Отримання NIE перед купівлею нерухомості в Іспанії: кроки 2026 року

Останнє оновлення: 12 березня 2026 року

Так. Якщо ви є іноземним громадянином і купуєте нерухомість в Іспанії, вам потрібен NIE (Número de Identidad de Extranjero) до підписання у нотаріуса або реєстрації права власності. Ця вимога застосовується незалежно від того, чи плануєте ви жити в Іспанії. Продавці, нотаріуси та Земельний реєстр попросять його. Без NIE угода просто не може завершитися.

Це покроковий посібник для британських, ірландських, нідерландських і німецьких покупців, переважно пенсіонерів та власників другорядного житла на Середземноморському узбережжі та Балеарських і Канарських островах. Це орієнтовна інформація, а не юридична порада. Процедури різняться залежно від консульства та іспанської провінції. Уточнюйте деталі в конкретному офісі, який ви будете використовувати, а для самої угоди зверніться до іспанського gestora або abogado.

Що таке NIE і чим він не є

NIE є особистим ідентифікаційним номером для іноземних громадян, виданим іспанською Policía Nacional через Oficina de Extranjería (офіс у справах іноземців) або іспанськими консульствами за кордоном. Це податковий та адміністративний ідентифікатор, який ви використовуватимете для підписання escritura (акта) у нотаріуса, сплати податку на передачу майна, реєстрації права власності, підключення комунальних послуг і відкриття іспанського банківського рахунку.

NIE не є посвідкою на проживання. Він не надає права жити в Іспанії, працювати там або користуватися системою охорони здоров'я. Іспанські резиденти, зокрема британські громадяни після Brexit, які стають резидентами, проходять окрему процедуру (TIE або реєстрацію резидентства), яка передбачає видачу картки та містить NIE.

Перш ніж почати: передумови

Вам знадобляться, приблизно в такому порядку:

• Дійсний паспорт із залишковим терміном дії щонайменше шість місяців. Принесіть оригінал і чітку копію.
• Підстава для отримання NIE. Для покупців нерухомості це «економічна причина» у вигляді угоди з нерухомістю. Підготуйте докази: підписаний попередній договір (contrato de arras), проект escritura або письмове підтвердження від агента продавця про те, що ви перебуваєте в процесі купівлі.
• Підтвердження адреси в країні проживання (нещодавній рахунок за комунальні послуги або банківська виписка, як правило, не старше трьох місяців).
• Два фотографії розміром із паспорт (деякі офіси приймають одну, деякі жодної, тому принесіть дві для впевненості).
• Заповнена форма EX-15 (офіційна заявка на NIE).
• Підтвердження сплати адміністративного збору modelo 790 (невеликий збір, специфічний для видачі NIE). Точна сума в євро змінюється. Перевіряйте поточний тариф на сайті Policía Nacional або у консульства.
• Якщо ви подаєте заявку через іншу особу (іспанського юриста або gestora від вашого імені), нотаріально засвідчений poder (довіреність), що уповноважує їх діяти від вашого імені. Довіреності, видані у Великій Британії, зазвичай потребують апостиля. Нідерландські та німецькі, як правило, не потребують завдяки звільненням ЄС. Уточніть у свого іспанського юриста.

Покроково: отримання NIE

1. Вирішіть, де подавати заявку: консульство за кордоном чи в Іспанії

Є два основних шляхи:

• В іспанському консульстві у вашій країні. Рекомендується, якщо ви маєте час до угоди. Консульство опрацьовує заявку та видає сертифікат NIE, який ви забираєте або отримуєте поштою. Записи на прийом зазвичай бронюються онлайн через сайт консульства. Попит є великим у Лондоні, Амстердамі, Дубліні, Берліні та Мюнхені, тому бронюйте заздалегідь.
• В Іспанії в Oficina de Extranjería або визначеному відділку поліції. У деяких провінціях швидше, в інших повільніше. Вам знадобиться запис на прийом (cita previa), заброньований через офіційний портал sede electrónica Policía Nacional. Деякі покупці поєднують записі на NIE зі своєю поїздкою для перегляду нерухомості.

Третій варіант: надати довіреність іспанському юристу або gestoru, який подасть заявку від вашого імені в Іспанії. Це поширено серед покупців, які не можуть приїхати і не мають найближчого консульства.

2. Заповніть форму EX-15

Завантажте EX-15 з сайту Міністерства внутрішніх справ Іспанії (Ministerio del Interior). Форма складається з двох сторінок. Заповнюйте великими літерами, іспанською мовою, чорним чорнилом, або заповніть у цифровому вигляді та роздрукуйте. Ключові поля: повне ім'я, як у паспорті, імена батьків, громадянство, номер паспорта, поточна адреса за кордоном і причина отримання NIE (відмітьте «intereses económicos» і вкажіть, що ви купуєте нерухомість). Підпишіть і поставте дату.

3. Сплатіть modelo 790

Modelo 790 є офіційною формою оплати збору за NIE. Завантажте її з сайту Agencia Tributaria (іспанське податкове агентство) або порталу Policía Nacional, заповніть, а потім сплатіть у будь-якому іспанському банку або, в деяких випадках, онлайн. Банк ставить печатку на форму. Ви приносите проштамповану копію на прийом для отримання NIE. Сам збір є невеликою адміністративною сумою. Уточнюйте поточну цифру на офіційному сайті.

Якщо ви подаєте заявку в іспанське консульство за кордоном, консульство самостійно обробляє відповідний збір на місці, і крок із modelo 790 здійснюється інакше. Дотримуйтеся конкретних інструкцій консульства.

4. Забронюйте прийом

Для заявок в Іспанії: скористайтеся Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial або порталом запису Policía Nacional. Виберіть свою провінцію, процедуру NIE (часто зазначена як Asignación de NIE a instancia del interesado) і найближчий доступний офіс. Черги на прийом є реальними, особливо в прибережних провінціях (Малага, Аліканте, Мурсія, Балеарські острови) під час піку купівельного сезону.

Для консульських заявок: бронюйте через сайт місцевого іспанського консульства. Терміни очікування варіюються від кількох днів до кількох місяців залежно від міста.

5. Відвідайте прийом

Принесіть оригінали та фотокопії всіх документів: паспорт, EX-15 (заповнений та підписаний), проштамповане modelo 790, підтвердження економічної причини (попередній договір, лист від агента), підтвердження адреси в країні проживання та фотографії. Співробітник перевіряє документи, знімає ваш відбиток пальця або підпис і або видає сертифікат NIE на місці, або просить вас повернутися через кілька робочих днів.

6. Отримайте та збережіть сертифікат NIE

NIE є паперовим сертифікатом: аркуш А4 із вашим особистим номером і даними, а не карткою. Зберігайте оригінал у надійному місці та зробіть кілька завірених копій. Нотаріуси, банки та Земельний реєстр захочуть його побачити. Скан є корисним, але більшість сторін хоче фізичну копію разом з оригіналом для порівняння.

Якщо на сертифікаті є дата або примітка про термін дії, перевірте його. Деякі консульства та офіси видають NIE з терміном дії, після якого сертифікат необхідно поновити, якщо ви не скористалися ним для зазначеної мети. Сам номер є постійним, але свіжий сертифікат часто вимагають банки та нотаріуси.

7. Використовуйте його: нотаріус, податки, реєстр

Маючи NIE, ви можете підписати escritura pública de compraventa у нотаріуса, сплатити податок на передачу майна (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, для нерухомості на вторинному ринку) або ПДВ (IVA, для нової нерухомості) та зареєструвати право власності в Registro de la Propiedad. Кожна з цих процедур цитуватиме ваш NIE в документах.

Типові помилки

• Черги на прийом. Запис є вузьким місцем. Не підписуйте попередній договір із жорсткими строками закриття угоди, доки не знатимете, коли реалістично зможете отримати NIE.
• Забутий проштампований modelo 790. Деякі заявники приходять із заповненою, але не оплаченою і не проштампованою в банку формою. Офіс відмовить їм.
• Неправильна «причина» у формі EX-15. Відмітьте економічні причини, а не резидентство, і принесіть конкретні докази купівлі. Загальне «я думаю про купівлю» іноді відхиляють.
• Прострочений сертифікат. Якщо ви отримали NIE для попередньої поїздки кілька років тому і сертифікат застарів, банки та нотаріуси можуть вимагати нового видачі, навіть якщо номер все ще ваш.
• Проблеми з довіреністю. Британські довіреності без апостиля або довіреності, які конкретно не згадують отримання NIE, відхиляються. Попросіть іспанського юриста скласти текст.
• Невідповідність імен. Пишіть своє ім'я точно так, як воно зазначено у вашому паспорті, включаючи другі імена та наголоси, у кожному документі. Невідповідності між паспортом, EX-15 та попереднім договором спричиняють затримки.

Наступні кроки

Щойно NIE видано, ви можете перейти до решти угоди:

• Відкрийте іспанський банківський рахунок. Більшість банків приймають ваш NIE разом із паспортом для рахунків нерезидентів. Він знадобиться для застави, податків і поточних комунальних платежів.
• Наймайте gestora або abogado. Gestoría займається податковими деклараціями та адмініструванням. Abogado додає правову перевірку договору та права власності. Для покупців-нерезидентів стандартною рекомендацією є незалежний abogado (не агент продавця).
• Замовте nota simple з Registro de la Propiedad: одна сторінка з даними про право власності, іпотеки та обтяження на нерухомість, яку ви маєте намір купити. Недорого, швидко та варте того, щоб зробити це до сплати резервного депозиту.

Перегляньте поточну пропозицію по всій Іспанії або наблизьтеся до Коста-дель-Соль поблизу Малаги, одного з найактивніших ринків для іноземних покупців, щоб отримати уявлення про ціни у вашому цільовому діапазоні перед поїздкою.

Часті запитання

Чи потрібен мені NIE, якщо я лише переглядаю нерухомість, але ще не купую?

Ні. NIE потрібен лише при підписанні попереднього договору або акта купівлі-продажу. Ви можете переглядати нерухомість, отримувати пропозиції щодо іпотеки і навіть підписувати необов'язкові листи про зацікавленість без нього. Почніть оформлення NIE, щойно у вас є конкретна нерухомість і цільові строки закриття угоди, але не раніше.

Чи може мій іспанський юрист отримати NIE для мене без моїх поїздок?

Так. Ви надаєте довіреність (poder) вашому юристу або gestoru, який подає заявку від вашого імені в Oficina de Extranjería. Довіреність потребує конкретного формулювання і, для покупців із Великої Британії, апостиля. Нідерландські та німецькі покупці зазвичай потребують нотаріально засвідченої, але не апостильованої довіреності. Уточніть у свого іспанського юриста.

Скільки часу займає отримання NIE?

По-різному. Консульства за кордоном обробляють заявки від кількох днів до кількох місяців. В Іспанії, після отримання запису, сертифікат часто видається в той самий день або протягом п'яти робочих днів. Найскладніше: отримати сам запис. Черги в завантажених провінціях можуть розтягуватися на тижні. Не обіцяйте дату закриття угоди, доки NIE не буде у ваших руках.

Чи потрібен NIE моєму чоловіку або дружині?

Так. Якщо два імені фігурують в акті, кожному з них потрібен власний NIE. Подавайте заявку для обох одночасно: ті самі форми, той самий збір на особу, і в ідеалі той самий час прийому.

Чи є NIE тим самим, що й резидентство?

Ні. NIE є лише ідентифікаційним номером для іноземців. Резидентство є окремим статусом із власними заявою, доказами і (після Brexit для громадян Великої Британії) вимогами щодо візи. Ви можете мати NIE десятиліттями, жодного разу не ставши іспанським резидентом. Багато британських та ірландських власників другорядного житла роблять саме це.

Що робити, якщо я загублю сертифікат NIE?

Сам номер є постійним. Він не закінчується і не змінюється. Але для будь-якої майбутньої угоди вам знадобиться дублікат сертифіката. Подайте заявку на дублікат у будь-якому Oficina de Extranjería або іспанському консульстві, надавши паспорт і оригінальний номер заявки, якщо він у вас є.

Ще раз: це орієнтовна інформація, а не порада

Правила щодо іспанського NIE виглядають простими на папері, але схильні різнитися, щойно ви опиняєтеся в офісі. Коротка консультація з іспанським abogado або gestorem перед бронюванням прийому є найдешевшою страховкою для всієї угоди. Вони скажуть вам точно, які документи вимагає ваше конкретне консульство або провінція в цьому місяці, і позбавлять вас від даремної поїздки.