Vielseitiger Dreiseithof mit Ausblick und Potenzial

Dieses außergewöhnliche Anwesen in Alleinlage bei Irlbach, Deutschland, bietet mit ca. **160 m² Wohnfläche** und einem **Grundstück von ca. 3.726 m²** vielfältige Nutzungsmöglichkeiten für Familien, Selbstständige oder Naturliebhaber. Das 1992 aufgestockte und massiv gebaute Objekt besticht durch seinen unverbaubaren Ausblick und die ruhige Umgebung.

Das Erdgeschoss verfügt über ein Wohnzimmer, eine großzügige Wohnküche, ein Gäste-WC und Zugang zum Keller. Ein separat zugänglicher Bereich mit Wohnküche, Schlafbereich und Bad eignet sich ideal als Büro oder Einliegerwohnung und bietet direkten Zugang zur großen Garage. Das Obergeschoss beherbergt zwei Schlafzimmer, ein großzügiges Tageslichtbad mit Eckbadewanne und einen Hauswirtschaftsraum, wobei Schlafzimmer und Bad über Fußbodenheizung verfügen. Weiteres Ausbaupotenzial für zusätzliche Zimmer oder eine Einliegerwohnung befindet sich im zweiten Obergeschoss sowie im Spitzboden.

Der Keller bietet neben der Heizungsanlage (ca. 1989) auch eine zentrale Staubsaugeranlage und weitere Nutzräume. Das weitläufige Grundstück umfasst Werkstätten, Nebengebäude, Scheunen mit neuwertigem Dach und einen großzügigen Hofbereich. Kunststofffenster und bereits verlegte Leitungen in Leerrohren unterstreichen die solide Bausubstanz.

**Highlights der Immobilie:** * **Ca. 160 m² Wohnfläche** auf zwei Ebenen * **Ca. 3.726 m² Grundstück** mit Nebengebäuden und Scheunen * **Ausbaupotenzial** im 2. OG und Spitzboden * Separater Bereich mit Büro-/Einliegerwohnung-Option * **Unverbaubarer Ausblick** und ruhige Alleinlage * Massive Bauweise mit teilweiser Fußbodenheizung

Die Lage in Irlbach bietet eine gute Anbindung an Straubing (wenige Fahrminuten) und die A3/B20. Die Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule und guter Nahversorgung ist familienfreundlich. Die Region besticht durch ländliche Ruhe und hohen Freizeitwert mit Rad- und Wanderwegen sowie der Nähe zur Donau.