Le pays d'Europe le plus facile pour un acheteur étranger
Fondateur de Seeki.eu. Il écrit sur l'achat, la location et la vente sur les marchés immobiliers européens, en s'appuyant sur les données d'annonces propres au portail.
La plupart des acheteurs transfrontaliers arrivent à la question comparative avant la question juridique. Non pas s'ils ont le droit d'acheter en Espagne, mais où en Europe un achat leur coûtera le moins de temps, d'argent et de paperasse, compte tenu du passeport qu'ils détiennent et des vols qu'ils acceptent de prendre. Les règles, elles, sont publiques. Ce qui manque, c'est un ordre de préférence, car le classement change selon le type de friction capable de vous arrêter pour de bon.
Dernière revue : 2026-08-03. Seeki.eu n'est ni un conseiller juridique ni un conseiller fiscal, et ceci est une orientation plutôt qu'un conseil. Les règles de propriété étrangère, les autorisations et les droits de mutation changent, et ils dépendent de votre nationalité, de votre résidence et du type de bien. Confirmez votre cas auprès d'un notaire, d'un avocat ou d'un conseiller fiscal local avant de vous engager. Sources en bas de cet article.
Comment ce classement est construit
Cinq critères, appliqués dans le même ordre à chaque marché. Chacun désigne quelque chose qui peut bloquer ou retarder un achat, et non quelque chose qui donne seulement une impression de difficulté.
- La permission. Un acheteur étranger peut-il détenir un bien ici, et cela change-t-il avec un passeport hors UE ?
- Les prérequis. Existe-t-il un numéro fiscal, une autorisation ou un représentant désigné à détenir avant de pouvoir signer ?
- Le coût. Le droit de mutation incompressible, le notaire et le registre, en part du prix, commission d'agence exclue puisque celui qui la paie varie.
- La vitesse. Le parcours habituel entre une offre acceptée et une propriété publiée.
- La distance. L'achat peut-il se conclure alors que vous êtes ailleurs ?
Les faits juridiques derrière les deux premiers critères viennent de notre article de référence sur les règles d'achat applicables aux non-résidents en Europe, qui énonce ce que le droit de chaque pays autorise, marché par marché. Cet article-ci fait l'autre travail. Il met ces faits dans un ordre et dit lesquels comptent. Les fourchettes de coût viennent de notre décomposition des coûts de transaction en Europe, et les délais de nos guides d'achat par pays.
Le classement, du plus simple au plus difficile
Les marchés ouverts à toutes les nationalités passent devant ceux qui en filtrent une, et à l'intérieur de chaque groupe l'ordre va du moins cher au plus cher à transiger.
| Rang | Marché | Ouvert à un acheteur hors UE | Requis avant de signer | Coût incompressible | De l'offre aux clés |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tchéquie | Oui, sans autorisation | Rien | 1% à 2% | 4 à 8 semaines |
| 2 | Slovaquie | Oui, sans autorisation (terres agricoles restreintes) | Rien | 1% à 2% | 4 à 6 semaines au comptant |
| 3 | Allemagne | Oui, aucune restriction d'aucune sorte | Rien | 5% à 8% | 6 à 12 semaines jusqu'au notaire, puis publication |
| 4 | France | Oui, aucun test de nationalité | Rien | 7% à 8% | environ 3 mois |
| 5 | Pays-Bas | Oui, les règles locales d'occupation par le propriétaire valent pour tous | Rien | 8% à 9% | 8 à 14 semaines |
| 6 | Espagne | Oui, autorisation militaire uniquement en zone de défense | Un numéro fiscal pour étrangers (NIE) | 8% à 13% | 8 à 12 semaines |
| 7 | Portugal | Oui | Un numéro fiscal (NIF), plus un représentant fiscal pour les acheteurs hors UE | 10% à 11% | 6 à 12 semaines |
| 8 | Belgique | Oui | Rien | 13% à 16% | non publié dans nos guides |
| 9 | Pologne | Appartement oui, maison ou terrain sur autorisation | Une autorisation du ministère de l'Intérieur (MSWiA) pour les acheteurs hors EEE | 3% à 4% | 4 à 8 semaines, davantage avec autorisation |
| 10 | Hongrie | Sur autorisation | Autorisation du bureau départemental pour les acheteurs hors EEE | 5% à 6% | 30 à 90 jours pour la seule autorisation |
| 11 | Autriche | Agrément provincial le plus souvent nécessaire | Agrément, plus des déclarations d'usage dans plusieurs provinces | 6% à 8% | 8 à 14 semaines, plus 4 à 12 pour l'agrément |
| 12 | Italie | Seulement si le test de réciprocité est satisfait | Un numéro fiscal italien (codice fiscale) | 7% à 11% | 8 à 16 semaines |
Deux choses ressortent une fois les marchés alignés ainsi. L'écart de coût va environ du simple au décuple entre le haut et le bas du tableau, et il tient presque entièrement à une seule ligne, le droit de mutation. Et le filtre, quand il existe, est étroit : il vise les passeports hors UE et, dans le cas polonais, les seules maisons et terrains, pas les appartements.
Quels pays européens encadrent les acheteurs étrangers ?
Quatre, et ils encadrent par la nationalité plutôt que par la résidence. La Pologne exige une autorisation de son ministère de l'Intérieur (MSWiA) pour un acheteur hors EEE acquérant une maison ou un terrain, tandis qu'un appartement autonome hors zone frontalière en est dispensé. La Hongrie exige une autorisation d'acquisition du bureau départemental pour tout acheteur hors EEE, au titre du décret gouvernemental 251/2014, les départements mettant 30 à 90 jours à statuer. L'Autriche exige l'agrément de l'autorité provinciale de mutation foncière pour la plupart des acheteurs hors UE, le Tyrol, Salzbourg et le Vorarlberg appliquant les régimes les plus serrés. L'Italie applique un test de réciprocité, qui vérifie qu'un Italien pourrait acheter dans votre pays, et qu'un titre de séjour italien en cours de validité fait disparaître entièrement.
Partout ailleurs dans ce tableau, la réponse à « puis-je détenir ici » est un oui franc, quelle que soit la nationalité. C'est la chose la plus utile à savoir avant de commencer à réduire la liste, car cela signifie que pour huit de ces douze marchés, le classement se joue sur l'argent et le temps, non sur la permission.
Le plus simple avec un passeport de l'UE
La Tchéquie en premier, la Slovaquie en deuxième, la Pologne en troisième.
Pour un citoyen de l'UE ou de l'EEE, les quatre filtres disparaissent. La Pologne, la Hongrie et l'Autriche vous traitent comme un local au moment de l'acquisition, et le test de réciprocité italien ne s'applique jamais. La permission écartée, le classement se réduit au coût et au délai, et la Pologne bondit de la neuvième à la troisième place : des coûts de transaction de 3% à 4% et quatre à huit semaines de l'offre aux clés, sur le prix médian demandé le plus bas de tous les marchés traités ici.
La Tchéquie garde la tête parce qu'elle a supprimé son droit de mutation de 4% en 2020 sans jamais le remplacer : un achat dans l'ancien n'y supporte qu'un forfait de publicité foncière, un notaire et un avocat facultatif, et à peu près rien d'autre. La Slovaquie ne prélève pas davantage de droit de mutation. Les deux se règlent en moins de deux mois. Voyez le Acheter un bien immobilier en Tchéquie en tant qu'étranger (guide 2026) et le Acheter un bien immobilier en Slovaquie en tant qu'étranger (guide 2026) pour les rouages.
Le piège pour un citoyen de l'UE n'est pas la permission, c'est de croire que le reste de la procédure ressemble à celle de chez lui. Les déclarations d'usage autrichiennes s'imposent aussi aux Autrichiens, les villes néerlandaises appliquent une règle d'occupation par le propriétaire à tout acheteur quel que soit son passeport, et le droit d'enregistrement belge de 12% à 12.5% frappe quiconque achète un logement qui ne sera pas sa résidence principale.
Le plus simple avec un passeport hors UE
La Tchéquie en premier là encore, puis la Slovaquie, puis l'Allemagne.
La Tchéquie a levé ses dernières restrictions sur les acheteurs étrangers en mai 2011 et n'impose ni autorisation ni condition de résidence : un Canadien, un Indien et un Allemand y achètent donc à conditions identiques. La Slovaquie fonctionne de même, aux terres agricoles près. Si l'Allemagne n'est que troisième, c'est uniquement sur le coût : entre 3.5% et 6.5% de droit de mutation selon le Land, plus le notaire et le registre, la facture ressort à 5% à 8% contre 1% à 2% en Tchéquie.
L'Espagne et le Portugal restent entièrement ouverts aux acheteurs hors UE, et ce sont les deux marchés où atterrit l'essentiel de la demande transfrontalière mondiale. S'ils se classent plus bas ici, c'est sur le coût et les prérequis, non sur l'accueil : l'Espagne exige un numéro fiscal pour étrangers (NIE) avant toute signature, détaillé pas à pas dans notre guide pour obtenir un numéro NIE espagnol, et le Portugal réclame un numéro fiscal (NIF) plus un représentant fiscal pour les non-résidents, en plus du droit de mutation de 7.5% qu'il applique aux non-résidents fiscaux depuis le 1er septembre 2026.
Le plus simple pour acheter sans se déplacer
C'est ici que le classement change le plus, et que le haut du tableau général n'est pas le haut de celui-ci.
Le Portugal arrive premier pour un achat à distance. Le numéro fiscal s'obtient par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un expert-comptable portugais agissant comme votre représentant, avant même de réserver un vol, un compte bancaire portugais s'ouvre sans déplacement dans plusieurs banques, et une procuration permet à votre avocat de signer l'acte. L'achat entier peut se conclure sans que vous entriez dans le pays.
L'Espagne suit la même logique et vient deuxième. Avec un avocat muni d'une procuration, le numéro fiscal prend une à quatre semaines, et la même procuration couvre la signature de l'acte de propriété (escritura) chez le notaire. L'Italie se situe plus bas : une procuration (procura) fonctionne, mais elle doit être notariée et spéciale plutôt que générale, et il vous faut toujours un numéro fiscal italien.
La Tchéquie domine le tableau général mais n'est que troisième ici, pour une raison prosaïque. Une procuration couvre le contrat et le dépôt cadastral, et aucun visa ni titre de séjour n'est requis, mais certaines banques tchèques veulent une courte visite en personne pour ouvrir le compte par lequel transitent les fonds. Ce seul rendez-vous fait la différence entre un achat entièrement à distance et un achat presque à distance.
Là où la transaction coûte le moins
Le coût incompressible pour l'acheteur, la part que vous ne pouvez pas négocier, va d'environ 1% du prix en Tchéquie et en Slovaquie à 13% ou 16% en Belgique. Sur un logement à €300,000, cela fait environ €5,000 contre environ €45,000.
L'Europe centrale est bon marché deux fois, sur l'étiquette et sur la transaction. La Belgique est le cas inverse, et celui qui surprend le plus les acheteurs : son prix médian demandé se situe en milieu de tableau, moins cher que l'Allemagne, les Pays-Bas ou le Portugal, tandis que son droit d'enregistrement en fait le marché le plus cher d'Europe où finaliser un achat. Filtrer sur le seul prix demandé fait se tromper de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la Belgique, ce qui plaide pour comparer les marchés sur le montant tout compris dès le départ.
Acheter un bien ouvre-t-il un droit au séjour quelque part ?
Pas à lui seul, sur aucun de ces marchés, et les voies qui laissaient autrefois croire le contraire se sont fortement rétrécies. Le Portugal a supprimé la porte immobilière de son golden visa en octobre 2023, par la loi 56/2023 : un logement portugais ne mène donc plus à un titre de séjour, comme nous l'exposons dans ce qui a remplacé la voie immobilière du golden visa portugais. L'Espagne a fermé entièrement sa voie golden visa le 3 avril 2025.
La relation fonctionne encore dans l'autre sens, et utilement. Comme la plupart des restrictions s'attachent au statut hors UE plutôt qu'à la résidence, obtenir d'abord un titre de séjour peut les lever : un titre de séjour italien fait tomber le test de réciprocité, et le statut de citoyen de l'UE ou de l'EEE efface entièrement les autorisations polonaise, hongroise et autrichienne. Si vous déménagiez de toute façon, séquencer la demande de séjour en premier vaut mieux que n'importe quelle voie fondée sur un achat aujourd'hui disponible.
Quand « le plus simple » est le mauvais filtre
La facilité d'achat est une piètre raison de choisir un pays dont vous ne voulez pas par ailleurs. Les marchés les moins chers et les plus rapides de ce tableau le sont en partie parce que leurs prix sont plus bas et leur vivier d'acheteurs plus mince, ce qui se rappelle à vous le jour où vous revendez. Un coût de transaction de 1% sur un logement qu'il faut décoter pour l'écouler n'est pas une économie.
Les critères se pondèrent aussi différemment selon votre projet. Pour une résidence de vacances, les règles sur les résidences secondaires, qui n'apparaissent jamais dans une comparaison nationale, décident de tout, et elles sont communales plutôt que nationales. Pour un investissement locatif, les règles locales de location comptent plus que le droit de mutation. Pour une expatriation, rien de tout cela ne prime sur l'envie d'y vivre. Lisez ce classement comme un départage entre des marchés que vous accepteriez, non comme une liste de courses.
Questions fréquentes
Quel pays européen est le plus simple pour un étranger qui veut acheter ?
La Tchéquie, sur les critères qui bloquent réellement un achat. Toute nationalité y achète directement, sans autorisation ni condition de résidence, aucun numéro fiscal n'est exigé avant de signer, les coûts incompressibles tournent autour de 1% à 2% du prix depuis la suppression du droit de mutation en 2020, et un achat simple se règle en quatre à huit semaines. La Slovaquie suit de près sur les mêmes critères. Vous pouvez parcourir ces deux marchés, et le reste de l'Europe, au même endroit sur Seeki.eu.
Quels pays européens encadrent les acheteurs immobiliers étrangers ?
Quatre. La Pologne exige une autorisation du ministère de l'Intérieur pour un acheteur hors EEE d'une maison ou d'un terrain, les appartements hors zone frontalière en étant dispensés. La Hongrie exige une autorisation du bureau départemental pour tout acheteur hors EEE. L'Autriche exige un agrément provincial pour la plupart des acheteurs hors UE, le plus strict au Tyrol, à Salzbourg et au Vorarlberg. L'Italie applique un test de réciprocité. Les terres agricoles et forestières sont restreintes à part presque partout.
Où les coûts de transaction immobilière sont-ils les plus bas en Europe ?
En Tchéquie et en Slovaquie, autour de 1% à 2% du prix, car ni l'une ni l'autre ne prélève de droit de mutation sur les logements anciens : vous payez un forfait de publicité foncière, un notaire et un avocat facultatif. La Pologne suit à 3% à 4%. À l'autre bout, la Belgique se situe à 13% à 16% du fait d'un droit d'enregistrement de 12% à 12.5%, ce qui en fait le marché le plus cher d'Europe où transiger.
Puis-je acheter un bien en Europe sans me rendre dans le pays ?
Sur plusieurs marchés, oui. Le Portugal offre le parcours à distance le plus complet : le NIF, le compte bancaire et l'acte peuvent tous être traités par un représentant sous procuration. L'Espagne fonctionne de la même façon dès qu'un avocat détient la procuration pour votre NIE et le rendez-vous chez le notaire. La Tchéquie autorise aussi la signature à distance, même si certaines banques veulent une visite pour ouvrir un compte. La présélection reste à distance quel que soit le marché, et c'est précisément à cela que sert Seeki.eu.
Acheter un bien en Europe me donne-t-il un droit au séjour ?
Aucun marché européen de cette liste n'accorde de titre de séjour pour un simple achat. Le Portugal a retiré l'immobilier de son golden visa en octobre 2023, et l'Espagne a fermé son programme le 3 avril 2025. Acheter un logement ne change pas votre statut migratoire, et tout titre de séjour obéit à ses propres règles de revenus, d'assurance ou d'emploi. Traitez les deux décisions séparément.
Comment comparer deux marchés européens avant d'en choisir un ?
Regardez ce qu'un même budget achète dans chacun, puis ce que l'achat coûte en plus. Le comparateur d'expatriation de Seeki.eu classe les villes de part et d'autre des frontières sur un budget unique en euros, son outil de comparaison place jusqu'à quatre logements de pays différents côte à côte aux taux de la BCE, et les pages de prix au mètre carré donnent une médiane par pays. Cela suffit à retenir ou écarter un marché avant de payer un avocat ou un voyage de repérage.
Avant d'établir votre liste courte
Le classement ci-dessus répond bien à une seule question et à aucune autre : celle de savoir où les rouages de l'achat vous gênent le moins. Faites-le tourner comme un filtre sur les marchés où vous vivriez ou loueriez vraiment, non comme la raison d'en choisir un. Chiffrez ensuite l'achat précis, car un droit de mutation régional ou une surtaxe non-résident peuvent déplacer le total davantage que l'écart entre deux pays de ce tableau.
À partir de là, c'est un problème de comparaison, et c'est là que Seeki.eu gagne sa place : confrontez les prix tchèques au mètre carré à leur équivalent espagnol, gardez les deux dans une seule monnaie pendant que vous les pesez, et ouvrez le guide du pays pour acheteurs étrangers avant de vous réduire à un seul.
Sources
Compilé en août 2026. Les règles de propriété et les autorisations suivent notre référence sur les règles d'achat applicables aux non-résidents en Europe, établie à partir des administrations fiscales et des ministères des finances nationaux, du ministère polonais de l'Intérieur (MSWiA), du décret gouvernemental hongrois 251/2014, des autorités provinciales autrichiennes de mutation foncière, des tableaux de réciprocité du ministère italien des Affaires étrangères (MAECI), du Decreto-Lei 97/2026 et de la Lei 56/2023 portugais, et de la fermeture du golden visa espagnol en avril 2025. Les fourchettes de coûts de transaction sont les chiffres non-résident, dans l'ancien, de notre décomposition européenne des coûts, compilée à partir des PwC Worldwide Tax Summaries, des administrations fiscales nationales et des organismes nationaux du notariat et de la publicité foncière. Les délais sont les fourchettes de l'offre à la publication indiquées dans nos guides d'achat par pays, le chiffre français reflétant l'intervalle habituel de trois mois entre le compromis de vente et l'acte authentique. Les taux, les seuils et les règles d'autorisation changent et varient selon la région et le type de bien. Confirmez votre cas auprès d'un notaire, d'un avocat ou d'un conseiller fiscal local avant de vous engager.