Moderne Gewerbeimmobilie mit Wohnraum in Waghäusel

Dieses **hochwertige Mischobjekt** aus dem Jahr 2016 befindet sich in Waghäusel-Wiesental und vereint eine moderne Gewerbehalle, Büroflächen sowie eine großzügige Betriebsleiterwohnung. Mit einer Gesamtfläche von **ca. 594,8 m²** auf einem **ca. 2.024 m² großen Grundstück** ist es ideal für Eigennutzer aus Handwerk, Logistik oder produzierendem Gewerbe, die Arbeiten und Wohnen an einem Standort vereinen möchten.

**Innenbereich:** Die Gewerbehalle mit ca. 302 m² besticht durch eine Stahlbauweise, Dämmung und eine seltene Fußbodenheizung. Drei elektronisch steuerbare Tore mit ca. 4 Metern Durchfahrtshöhe erleichtern den Zugang. Die Büroflächen im Erdgeschoss (ca. 130 m²) bieten drei Arbeitszimmer, ein separates Chefzimmer mit eigenem Bad, eine Küche und separate Sanitäranlagen. Die ca. 162,84 m² große Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss verfügt über einen großzügigen Wohn-/Essbereich mit Terrassenzugang, ein Schlafzimmer mit Balkon und eine Klimaanlage im Wohnbereich. Nahezu alle Fenster sind mit Fliegengittern und Plissees ausgestattet.

**Ausstattung:** * **Photovoltaikanlage** mit ca. 35 kWp zur Eigenstromnutzung * **Fußbodenheizung** im gesamten Gebäude und in der Halle * **Dreifach-Wärmeschutzverglasung** und umfassende Wärmedämmung * **Klimaanlage** im Wohnbereich der Wohnung * **Großzügige Außenflächen** (ca. 2.024 m²) mit Stellplatz- und Rangierflächen * **Gepflegter Garten** mit Garten-/Partyhäuschen * **Zisterne** mit ca. 10.000 Litern Fassungsvermögen * **Elektronisch steuerbare Tore** mit ca. 4 m Durchfahrtshöhe * Potenzial für Aufstockung/Erweiterung (baurechtlich genehmigungspflichtig)

**Lage:** Die Immobilie befindet sich in einer **1A-Lage** im Gewerbegebiet von Waghäusel-Wiesental. Die Anbindung an die B36 und A5 ist hervorragend, was schnelle Verbindungen nach Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg ermöglicht. Die Nähe zum Globus SB-Warenhaus sorgt für eine ausgezeichnete Nahversorgung und Frequenz. Der Bahnhof Wiesental bietet eine gute öffentliche Nahverkehrsanbindung.

**Sonstiges:** Es handelt sich um ein freistehendes Gewerbeobjekt mit einer Wohneinheit. Die Nutzung der Wohnung ist auf Betriebsangehörige beschränkt. Der Energieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt. Die Maklerprovision beträgt 4,76 % zzgl. MwSt.