euro. Dzień później już nie.

Jakościowa zmiana jest prostsza, niż sugeruje tabela: Portugalia wciąż chce zagranicznego kapitału, zagranicznych ekspertów i zagranicznych emerytów. Nie chce już być drogą do rezydencji dla kogoś, kogo jedynym wkładem jest kupno mieszkania w Lizbonie.

Ścieżki, które wciąż istnieją

Złota Wiza (oficjalnie ARI, Autorização de Residência para Investimento) jako program nie została zniesiona. Zniesiono opcję przez nieruchomość. Pozostałe opcje:

• Transfer kapitału. Przelew określonej kwoty do portugalskiego banku lub na kwalifikowany instrument. Minimum podniesiono jednocześnie z zamknięciem ścieżki nieruchomościowej. Aktualną cyfrę potwierdzaj u prawnika, bo kwota się zmienia, a krąg kwalifikowanych instrumentów się zawęził.
• Subskrypcja funduszu inwestycyjnego. Subskrybujesz udział w kwalifikowanym portugalskim funduszu inwestycyjnym. Reforma z 2023 wyraźnie wykluczyła fundusze, których aktywa bazowe stanowią nieruchomości, bezpośrednio lub pośrednio. Prospekt funduszu daj do przeczytania kimś niezależnym od dystrybutora.
• Tworzenie miejsc pracy. Tworzysz określoną liczbę miejsc pracy w Portugalii lub dokapitalizujesz istniejącą portugalską firmę, która to robi. Poza Lizboną i Porto minima są niższe.
• Wsparcie badań naukowych. Wkład kapitałowy do publicznej lub akredytowanej portugalskiej instytucji badawczej.
• Wsparcie dziedzictwa kulturalnego i artystycznego. Wkład kapitałowy w produkcję kulturalną, odnowę lub konserwację dziedzictwa narodowego.

Wszystkie ścieżki prowadzą do tego samego efektu: zezwolenia na pobyt, które po okresie kwalifikacyjnym i przy spełnieniu wymogów obecności, języka i czystej kartoteki prowadzi do pobytu stałego, a potencjalnie do obywatelstwa. Wymóg obecności jest słynnie łagodny (historycznie około siedmiu dni rocznie średnio), co było jednym z powodów globalnego popytu.

To, co się zmieniło: rezydencji nie można już „przykleić" do kupna mieszkania. Ścieżka funduszowa lub kapitałowa jest teraz funkcjonalnie najbliższym zamiennikiem, ma jednak zupełnie inny profil ryzyka i opodatkowania.

A co z wizą D7?

Dla brytyjskich emerytów i Amerykanów z dochodem pasywnym wiza D7 jest ścieżką, która w rozmowach najczęściej zastępuje Złotą Wizę. To wiza pobytowa dla osób ze stabilnym, powtarzalnym dochodem pasywnym: emerytury, czynsze, dywidendy, tantiemy.

D7 nie jest wizą inwestycyjną. Żaden próg zakupu nie istnieje. Wykazujesz, że twój dochód pasywny pokrywa portugalskie koszty życia (poprzeczka śledzi portugalską płacę minimalną i rośnie co roku). Składasz wniosek w portugalskim konsulacie przed przeprowadzką i finalizujesz rezydencję w AIMA po przyjeździe. Stajesz się portugalskim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w Portugalii ponad 183 dni rocznie, ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Dwie praktyczne uwagi:

• D7 prowadzi do tego samego długoterminowego celu co Złota Wiza (pobyt stały po pięciu latach, ewentualnie obywatelstwo), ale wymaga, abyś rzeczywiście mieszkał w Portugalii. Dla emeryta planującego przeprowadzkę to cecha, nie wada.
• Jest zwykle tańsza do uzyskania niż Złota Wiza, ale bardziej wymagająca administracyjnie po stronie dowodów dochodu. Brytyjskie wyciągi emerytalne, amerykańskie 1099/Schedule E, brazylijskie INSS lub wypisy z najmu trzeba przetłumaczyć, opatrzyć apostille i przedstawić w formie zrozumiałej po portugalsku.

Wiza D8 dla cyfrowych nomadów jest analogiczną ścieżką dla osób z aktywnym dochodem zdalnym. Ma wyższy próg dochodu niż D7 i wymaga, by dochód pochodził od klientów lub pracodawców poza Portugalią.

Co kupno nieruchomości w Portugalii nadal daje

Czysta odpowiedź: portugalski dom, na tych samych warunkach co wcześniej. Mechanika zakupu (numer podatkowy NIF, podatek od przeniesienia IMT, roczny IMI, umowa przedwstępna CPCV, akt notarialny) pozostaje niezmieniona. Nierezydenci mogą kupować bez ograniczeń. Rynek nie załamał się po zamknięciu Złotej Wizy. Na nadbrzeżnym Algarve i w centralnej Lizbonie udział kupujących zagranicznych po prostu obrócił się z motywowanego rezydencją na motywowany stylem życia.

Czego zakup nie daje:

• Rezydencji. Nieruchomość to nieruchomość, nie dokument imigracyjny.
• W większości przypadków miejsca w NHR. Reżim Non-Habitual Resident został zamknięty dla większości nowych wnioskodawców od 2024 r. Istnieje węższy następca dla konkretnych zawodów naukowych i innowacyjnych; twoją sytuację trzeba sprawdzić indywidualnie.
• Żadnego przyspieszenia wniosku D7 ani innego wizowego. AIMA ocenia wizę samodzielnie. Posiadanie portugalskiego domu jest dowodem pomocniczym intencji, nie ścieżką samą w sobie.

Jeśli celem jest dom (na emeryturę, jako drugie mieszkanie lub inwestycja pod wynajem), pełna mechanika i pułapki znajdują się w naszym przewodniku zakupu w Portugalii. Przewodnik omawia NIF, progi IMT, proces CPCV, finansowanie dla nierezydentów oraz obszary, gdzie zwykle skupiają się kupujący z Wielkiej Brytanii, Irlandii, Francji, Niemiec, Holandii, USA i Brazylii.

Dla wyczucia cen przejrzyj aktualną ofertę w Portugalii jako całości, okręgu Lizbona, okręgu Porto lub na Algarve / okręg Faro. Strona mediana €/m² według regionu jest aktualizowana codziennie z żywych ogłoszeń.

Częste pułapki

• Czytanie starych artykułów. Zaskakująco dużo treści z 2022 i początku 2023 nadal wysoko rankuje w Google na zapytania o portugalską Złotą Wizę za nieruchomość. Wszystko, co cytuje konkretny próg euro za rezydencję przez zakup nieruchomości, jest nieaktualne. Sprawdzaj datę publikacji.
• Mylenie Złotej Wizy i D7. To różne programy z różnymi wymaganiami, opłatami i regułami obecności. D7 wymaga, byś mieszkał w Portugalii. Pozostałe kategorie Złotej Wizy nie wymagają tego.
• Założenie, że NHR wciąż jest otwarty. Reżim podatkowy Non-Habitual Resident, który dawał 20% ryczałtu na kwalifikowane dochody portugalskie i preferencyjne traktowanie dochodów zagranicznych, został zamknięty dla większości nowych wnioskodawców. Następca jest węższy i nakierowany na konkretne role innowacyjne i badawcze. Bez potwierdzenia, że kwalifikujesz się według nowych zasad, nie zakładaj NHR w planach.
• Niedoszacowanie terminów AIMA. Urząd odziedziczył duże zaległości po SEF i nadal je przerabia. Wnioski zarówno o Złotą Wizę, jak i D7 mogą trwać dłużej niż publikowane czasy orientacyjne.
• Najpierw kupić, potem planować wizę. Po zamknięciu ścieżki nieruchomościowej ta sekwencja ma mniej sensu niż dawniej. Jeśli celem jest wiza, zbuduj inwestycję wokół kwalifikowanej ścieżki Złotej Wizy lub D7, a zakup nieruchomości niech będzie odrębną, równoległą decyzją.

FAQ

Czy nadal mogę uzyskać portugalską rezydencję, kupując nieruchomość?

Nie. Portugalska ścieżka Złotej Wizy przez nieruchomość została zniesiona ustawą Lei 56/2023 ze skutkiem od 7 października 2023 r. Nowych wniosków nie można opierać na zakupie nieruchomości. Sama Złota Wiza istnieje dalej przez transfer kapitału, kwalifikowane fundusze inwestycyjne, tworzenie miejsc pracy oraz wsparcie nauki lub kultury. Zakup nieruchomości nie jest już uznawaną kategorią inwestycyjną dla rezydencji.

Co zastąpiło ścieżkę nieruchomościową Złotej Wizy?

Nic jeden do jednego. Pozostałe kategorie Złotej Wizy (transfer kapitału, fundusze inne niż nieruchomościowe, tworzenie miejsc pracy, wsparcie badań i kultury) są najbliższymi zamiennikami dla inwestorów, którzy chcą rezydencji bez przeprowadzki. Dla emerytów i pracowników zdalnych planujących faktycznie mieszkać w Portugalii praktycznymi alternatywami są wizy D7 (dochód pasywny) i D8 (cyfrowy nomada). Prowadzą do tego samego celu długoterminowego, ale wymagają fizycznej obecności.

Czy Portugalia jest nadal dobrym miejscem na zakup nieruchomości?

To inne pytanie. Popyt zagraniczny obrócił się z kupujących motywowanych rezydencją na kupujących motywowanych stylem życia i wynajmem, a mechanika kupna (NIF, IMT, CPCV, notariusz) pozostaje ta sama. Lizbona, Porto, Algarve, Wybrzeże Srebrne i Madera pozostają aktywnymi rynkami o różnych poziomach cen. Dom w Portugalii to rozsądna decyzja inwestycyjna lub lifestyle'owa sam w sobie. Oddziel ją mentalnie od kwestii rezydencji.

A co z wizą D7 dla emerytów?

D7 to wiza pobytowa dla osób ze stabilnym, powtarzalnym dochodem pasywnym: emerytury, czynsze, dywidendy. Żaden próg zakupu nie obowiązuje. Wykazujesz, że twój dochód pokrywa portugalskie koszty życia, i składasz wniosek przez portugalski konsulat. Jeśli spędzasz w Portugalii ponad 183 dni rocznie, stajesz się portugalskim rezydentem podatkowym. Dla brytyjskich emerytów po Brexicie, amerykańskich emerytów i brazylijskich pensjonariuszy to w 2026 r. najczęściej używana ścieżka.

Czy NHR jest nadal dostępny?

Dla większości nowych wnioskodawców nie. Reżim podatkowy Non-Habitual Resident został zamknięty dla nowych wnioskodawców od 2024 r. w tym samym pakiecie reformy mieszkaniowej. Węższy następca celuje w konkretne zawody naukowe, technologiczne i innowacyjne. Czy twój profil się kwalifikuje, trzeba zweryfikować indywidualnie z portugalskim doradcą podatkowym. Założenia oparte na nieaktualnych blogach już kosztowały ludzi pieniądze.

Kto jest teraz urzędem, SEF czy AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) w październiku 2023 przejęła funkcje migracji i azylu od SEF. Wszystkie nowe wnioski, przedłużenia i pytania idą przez AIMA. SEF jako nazwa historyczna nadal pojawia się w starszych dokumentach. Odniesienia do SEF w nowych procedurach kierują do niewłaściwego organu.

Jeszcze raz: to orientacja, nie porada

Portugalskie przepisy imigracyjne wciąż się układają po reformie 2023. Tekst Lei 56/2023, noty proceduralne AIMA oraz regulacje wokół D7 i następcy NHR przesuwały się w ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy więcej niż raz. Koszt godzinnej rozmowy z portugalskim prawnikiem imigracyjnym to błąd zaokrąglenia w porównaniu z kosztem złej ścieżki. Tę rozmowę odbądź przed podpisem jakiejkolwiek umowy rezerwacyjnej, subskrypcją funduszu lub złożeniem wniosku wizowego.