Чи можуть нерезиденти купити нерухомість у Чехії? Правила 2026 року

Останнє оновлення: 2026-02-19

Коротка відповідь. Так, нерезиденти можуть купувати нерухомість у Чехії. Громадяни ЄС та ЄЕП мають ті самі права, що й громадяни Чехії. Покупці з третіх країн можуть придбати нерухомість як фізичні особи або, для великих угод, через чеське товариство з обмеженою відповідальністю (s.r.o.), яким вони володіють. Чехія скасувала 4% податок на передачу нерухомості ще у 2020 році. Щорічний податок на нерухомість та податок на доходи від оренди залишаються чинними.

Ця стаття є загальним ознайомленням, а не юридичною консультацією. Правила щодо іноземного права власності, банківської справи та оподаткування змінюються, інколи непомітно. Сприймайте викладене нижче як карту місцевості. Перш ніж щось підписати, обговоріть свою конкретну ситуацію з чеським нотаріусом або адвокатом у сфері нерухомості.

Чи можуть нерезиденти взагалі купувати нерухомість у Чехії?

Так. Загальної заборони на іноземне право власності на чеську нерухомість немає. Громадяни ЄС та ЄЕП мають фактично ті самі права власності, що й громадяни Чехії, відповідно до правил єдиного ринку ЄС. Це стосується покупців з Німеччини, Австрії, Нідерландів, Ірландії та інших країн блоку.

Покупці з третіх країн, зокрема громадяни Великобританії після Brexit, США, Канади, Швейцарії та інших держав, також можуть купувати як фізичні особи. Поширеним другим шляхом, особливо для великих угод або для зручнішої структури власності, є купівля через чеське s.r.o., яким володіє покупець. Незалежно від вашого статусу, ваше ім'я (або назва вашої компанії) потрапляє до одного і того ж публічного реєстру: Кадастру нерухомості (чес. Katastr nemovitostí).

Пряма купівля чи купівля через s.r.o.?

Існують два практичні шляхи:

1. Пряма купівля як фізична особа. Ви підписуєте договір купівлі-продажу від свого імені. Право власності реєструється на вас особисто у Кадастрі нерухомості. Це найпростіший шлях, який зазвичай підходить покупцям з ЄС/ЄЕП, а також покупцям з третіх країн, що купують одну квартиру для особистого використання.

2. Купівля через чеське s.r.o. (společnost s ručením omezeným, чеський аналог ТОВ або GmbH). Компанія купує та володіє нерухомістю, а ви є власником компанії. Типові причини: утримання кількох об'єктів нерухомості, ведення орендного бізнесу, розмежування особистої відповідальності та активу, спрощення транскордонного спадкування або купівля з партнерами.

Оформлення s.r.o. пов'язано з витратами на реєстрацію, щорічним веденням бухгалтерії та зобов'язаннями з корпоративного податку. Ця структура не є автоматичним інструментом для економії на податках, і для однієї кімнати для відпочинку вона часто є надлишковою. Попросіть чеського податкового консультанта змоделювати обидва варіанти, перш ніж приймати рішення.

Пряме право власності порівняно з s.r.o.: короткий огляд

Учасники угоди: з ким ви матимете справу

Окрім вас та продавця, у чеській угоді зазвичай беруть участь чотири сторони:

• Агент з нерухомості (realitní makléř): знаходить об'єкт та допомагає з координацією. Регулюється чеським законодавством про брокерську діяльність.
• Нотаріус або адвокат (notář або advokát): складає або перевіряє договір, веде ескроу та подає заяву до Кадастру нерухомості. Більшість договорів у Чехії складається адвокатом, а кошти зберігаються в ескроу адвоката або нотаріуса.
• Банк: конвертує ваші євро або фунти у чеські крони та обслуговує іпотеку. Підпорядкований Чеському національному банку (ČNB).
• Кадастровий відділ (Katastrální úřad): державний орган, який реєструє право власності та веде публічний реєстр.

Чеська нотаріальна палата та Чеська адвокатська палата публікують публічні реєстри ліцензованих членів. Використовуйте їх для перевірки будь-кого, кого ви наймаєте.

Банківське обслуговування та підтвердження коштів

Незалежно від того, купуєте ви від свого імені чи через s.r.o., вам потрібно буде підтвердити, звідки надійшли кошти. Чеські банки та нотаріуси зобов'язані дотримуватися правил ЄС щодо протидії відмиванню коштів. Очікуйте надання документів, що посвідчують особу (паспорт та, для покупців з третіх країн, часто другий документ), підтвердження домашньої адреси та доказів походження коштів. Як правило, це банківські виписки, документи про продаж попереднього майна, записи про зарплату або бізнес, а також документи про успадкування або дарування, якщо це доречно.

Відкрити чеський рахунок як нерезидент можливо, але не швидко. Деякі банки вимагають особистого візиту, тоді як інші приймають дистанційне відкриття рахунку для громадян ЄС. Шлях через s.r.o. також потребує власного чеського рахунку. Іпотека для нерезидентів існує, але умови є консервативнішими, ніж для резидентів: відношення позики до вартості нижче, і не кожен банк кредитує покупців з третіх країн. Якщо вам потрібне фінансування, починайте переговори з банком до того, як зробите пропозицію.

Договір та Кадастр нерухомості

Угода має чітку структуру:

1. Резервна угода: як правило, першочергова, з завдатком (часто через агентство). Виводить об'єкт з ринку на час перевірки.
2. Договір купівлі-продажу (kupní smlouva): складається адвокатом або нотаріусом. Обидві сторони підписують з нотаріально засвідченими підписами.
3. Ескроу: кошти зберігаються в адвоката, нотаріуса або банку і передаються продавцю лише після переходу права власності.
4. Заява до Кадастру нерухомості: договір подається до місцевого Katastrální úřad. Застосовується встановлений законом строк очікування, протягом якого реєстр публікує повідомлення, щоб можна було подати заперечення.
5. Перехід права власності та передача ключів: після підтвердження реєстрації ескроу звільняється, і ви отримуєте ключі та акт прийому-передачі.

Реалістичний строк від прийнятої пропозиції до ключів складає кілька місяців, довше з іпотекою або ускладненнями з титулом (спадщина, спільна власність, сервітути, дозволи, що не відповідають дійсності). Кадастр нерухомості є повністю публічним, і будь-хто, знаючи адресу, може дізнатися поточного власника, що корисно для перевірки продавця.

Податки: що ви насправді платите

Тут концентруються помилкові уявлення, тому перевіряйте їх за актуальними вказівками чеського податкового органу. Ставки та правила справді змінюються.

Податок на передачу нерухомості. Чехія скасувала 4% податок на передачу нерухомості у 2020 році. У старих онлайн-статтях він досі описується як чинний. Це не так. Сьогоднішній покупець не сплачує окремого податку на придбання.

ПДВ. Новобудови та будинки можуть обкладатися ПДВ залежно від продавця. Консультант продавця повідомить вам, чи включено ПДВ у ціну; перепродаж між приватними особами, як правило, звільнений від ПДВ.

Щорічний податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí). Власники сплачують щорічний податок, що залежить від місця розташування, площі та типу нерухомості. Місцеві коефіцієнти є частиною формули, тому дві квартири зі схожою ціною у різних муніципалітетах можуть мати помітно різні річні нарахування.

Прибутковий податок з доходів від оренди. Доходи від оренди оподатковуються у Чехії. Якщо ви проживаєте в країні, яка має договір про уникнення подвійного оподаткування з Чехією (Великобританія, Німеччина, Нідерланди, Австрія, Ірландія, США та багато інших мають його), договір регулює той самий дохід у вашій країні. Координуйтеся з податковим консультантом в обох країнах.

Приріст капіталу. Прибуток від продажу, як правило, підлягає чеському прибутковому податку для нерезидентів, з певними пільгами для основного місця проживання, яке утримувалося протягом мінімального строку. Строки утримання, пільги та ставка можуть змінюватися, тому перевіряйте перед тим, як розраховувати на конкретний результат. Через s.r.o. компанія сплачує корпоративний прибутковий податок з прибутку, а виплати здійснюються відповідно до відповідного податкового договору.

Практичні поради

Визначтеся зі структурою до підписання, тримайте кошти чистими та задокументованими, самостійно перевіряйте право власності у Кадастрі нерухомості, ознайомтеся з енергетичним сертифікатом та правилами будинкового об'єднання, і закладайте у бюджет поточні витрати (щорічний податок на нерухомість, фонд будинку, страхування, управління).

Прага є найбільш міжнародним ринком та найпростішим для орієнтування англійською мовою, але Брно, Карлові Вари, Пльзень та менші курортні міста також мають активні сегменти іноземних покупців. Переглядайте актуальні квартири на продаж у Празі або розширте пошук до Чехії загалом.

Часті запитання

Чи потрібно мені проживати у Чехії, щоб купити там нерухомість?

Ні. Вимоги щодо резидентства немає. Громадяни ЄС та ЄЕП мають ті самі права власності, що й громадяни Чехії, а покупці з третіх країн купують як фізичні особи або через чеське s.r.o., яким вони володіють. Вам потрібно буде пред'явити документи, що посвідчують особу, задокументувати походження коштів та пройти перевірку банку щодо протидії відмиванню коштів. Чеське резидентство не є попередньою умовою.

Чи може чеський банк профінансувати мою купівлю?

Так, але іпотека для нерезидентів є більш консервативною: відношення позики до вартості, як правило, нижче, і не кожен банк кредитує громадян третіх країн. Зверніться до кількох банків до того, як зробити пропозицію, щоб підтвердити їхню готовність та орієнтовні умови. Якщо фінансування зірветься після підписання, ви можете втратити резервний депозит.

Що краще: купити як фізична особа чи через s.r.o.?

Для одного будинку або кімнати для відпочинку пряме право власності, як правило, є простішим і дешевшим. S.r.o. має сенс, якщо ви плануєте утримувати кілька об'єктів, вести орендний бізнес, розмежувати особисту відповідальність від активу або спростити транскордонне спадкування. Компроміс полягає у витратах на реєстрацію, щорічному веденні бухгалтерії та поданні звітності з корпоративного податку.

Які податки застосовуються при продажу?

Для нерезидентів прибуток від продажу чеської нерухомості, як правило, підлягає чеському прибутковому податку з певними пільгами для основного місця проживання, яке утримувалося протягом мінімального строку. Строки утримання, пільги та ставки можуть змінюватися, тому перевіряйте у чеських податкових органів. Через s.r.o. компанія сплачує корпоративний прибутковий податок з прибутку.

Чи існує ще 4% податок на передачу нерухомості в Чехії?

Ні. Чехія скасувала 4% податок на передачу нерухомості у 2020 році. Покупці сьогодні не сплачують окремого податку на придбання за ціною. Новобудови можуть все ще обкладатися ПДВ залежно від продавця, а щорічний податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí) залишається чинним.

Скільки часу зазвичай займає купівля нерухомості в Чехії?

Від прийнятої пропозиції до ключів зазвичай займає кілька місяців: резервна угода, договір купівлі-продажу з нотаріально засвідченими підписами, ескроу, подання заяви до Кадастру нерухомості, реєстрація після встановленого законом строку очікування, потім звільнення ескроу та передача об'єкта. Іпотека, спадщина у ланцюжку права власності або спір щодо спільної власності можуть продовжити строк.

Чи потрібно мені особисто бути присутнім у Чехії для підписання?

Не завжди. Багато етапів можна виконати за дорученням з нотаріально засвідченими підписами, а деякі банки приймають дистанційне відкриття рахунку для громадян ЄС. Один особистий візит є звичайним (огляд, зустріч з вашим адвокатом або нотаріусом, оформлення банківського рахунку), але повністю дистанційна купівля технічно можлива, якщо ваш законний представник координує її.

Орієнтування, а не консультація

Чеський ринок є відкритим та доступним, але деталі (вимоги щодо підтвердження коштів, нотаріальна практика, подання податкової звітності, структурування s.r.o.) змінюються і залежать від вашої ситуації. 90-хвилинна консультація з чеським адвокатом у сфері нерухомості або нотаріусом до того, як ви зробите пропозицію, є найдешевшою страховкою для всієї угоди.