Gdzie wynajem się opłaca: rentowność najmu w Europie

Rentowność najmu brutto w Europie wyraźnie różni się w zależności od rynku. W 2026 roku najwyższe dochody z najmu przynoszą Polska i Hiszpania, gdzie Łódź, Walencja i Wrocław dają blisko 6% rocznie według median wartości ofertowych. Najniższe notują największe miasta Niemiec: Berlin, Hamburg i Monachium płacą poniżej 3%. Ogólnie im drożej kupuje się w danym mieście, tym niższa jest rentowność najmu.

Dane zweryfikowano ostatnio: 1 lipca 2026 roku. Metodologia na końcu artykułu.

Rentowność najmu brutto, miasto po mieście

Tabela porządkuje dwadzieścia największych rynków mieszkań w krajach obsługiwanych przez Seeki według rentowności najmu brutto: mediana czynszu ofertowego za metr kwadratowy, w ujęciu rocznym, podzielona przez medianę ofertowej ceny sprzedaży za metr kwadratowy, dla mieszkań. Ostatnia kolumna to średnia ocena lokalizacji Seeki dla każdego miasta, miara w skali od 0 do 100 pokazująca, jak dobrze skomunikowany i wyposażony jest typowy adres.

Miasto	Mediana ceny (€/m²)	Mediana czynszu (€/m²·mies.)	Rentowność brutto	Ocena lokalizacji Seeki
Łódź, Polska	2,210	12.8	6.9%	80
Walencja, Hiszpania	3,240	18.6	6.9%	89
Wrocław, Polska	3,150	15.6	5.9%	72
Poznań, Polska	2,940	14.1	5.8%	80
Marsylia, Francja	4,340	20.8	5.8%	87
Warszawa, Polska	4,100	19.6	5.7%	82
Gdańsk, Polska	3,460	16.5	5.7%	70
Madryt, Hiszpania	5,420	24.4	5.4%	91
Barcelona, Hiszpania	4,880	21.2	5.2%	93
Bordeaux, Francja	4,800	20.8	5.2%	88
Amsterdam, Holandia	8,320	32.9	4.8%	89
Paryż, Francja	10,890	40.9	4.5%	83
Lyon, Francja	5,690	20.2	4.3%	74
Lizbona, Portugalia	6,770	23.6	4.2%	96
Wiedeń, Austria	6,540	22.1	4.1%	88
Bratysława, Słowacja	4,210	14.1	4.0%	85
Praga, Czechy	6,930	19.1	3.3%	87
Monachium, Niemcy	8,980	20.5	2.7%	87
Hamburg, Niemcy	6,720	14.7	2.6%	71
Berlin, Niemcy	5,730	12.0	2.5%	83

Główny wniosek to niemal idealne odwrócenie relacji cenowej. Najtańsze rynki do wejścia płacą najwięcej, a najdroższe najmniej. Polska i Hiszpania zajmują osiem z dziewięciu czołowych miejsc. Trzy największe miasta Niemiec, z najdroższymi i najbardziej pożądanymi mieszkaniami na tej liście, wypełniają trzy ostatnie pozycje. Berlin, miasto, które za euro wynajmuje najemcy najwięcej metrów, jest na tej liście najgorszym miejscem, by być wynajmującym.

Rentowność brutto to nie rentowność netto

Rentowność brutto to uczciwy punkt wyjścia, ale nie to, co trafia na konto. To roczny czynsz ofertowy podzielony przez cenę ofertową, przed odliczeniem czegokolwiek. Rentowność netto odejmuje koszty zakupu (podatek od nabycia, notariusz, prowizja pośrednika), podatek dochodowy od czynszu, pustostany między najemcami, zarządzanie i utrzymanie oraz ewentualne finansowanie.

Koszty te różnią się mocno w całej Europie, więc ranking brutto nie przechodzi w całości do wartości netto. Polska nakłada niski podatek od zakupu mieszkań z drugiej ręki, podczas gdy hiszpański podatek od nabycia oraz francuskie koszty prowadzone przez notariusza są znacznie wyższe, a niemiecki podatek od nabycia różni się w zależności od landu. Rynek o wysokich kosztach traci więcej ze swojej rentowności brutto niż rynek tani, co zawęża różnicę między, powiedzmy, polskim a hiszpańskim miastem, gdy uwzględni się realne koszty. Traktuj tabelę jako wstępne sito, a potem policz konkretne koszty danego rynku, zanim się zdecydujesz. Nasze poradniki dla poszczególnych krajów opisują mechanikę zakupu i kwestie podatkowe rynek po rynku.

Polska i Hiszpania na czele, z różnych powodów

Szczyt tabeli jest polski i hiszpański, ale oba kraje docierają tam różnymi drogami. Polska prowadzi dzięki taniemu wejściu: Łódź, Wrocław, Poznań, Warszawa i Gdańsk kupuje się za mniej więcej €2,200 do €4,100 za metr kwadratowy, to najniższe ceny na liście, podczas gdy czynsze rosły wraz z silnym popytem w miastach oraz młodą, mobilną populacją najemców. Tanio kupić i solidnie wynająć to klasyczne połączenie dające wysoką rentowność.

Hiszpania osiąga to dzięki czynszom. Walencja, Madryt i Barcelona nie są szczególnie tanie w zakupie, ale ich czynsze są wysokie w stosunku do cen, napędzane głębokim popytem krajowym oraz dużym rynkiem najmu krótko- i średnioterminowego. To wypycha Walencję na szczyt tabeli obok Łodzi i utrzymuje Madryt oraz Barcelonę powyżej 5%. Jak pokazuje następna sekcja, Hiszpania robi to, zachowując najlepszą jakość adresów na liście, co dla wynajmującego jest ważniejsze.

Dlaczego duże miasta Niemiec dają najniższą rentowność

Na dole znajdują się Praga, Monachium, Hamburg i Berlin, między 2.5% a 3.3%. To jedne z najgłębszych i najlepiej dokapitalizowanych rynków w Europie, a ich ceny odzwierciedlają lata wzrostów oraz głęboki, dobrze finansowany popyt kupujących. Czynsze za metr kwadratowy są wysokie w wartościach bezwzględnych, ale nie rosły tak szybko jak ceny, więc dochodowość się kurczy. Gdy kupujący płacą za oczekiwany wzrost wartości kapitału, bieżący czynsz kupuje mniejszą część ceny.

Berlin to najbardziej wyrazisty przypadek. Za euro wynajmuje najwięcej metrów spośród wszystkich tutejszych miast, co dla najemcy wygląda na okazję, ale ten sam niski czynsz za metr przy średniej cenie przygważdża jego rentowność na dnie listy. Część niskiej mediany czynszu w Berlinie ma charakter strukturalny: duża pula regulowanych i długoletnich najmów wynajmowanych poniżej rynku, a do tego niemiecki zwyczaj podawania czynszu zimnego bez opłat, oba czynniki zaniżają ogłaszaną medianę.

Paryż i Amsterdam: drogie na oba sposoby

Paryż i Amsterdam to dwa rynki, które łamią regułę ceny kontra rentowność. Mają zdecydowanie najwyższe ceny sprzedaży na liście, blisko €10,900 i €8,300 za metr kwadratowy, a mimo to oba utrzymują rentowność ze środka tabeli, około 4.5% do 4.8%. Powodem jest to, że ich czynsze są równie skrajne jak ceny. Paryż żąda ponad €40 za metr kwadratowy miesięcznie, a Amsterdam blisko €33, znacznie powyżej wszystkiego innego tutaj. To skrajny czynsz, a nie tanie wejście, utrzymuje ich rentowność na przyzwoitym poziomie i jest to zupełnie inny scenariusz inwestycyjny niż polski przedział wartości: wysoki zaangażowany kapitał, wąski margines zdolności najemców do płacenia oraz silne regulacje w obu miastach.

Ocena lokalizacji zmienia ranking

Rentowność mówi, ile zwraca czynsz. Nie mówi nic o jakości miejsca, w które kupujesz, i tu ocena lokalizacji zasługuje na swoją kolumnę. Ocenia otoczenie, a nie samo mieszkanie: dostęp do transportu, pobliskie udogodnienia, tereny zielone, to, jak cicha bywa ulica. Odczytaj obie kolumny razem, a ranking ułoży się na nowo wokół jakości skorygowanej o ryzyko.

Hiszpania wyróżnia się najbardziej. Walencja daje 6.9% przy ocenie lokalizacji 89, Madryt 5.4% przy 91, a Barcelona 5.2% przy 93, to trzy najwyższe oceny wśród miast o wysokiej rentowności. Uzyskanie rentowności blisko 6% i adresu z najwyższej półki jednocześnie jest rzadkie i żaden inny kraj na liście tego nie osiąga. Polska z kolei kupuje swoje najwyższe rentowności przy słabszych adresach: Wrocław (5.9%) i Gdańsk (5.7%) notują najniższe oceny lokalizacji w tabeli, 72 i 70, więc część tej czołowej rentowności to rekompensata za mniej centralne położenie. Poznań (80) i Warszawa (82) to polskie miasta, które łączą silną rentowność z solidnym adresem.

Na drugim końcu drogie rynki odwracają ten układ. Praga, Monachium i Wiedeń mają oceny lokalizacji od 87 do 88, ale plasują się blisko dna pod względem rentowności, a Lizbona notuje najwyższą ocenę lokalizacji na liście, 96, przy przeciętnych 4.2%. W tych miastach kupujesz adres, a nie dochód. Dla inwestora nastawionego na wynajem najlepszym punktem jest lewy górny róg tego kompromisu, wysoka rentowność i wysoka ocena naraz, a w połowie 2026 roku ten róg należy do Hiszpanii. Jeśli chcesz pełnego rozpisania tego, co mierzy ocena, opisaliśmy to w tekście o tym, co naprawdę mierzy Seeki Score.

Najczęściej zadawane pytania

Które europejskie miasto ma najwyższą rentowność najmu?

Spośród badanych miast Łódź i Walencja dzielą najwyższą rentowność najmu brutto na poziomie około 6.9%, a za nimi plasują się Wrocław i Poznań blisko 5.8% do 5.9%. Polska i Hiszpania dominują na szczycie tabeli. Najniższe rentowności notują największe miasta Niemiec, gdzie Berlin, Hamburg i Monachium płacą poniżej 3% według median wartości ofertowych.

Czy Berlin to dobry wybór pod wynajem?

Pod względem samej rentowności brutto Berlin wypada najsłabiej na tej liście, około 2.5%. Ogłaszane czynsze są tu najniższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaniżane przez dużą pulę regulowanych najmów oraz podawanie czynszu zimnego, podczas gdy ceny plasują się w średnim przedziale. Berlin to silne, płynne miasto o niskiej dochodowości najmu, więc argument za nim opiera się na wzroście wartości kapitału, a nie na czynszu.

Dlaczego Hiszpania łączy wysoką rentowność z dobrymi lokalizacjami?

Hiszpańskie miasta łączą umiarkowane ceny zakupu z wysokimi czynszami oraz gęstymi, dobrze skomunikowanymi centrami, więc uzyskują wysokie oceny w mierniku lokalizacji Seeki, wciąż dając rentowność powyżej 5%. Walencja, Madryt i Barcelona notują oceny lokalizacji od 89 do 93 przy rentownościach od 5.2% do 6.9%, to najsilniejsze połączenie skorygowane o ryzyko na liście.

Czy to rentowności brutto czy netto?

To rentowności brutto: roczny czynsz ofertowy podzielony przez cenę ofertową, przed kosztami zakupu, podatkiem dochodowym, pustostanami, zarządzaniem, utrzymaniem i finansowaniem. Rentowność netto jest niższa i różni się w zależności od kraju, ponieważ podatki od nabycia oraz koszty najmu bardzo się różnią w całej Europie. Użyj wartości brutto do wstępnej selekcji rynków, a potem policz netto dla konkretnego miasta i nieruchomości.

Dlaczego drogie miasta dają najniższą rentowność?

W Pradze, Monachium, Berlinie i Hamburgu ceny odzwierciedlają lata wzrostu wartości kapitału oraz głęboki popyt kupujących. Czynsze za metr kwadratowy są wysokie w wartościach bezwzględnych, ale nie rosły tak szybko jak ceny, więc bieżący czynsz kupuje mniejszą część ceny zakupu. Gdy rynek wycenia oczekiwany wzrost, jego dochodowość najmu się kurczy.

Czy to wartości ofertowe czy transakcyjne?

Obie kolumny to mediany wartości ofertowych z aktualnych ogłoszeń Seeki: ogłaszane ceny sprzedaży i ogłaszane czynsze. Ceny uzyskane w transakcjach bywają nieco niższe od ofertowych, a podpisane czynsze nieco niższe od ogłaszanych, więc traktuj rentowność jako bieżący obraz rynku, a nie zrealizowany zwrot. Dotyczą wyłącznie mieszkań.

Jesteś już wynajmującym?

Jeśli masz już mieszkanie na wynajem albo planujesz sprzedać nieruchomość inwestycyjną, możesz wystawić ją na Seeki samodzielnie. Aplikacja tworzy ogłoszenie na podstawie twoich zdjęć, wycenia je w oparciu o te same aktualne dane rynkowe, które stoją za tym artykułem, i pokazuje je kupującym oraz najemcom w ich własnym języku.

Metodologia

Rentowność najmu brutto to mediana czynszu ofertowego za metr kwadratowy dla mieszkań, pomnożona przez dwanaście i podzielona przez medianę ofertowej ceny sprzedaży za metr kwadratowy dla mieszkań, w każdym mieście. Dwadzieścia miast to jedne z największych rynków mieszkań pod względem liczby ogłoszeń w krajach obsługiwanych przez Seeki, wybrane pod kątem ogólnoeuropejskiego rozrzutu, a nie jednego regionu. Obie mediany pochodzą z aktualnie ogłaszanych ofert na Seeki i są przeliczane na euro, aby miasta można było porównywać na jednakowych zasadach. Mediany zastosowano, ponieważ lepiej niż średnie opierają się wartościom skrajnym. Czynsze to czynsz podstawowy bez opłat i mediów, bo tak ogłasza się na tych rynkach. Tam, gdzie miasto ma dużą pulę regulowanych najmów lub najmów poniżej stawek rynkowych (zwłaszcza Berlin), mediana czynszu ofertowego odzwierciedla ten zasób i może zaniżać to, co osiągnąłby wynajmujący oddający świeżo przygotowane mieszkanie, więc inwestycyjna rentowność Berlina przy nowym najmie jest nieco wyższa od pokazanej wartości. Ocena lokalizacji Seeki to średnia z ocen lokalizacji poszczególnych ogłoszeń dla mieszkań w każdym mieście. Dane są odświeżane kwartalnie.

Dla kupujących rozważających jeden z tych rynków nasze poradniki dla poszczególnych krajów opisują mechanikę zakupu, podatki i zasady dotyczące nierezydentów. Zacznij od Zakup nieruchomości w Hiszpanii jako obcokrajowiec (przewodnik 2026) lub Zakup nieruchomości w Niemczech jako obcokrajowiec (przewodnik 2026). Aby bezpośrednio porównać ceny za metr, zobacz stronę ceny za m² dla Hiszpanii lub stronę ceny za m² dla Polski. Dla dwóch odwróconych budżetowo spojrzeń na środkowoeuropejskie miasta z tej tabeli przeczytaj co można kupić za €200,000 w Europie Środkowej oraz co wynajmiesz za €1,000 miesięcznie w Europie Środkowej.