Prix des logements au mètre carré dans les villes polonaises en 2026

Le prix au mètre carré est le moyen le plus direct de comparer les villes. Il efface les différences de superficie et montre ce que coûte réellement un bien dans une localisation donnée. Les chiffres ci-dessous sont des prix médians demandés pour des logements issus des annonces de vente actives sur Seeki.eu, et non des prix de transaction. La distinction est importante : le prix demandé est ce que le vendeur souhaite obtenir, tandis que le prix de transaction est ce qui est effectivement payé, en général quelques à plusieurs pour cent en dessous.

Dernière révision : 2026-08-12. Chaque prix ci-dessous a été réextrait des annonces Seeki.eu en direct à cette date. Seeki.eu n'est ni conseiller fiscal ni conseiller juridique : la note sur la taxe de mutation dans la foire aux questions est une orientation plutôt qu'un conseil, confirmez votre cas auprès d'un notaire ou d'un conseiller fiscal polonais avant de vous engager. Méthode et sources en fin d'article.

Quel est le prix au mètre carré dans les villes polonaises en 2026 ?

Vingt des plus grands marchés urbains de Pologne vont de 17 550 zł/m² à Varsovie à 7 600 zł/m² à Częstochowa, d'après les données d'annonces Seeki.eu au 12 août 2026. Les données portent sur des logements mis en vente, avec des prix en złoty. Pour chaque ville, nous indiquons la médiane et l'écart entre le premier et le troisième quartile, c'est-à-dire la plage qui regroupe la moitié centrale des annonces.

Ville	Médiane zł/m²	Plage typique (25–75%)	Annonces
Varsovie	17 550	14 845–20 972	7 686
Cracovie	15 920	14 160–18 455	4 337
Gdańsk	15 181	12 646–19 507	2 428
Gdynia	13 900	11 227–19 006	1 044
Wrocław	13 386	11 641–15 528	3 052
Poznań	12 682	11 025–14 517	2 664
Katowice	10 900	8 936–12 758	1 242
Lublin	10 500	9 433–11 800	1 293
Białystok	10 500	8 817–12 484	1 016
Szczecin	10 393	8 913–12 605	942
Rzeszów	10 300	8 943–12 050	1 359
Olsztyn	10 131	8 678–12 056	389
Bydgoszcz	10 117	8 455–11 423	1 135
Toruń	10 062	8 740–11 644	751
Kielce	9 740	8 158–11 300	555
Łódź	9 500	8 204–10 959	1 987
Zielona Góra	9 484	8 545–10 800	517
Gliwice	8 906	7 647–10 300	456
Gorzów Wielkopolski	7 982	6 846–9 484	414
Częstochowa	7 600	6 427–8 490	657

Varsovie reste le marché le plus cher du pays, à 17 550 zł/m², mais l'écart avec ses poursuivants est plus étroit que sa réputation ne le laisse croire : Cracovie demande 91 % de la médiane varsovienne et Gdańsk 86 %. Gdynia, Wrocław et Poznań forment un deuxième groupe net, entre 12 682 et 13 900 zł/m². Le milieu du tableau est très resserré, avec huit villes de Katowice à Toruń tenant dans une bande d'environ 8 % : un acheteur qui hésite entre elles arbitre en réalité sur l'emploi et les transports plutôt que sur le prix. Częstochowa clôture le tableau comme le centre le moins cher parmi les plus grandes villes présentées ici, à 7 600 zł/m².

De combien les prix des logements polonais ont-ils augmenté depuis 2015 ?

Les prix ont grosso modo été multipliés par deux et demi en dix ans, et la hausse a été assez semblable dans tout le pays. La mesure la plus propre est celle de la Banque nationale de Pologne (Narodowy Bank Polski, ou NBP) et de sa base de prix du logement BaRN, qui suit sur une base constante depuis 2006 les mêmes 16 chefs-lieux de voïvodie plus Gdynia, et publie chaque trimestre les prix moyens demandés et de transaction.

Sur le marché primaire, où les promoteurs vendent des logements neufs, le prix moyen demandé à Varsovie était de 7 789 zł/m² au quatrième trimestre 2015 et de 18 056 zł/m² au premier trimestre 2026, dernier trimestre publié par la NBP. Cela représente une hausse de 132 %. Les six autres plus grandes villes, prises en groupe, sont passées de 6 068 à 14 587 zł/m², une hausse de 140 %. Les dix chefs-lieux régionaux restants sont passés de 4 977 à 11 883 zł/m², une hausse de 139 %.

Zielona Góra était la moins chère des 17 villes lors des deux trimestres et a le plus progressé en pourcentage, de 3 870 à 9 581 zł/m², soit 148 %. La croissance a joué à l'inverse du niveau de prix : Varsovie partait de la base la plus haute et a le moins progressé de tous les groupes, tandis que le marché le moins cher a progressé le plus vite. Pour un acheteur, cela compte plus que le chiffre principal : rapporté à Varsovie, Zielona Góra coûtait 50 % de la capitale au mètre en 2015 et 53 % en 2026, la décote des villes bon marché s'est donc resserrée plutôt qu'élargie.

Nos propres chiffres s'accordent avec cette série. La médiane Seeki.eu pour un logement varsovien au 12 août 2026 était de 17 550 zł/m², face à la moyenne du premier trimestre de la NBP de 18 056 zł/m² sur le marché primaire et de 18 919 zł/m² sur le marché secondaire. Les deux se mesurent différemment, la nôtre est une médiane sur les deux marchés et celle de la NBP une moyenne à l'intérieur de chacun : un écart de quelques pour cent est donc attendu plutôt qu'une divergence.

Quelle est la différence entre marché primaire et marché secondaire ?

Le marché primaire porte sur les biens vendus pour la première fois par un promoteur. Le marché secondaire concerne la revente de logements déjà habités. Les prix demandés sur le marché primaire sont d'ordinaire les plus élevés des deux dans une même ville, car ils correspondent à des biens neufs livrés en finition promoteur et affichent souvent des charges moindres.

La série NBP du premier trimestre 2026 montre à quel point cet écart est inégal. Sur les sept plus grandes villes, le marché primaire demandait 15 637 zł/m² contre 15 138 sur le secondaire, soit une prime d'environ 3 %. Sur les dix chefs-lieux régionaux restants, la prime était bien plus large, 11 883 contre 9 725, soit 22 %. Varsovie inverse le rapport : le marché secondaire y demandait 18 919 zł/m² contre 18 056 sur le primaire. L'explication tient sans doute à la localisation plutôt qu'à l'état, puisque le parc de revente de la capitale se situe dans les arrondissements centraux tandis que la construction neuve est repoussée vers les franges de la ville.

Les médianes du tableau ci-dessus combinent les deux marchés, donc pour une décision précise il vaut la peine de restreindre la recherche à l'un d'eux sur la page prix au m² pour la Pologne.

Méthodologie

Les chiffres du tableau proviennent des annonces de vente de logements actives sur Seeki.eu, réextraites le 12 août 2026. Seules les annonces en złoty avec un prix par mètre compris entre 1 000 et 60 000 zł sont incluses, ce qui filtre les entrées erronées et extrêmes. Pour chaque ville, nous présentons la médiane plutôt que la moyenne, car la médiane est plus robuste face à quelques annonces très élevées. Une ville n'est retenue que si au moins 100 annonces passent ces filtres, et les 20 du tableau comptent parmi les plus grands marchés urbains du pays plutôt que de constituer une liste exhaustive de toutes celles qui franchissent le seuil. Seeki.eu porte des dizaines de milliers d'annonces de logements à vendre en Pologne, dans les bourgs et les villages comme dans les villes ci-dessus, et les données se mettent à jour en continu au fil des nouvelles annonces, de sorte que la médiane d'une ville peut bouger entre deux lectures. Il s'agit de prix demandés, et non de prix de transaction.

La comparaison décennale s'appuie sur une source différente, et délibérément. Nos propres données d'annonces ne remontent pas à 2015 : chaque chiffre historique provient donc de la base BaRN des prix demandés et de transaction de la Banque nationale de Pologne, qui couvre les 16 chefs-lieux de voïvodie plus Gdynia. Là où les deux sources apparaissent côte à côte, la différence de méthode est précisée dans la phrase.

Foire aux questions

S'agit-il de prix de transaction ou de prix demandés ?

De prix demandés. Ils indiquent ce que les vendeurs souhaitent obtenir dans les annonces actives sur Seeki.eu. Le prix auquel un bien se vend réellement est généralement plus bas, et l'écart entre prix demandé et prix de transaction se creuse en période de demande plus faible et dans les villes affichant une offre excédentaire importante. Pour les transactions abouties, les sources polonaises faisant autorité sont la série de transactions de la NBP et l'Office central de la statistique (Główny Urząd Statystyczny), qui publient tous deux plus tard et à une géographie plus grossière.

Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne ?

La moyenne est faussée par quelques annonces très élevées, par exemple des biens haut de gamme en centre-ville. La médiane pointe vers l'annonce centrale, celle pour laquelle la moitié du marché se situe au-dessus et l'autre moitié en dessous, et reflète mieux ce à quoi un acheteur typique sera confronté. L'écart interquartile du tableau fait le reste du travail : il montre la plage dans laquelle tombe la moitié centrale des annonces, ce qui vous dit aussi bien l'ampleur d'un marché que l'endroit où se situe son centre.

Quelle est la ville polonaise la plus chère et la moins chère ?

Des 20 villes de ce tableau, la plus chère est Varsovie, à une médiane de 17 550 zł/m², et la moins chère Częstochowa, à 7 600 zł/m², d'après les données d'annonces Seeki.eu au 12 août 2026. Varsovie vaut environ 2,3 fois Częstochowa au mètre carré. Le classement actuel, avec les chiffres en direct pour chaque région et ville de Pologne, se trouve sur la page prix au m² pour la Pologne.

Comment ces chiffres se comparent-ils aux données de la Banque nationale de Pologne ?

De près, une fois la méthode prise en compte. Pour Varsovie au premier trimestre 2026, la NBP a relevé des prix moyens demandés de 18 056 zł/m² sur le marché primaire et de 18 919 zł/m² sur le marché secondaire. Notre médiane sur les deux marchés au 12 août 2026 était de 17 550 zł/m². La NBP publie des moyennes pour 17 villes avec un trimestre de décalage : c'est donc la meilleure série historique, tandis que les annonces en direct répondent mieux à la question de ce qu'un logement est annoncé aujourd'hui.

Quelle taxe un acheteur paie-t-il sur un logement polonais ?

L'achat d'un logement ancien en Pologne supporte une taxe sur les transactions de droit civil de 2 % (podatek od czynności cywilnoprawnych, ou PCC) sur le prix d'acquisition, selon podatki.gov.pl, le portail officiel de l'administration fiscale polonaise. Depuis le 31 août 2023, les primo-accédants en sont exemptés. Les achats de logements neufs auprès d'un promoteur sortent du champ de la PCC parce qu'ils supportent la TVA à la place. Les frais de notaire, les droits d'inscription au registre foncier et hypothécaire et une éventuelle commission d'agence viennent s'y ajouter.

À quelle fréquence ces chiffres sont-ils mis à jour ?

Les médianes de cet article sont un instantané pris le 12 août 2026 et rafraîchi à chaque révision. Les données sous-jacentes changent chaque jour à mesure que des annonces arrivent et se vendent, et la valeur actuelle pour chaque ville polonaise figure sur la page prix au m² pour la Pologne. Enregistrer une recherche pour une ville sur Seeki.eu vous donne un résumé quotidien des nouvelles correspondances et des baisses de prix.

Sources

Les prix médians demandés, les écarts interquartiles et les nombres d'annonces sont des données de première main de Seeki.eu, réextraites des annonces de vente de logements publiées en direct le 12 août 2026, selon les filtres exposés dans la méthodologie ci-dessus.

Chaque chiffre historique, chaque comparaison entre marché primaire et secondaire et chaque moyenne trimestrielle 2026 proviennent de la base de prix du logement BaRN de la Banque nationale de Pologne, publiée dans son rapport trimestriel sur les prix de l'immobilier résidentiel et commercial. Les trimestres cités sont le quatrième de 2015 et le premier de 2026, dernier publié au 12 août 2026, et la couverture porte sur les 16 chefs-lieux de voïvodie plus Gdynia.

Les chiffres de fiscalité des mutations proviennent de podatki.gov.pl, le service d'information officiel de l'administration fiscale polonaise, qui expose la taxe de 2 % sur les transactions de droit civil pour les acquisitions résidentielles dans l'ancien et l'exemption des primo-accédants en vigueur depuis le 31 août 2023. Pour des prix constatés plutôt qu'affichés, la série de transactions de la NBP et l'Office central de la statistique font autorité. Aucun chiffre de cet article n'en est tiré.

Les chiffres au mètre en direct vous disent où se situe chaque ville aujourd'hui, et cet article vous dit ce que ces chiffres signifient. Commencez par la page Pologne, restreignez aux appartements à vendre, et servez-vous de la page prix au m² pour la Pologne pour situer une ville face au reste du pays. Pour la vue d'ensemble, voyez comment les villes polonaises se comparent à 30 autres marchés européens et laquelle de Varsovie, Cracovie ou Gdańsk convient à quel acheteur. Pour les aspects juridiques de l'achat, notamment les autorisations pour les acheteurs hors UE et les taxes, consultez Acheter un bien immobilier en Pologne en tant qu'étranger (guide 2026).