Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage von Hersbruck

Willkommen in dieser gepflegten 3-Zimmer-Wohnung im Herzen von Hersbruck, ideal als Eigenheim oder Kapitalanlage. Die Wohnung befindet sich im **1. Obergeschoss** eines Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten und bietet auf **ca. 73 m² Wohnfläche** eine durchdachte Raumaufteilung.

**Innenbereich** Der helle Wohnbereich ist das Herzstück der Wohnung und verfügt über einen direkten Zugang zum **südlich ausgerichteten Balkon**, der zum Entspannen einlädt. Die vor einigen Jahren erneuerte Küche und das ebenfalls modernisierte Badezimmer bieten zeitgemäßen Komfort. Zwei weitere Zimmer können flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden, was die Wohnung perfekt für Singles, Paare oder kleine Familien macht.

**Ausstattung** * Balkon (Südausrichtung) * Erneuerte Küche * Modernisiertes Badezimmer * Zentralheizung mit Gas (neu seit 2021) * Parkähnlich angelegter Außenbereich * Stellplatz vorhanden

**Lage** Die Immobilie besticht durch ihre ruhige und zugleich zentrale Lage in Hersbruck. Das Stadtzentrum und der Bahnhof sind nur wenige Gehminuten entfernt (ca. 700 m), was eine hervorragende Anbindung an die Metropolregion Nürnberg (15 Min. per Zug) und die A9 (ca. 8 km) gewährleistet. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Freizeitmöglichkeiten wie die Fränkische Schweiz sind bequem erreichbar.

**Sonstiges** Die Wohnung wird als Eigentumswohnung auf einem Erbbaugrundstück verkauft. Der monatliche Erbbauzins beträgt **EUR 23,85** (Restlaufzeit 36 Jahre). Das Hausgeld beläuft sich auf ca. **EUR 230,- pro Monat** und deckt alle Bewirtschaftungskosten außer Heizung, Wasser und Strom ab. Es beinhaltet auch einen Anteil für die Instandhaltungsrücklagen. Der Energieausweis (Baujahr 1982) weist einen Energiekennwert von 211,04 kWh/(m²·a) aus (Energieeffizienzklasse G), wobei eine neue Gasheizung seit 2021 den Verbrauch um ca. 20% reduziert hat.