Ceny mieszkań w Polsce: raport za II kwartał 2026

To kwartalny przegląd cen ofertowych mieszkań w Polsce przygotowany przez Seeki.eu, obejmujący drugi kwartał 2026 roku (od kwietnia do czerwca). Podajemy mediany cen ofertowych za metr kwadratowy mieszkań wystawionych na sprzedaż, w złotych. Cena ofertowa to kwota, której oczekuje sprzedający, a nie to, co ostatecznie płaci kupujący; cena transakcyjna jest zwykle o kilka procent niższa. Zmiana kwartał do kwartału porównuje medianę dla ogłoszeń, które pojawiły się na rynku w II kwartale 2026, z medianą dla ogłoszeń z I kwartału 2026.

Mediana ceny ofertowej za m² według miast

Tabela obejmuje dwadzieścia największych rynków mieszkaniowych według liczby ogłoszeń z II kwartału 2026, uszeregowanych od najbardziej aktywnych. Ceny podano w złotych za metr kwadratowy; kolumna zmiany porównuje z poprzednim kwartałem.

Warszawa pozostaje wyraźnie na czele, z medianą powyżej 17 tysięcy złotych za metr, a Kraków to jedyne miasto w tym samym przedziale. Gdańsk i Wrocław tworzą drugą grupę, tuż za nimi Poznań i Gdynia. Łódź jest najtańsza spośród dużych miast, blisko 9 tysięcy złotych za metr. Zmiany kwartał do kwartału były niewielkie i zróżnicowane co do kierunku: wzrosty w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Bydgoszczy i Białymstoku oraz niewielkie spadki w Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku i Szczecinie.

Jak zmieniły się ceny w tym kwartale

Wśród dziewięćdziesięciu miast, które spełniły nasz próg próby, środkowe miasto odnotowało wzrost poniżej jednego procenta, a tylko jedno miasto zmieniło się o ponad piętnaście procent w którymkolwiek kierunku. W ujęciu ogólnokrajowym mediana utrzymała się mniej więcej na stałym poziomie około 10 800 złotych za metr, niewiele różniąc się od pierwszego kwartału. Ten stabilniejszy odczyt na poziomie kraju wynika po części ze zmiany struktury ogłoszeń, a nie ze spadku cen: w II kwartale na rynek trafiło więcej ogłoszeń z tańszych miast, co obniża wartość zbiorczą, mimo że większość poszczególnych miast lekko drożała.

Obraz kraju w danych oficjalnych

Jako punkt odniesienia posłuży najnowszy indeks cen mieszkań publikowany przez Eurostat, obejmujący czwarty kwartał 2025 roku. Wskazał on wzrost cen mieszkań w Polsce o 1,5 procent w stosunku do poprzedniego kwartału i o 4,3 procent rok do roku (Eurostat, seria prc_hpi_q, IV kwartał 2025). Indeksy oficjalne opierają się na sfinalizowanych transakcjach i są publikowane z opóźnieniem, więc pozostają za obrazem cen ofertowych o dwa do trzech kwartałów. Odczytane razem, oba źródła wskazują w tym samym kierunku: rynek nadal rośnie, ale znacznie wolniej niż w latach taniego kredytu.

Metodologia

Wartość dla każdego miasta to mediana ceny ofertowej za metr kwadratowy mieszkań wystawionych na sprzedaż w złotych, z podaną ceną za metr od 1000 do 60 000 zł, co usuwa oczywiste błędy w danych i skrajne wpisy. Ogłoszenie przypisujemy do kwartału, w którym po raz pierwszy pojawiło się w Seeki.eu, i liczymy zarówno ogłoszenia aktywne, jak i już usunięte, dzięki czemu każdy kwartał odzwierciedla pełny zbiór mieszkań, które trafiły w nim na rynek. Podajemy medianę, a nie średnią, ponieważ średnią zawyża garść ofert z najwyższej półki. Ceny podano w złotych, walucie lokalnej, więc na zmianę kwartał do kwartału nie wpływają wahania kursu. Tabela pokazuje dwadzieścia największych rynków; zbiór danych do pobrania obejmuje wszystkie dziewięćdziesiąt miast, które miały co najmniej 100 ogłoszeń w II kwartale 2026 i co najmniej 50 w I kwartale 2026, czyli próg utrzymujący stabilność każdej mediany i każdej wartości zmiany. Porównanie rok do roku nie jest jeszcze dostępne: Seeki.eu zaczęło indeksować polski rynek pod koniec 2025 roku, więc pierwsze pełne porównanie roczne pojawi się w raportach z 2027 roku. Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne.

Najczęściej zadawane pytania

Czy to ceny ofertowe, czy transakcyjne?

Ceny ofertowe, pochodzące z aktywnych i niedawno wystawionych ofert sprzedaży. Cena, za którą mieszkanie ostatecznie się sprzedaje, jest zwykle niższa, a różnica rośnie, gdy popyt słabnie.

Dlaczego mediana, a nie średnia?

Średnią zniekształca kilka bardzo drogich ofert. Mediana to środkowe ogłoszenie, z połową rynku powyżej i połową poniżej, więc lepiej oddaje to, co widzi typowy kupujący.

Dlaczego nie ma wartości rok do roku?

Seeki.eu zaczęło obejmować polski rynek pod koniec 2025 roku, więc pełny wcześniejszy kwartał sprzed roku jeszcze nie istnieje. Zmiana rok do roku pojawi się w kwartalnych raportach z 2027 roku.

Które miasta są najdroższe, a które najtańsze?

Wśród dwudziestu największych rynków najdroższa jest Warszawa, powyżej 17 tysięcy złotych za metr, a najtańsza Łódź, około 9 tysięcy. Aktualne ceny dla dowolnego miasta lub dzielnicy znajdziesz na stronie ceny za m² dla Polski.

Aktualne ceny ofertowe dla konkretnych miast i dzielnic znajdziesz na stronie ceny za m² dla Polski. Zasady zakupu, w tym podatki i pozwolenia dla kupujących spoza UE, opisujemy w przewodniku Zakup nieruchomości w Polsce jako obcokrajowiec (przewodnik 2026). Szerszy obraz tego, jak doszło do obecnych poziomów, znajdziesz w naszym raporcie o cenie za m² w polskich miastach.