Kleine Hof 48

Bekijk de op maat gemaakte video en/of de 360 graden virtuele tour voor een goede indruk van deze uniek gelegen, ruime, energiezuinige twee onder een kap woning, gelegen op een toplocatie in de waterrijke en groene woonwijk De Tol.

Wat deze woning écht bijzonder maakt, is de unieke vrije ligging aan de prachtige Smalle Themaat. Hier geniet u van rust, ruimte en privacy, terwijl de verrassend royale indeling met maar liefst 176 m² woonoppervlakte en de diepe achtertuin aan het water zorgen voor een zeer aangename woonbeleving. Dankzij het uitstekende onderhoudsniveau én energielabel A+++ is deze woning klaar voor de toekomst en een heerlijke plek voor het hele gezin.

De woning is gelegen in de geliefde woonwijk De Tol in Vleuten, een groene en ruim opgezette wijk met veel waterpartijen en een prettige woonomgeving voor jong en oud. Vleuten biedt een uitgebreid voorzieningenniveau met een gezellig dorpscentrum, diverse supermarkten, speciaalzaken, restaurants en horecagelegenheden. Ook zijn er meerdere basisscholen, kinderopvanglocaties, sportverenigingen en medische voorzieningen in de directe omgeving aanwezig.

Voor ontspanning en recreatie liggen het uitgestrekte Máximapark en recreatieplas Haarrijn op korte afstand. Hier kun je heerlijk wandelen, fietsen, sporten of genieten van een lunch of drankje. Daarnaast beschikt Vleuten over een eigen treinstation met directe verbindingen naar Utrecht Centraal en Woerden, terwijl de uitvalswegen A2 en A12 snel bereikbaar zijn. De combinatie van een dorps karakter, uitstekende voorzieningen en een centrale ligging maakt dit een bijzonder aantrekkelijke plek om te wonen. Kom gerust een kijkje nemen bij deze woning! De koffie staat voor je klaar!

Indeling

Begane grond Entree, ruime hal, garderobe, toiletruimte met hangend toilet en fontein. Vanuit de hal is er toegang tot de woonkeuken, de zitkamer en de garage. De woonkeuken bevindt zich aan de voorzijde van de woning en biedt prachtig uitzicht op de voortuin mede door de opvallende hoge raampartij en de open verbinding met de eerste verdieping. De keuken is geplaatst in een L-opstelling en uitgevoerd met antraciet fronten en een natuurstenen blad. De keuken beschikt over alle wenselijke inbouwapparatuur, te weten: een gaskookplaat, vaatwasser, een combi-oven/magnetron, een koel-/vriescombinatie en een afzuigkap. Daarnaast zorgen de bovenkasten voor de nodige opbergruimte.

Aan de achterzijde van deze woonlaag is een zitkamer gesitueerd met doorgang naar de diepe achtertuin. Deze zitkamer kan uitstekend ingericht worden tot een extra slaapkamer. Dankzij de prettige ligging en het contact met de achtertuin ontstaat hier een aangename woonbeleving.

De gehele begane grond is voorzien van vloerverwarming.

Tuin De woning beschikt over zowel een riante voor- als achtertuin. De achtertuin is via een loopdeur bereikbaar en biedt een heerlijke plek om van het buitenleven te genieten. De tuin is uitzonderlijk diep en vrij gelegen aan het water. Zo geniet je hier de gehele dag van rust, privacy en een prachtig uitzicht terwijl de eendjes rustig voorbij zwemmen. De tuin heeft 2 met zorg aangelegde terrassen, daarnaast zijn er kleurrijke plantenborders en de houten vlonder aan het water biedt een unieke plek. Ook de voortuin biedt veel privacy en is vanuit de woonkeuken bereikbaar middels de openslaande deuren, hier is volop ruimte om heerlijk lang met vrienden en- of familie te tafelen.

De voortuin is georiënteerd op het zuiden. De achtertuin is georiënteerd op het noorden, waardoor je op ieder moment van de dag wel een plekje in de zon óf schaduw kunt vinden.

Eerste verdieping Vanuit de centrale hal is de trapopgang naar de eerste verdieping te bereiken. Je loopt direct de lichte woonverdieping binnen, door de plaatsing van de woonkamer op de eerste verdieping geniet je hier van een prachtig vrij uitzicht over de Smalle Themaat en de groene omgeving. De royale maatvoering en de prettige lichtinval zorgen voor een aangename sfeer en maken dit een heerlijke ruimte om samen te komen.

De gehele eerste verdieping is voorzien van een antracieten PVC vloer met vloerverwarming en een strak gespoten wand- en plafondafwerking.

Tweede verdieping Overloop, toegang tot de badkamer, de separate wasruimte, de separate toiletruimte en twee multifunctionele (slaap)kamers.

Aan de voorzijde bevindt zich een woningbrede slaapkamer. Aan de achterzijde bevindt zich eveneens een woningbrede slaapkamer. De woningbrede slaapkamer aan de voorzijde kan eenvoudig gesplitst worden tot 2 slaapkamers, zie de optieplattegrond voor een impressie.

De badkamer is uitgevoerd met een douchecabine, een ligbad, een dubbele wastafel met meubel, mechanische ventilatie en een raam voor natuurlijke daglichttoetreding. In de separate ruimte naast de badkamer bevinden zich de wasmachine- en drogeropstelling. Tegenover deze wasruimte bevindt zich de toiletruimte.

De gehele tweede verdieping is voorzien van een laminaat vloer en een gespoten wand- en plafondafwerking.

Derde verdieping Overloop met toegang tot één multifunctionele (slaap)kamer en het dakterras. Het dakterras is eveneens op het zuiden georiënteerd net zoals de voortuin. Het is een ideale plek om tot laat in de avond van de zon te genieten.

Vanuit deze slaapkamer is een praktische bergkast bereikbaar waar tevens de CV-installatie is opgesteld.

De gehele derde verdieping is voorzien van een laminaat vloer en een geschilderde wand- en plafondafwerking.

Bijzonderheden • Bouwjaar: 1996; • Woonoppervlakte: ca. 176 m²; • Inhoud: ca. 671 m³; • Perceeloppervlakte: ca. 306 m²; • Energielabel: A+++; • Rondom uitgerust met onderhoudsvriendelijke kunststof kozijnen met HR++; • Vloerverwarming op de begane grond én eerste verdieping; • Nog 4 houten kozijnen, deze zijn in 2025 geschilderd; • Verwarming en warmwatervoorziening middels een hybride warmtepomp (merk: Remeha, bouwjaar: 2023) in combinatie met de CV ketel (merk: Remeha, bouwjaar: 2023); • De woning beschikt over 12 zonnepanelen (opbrengst ca. 4,2 mWh per jaar); • Unieke vrije ligging aan de prachtige Smalle Themaat met uitzicht op groen en water; • Een verrassend ruime woning met een speelse indeling, garage en volop privacy rondom; • De diepe achtertuin aan het water vormt een heerlijke plek om ieder seizoen van rust en buitenleven te genieten.

Interesse in deze woning? Neem je NVM-aankoopmakelaar mee!