Kde sa oplatí kúpa na prenájom: výnosy v Európe
Hrubý výnos z prenájmu sa naprieč Európou výrazne líši podľa trhu. V roku 2026 sú najsilnejšie príjmové výnosy v Poľsku a Španielsku, kde Łódź, València a Vroclav prinášajú takmer 6% ročne pri mediánových cenových predstavách. Najslabšie sú v najväčších nemeckých mestách: Berlín, Hamburg aj Mníchov platia pod 3%. Vo všeobecnosti platí, že čím drahšie je mesto na kúpu, tým menej vynáša jeho nájomné.
Údaje naposledy overené: 1. júla 2026. Metodika na konci tohto článku.
Hrubý výnos z prenájmu, mesto po meste
Tabuľka zoraďuje dvadsať najväčších trhov s bytmi v krajinách, ktoré Seeki pokrýva, podľa hrubého výnosu z prenájmu: mediánové požadované nájomné za meter štvorcový, prepočítané na rok, delené mediánovou požadovanou predajnou cenou za meter štvorcový, pri bytoch. Posledný stĺpec je priemerné skóre lokality Seeki pre každé mesto, teda hodnota od 0 do 100 vyjadrujúca, ako dobre je typická adresa vybavená.
| Mesto | Mediánová predajná cena (€/m²) | Mediánové nájomné (€/m²·mes.) | Hrubý výnos | Skóre lokality Seeki |
|---|---|---|---|---|
| Łódź, Poľsko | 2,210 | 12.8 | 6.9% | 80 |
| València, Španielsko | 3,240 | 18.6 | 6.9% | 89 |
| Vroclav, Poľsko | 3,150 | 15.6 | 5.9% | 72 |
| Poznaň, Poľsko | 2,940 | 14.1 | 5.8% | 80 |
| Marseille, Francúzsko | 4,340 | 20.8 | 5.8% | 87 |
| Varšava, Poľsko | 4,100 | 19.6 | 5.7% | 82 |
| Gdansk, Poľsko | 3,460 | 16.5 | 5.7% | 70 |
| Madrid, Španielsko | 5,420 | 24.4 | 5.4% | 91 |
| Barcelona, Španielsko | 4,880 | 21.2 | 5.2% | 93 |
| Bordeaux, Francúzsko | 4,800 | 20.8 | 5.2% | 88 |
| Amsterdam, Holandsko | 8,320 | 32.9 | 4.8% | 89 |
| Paríž, Francúzsko | 10,890 | 40.9 | 4.5% | 83 |
| Lyon, Francúzsko | 5,690 | 20.2 | 4.3% | 74 |
| Lisabon, Portugalsko | 6,770 | 23.6 | 4.2% | 96 |
| Viedeň, Rakúsko | 6,540 | 22.1 | 4.1% | 88 |
| Bratislava, Slovensko | 4,210 | 14.1 | 4.0% | 85 |
| Praha, Česko | 6,930 | 19.1 | 3.3% | 87 |
| Mníchov, Nemecko | 8,980 | 20.5 | 2.7% | 87 |
| Hamburg, Nemecko | 6,720 | 14.7 | 2.6% | 71 |
| Berlín, Nemecko | 5,730 | 12.0 | 2.5% | 83 |
Hlavný záver je takmer dokonalým prevrátením ceny. Najlacnejšie trhy na kúpu vynášajú najviac a tie najdrahšie najmenej. Poľsko a Španielsko obsadzujú osem z prvých deviatich priečok. Tri najväčšie nemecké mestá, teda najdrahšie a najžiadanejšie bývanie v tomto zozname, tvoria posledné tri miesta. Berlín, mesto, ktoré nájomcovi prenajme najviac priestoru za euro, je jednoznačne najhorším miestom v zozname na to, aby ste boli prenajímateľom.
Hrubý výnos nie je čistý výnos
Hrubý výnos je poctivým východiskom, no nie je tým, čo dorazí na váš účet. Je to ročné požadované nájomné delené požadovanou cenou, pred akýmkoľvek odpočtom. Čistý výnos odpočíta náklady na kúpu (daň z prevodu nehnuteľnosti, notára, províziu makléra), daň z príjmu z nájmu, obdobie bez nájomcu medzi nájmami, správu a údržbu a akékoľvek financovanie.
Tieto náklady sa naprieč Európou výrazne líšia, takže hrubé poradie sa do čistého nedostane nezmenené. Poľsko vyberá pri bytoch z druhej ruky nízku daň z kúpy, kým daň z prevodu v Španielsku a náklady vedené notárom vo Francúzsku sú podstatne vyššie, a nemecká daň z prevodu sa líši podľa spolkovej krajiny. Drahý trh ukrojí zo svojho hrubého výnosu viac než lacný, čo po započítaní reálnych nákladov zúži rozdiel napríklad medzi poľským a španielskym mestom. Tabuľku berte ako prvotné sito a potom si pre každý trh namodelujte konkrétne náklady, skôr než sa rozhodnete. Naše príručky pre jednotlivé krajiny rozoberajú mechaniku kúpy a daňový režim trh po trhu.
Poľsko a Španielsko vedú, no z rôznych dôvodov
Vrchol tabuľky je poľský a španielsky, no obe krajiny sa tam dostávajú rôznymi cestami. Poľsko vedie vďaka lacnému vstupu: Łódź, Vroclav, Poznaň, Varšava a Gdansk sa dajú kúpiť zhruba za €2,200 až €4,100 za meter štvorcový, čo sú najnižšie ceny v zozname, zatiaľ čo nájmy vyšplhali spolu so silným mestským dopytom a mladou, mobilnou populáciou nájomcov. Lacná kúpa a solídny prenájom sú klasickou kombináciou vysokého výnosu.
Španielsko sa tam dostáva vďaka nájmom. València, Madrid a Barcelona nie sú na kúpu nijako zvlášť lacné, no ich nájmy sú voči týmto cenám vysoké, poháňané hlbokým domácim dopytom a veľkým trhom s krátkodobým a strednodobým prenájmom. To vynáša València na vrchol tabuľky po boku Łódź a udržiava Madrid a Barcelonu nad 5%. Ako ukazuje ďalšia časť, Španielsko to dokáže, pričom si drží najlepšiu kvalitu adresy v zozname, čo je pre prenajímateľa dôležitejší bod.
Prečo veľké nemecké mestá vynášajú najmenej
Na dne sedia Praha, Mníchov, Hamburg a Berlín, medzi 2.5% a 3.3%. Patria k najhlbším a najlepšie kapitalizovaným trhom v Európe a ich ceny odrážajú roky zhodnocovania a hlboký, dobre financovaný dopyt kupujúcich. Nájmy za meter štvorcový sú v absolútnych číslach vysoké, no nevyšplhali sa tak rýchlo ako ceny, takže príjmový výnos sa stláča. Keď kupujúci platia za očakávaný rast kapitálu, súčasné nájomné kúpi menší kúsok z ceny.
Berlín je najvýraznejším prípadom. Prenajme najviac priestoru za euro spomedzi všetkých tunajších miest, čo pre nájomcu vyzerá ako výhodná kúpa, no práve toto nízke nájomné za meter voči cene strednej triedy pripútava jeho výnos na chvost zoznamu. Časť nízkeho mediánového nájomného v Berlíne je štrukturálna: veľký objem regulovaných a dlhoročných nájmov prenajatých pod trhovou cenou spolu s nemeckým zvykom uvádzať základné takzvané studené nájomné pred poplatkami, oboje ťahá inzerovaný medián nadol.
Paríž a Amsterdam: drahé v oboch smeroch
Paríž a Amsterdam sú dva trhy, ktoré porušujú pravidlo cena verzus výnos. Nesú zďaleka najvyššie predajné ceny v zozname, blízko €10,900 a €8,300 za meter štvorcový, a napriek tomu si oba držia výnos v strede tabuľky okolo 4.5% až 4.8%. Dôvodom je, že ich nájmy sú rovnako extrémne ako ich ceny. Paríž pýta vyše €40 za meter štvorcový mesačne a Amsterdam takmer €33, výrazne nad čímkoľvek iným tu. Práve extrémne nájomné, nie lacný vstup, drží ich výnosy na slušnej úrovni, a je to úplne iný investičný prípad než poľské pásmo hodnoty: veľa kapitálu v hre, tenká rezerva v dostupnosti pre nájomcov a silná regulácia v oboch mestách.
Skóre lokality mení poradie
Výnos vám hovorí, čo prináša nájomné. Nehovorí nič o kvalite miesta, do ktorého kupujete, a práve tam si skóre lokality zaslúži svoj stĺpec. Hodnotí prostredie, nie samotný byt: prístup k doprave, občiansku vybavenosť v okolí, zeleň, ako tichá býva ulica. Prečítajte oba stĺpce spolu a poradie sa preskupí okolo kvality upravenej o riziko.
Španielsko je výnimočné. València vynáša 6.9% pri skóre lokality 89, Madrid 5.4% pri 91 a Barcelona 5.2% pri 93, čo sú tri najvyššie skóre spomedzi miest s vysokým výnosom. Získať takmer 6% výnos a špičkovú adresu naraz je vzácne a žiadna iná krajina v zozname to nedokáže. Poľsko si naopak svoje najvyššie výnosy kupuje na slabších adresách: Vroclav (5.9%) a Gdansk (5.7%) vykazujú najnižšie skóre lokality v tabuľke, 72 a 70, takže časť toho hlavného výnosu je kompenzáciou za menej centrálne prostredie. Poznaň (80) a Varšava (82) sú poľské mestá, ktoré spájajú silný výnos so solídnou adresou.
Na druhom konci drahé trhy tento kompromis prevracajú. Praha, Mníchov a Viedeň majú skóre lokality 87 až 88, no vo výnose sedia takmer na dne, a Lisabon vykazuje vôbec najvyššie skóre lokality v zozname, 96, pri priemerných 4.2%. V týchto mestách kupujete adresu, nie príjem. Pre investora do kúpy na prenájom je ideálom ľavý horný roh tohto kompromisu, teda vysoký výnos a vysoké skóre naraz, a v polovici roka 2026 tento roh patrí Španielsku. Ak chcete úplný rozbor toho, čo skóre meria, spísali sme ho v článku čo skóre Seeki v skutočnosti meria.
Často kladené otázky
Ktoré európske mesto má najvyšší výnos z prenájmu?
Spomedzi skúmaných miest zdieľajú Łódź a València najvyšší hrubý výnos z prenájmu na úrovni približne 6.9%, nasledované Vroclavom a Poznaňom blízko 5.8% až 5.9%. Poľsko a Španielsko dominujú vrcholu tabuľky. Najslabšie výnosy sú v najväčších nemeckých mestách, kde Berlín, Hamburg aj Mníchov platia pod 3% pri mediánových cenových predstávach.
Je Berlín dobrou kúpou na prenájom?
Ak hľadíme len na hrubý výnos, Berlín je v tomto zozname najslabší, na úrovni približne 2.5%. Jeho inzerované nájmy sú tu najnižšie za meter štvorcový, tlačené nadol veľkým objemom regulovaných nájmov a uvádzaním studeného nájomného, kým ceny sedia v strednej triede. Berlín je silné, likvidné mesto so slabým príjmovým výnosom, takže argument preň stojí skôr na raste kapitálu než na nájme.
Prečo Španielsko spája vysoký výnos s dobrými lokalitami?
Španielske mestá spájajú mierne kúpne ceny so silnými nájmami a hustými, dobre prepojenými mestskými jadrami, takže dosahujú vysoké skóre v meradle lokality Seeki a zároveň vynášajú nad 5%. València, Madrid a Barcelona vykazujú skóre lokality 89 až 93 popri výnosoch 5.2% až 6.9%, čo je najsilnejšia kombinácia upravená o riziko v zozname.
Sú to hrubé alebo čisté výnosy?
Sú to hrubé výnosy: ročné požadované nájomné delené požadovanou cenou, pred nákladmi na kúpu, daňou z príjmu, obdobím bez nájomcu, správou, údržbou a financovaním. Čistý výnos je nižší a líši sa podľa krajiny, pretože dane z prevodu a náklady na prenajímanie sa naprieč Európou výrazne líšia. Hrubé číslo použite na predbežné triedenie trhov a potom si čistý výnos namodelujte pre konkrétne mesto a nehnuteľnosť.
Prečo drahé mestá vynášajú najmenej?
V Prahe, Mníchove, Berlíne a Hamburgu ceny odrážajú roky zhodnocovania kapitálu a hlboký dopyt kupujúcich. Nájmy za meter štvorcový sú v absolútnych číslach vysoké, no nerástli tak rýchlo ako ceny, takže súčasné nájomné kúpi menší podiel z kúpnej ceny. Keď trh započítava očakávaný rast, jeho príjmový výnos sa stláča.
Sú to inzerované čísla alebo dosiahnuté čísla?
Oba stĺpce sú mediánové inzerované čísla z aktuálnych ponúk na Seeki: inzerované predajné ceny a inzerované nájmy. Dosiahnuté predajné ceny bývajú mierne pod požadovanými a podpísané nájmy mierne pod inzerovanými, takže výnos berte skôr ako aktuálny snímok trhu než ako reálne dosiahnutý výnos. Týkajú sa výlučne bytov.
Ste už prenajímateľom?
Ak už vlastníte nehnuteľnosť na prenájom alebo plánujete predať kúpu na prenájom, môžete ju na Seeki inzerovať sami. Aplikácia zostaví ponuku z vašich fotiek, ocení ju podľa tých istých aktuálnych trhových dát, ktoré stoja za týmto článkom, a predstaví ju kupujúcim a nájomcom v ich vlastnom jazyku.
Metodika
Hrubý výnos z prenájmu je mediánové požadované nájomné za meter štvorcový pri bytoch, vynásobené dvanástimi, delené mediánovou požadovanou predajnou cenou za meter štvorcový pri bytoch, v každom meste. Týchto dvadsať miest patrí k najväčším trhom s bytmi podľa počtu ponúk v krajinách, ktoré Seeki pokrýva, a boli vybrané pre celoeurópsky záber, nie pre jeden región. Oba mediány pochádzajú z aktuálne inzerovaných ponúk na Seeki a sú prepočítané na eurá, aby sa mestá porovnávali za rovnakých podmienok. Mediány sa používajú preto, že odolávajú odľahlým hodnotám lepšie než priemery. Nájmy sú základné nájomné bez poplatkov a energií, tak ako tieto trhy inzerujú. Tam, kde mesto drží veľký objem regulovaných alebo podtrhových nájmov (najmä Berlín), mediánové požadované nájomné odráža tento fond a môže podceniť to, čo by dosiahol prenajímateľ prenajímajúci čerstvo voľný byt, takže investovateľný výnos Berlína pri novom prenájme je o niečo vyšší než uvedené číslo. Skóre lokality Seeki je priemer skóre lokality jednotlivých ponúk pri bytoch v každom meste. Dáta sa obnovujú štvrťročne.
Pre kupujúcich, ktorí zvažujú jeden z týchto trhov, naše príručky pre jednotlivé krajiny pokrývajú mechaniku kúpy, dane a pravidlá pre nerezidentov. Začnite príručkou Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku ako cudzinec (sprievodca 2026) alebo Kúpa nehnuteľnosti v Nemecku ako cudzinec (sprievodca 2026). Ak chcete priamo porovnať ceny za meter, pozrite si stránku s cenou za m² pre Španielsko alebo stránku s cenou za m² pre Poľsko. Pre dva rozpočtovo prevrátené pohľady na stredoeurópske mestá z tejto tabuľky si prečítajte čo si kúpite za 200 000 € v strednej Európe a čo si prenajmete za 1 000 € mesačne v strednej Európe.