Preço por metro quadrado nas cidades polacas em 2026

O preço por metro quadrado é a forma mais direta de comparar cidades. Elimina as diferenças de área útil e mostra quanto custa um imóvel numa determinada localização. Os valores apresentados são preços medianos pedidos em anúncios de venda ativos na Seeki.eu, não preços de transação. A distinção é relevante: o preço pedido é o que o vendedor pretende receber, enquanto o preço de transação é o que é efetivamente pago, normalmente alguns a vários pontos percentuais abaixo.

Última revisão: 2026-08-12. Todos os preços abaixo foram recalculados a partir de anúncios ao vivo na Seeki.eu nessa data. A Seeki.eu não é consultora fiscal nem jurídica, pelo que a nota sobre o imposto de transação nas perguntas frequentes é orientação e não aconselhamento: confirme o seu caso concreto com um notário ou consultor fiscal polaco antes de avançar. O método e as fontes estão no final deste artigo.

Qual é o preço por metro quadrado nas cidades polacas em 2026?

Vinte dos maiores mercados urbanos da Polónia vão de 17 550 zł/m² em Varsóvia até 7 600 zł/m² em Częstochowa, segundo os dados de anúncios da Seeki.eu de 12 de agosto de 2026. Os dados dizem respeito a habitações anunciadas para venda, com preços em zloty. Para cada cidade é apresentada a mediana e o intervalo entre o primeiro e o terceiro quartil, a faixa que concentra a metade central dos anúncios.

Cidade	Mediana zł/m²	Intervalo típico (25–75%)	Anúncios
Varsóvia	17 550	14 845–20 972	7 686
Cracóvia	15 920	14 160–18 455	4 337
Gdańsk	15 181	12 646–19 507	2 428
Gdynia	13 900	11 227–19 006	1 044
Wrocław	13 386	11 641–15 528	3 052
Poznań	12 682	11 025–14 517	2 664
Katowice	10 900	8 936–12 758	1 242
Lublin	10 500	9 433–11 800	1 293
Białystok	10 500	8 817–12 484	1 016
Szczecin	10 393	8 913–12 605	942
Rzeszów	10 300	8 943–12 050	1 359
Olsztyn	10 131	8 678–12 056	389
Bydgoszcz	10 117	8 455–11 423	1 135
Toruń	10 062	8 740–11 644	751
Kielce	9 740	8 158–11 300	555
Łódź	9 500	8 204–10 959	1 987
Zielona Góra	9 484	8 545–10 800	517
Gliwice	8 906	7 647–10 300	456
Gorzów Wielkopolski	7 982	6 846–9 484	414
Częstochowa	7 600	6 427–8 490	657

Varsóvia continua a ser o mercado mais caro do país, a 17 550 zł/m², mas a distância para o pelotão perseguidor é menor do que a sua reputação sugere: Cracóvia pede 91% da mediana de Varsóvia e Gdańsk 86%. Gdynia, Wrocław e Poznań formam um segundo patamar claro, entre 12 682 e 13 900 zł/m². O meio da tabela está bem cerrado, com oito cidades de Katowice a Toruń dentro de uma faixa de cerca de 8%, pelo que quem escolhe entre elas está na verdade a escolher por emprego e transportes, e não por preço. Częstochowa encerra a tabela como o centro mais barato aqui representado, a 7 600 zł/m².

Quanto subiram os preços das habitações polacas desde 2015?

Os preços subiram cerca de duas vezes e meia ao longo da última década, e o aumento foi genericamente semelhante em todo o país. A medida mais limpa é a do Banco Nacional da Polónia (Narodowy Bank Polski, ou NBP) e da sua base de dados de preços da habitação BaRN, que acompanha as mesmas 16 capitais de voivodia mais Gdynia numa base consistente desde 2006 e publica preços médios de oferta e de transação todos os trimestres.

No mercado primário, onde os promotores vendem unidades acabadas de construir, o preço médio pedido em Varsóvia era de 7 789 zł/m² no quarto trimestre de 2015 e de 18 056 zł/m² no primeiro trimestre de 2026, o trimestre mais recente publicado pelo NBP. É uma subida de 132%. As outras seis maiores cidades, tomadas em conjunto, passaram de 6 068 para 14 587 zł/m², uma subida de 140%. As dez capitais regionais restantes passaram de 4 977 para 11 883 zł/m², uma subida de 139%.

Zielona Góra foi a mais barata das 17 cidades nos dois trimestres e a que mais subiu em termos percentuais, de 3 870 para 9 581 zł/m², uma subida de 148%. O crescimento correu ao contrário do nível de preços: Varsóvia partiu da base mais alta e subiu menos do que qualquer dos grupos, enquanto o mercado mais barato subiu mais depressa. Para um comprador isso conta mais do que o valor de cabeçalho: medida contra Varsóvia, Zielona Góra custava 50% da capital por metro em 2015 e 53% em 2026, pelo que o desconto das cidades baratas tem vindo a estreitar-se em vez de alargar.

Os nossos próprios valores encaixam nessa série. A mediana da Seeki.eu para uma habitação em Varsóvia a 12 de agosto de 2026 era de 17 550 zł/m², contra a média do primeiro trimestre do NBP de 18 056 zł/m² no mercado primário e de 18 919 zł/m² no mercado secundário. As duas coisas medem-se de maneira diferente, a nossa uma mediana sobre os dois mercados e a do NBP uma média dentro de cada um, pelo que uma diferença de alguns pontos percentuais é o que se espera e não uma discrepância.

Qual é a diferença entre o mercado primário e o mercado secundário?

O mercado primário diz respeito à venda de imóveis pela primeira vez por um promotor. O mercado secundário é a revenda de habitações já habitadas. Os preços pedidos no mercado primário são habitualmente os mais altos dos dois na mesma cidade, porque correspondem a imóveis novos em estado de acabamentos do promotor e, com frequência, com menores custos de manutenção.

A série do NBP para o primeiro trimestre de 2026 mostra como essa diferença é desigual. Nas sete maiores cidades, o mercado primário pediu 15 637 zł/m² contra 15 138 no secundário, um prémio de cerca de 3%. Nas dez capitais regionais restantes o prémio era bem mais largo, 11 883 contra 9 725, ou seja 22%. Varsóvia inverte a relação: o mercado secundário pediu 18 919 zł/m² contra 18 056 no primário. A razão provável é a localização e não o estado de conservação, uma vez que o parque de revenda da capital está nos bairros centrais enquanto a construção nova é empurrada para a periferia.

As medianas da tabela acima combinam ambos os mercados, pelo que, para uma decisão específica, vale a pena restringir a pesquisa a um deles na página de preço por m² para a Polónia.

Metodologia

Os valores da tabela provêm de anúncios ativos de venda de habitações na Seeki.eu, recalculados a 12 de agosto de 2026. Apenas são incluídos anúncios com preço em zloty e preço por metro entre 1 000 e 60 000 zł, o que filtra entradas erradas e extremos. Para cada cidade é apresentada a mediana e não a média, porque a mediana é menos distorcida por um punhado de anúncios muito caros. Só entram cidades com pelo menos 100 anúncios que cumprem esses filtros, e as 20 da tabela estão entre os maiores mercados urbanos do país, não sendo uma lista exaustiva de todas as cidades que passam o limiar. A Seeki.eu tem dezenas de milhares de anúncios de venda de habitações por toda a Polónia, em vilas e aldeias tal como nas cidades acima, e os dados atualizam-se continuamente à medida que chegam novos anúncios, pelo que a mediana de uma cidade pode variar entre leituras. Estes são preços pedidos, não preços de transação.

A comparação da década usa uma fonte diferente, e de propósito. Os nossos dados de anúncios não recuam até 2015, pelo que todos os valores históricos vêm da base de dados BaRN de preços de oferta e de transação do Banco Nacional da Polónia, que cobre as 16 capitais de voivodia mais Gdynia. Onde as duas fontes aparecem lado a lado, a diferença de método é indicada na própria frase.

Perguntas frequentes

São preços de transação ou preços pedidos?

Preços pedidos. Indicam o que os vendedores pretendem receber nos anúncios ativos da Seeki.eu. O preço pelo qual uma habitação é efetivamente vendida é geralmente inferior, e a diferença entre preço pedido e preço de transação alarga-se em períodos de procura mais fraca e em cidades com excesso de oferta. Para as transações concluídas, as fontes polacas autorizadas são a série de transações do NBP e o Instituto Nacional de Estatística (Główny Urząd Statystyczny), ambas com publicação mais tardia e a uma geografia mais grosseira.

Porque se usa a mediana e não a média?

A média é distorcida por um conjunto reduzido de anúncios muito caros, como apartamentos de luxo no centro. A mediana aponta para o anúncio intermédio, aquele com metade do mercado acima e metade abaixo, e reflete melhor o que um comprador típico irá encontrar. O intervalo interquartil da tabela faz o resto do trabalho: mostra a faixa em que cai a metade central dos anúncios, o que lhe diz tanto a largura de um mercado como a posição do seu centro.

Qual é a cidade polaca mais cara e a mais barata?

Das 20 cidades desta tabela a mais cara é Varsóvia, numa mediana de 17 550 zł/m², e a mais barata é Częstochowa, a 7 600 zł/m², segundo os dados de anúncios da Seeki.eu de 12 de agosto de 2026. Varsóvia custa cerca de 2,3 vezes Częstochowa por metro quadrado. A ordenação atual com valores ao vivo para todas as regiões e cidades polacas está na página de preço por m² para a Polónia.

Como se comparam estes valores com os dados do Banco Nacional da Polónia?

De perto, uma vez feita a correção de método. Para Varsóvia no primeiro trimestre de 2026, o NBP registou preços médios de oferta de 18 056 zł/m² no mercado primário e de 18 919 zł/m² no mercado secundário. A nossa mediana sobre os dois mercados a 12 de agosto de 2026 era de 17 550 zł/m². O NBP publica médias para 17 cidades com um desfasamento trimestral, pelo que é a melhor série histórica, enquanto os anúncios ao vivo são a melhor resposta para saber por quanto está hoje anunciada uma habitação.

Que imposto paga o comprador por uma habitação na Polónia?

A compra de uma habitação em segunda mão na Polónia tem um imposto sobre transações de direito civil de 2% (podatek od czynności cywilnoprawnych, ou PCC) sobre o preço de compra, segundo o podatki.gov.pl, o portal oficial da administração fiscal polaca. Desde 31 de agosto de 2023 os compradores de primeira habitação estão isentos. As compras de obra nova a um promotor ficam fora do PCC porque estão sujeitas a IVA. Os honorários de notário, os encargos do registo predial e hipotecário e a eventual comissão de mediação acrescem a isso.

Com que frequência são atualizados estes valores?

As medianas deste artigo são uma fotografia tirada a 12 de agosto de 2026 e são refrescadas quando o artigo é revisto. Os dados subjacentes mudam diariamente à medida que os anúncios entram e se vendem, e o valor atual para cada cidade polaca está na página de preço por m² para a Polónia. Guardar uma pesquisa para uma cidade na Seeki.eu dá-lhe um resumo diário de novos resultados e de descidas de preço nessa cidade.

Fontes

Os preços-pedido medianos, os intervalos interquartis e as contagens de anúncios são dados próprios de primeira mão da Seeki.eu, recalculados a partir de anúncios publicados ao vivo de venda de habitações a 12 de agosto de 2026, com os filtros indicados na metodologia acima.

Todos os valores históricos, todas as comparações entre mercado primário e secundário e todas as médias trimestrais de 2026 vêm da base de dados de preços da habitação BaRN do Banco Nacional da Polónia, publicada como parte do seu relatório trimestral sobre preços de imóveis residenciais e comerciais. Os trimestres citados são o quarto de 2015 e o primeiro de 2026, o mais recente publicado à data de 12 de agosto de 2026, e a cobertura são as 16 capitais de voivodia mais Gdynia.

Os valores do imposto de transação vêm do podatki.gov.pl, o serviço oficial de informação da administração fiscal polaca, que estabelece o imposto de 2% sobre transações de direito civil nas compras de habitação em segunda mão e a isenção para compradores de primeira habitação em vigor desde 31 de agosto de 2023. Para os preços concretizados, e não os anunciados, as autoridades são a série de transações do NBP e o Instituto Nacional de Estatística. Nenhum valor deste artigo é retirado dessas fontes.

Os valores por metro em tempo real dizem-lhe onde está hoje cada cidade, e este artigo dá sentido a esses números. Comece na página da Polónia, restrinja a habitações à venda e use a página de preço por m² para a Polónia para posicionar uma cidade face ao resto do país. Para uma visão mais ampla, veja como as cidades polacas se comparam com outros 30 mercados europeus e qual de Varsóvia, Cracóvia e Gdańsk serve que comprador. Para os detalhes legais da compra, incluindo autorizações para compradores de fora da UE e impostos, consulte Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026).