Купівля нерухомості в Польщі з України (Гід 2026)

Громадянин України може купити квартиру в Польщі, і здебільшого для цього не потрібен жодний дозвіл державних органів. Польща зберегла режим дозволів для покупців з-поза Європейського економічного простору та Швейцарії, і українці формально підпадають під нього. Проте закон містить предметний виняток: придбання самостійного житлового приміщення (samodzielny lokal mieszkalny) дозволу не потребує, а звичайна квартира з власним записом у земельній книзі ним і є.

Виняток має два жорсткі обмеження. Він не поширюється на прикордонну зону (strefa nadgraniczna), до якої входить не лише східний кордон, а й усе узбережжя Балтики разом із Ґданськом, Ґдинею та Сопотом. І він не поширюється на будинок з ділянкою, бо той є земельною нерухомістю, а не приміщенням. Угода всупереч закону є нікчемною, тому питання дозволу з'ясовують до першого завдатку.

Останній перегляд: 2026-07-28. Це орієнтир, а не юридична консультація: правила щодо перебування українців у Польщі змінювалися у 2026 році. Перед підписанням перевірте свою ситуацію в польського нотаріуса.

Дозвіл МВС і виняток для квартир

Режим регулює закон про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) від 1920 року, а дозвіл видає Міністерство внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA). Громадяни ЄЕП і Швейцарії звільнені повністю. Україна до цієї групи не належить, тому свою угоду ви оцінюєте за переліком предметних винятків.

Що звільнено від дозволу:

• Самостійне житлове приміщення. Закон про власність приміщень (ustawa o własności lokali) визначає його як відокремлену постійними стінами кімнату або групу кімнат для постійного проживання. Самостійність підтверджує староста довідкою (zaświadczenie o samodzielności). Практична ознака: власна земельна книга і частка в спільній нерухомості.
• Самостійне гаражне приміщення або частка в ньому, але лише якщо придбання пов'язане із задоволенням житлових потреб. Машиномісце, куплене окремо як інвестиція, під цю умову не підпадає.
• Нерухомість будь-якого типу для іноземця, який мешкає в Польщі щонайменше 5 років від надання йому дозволу на постійне перебування (zezwolenie na pobyt stały) або статусу довгострокового резидента ЄС. Відлік починається від видачі саме цих документів, а не від першого приїзду.
• Нерухомість, яка ввійде у спільну сумісну власність подружжя, для іноземця, одруженого з громадянином Польщі, який мешкає тут щонайменше 2 роки від надання дозволу на постійне перебування.

Що дозволу потребує. Будинок на власній ділянці, ділянка під забудову, сільськогосподарські угіддя понад 1 га і будь-яка нерухомість у прикордонній зоні. Стаття 8 ust. 3 сформульована однозначно: звільнення з частини 1 не застосовуються до нерухомості у прикордонній зоні та до угідь понад 1 га. Тобто квартира у зоні дозволу потребує, попри загальний виняток.

Прикордонна зона ширша, ніж здається. Закон про охорону державного кордону визначає її як усю територію гмін, прилеглих до державного кордону, а на морській ділянці до морського берега. Якщо смуга вужча за 15 км, до зони включають і сусідні гміни. Перелік встановлює розпорядження МВС. Наслідок подвійний: до зони входить східна смуга вздовж кордону з Україною та Білоруссю і водночас усе балтійське узбережжя, включно з Ґданськом, Ґдинею і Сопотом.

Ціна помилки. Стаття 6 закону встановлює, що набуття нерухомості іноземцем всупереч приписам закону є нікчемним. Це не штраф і не виправна процедура: право власності не виникає від початку.

Кооперативне право є окремим випадком. Воно (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) юридично є обмеженим речовим правом, а не правом власності, тому виходить за межі закону і дозволу не потребує навіть у прикордонній зоні. Вигіднішим це його не робить: банки кредитують такі приміщення гірше, а перетворення на окрему власність приміщення (odrębna własność lokalu) оцінюють за тими самими правилами дозволу. Форму права перевіряйте у земельній книзі до попередньої угоди.

Міграційний статус і що він змінює

Право власності в Польщі не залежить від права на проживання: купівля квартири не дає дозволу на перебування, а відсутність такого дозволу не блокує купівлю поза категоріями, що потребують дозволу MSWiA.

У 2026 році правова база змінилася. З 5 березня ключові рішення спеціального закону про допомогу громадянам України припинили діяти, а тимчасовий захист тепер спирається на закон про надання іноземцям захисту. Номер PESEL зі статусом UKR зберігає чинність, легальне перебування продовжено до 4 березня 2027 року, а тим, кому PESEL присвоїли на підставі заяви, до 31 серпня 2026 року потрібно підтвердити особу проїзним документом.

З 4 травня 2026 року з'явилася картка перебування CUKR, тобто дозвіл на тимчасове перебування на три роки для осіб під тимчасовим захистом. Заяви подають електронно через систему обслуговування справ (Moduł Obsługi Spraw, MOS) не пізніше 4 березня 2027 року. Серед умов є безперервний статус UKR щонайменше 365 днів.

Що статус змінює на практиці:

• Звільнення за строком проживання. Ані PESEL UKR, ані картка CUKR не є дозволом на постійне перебування чи статусом довгострокового резидента ЄС, тому вони не запускають відлік п'ятирічного строку зі статті 8. Для будинку або нерухомості в прикордонній зоні шлях один: заява до MSWiA.
• Доступ до іпотеки. Банки оцінюють передбачуваність вашого перебування: на практиці більшість установ хоче бачити картку перебування, а самого лише PESEL зі статусом UKR для іпотечної заяви часто недостатньо.
• Перевірки походження коштів. Незалежно від статусу нотаріус і банк зобов'язані документувати джерело грошей.

Фінансування для українського покупця

Регуляторну межу встановлює Комісія фінансового нагляду (Komisja Nadzoru Finansowego, KNF) через Рекомендацію S: стандартний мінімальний власний внесок становить 20% вартості (LTV до 80%), а внесок у 10% (LTV до 90%) можливий за страхування низького внеску. Для іноземця без осілого статусу банки застосовують суворішу власну політику, тому розраховуйте на більше.

Документи, які запитають: документ про статус перебування, довідку від роботодавця про посаду, стаж, тип договору і дохід, виписки з рахунку за 6 до 12 місяців, а для одноосібної діяльності чи B2B ще й податкові документи. Мінімальний стаж різниться: за трудовим договором зазвичай від кількох місяців, для власного бізнесу помітно довше. Дохід у гривні для польської іпотеки практично не працює.

Структура продукту. Стандартна польська іпотека має змінну ставку, прив'язану до індексу WIBOR плюс маржа банку, або періодично фіксовану, найчастіше на п'ять років. Кредит у євро можливий лише за документованого доходу в євро, тому реальним варіантом залишається кредит у злотих з відповідним валютним ризиком. Оцінку нерухомості замовляє банк, а оплачує позичальник.

Незалежний кредитний брокер (ekspert kredytowy) подає заяву одразу до кількох банків і знає, які установи працюють із заявниками з України.

Витрати та податки

Податок PCC. Податок на цивільно-правові дії (podatek od czynności cywilnoprawnych) становить 2% ціни при купівлі житла у приватного продавця і утримується нотаріусом при підписанні акту. З 31 серпня 2023 року діє звільнення для покупця першого житла: особа, яка не має і ніколи не мала права власності на таку нерухомість або частки в ній, крім успадкованої частки не більш ніж 50%. Про звільнення треба сказати нотаріусу до підписання, щоб підставу вписали в акт.

Доступні офіційні роз'яснення не уточнюють, чи враховується при цьому квартира, якою ви володієте або володіли в Україні. Поставте це питання нотаріусу до угоди.

Новобудова від забудовника. PCC не стягується, натомість у ціні вже врахований ПДВ: знижена ставка для житла в межах метражних лімітів, стандартна для перевищення і для окремо придбаних машиномісць.

Нотаріальна такса. Максимальні ставки встановлює розпорядження Міністра юстиції за шкалою від вартості угоди, з абсолютною межею 10 000 злотих нетто незалежно від ціни, плюс 23% ПДВ. Це максимум, а не фіксована ціна, тому просіть письмовий розрахунок наперед.

Судові збори. Внесення права власності до земельної книги (księga wieczysta) коштує фіксовані 200 злотих, а за внесення іпотеки стягують окремий збір.

Комісія агента. Законодавчо встановленої ставки немає. Типова винагорода становить близько 2 до 3 відсотків ціни плюс 23% ПДВ, а хто платить, визначає договір посередництва. Не приймайте на віру усні запевнення, що комісію платить продавець.

Поточні витрати. Щорічний податок на нерухомість (podatek od nieruchomości) є муніципальним і для стандартної квартири становить незначну суму за європейськими мірками. До неї додається щомісячний внесок на утримання будинку і ремонтний фонд, який стягує спільнота власників (wspólnota mieszkaniowa) або кооператив.

Процес купівлі

1. Перевірте питання дозволу першим. Тип права (окрема власність, кооперативне право, будинок з ділянкою) і розташування щодо прикордонної зони.
2. Отримайте номер PESEL і відкрийте польський рахунок. PESEL видає urząd gminy за наявності підстави. Він спрощує відкриття рахунку і потрібен для податкових обов'язків.
3. Знайдіть об'єкт і перевірте земельну книгу. Номер KW запитуйте до пропозиції: реєстр електронний і безкоштовний, він показує власника, іпотеки, обтяження і форму права. Пропозиції дивіться на Seeki: Варшава, Краків, Вроцлав і Познань, а ближче до кордону Підкарпатське і Люблінське воєводства.
4. Попередня угода (umowa przedwstępna). Розрізняйте zadatek і zaliczka: завдаток при відмові покупця залишається продавцю, а при відмові продавця повертається подвійним, а аванс просто повертається.
5. Фінансування. Подання заяви, оцінка банку, рішення. Закладайте цей етап у строки попередньої угоди із запасом.
6. Дозвіл MSWiA, якщо він потрібен. Заяву подають до підписання остаточного акту, і строки договору мають враховувати місяці, а не тижні.
7. Нотаріальний акт (akt notarialny). Форма обов'язкова: приватний письмовий договір права власності не переносить. Нотаріус перевіряє земельну книгу, утримує PCC і подає заяву про запис.
8. Внесення до земельної книги. Заяву розглядає районний суд (sąd rejonowy). Право власності переходить уже з підписанням акту, а запис його підтверджує. Строк розгляду різниться між судами.
9. Передача. Протокол приймання-передачі з показниками лічильників, переведення комунальних договорів, повідомлення спільноти власників.

Ширший огляд ринку є в гіді купівля нерухомості в Польщі, а медіанні ціни за квадратний метр на сторінці ціна за м² у Польщі. Seeki показує польські оголошення українською і в обраній вами валюті, тож порівнювати варіанти можна без перекладача і калькулятора курсів.

FAQ

Чи потрібен громадянину України дозвіл MSWiA на купівлю квартири в Польщі?

Здебільшого ні. Закон звільняє від дозволу придбання самостійного житлового приміщення, і українців це стосується так само, як інших покупців з-поза ЄЕП: звичайна квартира у Варшаві чи Кракові з власним записом у земельній книзі під виняток підпадає. Дозвіл повертається у двох ситуаціях: прикордонна зона та об'єкти, які не є приміщенням, насамперед будинок з ділянкою.

Чому квартира в Ґданську потребує дозволу, а в Кракові ні?

Тому що прикордонна зона охоплює не лише сухопутний кордон. Закон про охорону державного кордону відносить до неї гміни, прилеглі до кордону, а на морській ділянці до морського берега, тобто й узбережжя з Ґданськом, Ґдинею та Сопотом. Стаття 8 ust. 3 виключає звільнення у цій зоні. Краків до неї не належить.

Що станеться, якщо купити без потрібного дозволу?

Стаття 6 закону встановлює, що набуття нерухомості іноземцем всупереч приписам закону є нікчемним: право власності не виникає взагалі, і доплатою це не виправляється. Вимагати визнання недійсності можуть органи самоврядування, воєвода і міністр внутрішніх справ. Тому нотаріус перевіряє підставу звільнення перед актом і відмовить у посвідченні, якщо дозволу немає.

Чи дає статус тимчасового захисту (PESEL UKR) звільнення від дозволу?

Для квартири поза прикордонною зоною звільнення випливає з типу нерухомості, а не з вашого статусу, тому PESEL UKR тут нічого не змінює. Але тимчасовий захист не є дозволом на постійне перебування чи статусом довгострокового резидента ЄС, тому він не запускає відлік п'ятирічного строку. Для будинку з ділянкою заява до MSWiA залишається обов'язковою.

Що таке картка перебування CUKR і чи змінює вона правила купівлі?

Це дозвіл на тимчасове перебування на три роки для осіб під тимчасовим захистом. Заяви подають електронно через MOS з 4 травня 2026 року і не пізніше 4 березня 2027 року. На вимогу дозволу MSWiA картка не впливає, бо перебування тимчасове. Практична користь інша: передбачуваний документ про статус спрощує розмову з банком.

Чи можна купити будинок з ділянкою?

Так, але це вже потребує дозволу MSWiA, бо виняток стосується приміщень, а не земельних нерухомостей. Процедура вимагає документів і часу, тому строки попередньої угоди узгоджуйте наперед. Альтернативний шлях відкривається після п'яти років, відлічених від надання дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС.

Чи можна отримати іпотеку зі статусом UKR?

Іпотека доступна, проте банки оцінюють передбачуваність перебування, і на практиці більшість установ хоче бачити картку перебування, а не самий лише PESEL зі статусом UKR. Потрібні також дохід у злотих і підтверджений стаж. Рекомендація S встановлює мінімум внеску 20% і 10% за страхування низького внеску, а для іноземців банки вимагають більше.

Скільки становить PCC і чи можна отримати звільнення для першої квартири?

Податок на цивільно-правові дії становить 2% ціни на вторинному ринку у приватного продавця і утримується нотаріусом. З 31 серпня 2023 року діє звільнення для покупця першого житла: особа, яка ніколи не мала права власності на таку нерухомість чи частки в ній, крім успадкованої частки до 50%. Про звільнення заявляють нотаріусу до підписання. Чи впливає нерухомість в Україні, з'ясовуйте окремо.

Чим кооперативне право відрізняється від окремої власності приміщення?

Окрема власність приміщення (odrębna własność lokalu) означає повне право власності з власною земельною книгою на ваше ім'я. Кооперативне право (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) є обмеженим речовим правом: приміщення належить кооперативу, а ви маєте відчужуване право користування. Дозволу MSWiA воно не потребує, натомість іпотека складніша, а перетворення оцінюють за звичайними правилами дозволу.

Скільки коштують нотаріус і реєстрація?

Нотаріальну таксу обмежує розпорядження Міністра юстиції за шкалою від вартості угоди, з абсолютною межею 10 000 злотих нетто незалежно від ціни, плюс 23% ПДВ. Це максимум, а не тариф, і для окремих житлових угод застосовують знижені ставки. Внесення права власності до земельної книги коштує 200 злотих, за внесення іпотеки стягують окремий збір.

Чи можна оплатити купівлю коштами з України в гривні?

Переказати і конвертувати кошти можливо, проте українські валютні обмеження воєнного часу лімітують зовнішні перекази фізичних осіб, а правила НБУ змінюються, тому перевіряйте актуальні ліміти у своєму банку заздалегідь. З польського боку критичним є документування походження коштів. Найпростіше приймаються кошти, які вже перебувають на рахунку в ЄС.