Saniert vs. Sanierungsfall: Europas Preislücke
Eine sanierte Wohnung in Europa verlangt pro Quadratmeter rund 20% mehr als eine, die noch Arbeit braucht, und ein neuwertiges Objekt etwa 35% bis 50% mehr, gemessen an den aktuellen Angebotspreisen auf Seeki. Am größten ist die Lücke in deutschen und österreichischen Städten, und sie schrumpft fast auf null in angebotsknappen Metropolen wie Paris, Mailand und Amsterdam.
Diese eine Zahl, der Preis des Zustands, gehört zu den wenigen Dingen, an denen Käufer und Verkäufer wirklich ansetzen können. Ein Käufer kann sich für ein Projekt entscheiden, ein Verkäufer kann abwägen, ob er vor dem Inserieren saniert. Die folgenden Zahlen geben dieser Entscheidung einen Eurowert, Stadt für Stadt.
Wie groß ist der Sanierungsaufschlag in Europa?
Über die europäischen Städte mit der dichtesten Inseratsabdeckung hinweg verlangt eine Wohnung in gutem Zustand oder mit kürzlicher Sanierung pro Quadratmeter rund 20% mehr als ein vergleichbarer Sanierungsfall. Die mittlere Hälfte der Städte liegt etwa zwischen 16% und 27%. Bei einem neuwertigen oder neu gebauten Objekt weitet sich die Lücke auf rund 35% bis 50% gegenüber einer Immobilie, die noch Arbeit braucht.
Die Tabelle vergleicht die mittleren Angebotspreise pro Quadratmeter für Wohnungen zum Verkauf in drei Zustandsstufen: Sanierungsbedarf, guter Zustand und neuwertig. Die letzte Spalte zeigt die Lücke zwischen einem Objekt in gutem Zustand und einem Sanierungsfall, das sauberste Maß dafür, was der Zustand allein wert ist.
| Stadt | Sanierungsbedarf | Guter Zustand | Neuwertig | Sanierungslücke |
|---|---|---|---|---|
| Hannover (DE) | €2,021 | €2,950 | €5,579 | +46% |
| Wien (AT) | €3,979 | €5,572 | €7,220 | +40% |
| Salzburg (AT) | €4,266 | €5,755 | €8,998 | +35% |
| Frankfurt (DE) | €4,414 | €5,635 | €8,308 | +28% |
| Rom (IT) | €3,655 | €4,567 | €4,439 | +25% |
| Warschau (PL) | €3,508 | €4,375 | €4,124 | +25% |
| Marseille (FR) | €3,041 | €3,774 | €5,296 | +24% |
| Madrid (ES) | €4,726 | €5,746 | €5,053 | +22% |
| Berlin (DE) | €4,411 | €5,351 | €7,148 | +21% |
| Barcelona (ES) | €4,164 | €5,000 | €7,348 | +20% |
| München (DE) | €6,684 | €7,937 | €10,973 | +19% |
| Hamburg (DE) | €5,000 | €5,794 | €8,095 | +16% |
| Lyon (FR) | €4,142 | €4,786 | €6,219 | +16% |
| Prag (CZ) | €5,836 | €6,614 | €7,448 | +13% |
| Bratislava (SK) | €3,562 | €4,023 | €4,887 | +13% |
| Rotterdam (NL) | €4,199 | €4,750 | €7,540 | +13% |
| Amsterdam (NL) | €7,590 | €8,460 | €7,454 | +11% |
| Paris (FR) | €10,167 | €10,726 | €11,645 | +5% |
| Mailand (IT) | €5,333 | €5,577 | €6,459 | +5% |
Wo ist der Sanierungsaufschlag am größten?
Am stärksten belohnt wird der Zustand in mittelgroßen deutschen Städten und den größeren österreichischen Märkten. In Hannover verlangt eine Wohnung in gutem Zustand pro Quadratmeter rund 46% mehr als ein Sanierungsfall, ein neuwertiges Objekt etwa das Zweieinhalbfache. Wien und Salzburg überschreiten beide eine Sanierungslücke von 35%. Das sind Märkte mit genug Angebot, sodass Käufer wählerisch sein können, und so muss eine müde Wohnung über den Preis konkurrieren.
Wo kostet ein Sanierungsfall fast so viel wie ein saniertes Objekt?
In den engsten, teuersten Märkten schließt sich die Lücke fast. Eine Wohnung in gutem Zustand in Paris oder Mailand verlangt pro Quadratmeter nur rund 5% mehr als eine, die noch Arbeit braucht. In Amsterdam verlangt eine neuwertige Wohnung sogar etwas weniger als ein Sanierungsfall, weil sanierter Bestand in zentraler Lage den Spitzenpreis abruft. Wenn die Nachfrage das Angebot weit übersteigt, verkauft sich nahezu alles, und der Zustand ist nicht mehr das, wofür Käufer zahlen. Die Lage übernimmt dann die Preisbildung.
Warum existiert die Lücke überhaupt?
Ein saniertes Objekt wird aus drei zusammenwirkenden Gründen höher bepreist. Eine Sanierung kostet echtes Geld und echte Zeit, deshalb bündelt eine fertige Wohnung Arbeit, die der Käufer sonst selbst bezahlen müsste. Viele Käufer zahlen einen Aufpreis, um sich das Projekt ganz zu ersparen. Und gut gepflegter Bestand sammelt sich tendenziell in den begehrteren Straßen einer Stadt, sodass ein Teil der gemessenen Lücke ebenso sehr die Lage wie den Zustand widerspiegelt. Die drei Effekte sind schwer zu trennen, und genau deshalb schwankt der Aufschlag von Stadt zu Stadt so stark.
Was das bedeutet, wenn Sie kaufen
Ein Sanierungsfall lohnt sich am meisten dort, wo die Sanierungslücke breit ist. In einer Stadt mit einer Lücke von 40% kann der Kauf eines Objekts, das Arbeit braucht, und dessen Sanierung Sie nach Abschluss des Projekts nahe an den Preis eines fertigen Objekts bringen, mit Spielraum nach oben, wenn Sie es gut machen. Wo die Lücke 5% beträgt, wie in Paris oder Mailand, ist der Abschlag für die Übernahme der Arbeit dünn, und das Sanierungsrisiko zahlt sich selten aus. Prüfen Sie die Lücke in Ihrer Stadt, bevor Sie sich auf ein Projekt festlegen.
Was das bedeutet, wenn Sie verkaufen
Der Sanierungsaufschlag ist kein geschenktes Geld. Geld auszugeben, um eine Wohnung vom Sanierungsbedarf in den guten Zustand zu heben, zahlt sich nur dort aus, wo Käufer es belohnen. In einem Markt mit großer Lücke kann die Rechnung aufgehen, in einem Markt mit kleiner Lücke schlagen eine leichte Auffrischung und der richtige Angebotspreis meist eine Komplettsanierung. So oder so: Bepreisen Sie gegen das, was vergleichbare Objekte in der Nähe tatsächlich verlangen, nicht gegen die beste Wohnung der Straße.
Wie wir das gemessen haben
Die Zahlen stammen aus aktuellen Angebotspreisen von Wohnungen zum Verkauf, die auf Seeki in ganz Europa inseriert sind, Stand 29. Juni 2026. Für jede Stadt werden die Inserate anhand des im Inserat angegebenen Zustands in drei Zustandsstufen gruppiert: Sanierungsbedarf (älter, im Originalzustand oder zu sanieren), guter Zustand (gut gepflegt oder kürzlich saniert) und neuwertig (neu gebaut oder neuwertig). Inserate vom Reißbrett und im Bau befindliche Objekte bleiben außen vor, weil sie nach anderen Maßstäben bepreist werden.
Jede Zahl ist der mittlere Preis pro Quadratmeter für diese Stufe in dieser Stadt. Gezeigt werden nur Städte mit mindestens 30 Wohnungsinseraten in jeder Stufe, und die typischen Spannen oben stammen aus den Städten mit den meisten Inseraten. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um erzielte Verkaufspreise, und der Zustand wird von demjenigen angegeben, der das Objekt inseriert hat. Lesen Sie die Lücken daher als Anhaltspunkt für die Form jedes Marktes, nicht als Wertgutachten.
FAQ
Wie viel mehr kostet eine sanierte Wohnung als ein Sanierungsfall in Europa?
Im Schnitt rund 20% mehr pro Quadratmeter, gemessen an aktuellen Angebotspreisen. Die meisten großen Städte liegen etwa zwischen 16% und 27%. Ein vollständig neuwertiges oder neu gebautes Objekt verlangt noch mehr, häufig 35% bis 50% über einer Immobilie, die Arbeit braucht, wobei der Wert von Stadt zu Stadt stark schwankt.
Lohnt sich der Kauf eines Sanierungsfalls?
Das hängt von der Sanierungslücke in Ihrer Stadt ab. Wo ein Objekt in gutem Zustand 30% bis 45% mehr verlangt als ein Sanierungsfall, kann ein Projekt Sie nach Abschluss der Arbeiten nahe an den fertigen Preis bringen. Wo die Lücke bei rund 5% liegt, wie in Paris oder Mailand, ist der Abschlag für ein Projekt klein und deckt die Kosten und das Risiko einer Sanierung selten.
Warum ist der Sanierungsaufschlag in Städten wie Paris und Amsterdam so gering?
Weil das Angebot knapp und die Nachfrage hoch ist, sodass sich nahezu jede Wohnung unabhängig vom Zustand verkauft. Wenn Käufer nicht wählerisch sein können, zahlen sie keinen Aufpreis mehr für ein fertiges Objekt, und die Lage wird zum wichtigsten Preistreiber. Die Zustandslücke weitet sich wieder in Städten, in denen Käufer mehr zur Auswahl haben.
Zahlt sich eine Sanierung vor dem Verkauf aus?
Nur dort, wo Käufer den Zustand belohnen. In einem Markt mit großer Lücke kann der Aufschlag die Arbeit decken, in einem Markt mit kleiner Lücke schlagen eine leichte Auffrischung und ein treffsicherer Preis meist eine Komplettsanierung. Vergleichen Sie Ihr Objekt mit Inseraten ähnlichen Zustands in der Nähe, bevor Sie entscheiden, wie viel Sie ausgeben.
Sind das Verkaufspreise oder Angebotspreise?
Es sind Angebotspreise aus aktiven Inseraten, keine abgeschlossenen Transaktionen. Angebotspreise folgen dem Markt eng, liegen aber tendenziell etwas über den endgültigen Verkaufspreisen. Lesen Sie die Lücken daher als relative Signale zwischen den Zustandsstufen, nicht als exakte Wertgutachten.
Welche europäischen Städte belohnen Sanierung am meisten?
Auf Basis aktueller Inserate zeigen mittelgroße deutsche Städte wie Hannover und Frankfurt sowie Wien und Salzburg die breitesten Lücken zwischen Sanierungsfällen und sanierten Objekten. Die schmalsten Lücken finden sich in Paris, Mailand und Amsterdam.
Sie möchten die Zahlen für Ihren eigenen Markt? Sehen Sie aktuelle mittlere Quadratmeterpreise in ganz Europa in unseren durchschnittlichen Immobilienpreisen, oder lesen Sie unsere Stadtanalysen zu Wien, Berlin und Prag.