Großzügiges Wohn- und Geschäftshaus mit Pool und Garage

Dieses beeindruckende Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Landeshauptstadt St. Pölten, im begehrten Stadtteil Wagram, und bietet eine einzigartige Kombination aus Wohnen und Gewerbe.

**Übersicht** Das Objekt besticht durch seine großzügige Aufteilung auf ca. **395 m² Wohn- und Nutzfläche**, verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Grundstück umfasst **836 m²** und beherbergt neben dem Haus einen idyllischen Gartenbereich mit einem überdachten Swimmingpool und einer angrenzenden Laube zum Entspannen. Aktuell wird ein Teil des Erdgeschosses als Fleischerei mit Verkaufsraum genutzt, was Potenzial für diverse gewerbliche Nutzungen bietet.

**Innenbereich** Das Erdgeschoss (ca. 139 m²) verfügt über einen Vorraum, Diele, Küche mit Holzherd, Wohn-Esszimmer, eine Betriebsküche, Büro/Aufenthaltsraum, den Verkaufsraum mit straßenseitigem Eingang sowie zwei Kühlräume und zwei große Arbeitsräume der Fleischerei. Das Obergeschoss (ca. 140 m²) bietet ein großes Wohnzimmer mit Essbereich, eine offene Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, ein weiteres Zimmer, ein Badezimmer mit Wanne und Dusche sowie ein separates WC. Das Dachgeschoss (ca. 124 m²) ist ausgebaut und beinhaltet eine Galerie mit Bar-Ecke, einen großen Raum, einen Schrankraum und einen Abstellraum. Der Keller (ca. 85 m²) beherbergt die Heizungsanlage, Technikräume, einen Wellnessbereich mit Sauna und weitere Abstell- sowie Waschmöglichkeiten.

**Ausstattung und Merkmale** * **4 Garagen** (3 im Innenhof, 1 an der Straße) * Garten mit **Swimmingpool** und überdachter Laube * Moderne **Gas-Brennwertheizung** (Viessmann) und **Photovoltaikanlage** auf dem Garagendach * Pool mit eigener Solaranlage * **Keller** mit Wellnessbereich (Sauna) * Energieeffizienzklasse C (Heizwärmebedarf: 70.8 kWh/(m²a))

**Lage** Das Haus befindet sich in einer attraktiven Lage in St. Pölten, dem beliebten Stadtteil Wagram. Die gute Infrastruktur der Landeshauptstadt mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln ist gegeben. Die Nähe zur Natur und gleichzeitig die Anbindung an die Stadt machen diesen Standort besonders lebenswert.