Einfamilienhaus mit großem Grundstück und Potenzial

Dieses solide Einfamilienhaus in Massivbauweise befindet sich in einer ruhigen, ländlich geprägten Lage von Simbach am Inn und bietet eine ideale Grundlage für Familien, die ein Zuhause mit viel Platz und Entwicklungspotenzial suchen. Das **ca. 1.679 m² große Grundstück** in süd-östlicher Ausrichtung ist ein Highlight und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten für Gartenliebhaber und Naturliebhaber.

**Im Überblick:** Das Haus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 140 m², die sich auf zwei Etagen und insgesamt 5 Zimmer verteilt. Die klassische Raumstruktur eignet sich hervorragend für komfortables Familienleben oder individuelle Nutzungskonzepte, wie z.B. ein separates Büro oder Hobbyraum. Beheizt wird das Objekt über eine **Ofenheizung sowie eine Elektro-Heizung**.

**Innenbereich:** Das Erdgeschoss empfängt Sie mit einem Windfang, gefolgt von einem Flur, der Zugang zu einer Speisekammer, einem Abstellraum, einer Küche mit Einbauküche, dem Wohnzimmer und einem Gäste-WC bietet. Im Obergeschoss befinden sich zwei Kinderzimmer, ein Büro, ein Schlafzimmer und ein Badezimmer – eine praktische Aufteilung für den Alltag.

**Ausstattung und Besonderheiten:** * **Neue Kunststoff-Iso-Fenster (3-fach verglast)** aus dem Jahr 2017 * Süd-östlich ausgerichtete Terrasse und ein Balkon mit Blick ins Grüne * **Zwei Garagen** in einem Nebengebäude, eine davon als Werkstatt nutzbar * Zusätzliche Lagerfläche für Gartengeräte * Großzügiges Grundstück mit Apfelbäumen

**Lage:** Das Haus liegt in Winklham, einem Ortsteil von Simbach am Inn, in einer ruhigen und naturnahen Umgebung. Das Zentrum von Simbach mit allen wichtigen Einrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Dienstleistungen ist nur ca. 3 km entfernt. Kindergärten und Schulen sind gut erreichbar (Kindergarten ca. 3,3 km, Grundschule ca. 4,4 km, weiterführende Schulen ca. 3,1-3,2 km). Die Anbindung an die **Autobahn A94** (ca. 10 km) ermöglicht eine schnelle Erreichbarkeit von München und anderen Städten.