Traumhafte 3,5-Zimmer-Wohnung mit Garten und Garage in Tegernheim

Willkommen in dieser außergewöhnlichen 3,5-Zimmer-Wohnung in einem gepflegten Dreiparteienhaus in Tegernheim, das ausschließlich von Eigentümern bewohnt wird. Diese Wohnung bietet ein ruhiges, wertstabiles und harmonisches Wohnumfeld.

**Highlights der Wohnung:** * **Ca. 105 m² Wohnfläche** mit einzigartiger Raumaufteilung * Beeindruckendes Wohn-/Esszimmer mit **über vier Metern Deckenhöhe** * Große, **nach Süden ausgerichtete Terrasse** und alleiniges Sondernutzungsrecht an einem großen Gartenanteil * **Energetische Sanierung beschlossen** (Dach, Fenster, Dämmung, Lüftung, Heizung) * Inklusive **eigener Garage und Stellplatz**

**Innenbereich:** Das Herzstück der Wohnung bildet das weitläufige Wohn- und Esszimmer, das durch seine beeindruckende Deckenhöhe von über vier Metern im zentralen Bereich ein einzigartiges Raumgefühl schafft. Von hier aus gelangen Sie auf eine Galerie oder direkt auf die große, nach Süden ausgerichtete Terrasse, die zum Entspannen einlädt. Die separate Küche verfügt über eine praktische Abstellkammer. Das helle Kinderzimmer ist mit einem großen Dachfenster ausgestattet, während das Elternschlafzimmer viel Platz bietet. Das modern sanierte Badezimmer ist mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner versehen. Eine großzügige Diele und eine Garderobe im Treppenhaus runden das Raumangebot ab.

**Ausstattung:** * **Wohnfläche:** ca. 105 m² * **Zimmer:** 3,5 * **Badezimmer:** 1 (modern saniert) * **Terrasse:** Ja, nach Süden ausgerichtet (Fläche ca. 13,21 m²) * **Garten:** Alleiniges Sondernutzungsrecht an großem Gartenanteil * **Keller:** Eigener Kellerraum * **Stellplatz:** Vorhanden * **Garage:** Einzelgarage vorhanden * **Heizung:** Öl (im Rahmen der energetischen Sanierung optimiert) * **Energieausweis:** Bedarfsausweis, **Endenergiebedarf 29,00 kWh/(m²*a)**, Energieeffizienzklasse A * **Baujahr:** 1978 (lt. Energieausweis) * **Zustand:** Gepflegt, mit beschlossener energetischer Sanierung

**Lage:** Die Wohnung befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage in Tegernheim, einer beliebten Gemeinde östlich von Regensburg. Die Infrastruktur ist hervorragend: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergärten und Schulen sind schnell erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Bundesstraßen B16 und Autobahn A3 sind optimal. Zahlreiche Naherholungsmöglichkeiten wie Spazier- und Radwege entlang der Donau bieten eine hohe Lebensqualität.